2010工程管理专业毕业论文-中国近年来房地产价格上涨的宏观因素分析.doc

中国近年来房地产价格上涨的宏观因素分析大 连 民 族 学 院 本 科 毕 业 设 计（论 文）中国近年来房地产价格上涨的宏观因素分析学 院 （系）： 土木建筑工程学院 专 业： 工程管理 学 生 姓 名： 李一昊 学 号： 06112229 指 导 教 师： 刘相斌 评 阅 教 师： 完 成 日 期： 2010-6-7 大连民族学院摘 要自1978年随着经济体制改革的全面展开，我国在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期的房地产业逐步发展起来。尤其是自从98年住房实物分配制度的取消，住房实物分配逐步停止，转向货币分配，我国开始加快住房商品化的进程，建立起多层次城镇住房供应体系。此时，个人住房消费开始代替集体住房消费，变成了房地产市场的消费主力，住房金融开始起步和发展。现在看来，我国房地产在过去的十来年里经历了黄金发展时期。现在房地产业在我国的经济发展中发挥着举足轻重的作用，这已经毋庸置疑。在过去的一年里我国GDP增长率为8.7%，房地产行业是与国民经济高度相关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一的投资。有为数众多的产业直接与房地产相关，可以说房地产业已成为中国经济的直接“命脉”。 但是由于市场经济不够成熟，房地产制度不健全，随着时间的推移，房价不断上涨，这已经引起了全社会的关注。导致近几年中国房价飞速上涨的原因是多种因素共同作用的结果。虽然政府通过制定各种政策以期引导房地产市场健康平稳的发展，但是忽略了消费者预期对房价产生的影响。关键词：房地产价格 上涨 因素 分析The Analysis of the Macroscopic Elements of the High Building Price in ChinaAbstractSince 1978, with the reforming of economic system, our country has carried on kinds of reforms in the cities such as urban housing system reform, urban land use system reform and the real estate production method reform. So the real estate industry in new era has developed gradually. Especially from 1998, the physical housing allocation has been forbidden step by step and replaced by capitalized housing allocation. Then China began to speed up the process of housing commercialization and established a multi-level urban housing supply system. From then on, the individual housing consumption started to replace the collective housing consumption, and occupied the main share of the real estate market with the developing of housing finance. China real estate has experienced the golden age during the past ten years. Now there is no doubt that real estate industry has played a very important role in Chinas economy. In the past year Chinas GDP growth is 8.7%. The real estate industry which is highly connected with the national economy occupies 6.6% of the GDP and shares 1/4 of the investment. There are numerous industries directly related to the real estate industry. In other words, the real estate industry has become the “lifeline” of Chinas economy. But because the real estate market is not that mature and the system of real estate is not comprehensive enough, so, as time goes on, house prices keep rising day by day which has aroused the concern of the whole society. There are too many reasons leading to house prices increasing. To maintain the healthy development of the real estate industry, the government explore many actions, but what is more important is that it ignores the impaction of consumers except.Key Words: Real Estate Prices ; Go Up ; Factor ; Analysis 目 录摘 要IAbstractII目 录III引言IV正文11 土地因素11.1 中央政府土地政策11.2 地方政府土地政策32 金融因素63 城市化因素104 拆迁补偿124.1 集体土地拆迁124.2 城市拆迁125 税收因素146 其他因素167 总结18参考文献19附录120附录221附录322致谢23引言房地产业是一个与社会经济有着密切的联系产业，它在社会经济中占有很重要的地位，社会经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产业的发展又能促进社会经济的发展，这二者是相互依存，相互促进的。如何促进、保持房地产业和社会经济的协调发展已经成为了社会各界普遍关注的话题。房地产业同时也是一个非常复杂的行业，涉及到投资、建设、交易和使用等多个环节，而且有很强的区域性。从现在看来房地产价格是由土地取得费用，建安费用以及各种税费组成。对我国房地产价格产生影响的因素有土地因素，银行存款利率和贷款利率因素，城市化因素，拆迁补偿因素以及其他因素。研究我国近年房价上涨的宏观因素可以知道导致这些问题的原因，以及提出一些有用的建议。同时也可以避免盲目投资和资源的浪费，对房地产市场健康平稳的发展有很深刻的意义。IV正文自1978年随着经济体制改革的全面展开，我国在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期的房地产业逐步发展起来。尤其是自从98年住房实物分配制度的取消，住房实物分配逐步停止，转向货币分配，我国开始加快住房商品化的进程，建立多层次城镇住房供应体系。此时，个人住房消费开始代替集体住房消费，变成了房地产市场的消费主力，住房金融开始起步和发展。现在看来，我国房地产在过去的十来年里经历了黄金发展时期。现在房地产业在我国的经济发展中发挥着举足轻重的作用，这已经毋庸置疑。在过去的一年里我国GDP增长率为8.7%，房地产行业是与国民经济高度相关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一的投资。更有为数众多的产业直接与房地产相关，可以说房地产业已成为中国经济的直接“命脉”。但是由于市场经济不够成熟，房地产制度不健全，随着时间的推移，房价不断上涨，这已经引起了全社会的关注。是什么原因导致了房地产价格一路上涨？这就要从影响房地产价格构成因素来分析。1 土地因素对房地产价格形成因素很多学者认为是由市场供需决定的；有一些则认为房地产市场短期内供给缺乏弹性，因此是需求决定的；而更多的学者从房地产价格构成的比例和对房地产价格产生的影响来看，认为土地因素是影响房地产价格的首要因素。因为城市中心的土地资源的稀缺性和相对而言的不可再生性，郊区土地资源竞争日益激烈和日渐提高的拆迁补偿标准，使得房地产开发公司取得土地的成本不断增加。而在我国，土地制度使得土地政策既可以影响土地的供求关系，又能直接决定开发成本，因此在房地产市场调控，特别是房价调控上作用明显。1.1 中央政府土地政策改革开放以来，我国土地政策的变化分为三个阶段：19791998年从无偿使用到有偿使用；19982002年从低度竞争到高度竞争；2002年以后从总量调控到结构调控。通过对我国土地政策的变化分析可以看出，经济体制改革推动了土地从无偿使用到有偿使用。随着市场经济的发展，国有土地收益流失使土地由协议出让转向招标、拍卖、挂牌出让，导致了土地竞争的由低到高。而土地供给的总量调整转向结构调整是由于建造过多的高档商品房及写字楼产生积压和普通商品房短缺造成的。国家对土地的控制一直很严格，包括对土地出让程序的新规范，对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法的使用每一寸土地，加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督。目前我国土地的出让和开发利用过程中出现了大量的问题，突出表现为土地资源紧张和土地滥占、滥用并存，土地利用效率低下，土地浪费严重。近几年来为了稳定房价，使房地产市场健康平稳快速的发展，国务院与国土资源部等相关部门出台了一系列政策和法规来规范和约束滥占土地、粗放型用地以及低价出让工业用地的行为，对土地一级市场的出让行为不断加以规范。下表1-1为我国近几年出台的土地政策：表1-1 2006.82008.4年间我国的土地政策发布时间出台的政策大致内容2006年8月招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围2006年9月国务院关于加强土地调控有关问题的通知对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”，政府在土地管理的调控政策上再度进行重大调整。2006年11月关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知从2007年1月1日开始，新批准新增建设用地土地有偿使用费标准在原有基础上将提高一倍。2007年9月招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、挂牌或者拍卖方式出让。2008年3月土地利用年度计划执行情况考核办法对认真执行计划、组织土地整理复垦开发重大项目补充耕地、推进节约集约用地做出重要贡献和取得显著成效的，给予计划指标奖励其中，必须纳入招标拍卖挂牌出让的六类国有土地范围是：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。这些政策的共同目的就是为了限制炒地行为和地方政府滥征土地的行为，严格限制土地的非法出让，净化土地一级市场。上述政策按照对土地价格的影响分为三大类： 提高土地使用费用对土地价格的影响。2006年11月，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知。规定从2007年1月1日开始，新批准新增建设用地土地有偿使用费标准在原有基础上将提高一倍。这一规范是对土地价格的直接规范，有效的抑制了部分中小型房地产开发商的炒地行为，从而有效地保护了，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地方面发挥了积极作用。土地使用权出让方式的影响。政府对于土地的出让方式发生了很大的变化。由于协议出让土地的政策极易出现不公平交易，暗箱操作和滋生腐败，2002年7月1日开始实行招标、拍卖、挂牌制度。政府通过“招拍挂”，依靠市场竞争形成价格，市场化比较明显，土地价格更能反映市场供需变化，因而更合理，更有利于规范我国土地一级市场的价格运行机制。 土地监管的影响。在土地出让和利用监管方面，政府制订了一系列相关政策，对规范我国土地价格，遏制地方政府的寻租行为具有积极的作用。从而有利于实现土地价格的合理化，杜绝非法征地，鼓励节约用地。政府希望利用这一系列土地政策通过调控土地供应量来调节过快增长的土地价格，以达到控制房价，使房地产市场平稳健康的发展。但是从现在的情况看来，这些政策并没有完全发挥预期的效果。土地政策收紧并严格控制农业用地转为建筑用地的举措，使土地开发面积和竣工面积增速减缓，而前期房地产市场强劲的增长势头又导致了消费者对土地的升值预期增大，从而激发了房地产市场的需求。1.2 地方政府土地政策1994年分税制改革以后，虽然明确了中央与省之间的财政关系，但是省级一下的财政体制并没有明确。多数地方沿用中央与省的做法。这样导致了中央和省、市一级的财力大增，而地方政府的财政收入减少。与此同时，地方政府却越来越多的分担起本地区的基础建设、公共设施建设、社会保障服务等社会公益性设施。中国政府是一个发展型政府1，而地方政府还可以看做是是竞争型政府2。更准确地说，地方政府在财政分权的情况下，有着强烈的发展本地经济的动机。图1、图2分别显示了19782007年中央、地方政府财政收入和支出比例3。图1-1 19782007年中央、地方政府财政收入比例图1-2 19782007年中央、地方政府财政支出比例以税收返还比例为例，2003-2005年全国各省（市、自治区）税收返还占上划中央四税的比重呈现不断下降的趋势。从平均比重来看，2003年比重为43.32%，2004年下降为40.76%，下降了2.56个百分点，2005年下降为32.7%，比2004年下降了8.06个百分点4。在这样一个收入减少支出增多的情况下，地方政府为了平衡收支，不得不通过各种途径增加收入。而根据2004年11月颁发的财政部国土资源部中国人民银行关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收管理的通知中对土地有偿使用费的缴库方式进行了调整，土地有偿使用费用30%上缴中央财政，70%上缴地方财政5，可以看出通过土地的出让和开发，使得地方政府可以获得土地出让金以及各土地部门的征收费用，也包括与土地出让直接或间接相关的各种税收收入。地方政府财务主要的税收途径6（见下表1-2）：表1-2 地方政府财务主要税收途径中央、地方分享税种地方全额自留税种增值税的25%、所得税的40%（征税对象为在地方的国有企业和个人）、除海洋石油资源税之外的其他税种。营业税、城镇土地使用税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、车船使用税等本表税收比例为地方政府所得比例。营业税作为地方税种，是中央留给地方为数不多的全额自留税种之一。是地方政府通过大力开发土地能够直接获得的一种主要预算内财政收入。这也促成了地方政府为了在短期内获得财政收入，会通过高价出售以房地产业为主的经营性用地，这样不仅能获得高额的土地出让金，而且能获得相关的房地产业和建筑业带来的营业税收入。这些因素都使得地方政府热衷于通过招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权，但是由于土地是稀缺资源，随着房地产行业的蓬勃发展，可开发的土地越来越少，在这种大环境下，企业为了生存不惜血本买地，然后通过拉高房价，把购地成本转嫁到普通老百姓身上。不同的城市单位地块平均获得价格快速上升，土地使用权的价格已经占到了房价的4050%左右7。综上所述，土地政策对土地价格的形成有很大的影响，而土地价格的变化导致了房地产成本变化，促使了房地产价格变化，具体如表3所示：表1-3 土地政策对房地产价格变化的影响政策工具操作变化中间目标最终目标土地利用计划土地供应量（）房价（）房地产市场平稳健康发展土地供应结构（）土地供应速度（）土地出让方式市场化程度（）土地价格政策交易价格管制程度（）土地利用计划土地供应量（）房价（）土地供应结构（）土地供应速度（）土地出让方式市场化程度（）土地价格政策交易价格管制程度（）本表格是对单一项目变化作出分析的。 土地供应结构（），表示高档房用地供应偏多，而低档房用地供应偏少。2 金融因素当今的房地产已经成为了资金密集型产业，没有足够的资金也就不能进入房地产这个行业的大门。因此金融对于房地产的影响是不可忽视的，金融市场和房地产市场也是紧密相连的。由于房地产利润巨大，吸引了大量的资金投入到房地产开发中。我国房地产开发企业自有资金一般为30%40%，其余的资金依靠金融系统融资和购房者的预付款。而这之中又是金融系统融资所占比例较重。在我国，房地产业被称作是第二金融，在强有力的金融支持下飞速发展。我国房地产企业发展所需要的大部分资金都是从银行取得，可以说银行控制着房地产市场资金的中心，银行与房地产有关的贷款里各种利率和贷款政策的调整必然影响到房地产市场价格。理论上房地产行业应该对利率变化相当敏感。通过下表2-1可以看出，政府通过中央银行调整利率，限制房地产市场的过热现象。表2-1 20042008年间银行对房地产采取的措施调整措施时间银行具体调整措施2004年10月一年期存、贷款利率均上调0.27个百分点2005年3月提高了住房贷款利率2006年4月央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点2006年6月个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%，考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且建筑面积在90平方米一下的仍然执行20%首付标准2006年8月一年期存、贷款基准利率上调0.27个百分点2007年3月上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点2007年5月一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期的贷款基准利率上调0.18个百分点2007年7月上调金融机构人民币存款利率0.27个百分点2007年8月一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期的贷款基准利率上调0.18个百分点2007年9月一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期的贷款基准利率上调0.27个百分点2007年12月一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期的贷款基准利率上调0.18个百分点2008年1月上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年1月颁布经济适用住房开发管理办法2008年3月上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点2008年4月上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点从以上政策可以看出，政府希望通过加息和上调存款准备金率等政策措施，来达到给房地产市场降温的目的。首先，提高贷款利率就等于直接提高了房地产开发的成本。其次，提高贷款利率和首付比例，增加了贷款买房者的购房成本，从而抑制了购房需求，打击了房地产投机者。再者，存款准备金率上调后，商业银行可提供放款及创造信用的能力下降，结果是银根偏紧和货币供应减少，导致房地产投资的需求减少。政府希望这样能使房价理性回归。政府制定的政策确实提高了对房地产投机活动所需资金的周转量，在一段时间内有效地抑制住了房地产投资过热的现象，打击了房地产投机活动。但是今天看来，由于对房地产开发公司资金贷款的限制，尤其是121号文件（即关于进一步加强商业性房地产信贷业务管理的通知，其核心内容包括：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。）发出以后，众多中小型资金量不足的房地产公司由于不容易得到银行贷款而面对越来越高的土地取得费用和开发成本，它们很难获得拿地的机会，从而纷纷退出房地产市场。又很可能由于中小型房地产公司参与程度降低，使得待开发的土地大量被少数几家大型房地产公司取得，从而在土地市场中就形成寡头垄断的现象（见下表2-2、2-3、2-4）。表2-2 2003-2007年度上海住宅用地市场集中程度年份总可建面积（公顷）前5位前10位前5位集中度前10位集中度20031124.63188.61316.320.170.282004439.74154.07232.840.350.532005521.39197.08321.630.380.622006903.62337.95480.280.370.532007206.07119.25178.060.580.86（资料来源：上海市规划和国土资源管理局土地交易市场。）表2-3 2006上海住宅用地市场竞得情况前10位竞得土地数量（公顷）竞得人55.8993保利房地产（集团）股份有限公司42.11819江苏新城房产股份有限公司33.95445上海嘉宝实业（集团）股份有限公司33.33335上海广安置业发展有限公司、上海崇明房地产开发有限公司、上海陈家镇建设发展有限公司、上海盛融实业有限公司31.77001上海绿地（集团）有限公司30.13620鼎太房地产开发（深圳）有限公司28.15748嘉定区住宅建设综合开发有限公司23.07952华润置地（北京）股份有限公司、坚实发展有限公司21.95758上海市浦东新区房地产（集团）有限公司21.22560常州宏佳房地产开发有限公司（资料来源：上海市规划和国土资源管理局土地交易市场。）表2-4 2007年上海住宅用地市场竞得情况前10位竞得土地数量（公顷）竞得人112.3754保利房地产（集团）股份有限公司90.94354TS CHINA FUND(BARBADOS)II SRL68.80452上海绿地（集团）有限公司32.94404上海新城万嘉房地产有限公司32.88366上海城建置业发展有限公司31.74315上海和联房产开发有限公司30.50670上海徐房（集团）有限公司30.30216重庆嘉逊地产开发有限公司26.46425上海天昱通房地产开发有限公司23.31173上海中星（集团）有限公司（资料来源：上海市规划和国土资源管理局土地交易市场。）通过这些资料来看，绝大多数都是上市公司，这些公司本身资金实力就排在行业的前端，也只有它们能拿出足够的资金去争夺面积大，总金额高的地块。而它们又可以通过增发、资产注入等方式进行融资，这又保证企业有足够的资金去竞争土地。对于上市公司而言，地价已经不是它们所关注的主要目标了，如何保持自己的股价，保持自己在资本市场的价值才是企业考虑的重点。因为企业成为“地王”买家才有更多的关注度，才能更好的吸引股民购买自己的股票，才能保证资金的充足。对于普通老百姓来说，上调存款、贷款利率以后，银行贷款利息增多，尤其是第二套房的首付比例增大，导致投资房地产的成本增大。但是考虑到中国的通货膨胀率的影响，银行实际利率比名义利率低不少，计算公式为：实际利率=名义利率-通货膨胀率。以2008年为例，中国主要银行平均年利率为2.25%，而当年通货膨胀率为5.9%，当年实际利率为-2.65%8。通俗的理解就是存100元进银行，一年以后这100元的购买力只相当于存进去时的97.35元。而近10年来，总体情况是实际利率基本都为负值，老百姓的理解就是将钱存入银行不仅不能生财，反而是越来越少。再加上前些年股市的动荡，房地产市场的强劲的增长势头和良好的盈利性，使得老百姓手中的资金越来越倾向于流入到房地产市场当中去。而中国老百姓的理财观念中的“买涨不买跌”和因为消费者的预期心理，即看好房地产持续升值又使得更多的人和资金投入到房地产市场当中去。3 城市化因素随着我国经济的发展，大量的人口涌向城市，促使非农人口所占的比例不断上升。根据国家统计局、建设部、国土资源部发布的2009年国民经济和社会发展统计报告、2009年城市建设统计报告、2009年国土资源公告可知，改革开放30年来，我国城市化程度不断提高，据统计在这30年间全国城市化水平从20世纪80年代初的18915万人，占总人口的19.4%发展到现在城镇人口已经达到42186万人，超过了人口总数的46%。我国的人口在未来30年还将净增2亿左右。随着我国社会经济发展和计划生育工作的加强，20世纪90年代中后期，总生育率已经降到1.8左右。照此推测，我国的总人口将于2010年、2020年分别达到13.6亿和14.5亿，2033年前后达到峰值15亿人左右9。城市化速度特别是近10年来，工业化发展和服务行业的兴盛，城市劳动力缺口扩大，导致大量农民开始进城务工，人口流动越来越频繁。除了大量农民工开始进城之外，受过高等教育的高素质人群正逐渐向发达地区聚集。城市这些因素都造成了我国城市人口规模不断的扩大。城市化率根据美国城市地理学家Ray.M.Northam总结出来的世界城市发展的共同规律“纳瑟姆”曲线表示（见右图3-1），当一个国家的城市化水平超过30%时，城市化进程会加快，此时对住房的需求也迅速增加，直到城市化水平到达70%之后城市化步伐才会放缓。我国在1996年前后城市化水平达到30%，进入了城市化加速阶段。 图3-1 纳瑟姆曲线 我国目前正经历着农村劳动力向城市服务业劳动力和工业劳动力转移的过程。而这一过程导致了对城市住房需求增多，带动住房消费，促进房地产的发展。根据城乡建设水平不断提高的需求，预计我国建设用地需求2010年为3291.32万公顷，2020年为3518.31万公顷，2030年为3522.41公顷10。城市化水平提高意味着城市规模的扩大和对住房需求的增多。而由于前些年对城市土地利用结构不尽合理，主要表现为：工业用地比例较高，从城市内部用地结构来看，工业用地占用比例高达21.79，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%11 。而我国的这些工业用地有的是城市郊区，甚至是在市区，挤占了居住用地、商业用地和绿化用地，使得用于开发住宅的用地数量相对减少。资源数量减少在一定程度上抬高了地价，进而抬高了房价。而我国城市中又存在不少的闲置土地，这些土地是由于一些企业破产或者是开发项目停建又或者是征而未用的闲置土地。政府针对这一情况，在2003年2月开始了一开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿，清理未批先用、乱批乱用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题，从严查处重大土地违法案件。整治土地市场同时，对于土地审批权限也收紧，遏制过度投资。2004年4月29日，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，提出严格建设用地审批管理，规定限制和禁止用地供地目录，完善用地定额指标，并且从2004年5月8日起，暂停审批农地转非农地建设用地审批，暂停涉及基本农田保护区调整的规划修改，暂停新批地的县改市和乡改镇的土地利用总体规划的修改，切实控制新增建设用地。2004年联合监察部发布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有全收回土地，纳入国家土地储备体系。土地政策收紧和农业用地转非农业建设用地的暂停，使得建筑用地增速减缓，这又回到了土地因素所带来的问题。4 拆迁补偿拆迁既关系着国家经济发展和城市建设，也关系着个人和集体的利益。近年来，随着旧城区的改造和城市化进程的加快，城市拆迁量和集体土地拆迁量越来越大，各地拆迁补偿标准越来越高，使得拆迁补偿成为了房地产价格的构成中又一个比较重要的因素。拆迁中出现的各种问题主要根源之一就是拆迁补偿问题。4.1 集体土地拆迁征收集体土地房屋拆迁补偿是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有土地征为国有土地后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行拆迁，并给与补偿的行为。我国是一个农业国家，随着工业化和城市化的发展，城市和农村结合部的集体土地拆迁量越来越大。而土地是农民赖以生存的本钱，随着经济发展，消费水平越来越高，对于因为拆迁而支付的补偿费用越来越高。目前集体土地房屋拆迁有三种实施办法：一是由房屋拆迁管理部门统一实施，二是先征地后拆迁的实施办法，三是由土地管理部门统一实施12。第一种办法是在一个区域对集体土地房屋拆迁由市、县人民政府确定的房屋拆迁管理部门统一管理执法，以政府纪要或政府关于拆迁人的建设用地批复作为土地使用的批准文件，办理拆迁许可证。这种方法可以使同一拆迁区域对被拆迁人的拆迁是同一种标准，尽可能多的考虑集体土地上的房屋被拆迁人的感受，但是一概而论的补偿办法难免会显得有些不公平。第二种办法是集体土地的拆迁由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施完征用土地，将集体土地国有化后，再按照国有土地的房屋以拆迁条例标准进行补偿安置。但是这一补偿方法撇开了地上附着物，对于这一点是很多人不能够接受的。第三种办法是将集体土地房屋的拆迁由土地管理部门依据土地法律法规在土地征用中完成。这是现行法律体系中集体土地房屋拆迁的首选。4.2 城市拆迁由于以前是住房实物分配制度，对于个人买房是少之又少。而分配到的住房从现在看来只能满足住的条件，从外观上看来又很难说美观。自从取消住房实物分配制度以后，个人住房消费逐渐占了主流，人们更愿意住进环境更好更美观的新房。随着经济的发展，旧城区改造和城市拆迁规模扩大，拆迁中越来越多的问题暴露了出来，这些问题的核心就是对于拆迁补偿不满意。就我国的城市房地产而言，体现其价值的本质是由土地使用权和房屋所有权这两部分组成的。拆迁方通过拆迁而取得被拆迁人的土地使用权，并对被拆迁人进行补偿。随着土地有偿使用市场化的不断加强，土地的使用权价格越来越高，被拆迁人希望能得到更高的拆迁补偿费。这就导致房地产公司取得土地的成本越来越高。根据我国城市房屋拆迁管理条例规定：对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。在修订以后的城市房屋拆迁管理条例规定，按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿中，隐含了对地价的补偿。这使得房地产开发商在支付拆迁补偿时，包括了房价补偿和地价补偿，增加了开发成本13。因为被拆迁人为了恢复正常生活必须要付出各种费用去恢复，补偿如果不能使被拆迁人达到其原来的生活水平，那么被拆迁人就会觉得这是极为不公平的，从而抵制拆迁，这也增加了开发成本。而房地产开发商为了保证自己的利润不下降，再将房价提高，从而将房地产开发成本转移到消费者身上，由消费者买单。5 税收因素税收一直是我国调节房地产市场的一个重要方法，特别是对于遏制投机有重要作用。而住房领域涉及到的税种主要有：房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税等等。2006年以后，我国多次出台一系列的税收政策（见表5-1），试图平稳房价，保证房地产市场的健康发展。表5-1 20062008年间的房地产税收政策发布时间发布的政策政策具体内容2006年5月关于增加住房营业税管理有关问题的通知2006年6月1日后，个人购买不足五年的住房对外销售将全额征收营业税，超过五年的可免征营业税2006年7月关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知征收个人二手房转让所得税，调控房地产行业2006年10月关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知对个人无偿赠与住房受赠人全额征收契税、印花税，以防止房屋买卖双方利用假赠与避税。同时还明确了不动产赠与的类别及流程，个人受赠不动产销售时，将按20%征收所得税2006年12月财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知对征税相关问题进行明确2007年11月国家税务总局关于取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复对拍卖所得收入进行规范2007年12月财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复对土地使用权转让契税问题进行规范2008年1月关于进一步加强土地税收管理工作的通知为了堵塞税收征管漏洞，防止税款流失，各级地税部门、负责征收契税的财政部门和国土资源部门要密切配合，共同组织开展对纳税人土地占用情况及土地税收缴纳情况的清查工作2008年3月财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知对廉租房和经济适用房经营者、租赁者和购买者进行税收减免政策但是由于房地产价格的构成成分太复杂，实质影响并不明显。以06年5月发布的征收转让住房营业税为例，政策规定对购买住房不足五年而转手交易的，征收全额营业税14。从今天看来，这虽然在一定程度上抑制了房产市场的投机行为，但是在房价飙升的时期，并没有起到应有的作用，中长期房产价格上升的趋势也没有得到有效的遏制。在房价飞快上升的时候，这些税费相对于投资房地产的收益来说并不算多，所以也抑制不住人们对房地产的投资。但是队友房地产开发商来说，由于增加房地产开发税，导致了房地产开发的成本上升，降低了利润，开发商或者是将这部分成本通过抬高房价转移到消费者身上，或者是减少房地产的供应，引导消费者对房地产升值的预期，达到维持自己利润的目的。这些都会导致房价上涨。6 其他因素能影响到房地产价格的因素不仅仅只有上述的几种。建筑材料价格变化和人工费的变化也能在一定程度上影响到房地产的价格。而随着收入的增多，越来越多的老百姓希望能以投资带给自己收益。建筑材料主要包括钢筋费用和混凝土费用。我国钢材市场价格波动比较大，但是总体来看还是呈现出上升的趋势。下表6-1为我国从2001年到2009年钢材平均价格的变化15。表6-1 20012009年我国钢材价格（单位：元/吨）2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年242022002600375029002970390046003700从表6-1我们可以看出，钢材价格在10年的时间里，虽然有起伏，但是整体上涨的趋势还是十分明显的。而钢材也是建筑的主要材料之一，它价格的上涨，势必也会带动房价的上涨。通过大连市预拌混凝土和工程检测协会公布的混凝土价格显示（见下表6-2），从2005年到2010年间，商品混凝土价格波动不大，所以对房价影响不大。表6-2 2005-2010年混凝土价格（单位：元/立方米）年度2005年2006年2007年2008年2009年10年1月10年4月价格305310300330305300310上涨幅度1.64%-3.23%10%-7.58%-1.64%3.33%在不同的情况下，一般来说人工费占建设费用的15%-25%之间。人工费的涨跌情况也会对房地产价格产生一定的影响。而随着近年来我国消费水平的不断提高，人工费也是不断的上调，在房价上涨中也起到了一定的推动作用。以辽宁省为例2003到2008年之间建筑行业的职工平均工资上涨了11599元，上涨了120%，而北京天津地区上涨幅度也达到了135%和120.5%16。居民对房地产的投资。在我国老百姓的传统观念中，成家立业是需要有属于自己的房产才叫“家”。这导致了我国房产私有化程度远远高于其他国家。根据建设部公布的2005年城镇房屋概况统计公报可以看出，2005年我国人均住宅面积为26.11平方米，户均住宅建筑面积为83.2平方米，住宅私有率高达81.62%17，远远超过加拿大汇丰银行2005年统计美国的69%和加拿大的67%等西方发达国家的水平。改革开放以来，我国居民的收入不断提高，但是相应的投资方式却比较单一。普通中国老百姓对于投资的概念还只是停留在只知道股市和房市的层面上。投资工具稀缺，相较于股市的大起大落，而房地产良好稳定的收益，都是是造成我国居民对房地产投资热情不减的原因。致使民间大量钱财流入房地产市场，造成了一种供不应求的繁荣局面。7 总结导致近几年中国房价飞速上涨的原因是多种因素共同作用的结果。本文中的各个因素并不独立，它们对房价的影响是相互的。虽然政府通过制定各种政策以期引导房地产市场健康平稳的发展，但是忽略了消费者预期对房价产生的影响。开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨，给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过销售控制的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价还要继续上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。致使消费者对房地产的热情不减，对房地产价格的抬高起到了推动作用。所以房地产市场价格回落仅仅靠政策是不容易达到的，还需要政府利用舆论加大对消费者的正确引导力度，使消费者理性对待房地产投资。同时加大廉租房、经济适用房的供给量，明确申请条件，严格审批申请这一关，使经济适用房切实落到真正需要的人身上。这样房地产价格才会理性回归。但是由于政策的滞后性，房价在一段时间内可能还会呈现上涨的趋势。参 考 文 献1Oi, Jean C. “Local State Corporatism”, in Oi, Jean C. (EDS) Rural China Takes Off: Institutional Foundations of Economic Reform, Berkeley: University of California Press,1999; Walder, Andrew, “Local Governments As Industrial Firms”, American Journal of Sociology， 101（2），19952Breton, Albert, Competitive Governments: An Economic Theory of Politics and Public Finance (J