2005年长春市亚泰易林全程营销策划方案 --wangyang.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。用灵魂撞击梦想 用策划超越梦想亚泰易林全程营销策划方案 保密级别：AAAA级策划人：李洪锋服务客户：长春亚泰地产前 言 鄙人懒惰，加上对房地产市场也比较生疏，此篇策划所有数据均为虚构，切勿当真。策划界藏龙卧虎，无论是地产，还是其他行业，见解超我远甚者众多，班门弄斧，还请方家勿笑，多多指教。言毕。各位看官注意，开坛说法 第一章 市场总体概况一、市场总体概况：2005年长春全市完成国内生产总值1765.25亿元，比上年增长15%。第一产业增加值168亿元，比上年增长8.0%；第二产业增加值742.9亿元，增长15.5%；第三产业增加值625亿元，增长13.0%。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%，人均国内生产总值21335.72元，比上年增长13%。2005年全国人均国内生产总值10561元。由此看出长春远远高于国内平均水平，具有雄厚的经济能力。全年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%。 经济学指出，人均国内生总值在3000美元以下，会保持较旺盛的住房需求，由此可见2006年，长春房地产行业可能相应进入高速增长阶段。二、固定资产投资概况：2005年（110月），长春地区固定资产投资总额434.3亿元，比上年增长40%。其中城镇固定资产投资352亿元，比上年增长49.1%。农村固定资产投资82.3亿元。房地产开发投资78亿元，比上年增长12.6%。三，利用外资： 全市新批外商投资500余家，比上一年增长3.2%，合同利用外资300亿，增长37%，在新批的外商投资企业中，总投资过亿的有97家。全市外商投资企业完成产值500亿，比上一年增长90%，实现利润总额20亿元人民币，比上一年增长20%，四，房地产市场概况： 随着改革的深入，经济的发展，房地产业成为国民经济新的增长点，各级政府也针对房地产出台了各项政策。2005年长春房地产施工520万平方米，比上年增长2.1%，竣工面积230万平方米，比上年增长6.5%。完成商品房销售175.5亿元，增长25%，其中住宅销售额130.6亿元，增长21%。商品房销售面积240万平方米，增长13.5%，其中住宅为225万平方米，增长10%。别墅50万平米，增长3%。2005年长春市内二手房成交面积200万平方米，增长20%。成交金额45亿元，增长70%。 五，基础设施建设： 2005年长春市政府投资25亿元实施多个重点项目，其中，新建北人民大街等六条街道，大修，中修45条主干道；轻轨二线主题工程完工；伊通河改造初步见效；480亿改造108块棚户区；成功举办第四届汽车博览会；保护“伪皇宫”工作顺利实施；六，绿化情况新增公共绿地60万平方米，植树255万株，城市绿化覆盖率达20%，人均绿地2平方米，游园绿地10处。七，长春总体环境 长春具有“汽车城”，“电影城”，“科技文化城”，“森林城”的美誉。具有雄厚的资源，建成多个开发区，具有美好的发展前景。总结：1）长春经济势头好，给房地产业的发展提供了基础；二手房的日益活跃对一手房有很大的促进作用，加快房地产的资金流通。由于近年国家振兴东北老工业基地，导致外商投资规模增大，且质量高，赢利性强，大量的外资涌入会刺激长春高档楼盘的销售。2）政府积极进行基础设施和绿化的建设，容易吸引外资，对发展经济有很大的促进作用，也客观上刺激了消费者的需求，对房地产发展有利。 3) 房地产施竣工面积增加，未来一定时期内，长春地产行业竞争加剧。4）长春房地产销售以住宅为主，别墅市场比例不大，但也有所增长。 第二章 人口状况一，人口分布：2005年末全市总人口为739.19万人，比上一年增加4.9万人。市内各区人口分布如下： 1.朝阳：面积248平方公里，人口68.8万2.宽城：面积237.99平方公里，人口42万3.南关：面积80.95平方公里，人口47.5万4.二道：面积452平方公里，人口37.5万5.绿园：面积286平方公里，人口55.3万人6.双阳：面积1663平方公里，人口38万7.净月：面积478.7 平方公里，人口 13.3 万人二，生活指数： 居民生活水平持续提高。其中，城市居民人均可支配收入8306元，上涨11.5%。人均消费性支出7.25元，上涨12%。总结：1）人口主要集中在经济发展比较好的几个区，且将达到饱和，城市化进程将向郊区发展，这将刺激郊区的房地产需求。2）居民生活水平提高，刺激地产行业发展。3）农村人口仍然较高，削弱城市化进程，目前长春的购房政策将减少农村人口，外来人口的涌入，刺激长春房地产市场发展。 第三章 长春房地产业概况一，房地产开发：2005年长春房地产施工520万平方米，比上年增长2.1%，竣工面积230万平方米，比上年增长6.5%。完成商品房销售175.5亿元，增长25%，其中住宅销售额130.6亿元，增长21%。商品房销售面积240万平方米，增长13.5%，别墅、高档住宅投资：0.58亿。竣工面积；50143平方米。别墅、高档住宅销售面积：13924平米。2005年长春市内二手房成交面积200万平方米，增长20%。成交金额45亿元，增长70%。二，房地产政策：2006年我国加大对中小户型、中低价位的商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地的土地供应。加强经济运营分析检测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，切实稳定房价，促进合理住房消费，指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用房开发项目，控制套型结构和价位，控制高档住房的开发，增加中低价位的项目。长春市决定有三年时间对城市108个棚户区进行改造，设计被拆迁房屋建筑面积713万平方米，涉及居民近10万户35万人，其中2006年改造240万平方米，涉及33130无房户居民。三，商品房空置面积： 950265平方米，住宅50765平方米。其中别墅、高档主住宅：3502平方米，经济适用房：11367平方米。办公楼3793平方米。商品房空置率为20%。四，长春楼盘情况：1，各片区楼盘情况：1）宽城区楼盘情况：在售楼盘个数8个总体均价5543.5元/平米住宅总体均价2365元/平米别墅，高档住宅总体均价该地区无别墅，高档楼盘在售2）绿园区楼盘情况：在售楼盘个数14个总体均价2773.57元/平米住宅总体均价2420元/平米别墅，高档住宅总体均价3000元/平米3）二道区楼盘情况：在售楼盘个数10个总体均价2540元/平米住宅总体均价2540元/平米别墅，高档住宅总体均价格该地区无别墅，高档楼盘在售4）朝阳区楼盘情况：在售楼盘个数12个总体均价3758.33元/平米住宅总体均价4000元/平米别墅，高档住宅总体均价5000元/平米5）南关区楼盘情况：在售楼盘个数21个总体均价3372.85元/平米住宅总体均价3052元/平米别墅，高档住宅总体均价该地区无别墅，高档楼盘在售6）经济开发区楼盘情况：在售楼盘个数4个总体均价2210元/平米住宅总体均价2866元/平米别墅，高档住宅总体均价该地区无别墅，高档楼盘在售7）高新开发区楼盘情况：在售楼盘个数12个总体均价3317.5元/平米住宅总体均价3172.86元/平米别墅，高档住宅总体均价6000元/平米8）静月开发区楼盘情况：在售楼盘个数13个总体均价2000元/平米住宅总体均价2200元/平米别墅，高档楼盘总体均价2880元/平米；（270万/套）表格分析：长春市区房地产价格总体以南关，朝阳，高新一部分向四周递减，高档楼盘主要集中在城市四周新开发地区，也就是高新，绿园，净月等地，南关，朝阳，宽城作为市内板块，楼盘价格相对较高，但是相对来说规模不大，配套设施差，主要依靠公共配套。高新区，净月区随着长春城市化进程加快，以及市内楼盘近饱和的因素，房地产交易开始活跃，在长春市政府提出长春的发展方向后，相信高新，净月的房地产市场发展将更为迅猛。2.交楼标准： 根据所调查的数家楼盘，长春地区交楼标准：住宅，毛坯房。高档住宅别墅有简单装修。3.别墅楼盘价格情况：长春别墅资源少，价格集中在3000元/平米左右。部分高档楼盘达到6000元/平米4.楼盘推广主要选择媒体：长春主要报纸有：新文化报，城市晚报，长春晚报，房地产报,东亚经贸新闻。其中地产广告刊登最多的是新文化报和房地产报，其他报纸也有少量的地产广告投放。 部分电视台有房地产栏目，也有少量的广告投放 户外路牌仍然是房地产项目的主力媒介。5.长春房地产的主要户型： 目前长春房地产项目主要为三室两厅，两室两厅；三房面积为100135平方米左右最为畅销；两房面积为7085平方米左右最为畅销；面积在150平方米以上的四房销售缓慢。150250平方米别墅销售情况良好。五、长春产权式酒店市场分析：产权酒店最先起源于欧洲，开发商将整个项目划分不同的部分，分别卖给消费者，之后找专业酒店管理公司进行管理，消费者拥有房屋产权，得到年度分红，并得到酒店管理公司一定时期的免费入住。长春产权酒店发展不充分，仅三星产权酒店一家，但产权酒店市场很有开发潜力，长春不仅辐射整个东北，且越来越多的南方人也到长春安家、投资，越来越多的人认可长春，认可长春未来的发展方向。六、长春酒店行业（三星级以上）统计调查：1.五星级宾馆宾馆名称星 级地址入住率长春紫荆花饭店五星长春市人民大街5688号抽样调查平均入住率60%部分可达70%以上.中日友好会馆五星长春自由大路102号香个里拉大饭店 五星长春西安大路569号名门饭店 五星长春人民大街135号2.四星级宾馆宾馆名称星 级 地址入住率雁鸣湖温泉酒店四星长春市北环路8777号抽样调查全年平均入住率35%长春花园酒店四星朝阳区创业大街39号长春教育宾馆四星经济技术开发区金川街151号吉隆坡大酒店四星长春西安大路823号乐府大酒店四星长春人民大街1078号长白山宾馆四星长春新民大街1448号国际会展中心四星经济开发区会展大街100号3.三星级宾馆宾馆名称星 级地址入住率长春华侨饭店三星长春市湖滨街1号抽样全年平均入住率47%长春金都饭店三星长春市西安大路1077号长春天新饭店三星长春市北京大街411号长春国贸饭店三星长春人民大街2059号长春利洋大酒店三星长春朝阳区建设街881号吉林省交通宾馆三星长春解放大路2518号国际大厦酒店三星长春西安大路616号卓展天天酒店三星重庆路卓展时代广场6-12亚泰大饭店三星长春人民大街1968号长春龙达宾馆三星长春吉林大路283号 第四章 项目定位：一.同类楼盘概况：1.美印溪谷开发商：长春创实际房地产开发公司 开盘日期：2005年9月18日项目位置：净月区净月潭国家森林公园正门东北200米项目情况：已经竣工；占地面积：50370平方米；建筑面积：36364平方米；容积率：1；绿化率：56%；楼层状况：4层联排别墅；客户数：139 价格：30004580元/平米 广告投放：报纸 装修状况：毛坯入住率：45%周边配套：健身房，台球室，师大附中，附小，二实验小学，净月商贸城，大学城商业街，工行，建行，农行，中日医院，玉潭镇医院。交通状况：102、103、120、160路建材设备：1）外墙：文化石、高级面砖；2）内墙：水泥浆找平、墙面刮青；3）门窗：高级三防门、第五代复合纤维中空玻璃窗；4）采暖：地热 项目定位与特色：浓郁的人文特征和地段升值性2.中海莱茵东郡开发商：长春中海地产有限公司 开盘日期：2005年5月31日项目位置：长春市净月区临河街7477号项目概况：已经竣工；占地面积：28262平方米；建筑面积：34761平方米；容积率：0.65；绿化率：60%；楼层状况：最高层3层，共113个单元；客户数：368价格：270万/套 广告投放：报纸、市内户外 装修情况：毛坯入住率：60%周边配套：东北师大附属实验学校、威海小学、吉林体育学院、军星艺术学院、五十二中学、九十七中学、大洋高中、远方超市、恒客隆超市、恒源超市、工行、中行、中日联谊医院、经济开发区医院、E诺眼科医院、多邦医药交通状况：17路建材设备：1）外墙：煤矸石砌块，聚苯板外墙保温，通体仿石砖和天然石材装饰；2）内墙：客厅、餐厅、卧室及工人房刮白，厨房、卫生间水泥沙浆抹灰；3）门窗：高级钢木复合防盗门，配门铃、门镜;德国柯梅令塑钢窗，北向三层、南向双层中空玻璃，全进口诺拖配件；4）采暖：采暖系统由市政供热系统提供热源，经小区换热站换热后供给小区，分户控制，套内使用PP-R聚丙烯采暖管材，接口安全，使用寿命长，承压高；散热器为钢制翅片管型散热器，耐压高，导热快，使用安全，清洁方便项目定位与特色：长春首个法德风情城区名流别墅区。涵盖单体别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅等多种建筑形式，由香港华艺设计顾问有限公司担纲建筑设计，加拿大奥雅园境师事务所负责景观营造。是以“水”为主体的纯别墅区，其高端产品“中央林语水岸别墅公园。”区内以连绵蜿蜒贯穿整个别墅公园的水系作为主题景观，充分从居住者的角度考虑，按未来主人的性情与品位来规划格局，创造出最符合人性的流动、开放、富有情趣的空间。 3.森林华墅开发商：吉林省鸿禹房地产开发有限责任公司 开盘日期：未知项目位置：长影实际城斜对面项目概况：已经竣工；占地面积：128000平方米；建筑面积：30000平方米；容积率：0.22；绿化率：75%；楼层状况： 3层；客户数：400价格：7000元/平米 270万/套 广告投放：报纸 装修情况：毛坯入住率：37%周边配套：东北师大附中，附小、农行,建行、名仁医院、长影世纪城交通情况：102、103、120、160路建材设备：未知项目定位与特色：春城唯一的全独栋顶级别墅社区，以其尊贵、纯粹、珍稀享有盛誉，位列“中国别墅百强第27位”，是名副其实的长春第一品牌别墅，到目前为止，已得到了业界权威的赞誉。项目毗邻净月潭国家级森林公园，与长影世纪城仅一路之隔，整体规划由建筑界泰斗齐康院士领衔设计，景观规划由加拿大奥雅园境师事务所主持，项目选择与长春同纬度气候条件接近的北美坡地别墅建筑做为参照，完美地表现出北美建筑风格的浑厚庄重及与自然景观的融洽，让客户零距离感受纯正别墅生活的品质，零距离感受异国风情的尊崇4.净月钻石山庄：开发商：吉林省天元房地产开发有限公司 开盘日期：未知项目位置：净月区净月旅游开发区净月分团36号项目概况：已经竣工；占地面积：50000平方米；建筑面积：47000平方米；容积率：0.98；绿化率：40%；楼层状况： 6层；客户数：未知价格：18802450元/平米 广告投放：无 装修状况：毛坯入住率：35%周边配套：精致会所、室内网球场、师大附中、附小、农行、工行、中日医院、玉潭镇医院交通情况：120、160路建材设备：未知项目定位与特色：山清水秀，空气清新，小区内20000平方米主题公园、5万余株花卉与净月潭国家级森林公园相互渗透，处处融合。24小时中央控制室专职值班，24小时保安队伍不间断站岗、带犬巡逻，全方位立体交叉安全防护。 5.蕴城别墅：开发商：长春市蕴城房地产开发有限公司开盘日期：2005年10月1日项目位置：净月区锦竹东路100号项目概况：已经竣工；占地面积：40000平方米；建筑面积：15000平方米；容积率：0.38；绿化率：60.7%；楼层状况： 2层、3层；客户数：56 价格：53806000元/平米广告投放：报纸、市内户外装修状况：毛坯入住率：2006年6月入住 具体入住率未知周边配套：市实验中学，人文学院、工行、建行、月潭医院、净月高尔夫球场交通状况：102、120、130路建材设备：1）结构：砖混；2）外墙：高级罗马砖；3）内墙：大白；4）门窗：塑钢；5）采暖：热力公司集中供热项目定位与特色：超大私家庭院，内含29套单体别墅+2套联排别墅，处于净月高档别墅区中心位置，环境优美。6.三星映月产权酒店开发商：长春三星房地产开发有限公司项目位置：净月区长双公路北侧,净月潭公园内项目概况：已竣工；占地面积：50000平米；建筑面积：20000平米价格：未知广告投放：报纸、户外、并有朝文广告装修状况：全装修周边配套：网球场、游泳馆、邮局、工行、建行、农行交通状况：102路项目定位与特色：长春第一家产权酒店，位于净月旅游区内，环境优美二、项目定位：1.市场定位：1）功能定位：集旅游、休闲、娱乐、居住于一体的现代化高档智能社区2）酒店定位：长春第一家中低档产权酒店3）别墅定位：集居住、养生于一体高档独体别墅2.主力客户群定位：1）酒店消费群定位：来长旅游人员和长春本地市民2）别墅消费群定位：各大企事业集团老板、CEO、高级经理、高级俱乐部会员。3.建筑风格定位：易学思想与中国传统古典建筑相结合 第五章 项目规划一，项目地块概况：项目为于长春市南部净月开发区内，项目内部平原略有缓坡，东西都为高地；净月大街以西，长大公路以北，国家级森林公园净月潭正门斜对角，属于二类建筑用地，基本长方形，东西长、南北短，占地面积120000平米。水、空气、土地、噪音污染程度低，环境比较优美，适合旅游居住。项目南面：净月潭国家森林公园项目北面：长春税务学院项目东面：净月大街项目西面：空地交通条件：102路 轻轨 160路周边配套：东北师大附中、附小、工行，中行、中日医院，玉潭医院二、项目地块分析：1.规划理念：中国传统易学思想与古典田园建筑相结合。以泛地产的概念造城，在活跃商业、旅游的同时推进别墅区发售。2.影响项目总体规划的不可变因素：资金有限，冬季节无法开工三、建筑空间布局：1.总体平面规划及说明：以传统易学八卦形状规划，水系穿插其中，和谐统一；以酒店广场为中心向四周进行由动至静的过渡。容积率控制在0.2，绿化率控制在65%以上。2.功能分区：产权酒店区易学八卦两仪位置设立两栋6层半月型产权酒店（A、B酒店），各占地3000平米，建筑面积各18000平米，顶部均由夜明珠雕塑装饰。两栋酒店对面各设10000平米广场，广场中央设音乐喷泉。两栋高层将成为净月地区标志性建筑。内外传统建筑风格全装修。酒店房间分高中低三个档次。A酒店为美食娱乐中心：一层层高5.7米，单套面积100220平米，设置大型中式餐厅、日韩料理、西餐厅、水娱乐场、美式烤肉、茶叶咖啡吧；二、三层层高4.5米，单套面积100855平米，规划演艺餐厅、KTV；四、五层层高4.5米，面积4002000平米，规划大型夜总会、俱乐部；六层为空中观湖平台，可观看净月潭全景。B酒店为度假酒店：每套面积50200平米不等，内部相关配套设施完备。旅游商业区两中心广场四周设商业区，经营特色小吃、超级市场、手工艺品等，以中国传统繁华街道为规划蓝本。保健休闲区商业区外层为保健休闲区 传统别墅区保健休闲区之外规划传统别墅区，该区地貌规划缓坡，共64栋别墅，以2层为主，50栋订制式别墅，其余14栋为全装修。各别墅建筑面积控制在150250平米，每户留适当面积的私家花园，1米5左右的白色栅栏围合，形成半封闭状态。外观设计巧妙运用各种建筑符号，充分体现中国古典建筑精华，强调其实用性。树木区别墅与外界道路之见设立树木区，种植常绿植物。3.道路系统布局：酒店商业区主干道宽13米，次干道宽9米，水泥路面，设白色地灯；道路两边设现代艺术雕塑，树木规划以古时繁华长街为蓝本；别墅区主干道宽6米，水泥路面，次干道宽3米，青石板或鹅卵石路面。项目入口向南，与净月潭旅游开发区正门斜对角，设计具有古典传统风格，美观大方，；除产权酒店区以外，项目内部均人车分流；按总户数的1/3设立在酒店广场四周；别墅区设私家地下车库，酒店区社集中地下车库。4.绿化系统布局：位于国家级森林公园对面，树木众多，政府在未来几年内将对改地区绿化项目支持；总体绿化思想为：产权酒店商业区少量种树，景观规划成将树“种”在建筑群内，树木为落叶木，沿路栽种，并有少量耐压草坪，广场上设立花坛；以蘑菇的形式设立建筑小品用以隐藏背景音乐音箱；别墅休闲区大量种树，景观规划成将建筑“种”在树林中，大面积草坪，草坪上种低矮的树木，用鲜花带将去内个配套分为休闲区、运动区、学习区、住宅区，除别墅建筑和小区街道以外均为草坪，大量种植低矮树木，使别墅隐藏在树木中，增强其私秘性。各主要公共场所均采用古典建筑设计思想设计。5.水系统布局：树木区以外设护城河，围绕整个项目地区，最窄处8米以上；酒店休闲区设水上游乐设施；别墅区保证每家门前都有潺潺流水；饲养少量鱼类。用溪流的流向将各个区自然的分开。6.相关配套设施：酒店广场：中央设音乐喷泉，晚间喷泉开放，广场内部设名人雕塑和建筑小品，背景音乐（古典乐器演奏），饲养和平鸽，适当频率播放露天电影。保健休闲配套：设立书画社、教育中心、休闲会馆、博物馆、素质教育中心、健康中心、诊所、足球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球室、阅览室、网吧等。公交线路：开通到长春市区的公交车，以项目名称设立站点。地下迷宫：在广场地下设立游戏迷宫。7.分期开发思路：泛地产开发思路，项目一期为产权酒店及商业区，活跃旅游区商业气息；二期为别墅休闲区，以前期的商业配套吸引消费者入住，总体带动项目升值。8.销楼处设置：售楼部应设置在重庆路亚泰富苑旁边，容易被路人所留意，其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，环境优美的售楼部应最能体现其审美水平。9.排水系统：本项目区域各建筑排放的污水，经处理后通过地下管道流入路侧集水坑内，暴雨径流将直接通过路侧排水沟及下水管排入集水坑。这些水将通过直径至少0.5米的地下混凝土管道排至区内河流里。四、建筑风格定位、色彩计划1.别墅项目总体建筑风格：易学思想与古典田园建筑相结合。2.别墅项目色彩计划：白色+灰白3.别墅建筑单体外力面设计：传统建筑风格，琉璃瓦、飞檐等设计4.产权酒店商业区设计：以传统古典建筑风格为蓝本设计五，主力户型规划：1.项目竞争对手户型比较：1）美印溪谷：一层一厅；三层一室一卫；二层四室二卫2）中海莱茵东郡：三室双拼别墅一层；3室双拼别墅三层；双拼别墅二层；双拼别墅半地下3）森林华墅：两室一厅；三室一厅4）净月钻石山庄：三室两厅两卫一厨；二室二厅一卫一厨；三室二厅二卫一厨；二室二厅一卫一厨5）蕴城别墅：未知6）三星映月产权酒店：一、二、三室独栋别墅2.项目主力户型规划比例：1）酒店客房：一室一厅50平米占30%；两室一厅80平米占40%；三室两厅200平米占30%。2）别墅区户型：三室一厅100平米占40%；四室一厅150平米占30%；三室两厅200平米占20%；四室两厅250平米占10%3.庭院设计：以草坪和树为主 第六章 项目质量工期一、项目质量：1.产权酒店：高级混凝土框架结构，防火设施完全，塑钢门窗2.别墅区：钢筋混凝土框架结构，墙体采用优质砖，外墙墙涂，内墙大白，一切严格按照国家有关规定门窗采用高级铝合金每户有独立水电表，电视、电话线入户。二、项目工期：因前期资金不足，又需要快速回笼资金，因此项目采取分期开发思路。不但有效回笼资金而且保证价格上涨。2006年6月长春春季房交会期间开盘2006年6月正式动工2007年4月一期产权酒店及周边商务区完工，该区景观同时完工2007年5月黄金周期间正式对外开放，筹备二期2007年6月二期动工，景观随之动工2008年5月全盘完工三、质量监督方式：1、严格按照政府对各项建筑指标的要求进行施工。2、项目工程招标过程中严格杜绝集团内部投标3、开发商、策划公司、准业主共同监督。4、出现违反规定的操作，按照相关制度惩治 第七章 项目可行性分析一、地块可提升价值判断：影响楼盘价值提升和价值实现的主要因素1、宏观经济、形势政策是较重要的外部因素：房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。目前世界总体经济态势良好，大有上涨趋势，人民币兑美圆首次突破8，表明中国经济大起步发展，这对房地产市场非常有利。政策方面，国家实行各项经济政策，个人按揭制度的开展有效促进地产项目销售。2、政府规划政策对一个城市地价有很大影响：长春城市规划的大方向是向南，南部多为高档地产项目，而北部的房价较低。3、国家限制高档低密度社区开发，将使项目绝版二、项目需求分析1.房地产需求分析：1）总体经济态势良好，GDP显著增长，有效刺激房地产需求2）棚户区改造政策的有效推动：该部分人家庭条件并不是很好，很少有能力购买新房，这将有效刺激二手房市场发展，间接刺激新房市场。3）振兴东北老工业基地政策，大两外来企业涌入，对长春高档楼盘的需求很大。2.独栋别墅项目需求分析：1）城市化进程加快，消费者希望远离城市嘈杂的环境，希望到郊区体验优美的田园风光2）长春不乏资金雄厚的富豪，但别墅市场始终不热，原因是长春别墅不规范，没有真正达到离尘的境界。3）长春别墅市场不热的另一个原因是配套设施跟不上，出现只见楼房不见社区的现象，对泛地产项目有迫切的需求。4）别墅是身份的象征，住别墅的都是富人这一传统思想影响长春的消费者，部分希望张显身份的消费者渴望购买高档别墅3产权酒店项目需求分析：1）长春居民生活水平提高，很多市民有旅游度假的观念，但由于假期短，去外地不方便，长春迫切需要一部分建在旅游区的酒店2）五一、十一、新年三个长假的实行，使得旅游成为可能3）普通酒店消费者没有产权，不利项目回款三、项目SWOT分析1别墅项目SWOT分析1）优势分析Strength：泛地产概念的规划思想，结合旅游区独特的天然资源，即清净又不缺乏商气。传统易学思想与古典田园建筑相结合的规划思想不但在长春，即使在全国都是首创。部分别墅采取制定式，由业主选择货提供别墅样式，开发商在不改变整体规划和项目风格的基础上，根据业主的需要和喜好进行个性化设计，这种开发模式，不仅能最大限度的满足客户的需求。也大大降低了产品进入市场后的未知风险，避免了积压、闲置、产销不适等问题，特别是加快了投资回收的速度。建筑密度低：在适当的资金快速回笼基础上，容积率控制在0.2左右，在绿化上充分利用空间，建筑间距的增大让私密性得到充分体现。菜单式装修留个客户适当的选择空间高质量的客户积累，亚泰集团多年从事地产开发，在长春地区品牌形象较好参加外地个大房展会，有效提升的企业知名度。地理位置较好，净月大街与长大公路交汇处，且位于国家级森林公园净月潭旅游区正门对面。多条公交线路途经此地，升价潜力巨大。配套设施完善，临近路面宣传力强装饰材料符合健康标准2）劣势分析Weakness：远离城市的郊区在清净的同时对业主的教育生活也有一定不利影响项目占地较大，工程期长。有很大部分单位受道路粉尘、噪音影响严重。3）市场威胁Threat：长春高档别墅市场发展缓慢，空置率居高不下。在别墅密度高的地方建别墅，长春大多别墅集中在净月开发区，周边竞争对手众多消费热点转移（汽车）等，消费中心开始转移。4）市场机会Opportunity：详细了解周边别墅的情况，在价格和风格上都可更好定位于客户。在建设成本和小区配套方面有着绝对的优势。从规划的角度，本案的区域较大，天然比邻自然景色。东北老工业基地的振兴，吸引大量社会精英来长投资，有效刺激别墅市场。长影世纪城等设施的建设，带动净月开发区整体形象上升，区域吸引力增强亚泰集团拥有大量旧业主的资源，有利项目的广泛传播一、二手市场的连动效应，能有效推动一手成交量上升长春政府不再批高档别墅类项目，我们赶上了最后一班车2.产权酒店项目SWOT分析1）优势分析Strength：位于国家级森林公园净月潭正门对面，风景优美，高质量的专业酒店管理公司管理，对外经营建成后将成为净月地区标志性建筑，气势恢弘内部配套设施完善，性价比高靠近净月地区主干道，交通便利2）劣势分析Weakness：产权酒店项目在长春刚刚兴起，需要长期的市场培育净月开发区旅游景点较少，难以形成轰动市场效应长春净月潭旅游季节性较强，有明显的淡旺季。3）市场威胁Threat：外来人口少，旅游区市场不热市民对新生事物大多采取观望态度。距离竞争对手三星映月酒店距离较近4）市场机会Opportunity：长春产权酒店只有三星映月一家，市场竞争不激烈。三星映月产权酒店以别墅为主，价格较高，普通市民难以入住，我们补充了长春市中低档产权酒店的空白。长春旅游市场快速发展，为旅游区的酒店提供发展机会净月潭和长影世纪城等旅游项目的建立，每年来净月旅游的人数将大大增加市政府推行各个经济政策，有利吸引外来人口来长。四、项目劣势、威胁回避方法：1.别墅劣势、威胁回避方法：项目劣势、威胁回避方法远离城市的郊区在清净的同时对业主的教育生活也有一定不利影响轻轨二线的通车将解决这一问题；在项目所在地设立公交站点；与交警合作，疏通项目到市中心的车流。项目占地较大，工程期长。分期开发；一期为产权酒店，旅游商业区；二期为别墅区，保健休闲区有很大部分单位受道路粉尘、噪音影响严重项目四周设防护林带，隔音隔尘，美化环境长春高档别墅市场发展缓慢，空置率居高不下。泛地产的开发思想，在活跃商圈之后吸引消费者购买住宅；部分别墅采取订制式，有效保证了资金回笼。在别墅密度高的地方建别墅，长春大多别墅集中在净月开发区，周边竞争对手众多提炼产品USP，用项目优势打败竞争对手。消费中心转移炒做项目区域升值可能，运用公关等方式将消费者的视线转移到项目上。2.产权酒店劣势、威胁回避方法： 项目劣势、威胁 回避方法产权酒店项目在长春刚刚兴起，需要长期的市场培育下大力气宣传产权酒店的概念和赢利性净月开发区旅游景点较少，难以形成轰动市场效应在酒店区域内举办大型公关活动，吸引消费者注意；设立低档客房，吸引一部分消费者长春净月潭旅游季节性较强，有明显的淡旺季。和净月潭旅游区合作，根据不同季节举办相应的活动外来人口少，旅游区市场不热扩大内需市民对新生事物大多采取观望态度。加大广告投放，让市民尽快了解项目距离竞争对手三星映月酒店距离较近独特的定位，强占一部分市场五、投资风险分析：1.项目规划设计会提升周遍项目价值，升价可能巨大。2.聘请长春有名的广告公司策划推广，保证了资金的回笼。3.分期开发既保证了资金的有效利用，降低投资风险。4.除正当开支外不得无故占用资金。5.经济学家预测未来三年房地产市场将出现牛市。六、净月区别墅价格涨幅状况1.美印溪谷价格涨幅情况：2.中海莱茵东郡价格涨幅情况：3.森林华墅价格涨幅状况：4.净月钻石山庄：5.蕴城别墅：总结：净月区优美的自然环境使得该地别墅有很大的升值潜力。七、项目定价模拟：1.别墅项目定价模拟：1）通过类比得到的价格：通过净月区别墅价格调查得到其平均价格4600元/平米。2）成本加价法：项目成本为4000元/平米，根据经验分析房地产利润应保持在30%左右才能抵挡风险。因此项目均价定为5200元/平米。3）加权法：根据地产策划经验项目所在地各项指标权数如下地段：0.01品牌：0.02配套：0.01环境：0.02物业：0.01 该地均价定为=4600+（4600*0.01+4600*0.02+4600*0.01+4600*0.02+4600*0.01）=4600+（46+92+46+92+46）=4922根据以上定价预测别墅项目均价定为5000元/平米2.产权酒店项目定价模拟：同样方法得到产权酒店项目均价为2000元/平米八、投入产出分析：1.项目投入1）产权酒店项目投入：施工费用：18000平米*50元*2=1800000元全装修费用：18000平米*20元*2=720000元2）别墅区项目投入：施工费用：64栋*200平米*50元=640000元14栋全装修别墅装修费用：14栋*200平米*20元=56000元3）广场施工费用：地面费用：10000平米*2*20元=2000000元音乐喷泉费用：50万*2=1000000元4）绿化区费用：30元*（120000平米-3000平米*2-10000平米*2-200平米*64）=30元*81200平米=2436000元项目投入总费用=480000元+192000元+640000元+56000元+2000000元+1000000元+2436000元=4368000元2.项目产出：1）产权酒店产出：18000平*2*2000元=72000000元2）别墅项目产出：5000元/平米*200平米*64栋=64000000元项目产出总费用=72000000元+64000000元=136000000元3.项目获利分析：项目总获得利=项目产出总费用项目投入总分析=131632000元总结：根据上面一系列可行性分析证明该项目总获利为最少131632000元人民币，足以应对各种风险，该项目可行。 第八章 项目服务一、项目销售过程中需要的物业管理资料：1.楼宇质量保证书2.楼宇使用说明书3.业主公约、用户手册4.楼宇交受流程5.承诺书6.业主联系表7.装修手册和装修申请表8.水电表底数记录9.钥匙（具体表格设置略）二、物业服务管理内容：1.保洁服务：社区内部清洁、家政服务、道路楼道清扫、电梯擦拭、清洁楼体、日常环境保护。2.绿化服务：树木草坪种植、枝叶修剪、树木浇灌、花卉培植。3.安全管理：24小时保安带犬巡逻，别墅区业主配备证件、局部地区设置监控镜头。4.设备养护：社区内部一切体育设施、娱乐设施保洁、维修5.智能化服务：光纤网络入户，构件社区论坛、聊天室。6.社区文化活动：定期举办各项书画比赛、野炊、酒会、娱乐活动。三、物业管理组织设置：1.招聘、考核：严格按照国家物业管理规定中对于物业人员要求的各项指标进行招聘选拔。2.管理人员服务原则：严格按照国家有关规定社区经营范围允许内职责分明把服务质量作为工作中的重点四、物业管理人员规章制度设置：员工手册；岗位职责及工作流程；财务制度；员工考核标准；业主委员会章程；各配套功；管理规定；文件管理制度；办公设备使用制度；值班管理制度；消防责任制；消防管理规定；对外服务工作管理规定；装修工程队安全责任书；停车场管理规定；非机动车辆管理规定；出租屋及暂住人员管理规定；进住（租）协议书；商业网点管理规定（制度具体内容略）五、物业管理操作规程设置：楼宇本体维护保养规程；绿化园林养护规程；消防设施养护及使用规程；供配电设备维护保养规程；机电设备维护保养规程；动力设备维护保养规程；停车场、车库操作规程；停车场、车库维护保养规程；游泳池及其设备维护保养和操作规程；给排水设备维护保养规程；公共部位保养保洁操作规程；保安设备操作及维护规程；照明系统操作及维护规程；通风系统操作及维护规程；管理处内部运作管理规程；租赁管理工作规程六、物业管理费用： 通过调查长春平均物业水平及衡量项目物也质量后物业费用定为别墅区：5元/户/月商业区：500元/户/月产权酒店：700元/户/月 第九章 项目形象营销一、项目名称：1.长春地区楼盘命名：XX城、XX园、XX苑、XX郡、XX坊、XX抵、XX层、XX阁、XX馆、XX墅、XX大厦、XX院子2.他们共同特点：名字本身都摆脱不了房子的内涵，另人想到的是坚硬的建筑。3.项目命称：亚泰易林亚泰是开发商的名称，易林是楼盘的名称，我们的规划思想是传统易学思想与中国古典建筑相结合，塑造的是一种清静、安逸、闲适、幽雅、阴阳调和的生活方式。“易”源自易经，表明项目所追求的生活方式易经有三大基本法则。一、简易：朴素、务实。二、变易：预测变化、率先变化、引领变化三、不易：执着、自信、永不放弃这三大法则正是目标客户（3555岁）现实生活的真实写照。“林”既说明项目的环境居于林中。又说明这是一类人的生活，表明是个阶层独有的。项目名称“易林”从目标消费者的真实写照和渴望高档次的清静自然的生活方式。以“清净”带动“尊贵”。二、建筑名称：1.产权酒店：A酒店命名为明远楼：明清科举，乡试在省城举行，巡查官登名远楼眺望，居高临下，监视考场。在此取明远楼，既有古典韵味，又表明此酒店的最大卖点顶层可观净月旅游区全景，按指登高明智。B酒店命名为静观台：源自古诗秋日中诗句“万物静观皆自得”。意思是同样的东西，有人觉得欣赏，有人觉得无动于衷。我们的生活环境中有没有值得欣赏的东西，全靠个人去体会。正符合人们度假消费的心理。2.别墅区命名：按照易学六十四卦将六十四栋别墅定为乾、坤、离、坎、震、艮、兑、巽3.道路命名：略三、标志、标准色、标准字体：1.标志：抽象字体亚泰易林，设计具有道家拂尘飘然效果2.标准色：白色3.标准字体：隶书 第十章 项目营销推广方式一、项目卖点提炼：1.地点：毗邻国家级森林公园净月潭旅游区，自然环境优秀，空气质量达标，地域稀缺，升值潜力巨大。2.规划：国外著名规划公司规划，著名景观设计公司设计，易学养生思想与中国传统古典建筑相融合的建筑典范。3.配套：泛地产概念，先造商圈再造住宅圈。会所优秀，设施优良4.产品档次：长春第一家中低档产权酒店，符合大众需求5.低密度社区：0.2的容积率造就长春第一低密度社区，保证私密性。6.生活方式：清静中体验尊贵生活二，目标客户群分析：1.集团购买：长春近年来发展很快，目前全市累计批准外商投资8000余家，这些机关团体在长春活动频繁，商务活动众多，需要一些档次较高，配套较全，环境优良，功能设施完备的场所为其开展的业务、公馆活动提供便利。产权酒点刚好满足了他们这一需求。2.投资消费购买：房地产业已经成为当前投资最安全，见效比较快的行业，本项目升值潜力巨大，将吸引一大批投资者。3.企事业单位高级管理层购买：年龄3555岁之间，生活层次较高，理性购买，对居住环境和物业品质比较挑剔，对项目的个项设施要求比较高。本案的价格对于这些人接受不是太难，特别是社区的文化氛围需要适合这部分人的身份地位。4.其他高收入阶层：这部分人是中国率先富起来的那部分人，年龄5060之间，通过多年的财富积累，喜欢享受，喜欢大户型，喜欢张显地位。本项目优秀的各项设施会吸引这部分人购买。5.港澳台等外来人口：这部分人奋斗了许多年，积累了一部分资金，来长自办企业或挂职在大企业集团，他们很大程度上是由企事业单位作为优厚回报给购买住房，最中户型有很大的需求。6.演艺界人事：投资保值心理多，很多人有多处住房。喜欢群居。三、项目单位定价思路、及价格策略1.定价思路1）根据日照采光系数（A系数）确定不同自然朝向单位的均价Ma，即Ma=Pa*（1A），其中Pa为基础均价2）然后根据景观朝向系数（B系数）确定不同景观朝向单位的均价Mb,即Mb=Ma*(1B)3)然后根据户型结构，应在Mb的基础上根据户型系数（C系数）确定不同户型单位的均价Mc，即Mc=Mb*(1C)4)在Mc的基础上，根据楼层系数（D系数）确定不同楼层的价格Md，即Md=Mc*(1D)各单位计算方法为 M=Pa*(1A)*(1B)*(1C)*(1D)2.价格分期策略：1）内部认购价格：M*60%2）价格涨幅周期：每销售50套，价格M涨50元/平米项目开盘价格：M*60%产权酒店框架完工价格：M*70%产权酒店封顶价格：M*80%别墅区开工：M*85%别墅构架完成：M*90%别墅区完工：M注意：各期景观随建筑整体构架同时完成。四、广告发布策略：第一阶段：（2006年6月以前）内部认购期限举办或赞助活动，宣传项目信息第二阶段：（2006年6月2006年年底），开盘期 1.目的：招商2.媒介形式：新闻发布会、报纸、户外3.投放量：报纸每周一次。报纸软文：稳坐金铺地，财源滚滚来亚泰易林、最安全的投资，最固定的回报 要投资、经营地产项目，稳定是关键，稳定的投资，才能有稳定的回报。长春亚泰易林产权酒店，如一颗璀璨的明星在净月开发区冉冉升起，成为长春商业无法抗拒的焦点。最新的商业地产形式产权酒店作为一种新的投资形式登陆长春。在欧洲，产权酒店有很深的历史。在风光秀丽的阿尔卑斯山脚下、迷人的那塞河边，都有产权酒店的影子。其最大的特点就是高投资回报率，低投资风险。通常情况下，开发商将酒店的客房划分为各个区域出售给投资者，投资者一般不住酒店，而是委托专业酒店管理公司统一管理，获取年度分红，同时获得酒店管理公司免费赠送一定时期的入住权。最流行的投资方法：由于产权酒