2011年7月浙江自考真题地产投资分析.doc

2011年7月浙江自考真题：地产投资分析一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.一般的写字楼租售采用_租约合同。( )A.标准B.特制C.特别D.法定2.小型购物中心属于( )A.工业用房B.特殊用房C.写字楼D.零售商业用房3.游乐园属于( )A.工业用房B.特殊房地产C.写字楼D.零售商业用房4.固定资产投资方向调节税的征收对象是( )A.固定资产投资B.流动资产投资C.无形资产投资D.有形资产投资5.土地增值税的纳税义务人是( )A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( )A.物资保证原则B.按期偿还原则C.择优扶持的原则D.先评后贷原则7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( )A.7.0B.7.2C.7.5D.7.88.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为( )A.1.1B.1.47C.2.2D.2.59.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A.0.2B.0.8C.1.25D.2.510.以下行为属于房地产交易的是( )A.房屋建造B.房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11.土地一级市场指( )A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12.三级市场是指( )A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.存量房地产交易市场D.新建商品房租售市场13.以下关于房地产权益的说法正确的是( )A.房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益B.房地产权益中必然不包含处置权C.房地产权益中必然包含处置权D.通常情况下房地产权益的界定是不明晰的14.房地产的不可移动性和受制于区域性需要的特点，决定了房地产市场是一个( )A.开放性市场B.封闭性市场C.地区性市场D.新兴市场15.房地产市场需要高素质的专业顾问服务，是因为该市场( )A.缺乏产品B.缺乏信息C.供求不对称D.交易众多16.政府部门通过对市场信号的分析研究，制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划，这体现了房地产市场的_功能。( )A.能指导政府制定科学的计划B.引导需求适应供给条件的变化C.指导供给以适应需求的变化D.配置存量房地产资源和利益17.一般来说，消费者收入增多时，会导致对商品住宅的购买需求( )A.增多B.减少C.不变D.不确定18.当房地产开发成本下降时，房地产商品供给数量通常会( )A.增多B.减少C.不变D.不确定19.投资机会选择与决策分析类似于( )A.项目可行性研究B.项目前期C.市场营销D.物业管理20.安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划发生在( )A.投资决策阶段B.投资机会选择阶段C.开发方案具体实施以前D.建设阶段21.政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格，这一方式被称作( )A.划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让22.土地使用权出让金指( )A.土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额B.政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额C.政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额D.土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用23.城市的性质在_规定。( )A.专业规划B.总体规划C.详细规划D.分区规划24.居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地属于( )A.绿地B.市政公用设施用地C.居住用地D.公共设施用地二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1.以下属于住宅投资方式的有()A.开发建设B.购买C.出租D.出售E.拆除2.以下关于土地增值税税率说法正确的有()A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%E.增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为70%3.土地使用费的缴纳人包括()A.转让土地的单位B.转让土地的个人C.使用土地的单位D.出租土地的单位E.使用土地的个人4.在进行项目融资结构设计时，需要注意()A.在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做好用股本资金来解决全部开发建设投资的准备B.在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件C.在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决D.对预售收入投入数量和比例的预期，一定要与项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取预售收入的可能性E.只要条件允许，项目投资所需的资金可以100%的通过预售收入解决5.如果企业的存货周转率偏低，其原因可能是()A.应收账款增加B.大量赊销C.产品滞销D.调整销售政策E.应收账款减少6.能够反映房地产企业经营管理能力的指标有()A.应收帐款周转率B.存货周转率C.税后利润总额D.销售利润率E.权益增长率7.以下关于预收帐款占流动负债比率说法正确的有( )A.预收帐款占流动负债比率=(流动负债/预收帐款)100%B.预收帐款占流动负债比率=(预收帐款/流动负债)100%C.该指标属非结构比重指标D.该比率越大，说明企业的销售能力越强E.该比率越大，说明企业的短期偿债能力越强8.开发商在建设阶段的主要任务有()A.财务评价B.物业管理C.处理工程变更D.签付工程进度款E.解决施工中出现的争议9.以下属于房地产开发前期工作内容的有()A.获取土地使用权B.征地、拆迁、安置、补偿C.规划设计D.制定建设方案E.场地平整10.在我国获取土地使用权的可能方式包括()A.出让B.购买C.转让D.租赁E.划拨三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)1.请简单解释特殊房地产投资与商业运营的关系。2.简述国家征收耕地占用税的目的和对象。3.简述房地产项目融资的含义及实质。4.为什么需要按照用途的不同将房地产市场进行划分?试举出四种不同用途类型的房地产市场。5.试举出三个居住区开发项目技术经济指标和三个非居住区开发项目技术经济指标，并对其进行解释。四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)1.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为3000平方米的土地70年的使用权，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率为40%，楼高15层，1至3层建筑面积均相等，4至15层为塔楼(均为标准层)。建造成本为2000元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的7%，用电权费和电贴费等其他费用为300万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、3%和5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%，每半年计息一次，融资费用为贷款利息的10%。请计算项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少?2.某房地产开发商向工商银行贷款5000万元，期限为2年，年利率8%，若该笔贷款的还款方式是期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?五、论述题(本大题12分)试论述房地产经济寿命和自然寿命的关系，不同使用性质房地产的经济寿命有何区别?2011年7月自考真题：市场营销策划一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.企业市场营销策划的基本原则是( )A.统筹规划B.超前创新C.技艺融合D.定量分析2.低市场占有率和高增长率的战略业务单位属于( )A.明星类B.现金牛类C.问题类D.瘦狗类3.消费者心目中与某品牌联系的一系列事物的组合是( )A.品牌资产B.品牌延伸C.品牌联想D.品牌认同4.消费者购买矿泉水的行为属于( )A.复杂的购买行为B.减少失调感的购买行为C.多样性的购买行为D.习惯性的购买行为5.参照群体属于影响消费者购买行为的( )A.文化因素B.个人因素C.社会因素D.心理因素6.生产者将雅芳(AVON)新活再生霜、祛斑精华露、活肤水等放在同一包装物内出售，这种包装策略是( )A.类似包装策略B.配套包装策略C.等级包装策略D.附赠品包装策略7.某公司有产品线7条，产品项目总数为42，每条产品线的平均长度为6。则该公司的产品组合的长度为( )A.6B.7C.42D.498.企业并购若干个上游企业，控制原材料或供货的渠道，实现供应与生产的一体化，这种策略属于( )A.并购一体化B.水平一体化C.前向一体化D.后向一体化9.部分改变市场上已经出现的产品结构和性能，使原有产品的性能得到改良和提高，这是( )A.重新定位产品B.换代新产品C.改良产品D.全新产品10.市场营销预测首先要确定( )A.预测目标B.预测方法C.预测步骤D.预测成本11.某企业规定若客户在一年中累计进货超过500件，每次购货时按基本价格结算收款，年终时企业将全部价款的3%返还给该客户。这种价格折扣策略属于( )A.现金折扣B.数量折扣C.职能折扣D.季节折扣12.某商家将一款T恤的价格定为198元而非200元，这种定价策略属于( )A.尾数定价策略B.整数定价策略C.招徕定价策略D.习惯定价策略13.市场营销信息系统中最基本的子系统是( )A.营销情报系统B.营销调研系统C.内部报告系统D.决策支持系统14.推销人员通过演示有关推销证明资料如推销证明、产品质量证明等来劝说顾客购买推销品的面谈方法是( )A.产品演示B.图片演示C.文字演示D.证明演示15.优点是覆盖面广，影响力深，及时迅速，感染力强;缺点是传播的信息转瞬即逝，不易保存，针对性差;这种广告媒体是( )A.报纸B.杂志C.广播D.电视16.某汽车制造商在推广其产品时，发起组织了赛车爱好者协会，定期举办使用本厂出品的赛车比赛，既能在社会上造成广泛的影响，刺激赛车销售，又能提高本企业和该产品的知名度，该企业运用的公关策略是( )A.抓住轰动事件B.跃入流行之潮C.追踪体育比赛D.协助全民活动17.高机会和高风险的业务单位是( )A.理想型业务B.风险型业务C.困难型业务D.成熟性业务18.“柯达”公司降低其产品照相机的价格，使照相机的销售量增加，消费者对其胶卷的需求量就自然增加，“柯达”公司所采用的定价方法是( )A.替代产品定价B.副产品定价C.互补产品定价D.产品大类定价19.蒙牛集团早期宣传自己只做“第二”，并在各个市场及市场营销组合策略上尽量模仿伊利集团，蒙牛集团的这种战略称为( )A.紧密追随B.有距离地追随C.有选择地追随D.名牌的模仿者20.许多酒店对未能按事先约定准时前来的顾客仍要收费，这是由于服务的( )A.无形性B.可变性C.不可分离性D.易消失性二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21.新产品的定价策略主要有( )A.撇脂定价策略B.渗透定价策略C.竞争定价策略D.满意定价策略E.分级定价策略22.企业对销售人员进行激励的方式主要有( )A.组织气氛B.销售定额C.正面鼓励D.参与式管理E.教育培训23.企业可供选择的产品差异化策略包括( )A.形象差异化B.服务差异化C.人员差异化D.产品实体差异化E.价格差异化24.影响国际市场营销的文化环境因素主要包括( )A.社会组织B.风俗习惯C.宗教信仰D.价值观念E.语言25.谈判的策略主要包括( )A.合作型谈判策略B.进攻型谈判策略C.防守型谈判策略D.妥协型谈判策略E.混合型谈判策略三、判断改错题(本大题共5小题，每小题5分，共25分)判断正误，在题后的括号内，正确的划上“”。错误的划上“”，并改正错误。26.直接分销渠道是不经过任何中间商转手的分销渠道，它适用于产业用品和单位 价值较大的消费品的分销。( )27.郎酒的酒瓶在酒饮用后可以作为花瓶使用，