房地产开发项目投资可行性研究报告及融资方案编制.doc

房地产开发项目投资可行性研究报告及融资方案编制可行性研究报告可在商业计划书中编辑。7.6 成本计算切换工作流程到“项目成本”，进行项目总成本表、开发建设成本表、销售成本表、租赁成本表的造价或费用计算表的编辑。执行菜单“计算（R）”下有关功能菜单或单击工具栏上快捷按钮 ，根据所输入的原始数据进行项目总成本表、开发建设成本表、销售成本表、租赁成本表的计算。单项工程（费用）计算公式：造价或费用 = 工程量单价或费率。例外：利息计算根据状态码按照相应的计算公式进行计算（不推荐在开发建设成本表中直接输入利息，应在借贷款明细表中输入自动计算利息）。7.6.1 项目总成本切换到“项目成本”页的“项目总成本”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算总成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算。总成本表不需要手工输入，根据开发建设成本表、销售成本表、租赁成本表、借（贷）款明细表经计算后自动生成。利息来源于借（贷）款明细表。土地增值税的计算方法在设置表中设置。7.6.2 开发建设成本切换到“项目成本”页的“开发建设成本”页，在开发建设成本计算表输入有关工程项目（费用）和参数，执行主菜单“计算（C）”下的“计算开发建设成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算。在“计算方法”栏选择不同的计算方法后，会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处，或者按照已经设定好的计算方法进行计算。条目可从税费库中提取，使用方法是：方法一，打开税费库后，移动到需要的条目，在税费库窗口工具栏上单击按钮 ，税费库的条目自动提取到开发建设成本表的当前行。方法二，在开发建设成本表的“编码”列输入编码，税费库的条目自动提取到开发建设成本表的当前行。开发建设成本表格输入注意事项1.必须在第四类编码前面输入第三类的编码，否则将会计算错误，得不到预期结果。 2.不能在编码为“1.”、“2.”、“3.”、“4.”、“5.”的后面输入按直接费计算的编码（如：建设单位管理费、利息、不可预见费等），否则会导致计算错误。 3.不必在第一、二、三类编码处输入数据，程序会根据第四类编码的数据进行自动计算。 4.不必在表格“造价或费用”、“平方造价”和“比例”栏处输入数据，程序会自动计算。 5.如果是对土地拍卖项目分析，必须有一项费用明细项（底色是白色）的计算方法为“土地拍卖” 6.按回车键进行输入数据的确认和栏移动，按Esc键进行当前格数据更改的取消。 提示 可以实现表格的单项工程（费用）与税费项目同步。方法是：先新建或打开一个项目，然后打开“税费库”窗口，通过缩小“税费库”窗口并拖动到右边（或其它位置），当在“项目开发估价报告”窗口的表格中输入单项工程（费用）编码时，“税费报告”窗口的税费项目会自动与表格的项目同步。有关的输入规则详见附录，其余的输入数据方法详见信息框的提示。7.6.3 销售成本切换到“项目成本”页的“销售成本”页，在销售成本计算表输入有关工程项目（费用）和参数，执行主菜单“计算（C）”下的“计算销售成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算。在“计算方法”栏选择不同的计算方法后，会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处，或者按照已经设定好的计算方法进行计算。可设置“费用分类”。如果需要在总成本表及其它表格反映经营税金及附加，需要在“费用分类”列选择“经营税金及附加”。费用分类：经营资金、运营费用、修理费用、经营税金及附加、其它销售成本。销售成本表格输入注意事项1.不必在表格“造价或费用”、“平方造价”和“比例”栏处输入数据，程序会自动计算。 2.“合计”、“汇总”数据是软件自动生成的，用户修改无效。 3.按回车键进行输入数据的确认和栏移动，按Esc键进行当前格数据更改的取消。 7.6.4 租赁成本切换工作流程到“项目成本”页的“租赁成本”页，在租赁成本计算表输入有关工程项目（费用）和参数，执行主菜单“计算（C）”下的“计算租赁成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算。在“计算方法”栏选择不同的计算方法后，会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处，或者按照已经设定好的计算方法进行计算。可设置“费用分类”。如果需要在总成本表及其它表格反映经营税金及附加，需要在“费用分类”列选择“经营税金及附加”。费用分类：经营资金、运营费用、修理费用、经营税金及附加、其它租赁成本。租赁成本表格输入注意事项I.不必在表格“造价或费用”、“平方造价”和“比例”栏处输入数据，程序会自动计算。 II.“合计”、“汇总”数据是软件自动生成的，用户修改无效。 III.按回车键进行输入数据的确认和栏移动，按Esc键进行当前格数据更改的取消。 7.7 经营收入及经营税金计算7.7.1 销售收入表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“销售收入”，输入销售收入表的数据和辅助表（销售收入各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下列菜单“计算销售总收入及各期收入”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出销售总收入和各期的销售收入。见下图：销售模式：按建筑面积、按可售面积、按项目套数、按可售套数。可设置“楼高分类”和“房屋用途”，是投资分类的依据。楼高分类：低层、多层、小高层、高层、超高层。房屋用途：住宅、商业、办公、工业、仓库、停车场、其它。各期收入计算方式：按计算期平均计算、按开收盘时间平均计算、按辅助表比例计算。7.7.2 租赁收入表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“租赁收入”，输入租赁收入表的数据，依次执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算租赁总收入及各期收入”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出租赁总收入和各期的租赁收入。见下图：租赁模式：按建筑面积、按可租面积、按项目套数、按可租套数。各期收入计算方式：按计算期计算、按始结租时间计算。可设置“楼高分类”和“房屋用途”，是投资分类的依据。楼高分类：低层、多层、小高层、高层、超高层。房屋用途：住宅、商业、办公、工业、仓库、停车场、其它。7.7.3 销售收入与经营税金及附加表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“销售收入与经营税金及附加表”，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算销售收入与经营税金及附加”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出销售收入与经营税金及附加计算表。见下图：7.7.4 租赁收入与经营税金及附加表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“租赁收入与经营税金及附加表”，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算租赁收入与经营税金及附加”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出租赁收入与经营税金及附加计算表。见下图：7.8 投资计划表的编辑及投资计划表计算生成切换工作流程到“投资计划”，编辑有关的辅助表（各期百分比表）。经过计算后，自动生成投资总计划表、开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、分期投资计划表、投资分类表。7.8.1 投资总计划切换工作流程到“投资计划”页的“投资总计划”页，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算总成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可自动生成投资总计划表。见下图：投资总计算表根据开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、借（贷）款明细表经计算后自动生成。7.8.2 开发建设投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“开发建设投资计划”页，编辑辅助表（开发建设投资计划各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算开发建设成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出投资总计划表。见下图：各期投资计算方式：按计算期平均计算、按辅助表比例计算。注：底色为黄色部分条目的“各期投资计算方式”列要留空，否则会导致计算错误。7.8.3 销售投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“销售投资计划”页，输入辅助表（销售投资计划各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算销售成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出销售投资计划表。见下图：各期投资计算方式：按计算期平均计算、按辅助表比例计算。注：“合计”、“汇总”项的数据是自动生成的，不需要用户过问。7.8.4 租赁投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“租赁投资计划”页，输入辅助表（租赁投资计划各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算租赁成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出租赁投资计划表。见下图：各期投资计算方式：按计算期平均计算、按辅助表比例计算。注：“合计”、“汇总”项的数据是自动生成的，不需要用户过问。7.8.5 分期投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“分期投资计划”页，在设置好上表的分期以后，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算分期投资计划”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出分期投资计划表。见下图：7.8.6 投资分类计划切换工作流程到“投资计划”页的“投资分类”页，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算投资分类”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出投资分类表。见下图：根据建设产品表、销售收入表、租赁收入表、投资总计划表经计算后自动生成投资分类表。7.9 筹资计划、还款付息计算7.9.1 筹资计划表自动生成切换工作流程到“筹资计划”页的“借（贷）明细表”页，输入借（贷）款明细数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算借（贷）款明细表”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算出筹资计划表。见下图：生成筹资计划使用资金的顺序是：资本金（自有资金）、借（贷）款、销售收入、租赁收入、其它来源。筹资计划表的资本金（自有资金）的各期分配需要在相应的辅助表（各期百分比表）设置。资本金（自有资金）计算方式有：1-按设置表自有资金计算 2-按设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算。按“按设置表自有资金计算”的资本金（自有资金）在设置表的“自有资金”项输入，“按设置表比例计算”、“按每期投资乘以比例计算”的比例在设置表的“自有资金比例”项输入。7.9.2 借（贷）款明细表的编辑计算切换工作流程到“筹资计划”页的“借（贷）明细表”页，输入借（贷）款明细数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算借（贷）款明细表”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可计算借（贷）款明细表。见下图：还款方式：等额还本利（每期支付的本金与利息的合计相等）、等额还本金（等额还本，利息照付）。宽限期：第一次还款与借款的时间间隔。还款期：还款次数。注：1、可实现复杂的利息计算，方法是将一笔款拆成几笔，分别设好年利率、还款方式、宽限期、还款期。2、合计数与汇总不需要用户过问，由系统自动生成。7.9.3 还款付息表自动生成切换工作流程到“筹资计划”页的“借（贷）款还款付息计算表”页，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算还款付息表”或单击工具栏上快捷按钮 进行计算，可自动生成还款付息表。见下图：7.10 财务报表自动生成7.10.1 损益表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“损益表”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算损益表”功能，自动生成损益表的有关数据。见下图：7.10.2 全投资现金流量表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“全投资现金流量”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算全投资现金流量表”功能，自动生成全投资现金流量表的有关数据。见下图：7.10.3 资本金现金流量表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“资本金现金流量”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算资本金现金流量表”功能，自动生成资本金现金流量表的有关数据。见下图：可选择资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式：1-不含利息的开发建设投资 2-资本金开发建设投资。 7.10.4 资本来源与应用表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“资本来源与应用表”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算资本来源与应用表”功能，自动生成资本来源与应用的有关数据。见下图：7.10.5 资产负债表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“资产负债表”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算资产负债表”功能，自动生成资产负债表的有关数据。见下图：7.10.6 损益表（投资分类）的自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“损益表（投资分类）”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算损益表（投资分类）”功能，自动生成损益表（投资分类）的有关数据。见下图： 7.11 经济分析表自动生成切换工作流程到“经济分析”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算全部方案经济分析数据”，可自动生成土地拍卖或者非土地拍卖经济分析的结果。见下图：注：当计算土地拍卖的条件不满足时，不能够生成土地拍卖的经济分析数据。 7.12 临界点分析（盈亏平衡分析）切换工作流程到“临界点分析”页，在上表中输入期望利润率，执行主菜单“计算（C）”下的“计算临界点分析数据”功能，在下表中自动生成临界点