綦江东部新区安置房项目商业可行性研究报告课件

綦江东部新区安置房项目 商业可行性研究报告,2012年1月,目 录 第一部分：项目概况总述 第二部分：綦江市场研究 第三部分：项目综合分析 第四部分：项目商业规划建议 第五部分：项目招商策略建议 第六部分：项目经济效益评估 第七部分：项目可行性评估及建议,第一部分：项目概况总述 项目概况 开发商情况简析,项目位置：项目用地位于綦江区最新规划的东部新区五大社区之一的“新兴社区”地块内。 占地面积: 总用地面积32083平方米，A地块10005平方米，B、C地块相邻，合计22078平方米。 地块周边状况： 项目用地东侧临通惠大道延长线（城市主干道。在建，今年底前通车），西面临缓坡南方翻译学院，南北分别临路（在建）。,项目概况,项目规划要求 技术经济指标： 项目共分为三个地块，其指标如下 占地面积：32083 M2 容积率：2.5 建筑密度：35% 绿地率：30% 总建筑面积：89800 M2 （本项指标均为预计数） 其中： 地下室：9594 M2 高层住宅：66380 M2 商业：13826 M2 建筑高度：不超过 50 M 机动车位： 地下一层设计，个数依据规划要求,A地块,B地块,C地块,项目概况,户型配置要求： 由于本项目为拆迁安置房项目，多数住宅将由政府回购进行拆迁安置，因此对于项目的户型配置（主要为还迁住宅的配置）有硬性指标规定，其具体要求如下： 政府规定本项目总共需要安置还房面积共计：约54500，其中户型要求为： 建筑面积为30 的户型不少于71套，至少需要约2130 建筑面积为60 的户型不少于291套，至少需要约17460 建筑面积为90 的户型不少于212套，至少需要约19080 建筑面积为120 的户型不少于15套，至少需要约1800 其中，A地块安置房面积9500平方米以上，B、C地块安置房面积45000 以上。 余下的建筑面积可考虑修建为住宅或商业面积（临街商业或独栋商业）。 住宅部分建筑面积按65-95平方米范围设计两房和三房户型。 商业部分临街底商进深不少于16米，独栋商业可单独考虑。 除去拆迁安置面积外，为了满足容积率要求，项目还能够修建最多25707.5的面积，此部分面积到底如何划分（住宅或商业），将是本报告所研究的重点。,项目概况,开发商情况简析 （略）,开发商情况简析,第二部分：綦江市场研究 綦江区域概况 区域市场现状及总体特征 区域商业市场现状及需求状况 政策环境研究 区域竞争项目分析 可比性案例分析 消费者调查研究 商家调查研究,綦江区域概况,区域简介 重庆市綦江区位于四川盆地东南与云贵高原结合部，东、北、西分别与重庆市南川、巴南、江津三区比邻，南与贵州省习水、桐梓两县接壤，东西宽65公里，南北长82公里，幅员面积2748平方公里，人口122万，其中城镇人口50余万，辖25镇、5个街道。 地处四川盆地与云贵高原东南结合部，属喀斯特地貌，地势南高北低，以山地、丘陵为主。綦江河纵贯南北，有蒲河、清溪河等支流汇入。属中亚热带湿润气候区，立体气候明显，年均降水量1071毫米，年均气温18.8。有煤炭、铁矿、石灰岩、天然气、石英砂等矿产资源。 綦江城区建成区面积约12.3平方公里，城区人口约23万人。,綦江区域概况,巴南区,江津市,南川市,贵州习水、桐梓,（数据来源于綦江政府网站简介）,交通状况 綦江铁路、公路、水上运输兼备，交通便捷，是重庆南部的交通枢纽。 綦江道路交通便捷。距重庆市主城区仅半小时车程，两条铁路（渝黔、三万南）、两条国（省）道（210线、303线）、两条高速路（渝湛、綦万）纵横交错，有火车站点9个、高速公路出入口6个，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。 渝黔高速铁路也将于明年动工开建， 初步规划在綦江境内设置綦江火车站、赶水火车站，估算总里程67公里，总投资70亿元。届时只需要13分钟就连通綦江与主城。,綦江区域概况,（数据来源于綦江政府网站简介）,经济环境 至“十一五”结束，綦江全县经济发展实现重大跨越。 GDP在2005年的基础上翻了一番。财政收入一年一大步，五年增长9.3倍。 工业总产值接连跨越100亿、200亿元台阶，增长1.5倍。固定资产投资累计完成355亿元，是“十五”期间的2.8倍。 社会消费品零售总额翻了一番，跨上50亿元台阶。 预计2011年全区生产总值实现267亿元，地方财政收入50亿元，工业总产值417亿元，全社会固定资产投资223亿元，社会消费品零售总额88.5亿元，城镇居民人均可支配收入16984元，农村居民人均纯收入7325元，经济总量居全市15位。,綦江区域概况,“十一五”年末主要成就,（数据来源于綦江政府工作报告）,经济环境 2011年9月，綦江县荣获“发现成渝新价值2011成渝经济区投资价值榜最具投资环境区市县前十强”奖项，是重庆地区荣获此一殊荣仅有的两区县之一。,綦江区域概况,经济环境 2011年初，在綦江县政府工作报告中，明确了綦江“十二五”规划发展的纲要，其主要标志为： 实现“四个翻番”。期末地区生产总值达到500亿元，人均地区生产总值达到8200美元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到32000元和12700元，四项指标均在2010年基础上翻一番。 努力把綦江建设成为名副其实的主城卫星城、开放南大门、区域增长极、幸福小康区。,綦江区域概况,綦江区域概况,新区规划范围 根据2011年8月底最新一次规划调整，綦江东部新区（通惠新城）规划已基本成型，规划区位于綦江县城东北部，规划区总用地面积20平方公里，首期规划约约11.4平方公里（1138公顷），其中城市建设用地810公顷。 东部新区首期规划北部以綦万高速为界，西部以渝黔高速为界，东部与食品工业园相邻，南部囊括翠屏山森林公园部分区域。,（数据来源于东部新区规划最新调整）,綦江区域概况,新区规划定位 东部新区（通惠新城）定位为以商住综合功能为主的城市片区，与食品工业园、澄瀛片区等共同组成綦江县东部新区。通惠新城是綦江近期重点发展地区，是綦江城市发展建设新的增长极，是集商贸金融、科研教育、文化娱乐、旅游服务于一体的复合型新城。 未来建成后，綦江区政府以及大部分机关单位也将迁入新区集中办公，促进新区的加快成熟发展，将东部新区打造为綦江的CBD，“渝南的中央商务区”。,（数据来源于东部新区规划最新调整）,綦江区域概况,新区规划发展 金融商业服务区、集中办公区和文教体卫区三大城市级主体功能区形成配套公共服务设施极核发展模式。 五大居住社区，容纳至少10万人居住。 以及包括五星级酒店、体育中心、三甲医院、南方翻译学院、各类公园等在内的众多城市配套设施。,文龙社区,联惠社区,核桃湾社区,通惠社区,新兴社区,金融商业服务区,集中办公区,文教体卫区,（数据来源于东部新区规划最新调整）,綦江区域概况,撤县并区 2011年12月26日，綦江区、万盛经济技术开发区正式挂牌成立。新诞生的綦江区将整合原万盛区、綦江县的优势，肩负建设“渝南门户”重任，五年后建成“两千万游客、千亿工业、百亿财政”的大城市，在进一步加快渝黔战略合作深入推进中发挥重要作用。,綦江区域概况,撤县并区新的发展目标 实施城市重构，建设山水特色鲜明、环境生态宜居、承载能力较强的现代化大城市。力争到2016年底，基本形成50平方公里、50万城区人口的大城市骨架。 未来五年实现“八个翻番”，全面超越“十二五”规划目标。,（数据来源于华龙网信息）,綦江区域概况,小结 大重庆未来重点发展区域之一，重庆南部交通枢纽以及渝南及黔北地区重要的物资集散地。 高速发展的近郊中心城区，是重庆仅有的荣获“成渝经济区投资价值榜最具投资环境区市县前十强县市”的两区县之一。 东城新区的规划建设，将打开綦江新的发展空间，为綦江经济发展注入新的活力。 撤县并区这一举措，将给綦江带来前所未有的发展机遇，整合綦江、万盛的所用资源，未来几年綦江将成为重庆最重要的发展地区之一。,区域市场现状 及总体特征,区域市场现状及总体特征,区域市场简析 以桥为界，目前綦江形成旧城与开发区两个开发热点，但重心仍在开发区，众多中高端、高价楼盘均位于九龙大道沿线上，未来随着东部新区基础建设的完成正式启动后，将会成为綦江最新也是最大的开发热点。 綦江房地产起步较晚，但发展迅猛，2010年房地产各项开发数据创历年新高，房地产开发共计完成投资额20.9亿元，同比增加了46.15%；开发面积达237.9万平方米；销售面积102.8万平方米，同比增加32.30%；销售金额达到29.8亿，实现税收收入2.94亿元，同比增长近200%。 綦江商品房销售价格参差不齐，不同地段的房价差距较大，但整体来说2010年下半年开始的调控对于綦江楼市影响相对不大，较高端的千山美林、凯旋名城等楼盘销售价格超过5000，但地段相对较偏的白云美镇、立立依山郡等则在4000以下。 同时随着綦江区撤县并区以及东部新区的加紧开发，促进了“十二五”期间城市化进程力度的加大，加上银行准备金率下调等因素，将会对2012年以后的綦江房市整体起到极大的促进作用。,区域市场现状及总体特征,区域市场简析（续） 实施城市建设攻坚，卫星城市建设提速。着眼扩容提质，加快建设主城卫星城。 投入13.5亿元，强力推进以“八大工程”为代表的城市基础设施建设。通惠大道、滨河大道建成通车，地下综合管网建成投用，突破了新城开发建设的关键性瓶颈。南州红色主题公园、营盘山公园、古剑山健身步道、城区主干道“白改黑”三期工程等一批基础设施建成投用，营盘山广场、枣园广场、交委路口地下人行通道等启动建设。 完善住房保障体系。抑制商品房过快上涨，大力保障和改善民生 加速公租房、廉租房、安置房建设和煤矿、工矿、城市棚户区改造，确保群众如期住上质量合格的新房。完成1685户农村“巴渝新居”建设和2597户农村危旧房改造。增加普通商品房供给，支持自住和改善性购房需求，新开工商品房110万平方米，销售100万平方米以上。 解析：可以看出，綦江区在大力推进城市发展，促进区域高速成长，预计未来几年綦江房地产市场将会迎来又一次发展高潮，与此同时政府也将大力提高保障房建设，提高市场供应量，避免房市过于火热、房价增长过快的情况出现，以实现市场健康平稳增长。,区域商业市场现状 及需求情况,区域商业市场现状及需求情况,老城板块,开发区板块,东部新区板块,商业格局 根据綦江现有市场状况及未来规划情况，綦江商业格局可划分为老城板块、开发区板块、东部新区板块等三大商业聚集带。,区域商业市场现状及需求情况,主要商业板块概述,区域商业市场现状及需求情况,各板块现有主要商业位置图老城板块,3,1,2,4,5,6,区域商业市场现状及需求情况,主要集中商业老城板块,区域商业市场现状及需求情况,主要街区部分商业老城板块,区域商业市场现状及需求情况,老城板块描述,老城区由于建筑历史较为久远，因此其商业结构基本以底商为主，外观陈旧，且结构极不规则，街道狭窄，商业形象较差，不利于商业的升级换代及扩容。 老城区目前拥有綦江唯一一家百货（新世纪），但其余业态较为单一，多以满足生活需求的日常零售购物、服装等为主，另有少量大众餐饮、休闲茶楼、网吧等，另有一条专营电子电器的商业街（中山路）以及江辉汽车城等少量专业店。 老城区商业租金水平整体偏低，除距巨龙广场较近的长生路租金相对较高（150-250元/ 月）外，仅有县政府广场旁接近100元/ 月，其余地区租金多在30-50元/ 月左右。 由于近几年开发区的大力发展，老城区商业目前发展已受到较大影响，除政府广场中心区域附近商业经营较好外，其它地方经营情况一般，稍微偏远一点的新建楼盘商业甚至有大量空置商业门面及物业未进行经营。,区域商业市场现状及需求情况,各板块现有主要商业位置图开发区板块,1,2,3,4,5,区域商业市场现状及需求情况,主要集中商业开发区板块,区域商业市场现状及需求情况,主要集中商业开发区板块（续）,区域商业市场现状及需求情况,主要街区部分商业开发区板块,区域商业市场现状及需求情况,开发区板块描述,开发区商业以巨龙广场为核心，主要向九龙大道往北延伸，其建筑多为最近几年开发进行建设，建筑较新，外观较好，其商业结构也主要以底商为主，但已有部分集中商业出现，如居马特等，目前綦江唯一在建的购物中心类型的大型商业“凯旋天街”也位于九龙大道中段位置上。 巨龙广场作为綦江的中心商圈，汇集了綦江较多的大型中高端商业，如永辉超市、国美、苏宁电器等，并且綦江的大部分休闲娱乐业态也主要分布于九龙大道上。而九龙大道北段则主要汇聚了家居、家具、建材等诸多专业卖场以及专卖店，并形成特色商业街。 开发区商业租金水平相对较高，巨龙广场附近租金在150-250元/ 月左右，九龙大道上的租金也在100-250 元/ 月左右，部分较偏僻的街道租金在40-60元/ 月，主要经营建材的沙溪街租金较低，为30-50元/ 月。 开发区近几年发展较为迅速，已成为綦江主要的商业汇聚地，人气也十分旺盛，除了部分新建成楼盘附近的商铺入驻情况稍差以外，其它大部分区域的商业入驻及经营情况都较为良好。,区域商业市场现状及需求情况,各板块现有主要商业位置图东部新区板块,除已在建设的五星级酒店及通惠大道、滨江大道西侧端头在建项目的少量社区商业外，东部新区目前尚无其它成型商业出现。 但从政府最新规划中可看出，未来东部新区将拥有一个主要商业中心及六大商业节点，全方位覆盖整个东部新区。,通惠大道西侧,滨江大道西侧,五星级酒店,区域商业市场现状及需求情况,部分已修建商业东部新区板块,区域商业市场现状及需求情况,开发区板块描述,未来东部新区大中型商业物业将主要集中在新区市政广场为核心的周边区域，为新的区政府、周边中高端居住群体提供较高层次的商业服务，而通惠大道延长段两侧的社区将主要由学府广场以及周围社区的商业设施来提供服务。 来自于食品工业园以及周边部分乡村的基础消费也将就近集中于学府广场商业节点附近，有利于该片区商业的发展，不过其中高端消费很可能仍会选择市政广场附近乃至于巨龙商圈内。 但未来渝黔高铁綦江站就位于东部新区内，到达主城仅需要10余分钟，綦江中高端商业很可能受到来自主城的强力竞争，在加强綦江与主城的沟通，促进綦江发展的同时也将对綦江中高端商业的发展是个严峻的考验。,区域商业市场现状及需求情况,綦江专业市场描述,綦江专业市场分布较为集中，并且业态较为单一，主要为家居建材（九龙大道北段）以及电子电器（巨龙广场、中山路）两大板块，其它的仅有4家汽车销售专业店零散分布在各个地区。 綦江电子电器专业市场集中于巨龙广场的国美、苏宁，以及位于中山路的各家电子电器店。 綦江家居建材专业市场集中于九龙大道北段，以居马特为经营主体，周边聚集大量临街的家居建材店。 由于綦江距主城较近，大宗物品的消费大多愿意去主城，因此其它类型的专业市场在綦江本地难以见到，也难以存活。,区域商业市场现状及需求情况,各板块商业类型对比,东部新区现有项目均为出售，且都是街区商业，其商业类型均按商业街考虑。 目前除开发区板块的凯旋天街项目外，无其它购物中心类型物业出现。 开发区板块各类专业店较多（包括电器店、电子产品店、书城、家具家居建材店等），而老城板块由于历史较久，商业更新换代升级较缓慢，其专业店主要为江辉汽车城及中山路电子电器专业店。,注：尚有部分内街、次要街道的商铺面积未计入供应量。,区域商业市场现状及需求情况,各板块商业业态对比,目前綦江休闲娱乐业态大多集中在开发区板块，以九龙大道为主要分布带（包括茶楼、洗浴、KTV等），老城板块仅有部分网吧、茶楼等，且较为老旧。 老城板块尚无较为成熟的主题商业街，开发区板块则以沙溪路、回龙路等形成家居建材专业街，虽然在半边街规划有美食街，但未能形成气候，目前空置。,注：尚有部分内街、次要街道的商铺面积未计入供应量。,区域商业市场现状及需求情况,区域商业市场小结,綦江商业市场发展不太均衡，仍以街区商业为主，集中商业、大型商业相对较少，规模偏小，且主要集中在以巨龙广场为商圈核心的九龙大道及其延长段上。 以县政府广场周边为核心的老城区商圈由于其年代过远，商业物业老旧、各类配套设施不太齐备，使得老城区商业发展受到一定限制，人气不够旺盛，乃至于新开发项目的配套商业也受到一定冲击，空置量不小。 东部新区的规划以及开发将有可能使綦江未来数年的商业发展重心向新区集中，特别是区政府搬迁后这一趋势将更加明显，在一定程度上会影响现在老城区以及开发区商业的升级换代。 綦江与主城的距离过于接近，使得其中高端商业受到主城商业的竞争压力较大，这部分的消费人群宁愿到主城进行中高端消费，因此綦江目前现有各类商业业态总体档次以中档、中低档为主，中高档次商业较少。特别是未来高铁站开通后，这一竞争将更加直接，是对綦江如何提高其竞争力，发展其商业的一个考验。,政策环境研究,政策环境研究,经济增速延续回落趋势,PMI：中国物流信息中心 12 月 1 日发 布报告称，11 月份，中国制造业采购 经理指数(PMI)为 49.0%，运行至临界 点 50%以下，比上月回落 1.4 个百分 点，降至2009 年 3 月以来的新低。,在内外夹杂因素下，11 月份 PMI 指数继续回落 ,已经低亍 50%。经济景气从扩张转为收缩，预示未来我国经济增长率将继续回落。新产品订单和购进价格指数回落，反映市场需求总体走低，企业生产经营困难可能从成本提高转向订单不足。由亍国内投资增长仍保持较高水平，消费增长稳中略有提高，因此未来经济增速回调预计仍将比较平稳，不会出现大的下滑。 值得注意的是，当前宏观调控已显成效。购进价格指数继续回落，已经连续两个月位亍以下，说明通货膨胀风险大为降低，前期的物价上涨对经济发展的不利影响趋亍消退。 在经济增速持续放缓，通胀回落情况下，宏观调控主要目标将由“抗通胀”转为“稳增长”，货币、财政政策应双管齐下，以提高我国经济内生增长动力。,全国 2008 年 -2011 年 11 月 PMI 指数走势图,CPI 大幅下降，但仍处于偏高位置,CPI：12月国家统计局公布的11 月全国居民消费总水平（CPI）为4.2%，创自2010年10月以来14个月新低，而2011年全年CPI指数持续高位运行，全年上涨5.5%,由亍连续紧缩政策的实施以及外部环境的持续恶化，加上翘尾因素的影响， 11 月份的CPI 有较大幅度的回落。治理通货膨胀的工作虽然取得了一定进展，但是宏观调控的重点仍将不会改变。治理通货膨胀、稳定物价仍然是当前宏观调控的首要任务。 下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，我们认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。,政策环境研究,央行下调存款准备金率 0.5%,2008 年-2011 年 11 月存款准备金率走势图,央行 11 月 30 日晚间宣布，从 2011年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央 行自 2008 年 12 月以来首次下调存款准 备金率，也是在经济政策预调微调提出之 后的实质性动作。,下调存款准备金率是货币政策逐步放松的一个信号，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，未来开发商资金压力有望缓解，但楼市调整大局短时间不会发生大的改变。 在 CPI 出现明显回落的背景下，市场对货币政策取向的关注愈加强烈。我们认为，货币政策全面放松的可能性并不大，但具体的发化还要看中央经济工作会议。贷币政策的微调，只不过会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长，但大的格局短时间难以改变。和其他行业一样，存款准备金率的下调对房地产行业来说也是一个利好。这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对亍资金链普遍紧张的房地产企业来说，无疑是看到了一线希望。但这一线希望并不会根本改发楼市目前的调整大局。首先房地产市场的周期性没有变，楼市目前处亍调整期，之后才会再度复苏、繁荣。二来目前稳健的货币政策没有变。第三，目前房地产市场的调控政策也没有变。,政策环境研究,宏观调控仍需巩固,据上海证券报2012年1月4日报道，国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平在接受采访时表示，2012年我国出现经济增速和物价涨幅双双小幅下降的概率较大，这将使我国宏观调控总量政策无论进一步收紧或放松的空间都很小。 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。虽有部分城市房价开始下降，但始终未能大幅的松动。 2011年已经过去，我们可以看到，本轮楼市调控的效果已经显现，但调控的目标还没有达成，房地产的冬天可能才刚开始。预计中央的调控措施于短期内将会继续执行。2012年调控的着力点仍将以限购政策为主要手段来抑制投机、投资性需求。,政策环境研究,政策环境小结,政策环境研究,全球经济及市场受到欧美政府巨额债务担忧的影响，正经历不明朗和动荡的非常时期。虽然不利影响主要集中在北美和欧洲，然而包括中国在内的新兴经济体亦有可能受到牵连，对整体经济形势需持谨慎态度。 CPI的下降、银行存款准备金率的下调，预示着国家抑制通胀的政策初见成效，政策有了一定的松动，但由于整体物价水平仍处于高位运行，预计2012年仍不会过于放宽，仍是以保持增长，抑制物价为主。 基于限购等政策的持续影响，预计2012年整个市场将会在持续低迷的行情中纠结，同时，随着调控的影响继续加大，业内的重组会不断加剧，2012年可能将成为开发商资产重组和行业格局调整的一个重要年份，新开工项目以及新晋开发商需要认真评估自身实力以及项目的发展，避免陷入僵局，遭受不必要损失。,区域竞争市场分析,区域竞争项目分析,区域竞争市场分析,新区内出让地块尚不多，且除了少量安置房以外，其它地块均未开始进行开发，暂时未能得到其它项目的具体商业开发情况，目前只能根据规划进行竞争项目预估。,市政广场,学府广场,区域竞争项目分析（续）,区域竞争市场分析,本项目位于通惠大道延伸段，其相邻的学府广场商业带将会建设大量商业设施，以满足此一区域各个社区的消费需求。 位于新区市政广场附近的商业中心将会汇聚大量中端以及中高端的商业设施，形成新区商业核心，以满足周边社区中高端居住人群、大量公务员等的消费需求。 新区内各个居住社区无论多少，均会有部分为自身居住人群提供配套设施的社区商业。 综上所述，由于东部新区是綦江区新的开发热点，参考目前已有的老城区与开发区的建设发展进程，预计未来将会陆续涌现大量的档次相对较高、业态更加丰富、品类更加齐全的商业物业，将会对本项目形成众多的强大竞争对手。,可比案例分析,案例选择,可比性案例分析,根据项目所处区位，位于东部新区东北角城乡结合部，实质为城郊楼盘，因此项目商业本质属于城郊型社区商业性质。 与项目地块紧密相连的能源公司地块，由于其临街面两侧均被本公司地块占据，自身临街开口面狭窄，而其临街面较宽的位置属背街面，商业价值相对较小，故其可建商业的影响几乎可忽略不计，因此可将能投集团项目与本项目结合成一个开发量数十万方的大社区来考虑商业市场。 综上所述，我们选取沙坪坝光华阳光水城项目为可类比案例进行分析，虽然在楼盘档次、规模以及开发商实力、背景、品牌等各方面均有一定差异，但从其作为城郊社区型商业案例的典型性来说仍具有一定借鉴意义。,光华阳光水城,可比性案例分析,光华阳光水城项目是位于重庆沙坪坝区双杨路的大盘（约36万平米）。 其社区配套包括以下几部分： 临街商业：怪味一条街（各类餐饮）、面包店、银行、茶楼、二手房门店、药店等 内街商业：重百超市、便利店、诊所、银行、面包店、洗衣店、美容美发等。 会所：泳池、健身房、桌球、乒乓球、棋牌室、麻将房、室外儿童游乐场、网吧等。 幼儿园：沙区第一实验幼儿园。 其他设施：网球场、羽毛球场、健身步道等。,光华阳光水城,可比性案例分析,社区商业概况,光华阳光水城,可比性案例分析,社区商业特点 该社区商业街主要特色为“怪味一条街”，其风格为现代古典风格，其餐饮涵盖各类深受重庆人喜爱的江湖菜，以及品牌中餐系列，另外内街引进的重百超市也覆盖了项目附近的大型社区华宇林泉雅舍（40万方），包括托儿所也覆盖整个杨公桥片区。,光华阳光水城,可比性案例分析,社区商业街分析 分布：一期内广场两侧（内街），一期及二期外侧临街（外街）。 定位：小区居民及周边消费人群中档消费。 业态：银行、茶楼、二手房门店、药店、超市、便利店、餐馆、诊所、面包屋、洗衣店等。,光华阳光水城,可比性案例分析,成功因素分析 目标人群定位准确：除项目自身居住人群外，还瞄准项目周边几个中高档楼盘及高等院校（西政、川外）及杨公桥灯泡厂职工等大量消费人群，高度集中的居住群体是项目业态规划的基础。 采取放水养鱼策略：开发商在项目运营前期对“怪味一条街”采用免租1年的政策吸引大量商家进驻，以及支持商家经营，对商家采取真诚的合作态度。 大型社区的业态规划：商业街成为项目卖点之一，其业态是超市等主力商家牵头，辅以其他餐饮服务业、美容美发等侧重生活配套的商业形式，形成一个功能完善、结构合理的综合性社区商业中心。,光华阳光水城,可比性案例分析,项目启示 开发商需要看准区域未来发展趋势及对未来消费人群的准确把握，致力于打造不仅满足自身居住人群需求，并且谋求争取外部消费人群的外向型社区商业，获得较大成功。 项目商业建成后，开发商需要根据区域不断的发展变迁，对于商业街的业态不断升级调整，经过不断的更新换代，才有可能打造成区域成功的商业，从而促进商业未来不断增值，获取可观收益。 本项目开发商同时也是杨公桥片区当时在建楼盘中，最早进行商业打造的企业，领先一步的市场思路，才能够把握先机，抢占市场。,消费者调查研究,调查说明：,消费者调查研究,为了了解綦江区消费者的需求情况，我们以调查问卷形式对54个消费者进行了访问： 样本量 54份； 调查方法 老城区、开发区及东部新区进行街头问卷形式调查； 甄别条件 周边商业的消费者，54个样本； 1年以上常住居民。,消费者调查研究,被访者背景：,性别 女性39人（75%），男性15人（25%）； 职业状况 私营老板/个体经营户居多（21人），其次是私营一般职员（10人），再次是服务行业服务人员（7人），其他职业人员较少或基本没有；,消费者调查研究,被访者背景：,个人及家庭月收入信息 个人月收入：主要集中在3000元以下36人（67%），其次为3000-3999元有11人（20%），4000-4999元只有3人（6%），属于中等及稍微偏下水平； 家庭月收入：4000-4999元居多18人（33%），其次3000-3999元9人（17%），家庭月收入5000元以上的有22人（41%），接近半数； 家庭收入为小康或接近小康型。,个人月收入,家庭月收入,消费者调查研究,被访者背景：,家庭月消费额 家庭月消费额以1500-1999元（13人）居多，其次为3000-3999元（11人）； 家庭月消费额在4000元以下的有41人，占80%。,消费者调查研究,被访者背景：,获取信息最信任的渠道 获取信息最信任的渠道是电视，占接近半数（24人），其次为互联网（18人），第三是报纸（8人）； 其它渠道基本没有或极少。,消费者调查研究,被访者背景：,对于綦江撤县并区及东部新区开发的看法 撤县并区：对綦江未来发展充满信心的占82%，觉得变化不大的18%，认为不利于綦江发展的没有； 东部新区开发：认为有利于綦江发展的占82%，认为扩展太快不利于发展的占4%，持无所谓态度的占14%。,对綦江撤县并区的看法,对綦江东部新区开发的看法,消费者调查研究,被访者背景：,是否会考虑在东部新区购买住房并考虑在东部新区居住 接近半数的人需要等新区建好后看具体情况考虑是否在新区购买住房并居住（47%）； 约三分之一的人会考虑在新区购买住房进行居住； 打算在新区买房投资但不居住以及不打算买房也不居住的人各占8%。,消费者调查研究,消费习惯：,目前住址 所调查的消费者最多的是居住于开发区（53%），其次是老城区（43%），东部新区最少（4%）。,消费者调查研究,消费习惯：,最主要消费的地区次序或重点 所有消费者均把綦江本地作为消费的首选区域。 次选消费区域中，主城区有28人，周边区县有14人。 第三选择中，主城区9人，周边区县3人。,消费者调查研究,消费习惯：,在綦江最主要的消费区域 有57%的人最喜欢消费的区域是巨龙广场，九龙大道有20%，老城区县政府旁有23%。,消费者调查研究,消费习惯：,购买商品去得比较多的商业 消费者去得比较多的商业主要为周边超市便利店（40%）以及巨龙广场商圈（38%）。 购买商品去最常去的商业 消费者最常去的仍然是巨龙广场商圈（73%），其次是周边超市及便利店（23%）。,购买商品去得比较多的商业,购买商品最常去的商业,消费者调查研究,消费习惯：,交通习惯 消费者外出消费采用的交通方式主要为走路（48%）以及乘公共汽车（40%）。 消费者通过通常所使用的交通工具到达购物场所所需要的时间大多在5-15分钟（49%），其次为不到5分钟（25%）。 消费者就近消费的意愿较为强烈。,所需要的时间,外出购物所采用的交通方式,消费者调查研究,消费习惯：,购物习惯 消费者每周外出购物次数大多在1-2次（39%），其次为3-4次（21%），少于一次的也有18%。 消费者每次购物的花费在200元以内的最多（47%），其次为50元以内（41%）。 消费者的购物习惯表明大多为日常生活购物或买菜等，无大量购物的习惯。,每次购物花费,每周外出购物次数,消费者调查研究,消费习惯：,就餐习惯 绝大多数消费者有外出就餐习惯（88%）。 外出就餐频率不固定的最多（64%）其次为平时晚上以及周末晚上（均为16%）。 消费者具有一定的外出就餐习惯。,是否有外出就餐习惯,外出就餐频率,消费者调查研究,消费习惯：,就餐习惯（续1） 消费者外出就餐人均消费在31-40元的最多（27%），其次分别为41-50元（20%）、21-30元（19%）以及20元以内（18%），人均消费在50元以上的仅占15%，200元以上的没有。 消费者外出就餐消费不高，处于中低档次水平，高档的基本没有，这也与消费者不大考虑餐饮品牌有一定关系。,外出就餐人均花费,是否考虑品牌,消费者调查研究,消费习惯：,就餐习惯（续2） 消费者最喜欢的仍旧是中餐（39%）与火锅（38%），其它较少。 消费者就餐主要考虑因素为味道好（19%）以及价格适中（17%），其次为离家近（12%）、环境舒适（12%）、菜品特色（11%）以及服务质量（9%）。,喜欢的餐饮类型,就餐主要考虑因素,消费者调查研究,消费习惯：,休闲娱乐习惯 消费者每周外出休闲娱乐少于1次的最多（70%），1-2次的其次（16%），从来没有的也有8%。 消费者选择休闲娱乐场所主要看重环境（20%）以及场所特色（19%），其次为价格（14%）以及交通（10%）。 消费者日常外出休闲娱乐相对较少，且需要看环境及特色是否对其吸引。,每周外出休闲娱乐频率,选择休闲娱乐场所主要考虑因素,消费者调查研究,消费习惯：,休闲娱乐习惯（续1） 消费者外出休闲娱乐最多的仍是步行（47%），其次为乘公共汽车（28%）。 消费者到达休闲娱乐场所通常所花时间在5-10分钟内（51%），其次为11-20分钟（21%），5分钟内的较少（11%）。 消费者对于外出休闲娱乐可接受的时间相较购物较长。,外出休闲娱乐交通工具,花费时间,消费者调查研究,消费习惯：,休闲娱乐习惯（续2） 消费者选择外出休闲娱乐方式最多的是KTV（31%），其次为茶楼（28%），第三为看电影（11%）。 消费者外出休闲娱乐每人平均花费最多的是30-50元（45%），其次是51-100元（36%），第三为201-300元（9%）。 消费者休闲娱乐处于中档及中档偏上的档次。,外出休闲娱乐主要方式,每人平均花费,消费者调查研究,项目测试：,为了结合项目情况了解重庆消费者的需求情况，我们以图卡、文字描述等形式向被访者介绍了项目区位、规模、未来规划意向等基本情况后，然后依次提问询问了消费者的看法和观点。 对项目的总体印象： 消费者对项目反响总体说来印象比较好，较好以上的占78%，印象不好或一般的占14%,没什么概念难以评价的占8%。,消费者调查研究,项目测试：,对项目的商业建议： 消费者建议项目修建为社区配套商业的有40人次（28%），其次为特色商业街39人次（27%），以及大型超市34人次（25%），建议修建为区域商业中心的为25人次（18%），家居建材等专业市场仅有3人次（2%）。,消费者调查研究,消费者调查研究小结：,消费者背景： 被访者女性较多，占75%。 消费者职业类型层次中等偏高，大多为私营业主及私营一般职员（超过60%）。 消费者个人月收入3000以下的占70%，家庭月收入5000元以上的接近半数，家庭月消费在3000以上的占4成左右，整体处于小康水平。 消费者获取信息最主要来源于电视及网络，其它渠道相对较少。 消费者购物习惯： 消费者购物首选区域为綦江本地，其次为主城区，周边区县相对较少，近6成消费者喜欢在巨龙广场购物。 消费者购物频次不高，多为每周1-2次，主要喜欢在周边超市便利店及巨龙广场商圈购物。 绝大多数消费者每次购物不超过200元，大宗或高端购物多在主城进行，在綦江本地较少。,消费者调查研究,消费者调查研究小结（续）：,消费者餐饮习惯： 大多数消费者有在外就餐习惯，但频次不固定。 就餐消费档次不高，主要集中在20-50元/人之间，且对餐饮品牌不太关注。 消费者最喜欢的还是中餐及火锅，其它形式的餐饮不太关注，且对价格及味道比较在意。 消费者休闲娱乐习惯： 消费者外出休闲娱乐次数很少，大多为每周1-2次，消费支出中等，集中在30-100元/人区间。 消费者最主要休闲娱乐方式为K歌及茶楼打牌，其它方式相对较少，并且对消费场所距离远近不太敏感。 消费者对于休闲娱乐场所是否有特色及环境是否舒适比较看重，对价格也有一定敏感。 项目测试： 由于东部新区开发宣传的影响，大多消费者对于项目印象较好。 消费者对于项目商业的建议集中于社区配套商业及商业街，对于大型超市及商业中心也有一定建议。,商家调查研究,商家访谈情况,商家调查研究,商家是商业项目的核心元素，在项目进展的不同时期，进行商家访谈的目的也不同； 根据本项目的自身条件，本公司认为现阶段通过各类商家对本项目的看法与建议的了解将更有利于项目商业发展方向的论证及业态落位的确定； 此次访谈的商业类型主要包括：零售、餐饮、休闲娱乐等30余个商家，目的是为了获得： 受访商家的背景调查及在綦江的未来拓展计划； 受访商家的选址原则及开店基础要求； 受访商家对本项目的需求意向及租金意向分析； 此次访谈中，我们汇总了30余个商家的意向分析，并希望根据分析能为项目得出更适合市场的租金策略 此次受访商家中，零售商家在数量上所占的访谈比重最大，占52%，其它餐饮及休闲娱乐商家分别占29%及19%。 以下，我司将对此次受访的30个意向商家访谈情况进行汇总并进行分列分析,商家背景,商家调查研究,商家业态业种： 本次调查主要集中于零售业态，大多为家具家居、服饰鞋帽等业种。 餐饮业态分布较散，中餐、川菜、火锅等均有涉及。 休闲娱乐业态了解相对较少，但各类业种也均有涉及。,商家背景,商家调查研究,对綦江撤县并区的看法： 所有商家对綦江未来发展充满信心（100%），没有人认为不利于綦江发展。 对政府规划打造东部新区的态度： 所有商家均持肯定态度，认为有利于綦江的发展（100%），没人认为不利于綦江发展。,对撤县并区的看法,对打造东部新区的态度,商家背景,商家调查研究,所调查商家档次定位： 中等档次商家超过半数（52%），其次为中高档商家（32%），中低档次商家与高档商家持平最少（均为8%）。 所调查商家面对消费者的年龄特征： 所调查商家针对的消费者年龄层次相差不大，最多的25-35岁层次也就39%，但没有45岁以上年龄层次。,商家档次定位,所调查商家面对的消费者年龄特征,商家基本情况,商家调查研究,所调查商家在2012-2013年的新店拓展计划： 绝大多数商家在未来两年内有新店拓展的打算（94%），3%的商家尚不明确，另有3%的商家暂时没有新店拓展计划。 所调查商家在綦江考虑新店拓展的优先度： 开发区及东部新区成为商家考虑新店拓展的首选，次选也是东部新区占优，巨龙广场由于目前发展空间不大，选择较少。,未来两年是否开新店,区域选择优先度,商家基本情况,商家调查研究,东部新区如有理想经营场所，是否考虑为开店优先地点： 所有商家均表示如东部新区有理想经营场所，会考虑东部新区作为优先开店地点（100%）。 在东部新区开店的理想时间： 45%的商家把2015年作为在东部新区开店的理想时间，29%的商家认为东部新区开店理想时间是在2015年之后，但没人认为2012年是东部新区开店理想时间。,优先开店地点,理想开店时间,商家选址要求,商家调查研究,商家在选址时对人流量及交通可达性要求： 绝大多数商家对人流量要求较高（97%）。 所有商家均对交通可达性要求高（87%）。 大多数商家主要依靠周边人气，并且希望能够吸引较远地区人群前来消费。,人流量要求,交通可达性要求,商家选址要求,商家调查研究,商家在选址时对商业主题及档次要求： 商家选择社区商业作为商业主题的有18人次（43%），其次选择特定专业卖场的有10人次（24%），选择综合型商业的只有8人次（19%）。,商家选址要求,商家调查研究,商家对物业装修及物管的要求： 绝大部分商家对所选物业是否装修没有要求（97%），要求普通装修的占3%，没有人要求精装修。 商家对物管要求不高，绝大多数商家对物管表示无所谓（87%），要求有高质量物管的仅有3%，另有3%的商家在物业不是统一经营的情况下要求不要物管。,物业装修条件要求,物管要求,商家选址要求,商家调查研究,商家对物业条件要求： 楼层：零售类商家大多要求选择1楼，餐饮及休闲类商家部分可考虑2楼。 层高：零售商家要求楼层层高4米以上较多，餐饮及休闲娱乐商家大多可接受层高在3-3.6米。 开间：大多商家认为开间在3-5米即可，部分零售商家要求开间在5-8米，3米以下8米以上选择商家较少。 另有部分商家未作出选择。,楼层要求,层高要求,开间要求,商家选址要求,商家调查研究,商家对物业条件要求（续）： 进深：大多数零售商家要求进深在12米以内，部分零售商家可接受进深在15米以上，餐饮及休闲娱乐类商家可大多接受进深12-15米及15米以上。 面积：大多数零售商家要求面积在100平米以下，大多数餐饮及休闲娱乐商家可以接受面积在100-300平米，很少有商家要求面积300平米以上。 广告位：做出选择的商家均有广告位要求。 另有部分商家未作出选择。,进深要求,面积要求,广告位要求,商家选址要求,商家调查研究,商家对租赁条件要求： 租期：绝大大多商家对租期要求集中在2-5年及5年以上，休闲娱乐类商家只接受2年以上，仅有少量零售及餐饮商家可接受租期在2年内。 租金水平：商家可接受租金区间集中在30-50元以及50-80元两个租金区间，仅有部分零售商家接受80元以上的租金。,租期要求,租金水平要求,商家选址要求,商家调查研究,商家对租赁条件要求（续1）： 递增水平：不希望租金递增的商家最多，部分零售及休闲娱乐商家可接受每年8%以上的递增。 缴纳方式：大多商家要求租金按季度缴纳，少量商家接受半年一交，没有商家接受一年一付。 另有部分商家未作出选择。,递增水平要求,缴纳方式要求,商家选址要求,商家调查研究,商家对租赁条件要求（续2）： 物管费：大部分商家要求无物管费，能接受物管费的商家也要求物管费在3元/以内。 停车位：大多商家要求有停车位。 另有部分商家未作出选择。,物管费要求,停车位要求,项目测试,商家调查研究,商家对项目区域及项目商业发展的看法： 大部分商家对项目所在区域的未来商业情况较为看好，少量商家认为一般，没有商家不看好。 大部分商家对项目商业的发展潜力看好，少数商家认为一般，没有商家认为不好。 另有部分商家未作出选择。,项目区域商业情况,项目商业发展潜力,项目测试,商家调查研究,商家对项目商业档次及所适合的商业组合看法： 多数商家认为项目商业档次偏中高档，部分商家认为偏中档。 商家认为项目商业组合偏向于零售类的占49%，其次为偏向于餐饮类的占33%，认为偏向于休闲娱乐类的占19%，没人认为项目商业组合应偏向于大型商业。 另有部分商家未作出选择。,项目商业档次,项目商业适合的商业组合,项目测试,商家调查研究,项目主要消费者来源： 大多数商家认为项目消费者还是来源于东部新区本区域及周边区域（73%），其次为开发区（13%）以及老城区（12%），来自其他区域的消费者极少。,项目测试,商家调查研究,商家选择项目开店的时间及原因： 所有作出选择的商家均选择会在项目开店，但选择会在2年内开店的仅有少量商家，大多数商家会考虑在5年内开店。 多数商家会选择项目的原因主要是因为发展较好，其次选择项目的原因是因为周边配套。 另有部分商家未作出选择。,选择项目的原因,预计开店时间,项目测试,商家调查研究,商家期望的物业条件： 楼层：选择项目1层的商家较多，选择2层以上的相对较少，没有商家选择负一楼。 面积：大多数零售商家对项目面积的要求为100平米以下，餐饮及休闲娱乐商家对项目面积的要求主要集中在100-300平米，选择300平米以上的商家相对较少，没有商家选择1000平米以上。 租金水平：商家可承受的租金水平集中在30-50元/以及50-80元/两个区间，其它区间较少，没有商家接受100元/ 以上。 另有部分商家未作出选择。,楼层,面积,租金水平,商家调查小结,商家调查研究,商家背景： 本次调查商家以零售类居多，大多数商家档次位于中档及中档偏高，主要覆盖45岁以下年龄层次的消费者。 商家对綦江撤县并区及东部新区开发普遍看好，也大多把在东部新区开店作为新店拓展的首选，但理想开店时间是在2015年以后。 从选址要求来看： 大多数商家会选择在社区商业及专业卖场进行开店，对项目商业辐射要求不高，但很注重周边人气，同时也希望能有其它区域消费者前来消费。 商家不注重物业是否装修，对物管要求也不高，甚至要求不要物管，减少物业费支出。 商家多半喜欢选择1层商业，层高要求4米以上，开间3-5米即可，少量零售商家要求开间在5米以上， 大多数零售商家要求进深在12米以内；面积要求在100平米内的也以零售商家最多，但餐饮及休闲娱乐商家接受面积也大多不超过300平米；同时商家基本上都要求有广告位。 商家对租期要求尽量长，租期两年以内的很少；租金水平可接受在30-80