房屋买卖合同写作课件

房屋买卖合同, 2014. lll,一、房屋买卖的概念 出卖人与买受人约定，由出卖人转让其房屋的所有权给买受人，由买受人支付房屋价款的合同行为。 包括：现售和预售。 房屋买卖合同的特征:双务合同；有偿合同；要是合同；诺成合同。 （交付的意义在于孽息的归属、转移时间和保修时间的计算。） 二、房屋买卖的条件和限制 1、房屋买卖主体的范围和条件： A、自然人；（民事权利能力和完全的民事行为能力） B、企业、事业单位或法人团体；（必须具有法人资格，否则买卖无效） C、外国自然人、法人和其他组织；（外销房）一般而言，实行国民待遇（WTO的要求）；但是也要符合规范房地产市场外资准入和管理的意见等的规定。 D、人民法院。根据民事诉讼法，查封、扣押的财产，如果被执行人在法定期限不履行义务，人民法院可按照相关规定交相关单位予以拍卖或则变卖。,规范房地产市场外资准入和管理的意见 （十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 （十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记 （十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。,城市私有房屋管理条例 第十三条 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。 商品房销售管理办法 第七条 商品房现售,应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。,2、房屋买卖标的物的分类及限制： A、不仅包括房屋，还包括房屋占用范围内的土地使用权； B、不同角度，不同标准可以分很多类。 新建房和旧房， 商品房和非商品房， 公房和私房， 现房和期房等。 （准现房：大致进度已经完成；未竣工、未交付；能看见实际存在的房屋等。） 3、意思表示要件： 意思自治、自愿、公平、公正和诚实信用等原则。 4、程序要件： 签订书面合同，权属登记手续，领取房地产产权证书。,三、房屋买卖合同的订立程序 要约承诺合同的登记 城市房地产转让管理规定 第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： （一）房地产转让当事人签订书面转让合同； （二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； （三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； （四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； （六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 四、房屋买卖合同的主要条款 1、双方当事人的姓名或者名称、住所； 2、商品房坐落位置、户型、各间的面积尺寸、四至界限、共有部门说明等；,3、列明房屋的质量情况； 例如：私房：新旧程度、墙面、管道及有关设施；楼体的沉降程度、平直度、墙面质量和水电气暖、密封、消防、电梯等设施的约定；公摊部分的说明；补充条款：周边设施、异味条款、噪音条款、停车位条款、电磁辐射条款；关于社区设施的约定；土地使用权的取得方式等。 4、房屋面积的确认和面积差异处理； 建筑面积、套内面积以及用户实际使用面积等。 套内面积：共同隔墙、外墙按水平投影面积的1/2算；敞开阳台按1/2投影面积算等。 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，房产测量规范未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行： (一)房屋层高：计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。 (二)外墙墙体：同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。,(三)斜面结构屋顶：房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。 (四)不规则围护物：阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 (五)变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。 (六)非垂直墙体：对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。 (七)楼梯下方空间：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 (八)公共通道：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。 (九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。 (十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 (十一)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。 四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。,商品房销售管理办法 第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 产权登记面积合同约定面积 面积误差比 100% 合同约定面积,5、价款； 城市房地产转让管理规定 第十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。 6、履行方式； 一次性付款、分期付款和其他方式； 7、交付和登记； 交付时间、过户登记时间、购买人的验收等问题。 8、违约责任； 9、其他约定。,五、房屋买卖合同的效力 1、双方当事人的权利义务： 1）出卖人的义务： A、交付房屋； B、转移房屋的所有权； C、瑕疵担保义务（物之担保责任和权利担保责任）（不存在未告之对方的瑕疵） 2）买受人的义务： A、支付价款 B、受领房屋和有关凭证 C、有关通知和保管的义务 2、合同无效的情形： 1）因欺诈、胁迫所订立；恶意串通侵害国家、集体或第三人利益；合法形式非法目的；违反法律法规强制性规定等。 2）出卖人无主体资格； 3）房地分离出卖； 4）侵犯第三方的优先购买权；（国家、共有人、承租人等） 5）机关团体、部队或企事业单位违反法律强制性规定购私房的；（本单位流通） 6）非法转让。（不得转让的房屋）,3、标的物所有权的转移 A、关键点：买受人领取了房屋所有权证，房屋的所有权才转移。（所有转移权与合同效力是两个不同的概念） B、房屋所有权证附图需要注明房产测绘单位、套内面积和分摊的公用建筑面积。 C、权属登记明确高度低于2.2米的部分的权属归属。 D、房屋买卖采用登记的公示方式。 4、标的物的孽息和风险的转移 （注）孳息是与原物相对而言的，是指由原物而产生的物。孳息包括天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而产生的物，如母牛所生的牛犊，果树上所产出的果实，土地上所生产的粮食，都为天然孳息。法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，例如，房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息，即为法定孳息。 法定孳息与天然孳息的区别就在于： 前者须依一定的法律关系才能取得，而在此法律关系中，有权取得孳息者须履行相应的义务；而后者是基于物的天性所得，取得人并不以履行一定的民事义务为前提。法定孳息一般只能为须履行相应义务的人取得。,六、订立房地产买卖合同应该注意的问题 1、总体上注意的问题： A、明确什么样的房才能买；（内销、外销、私房的产权证明、商品房的各种许可证明。） B、全面了解所购房屋；（具销售资格否、权属瑕疵否、租赁否、抵押否、限制房产否） C、应缴纳的多种税费； 契税：凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）；典契税率，按典价征收3%；赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）。 买受人为纳税人。 印花税：对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%，权利证书每件5元等。 营业税：（房价+价外费用）*5%；出卖人为纳税人；2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 城市建设维护税、土地增值税（四级累进制）、个人所得税（唯一自用5年以上，免征）等。 D、选择合适的示范文本。（现售、预售、私房、二手房等）,2、商品房买那合同应注意的问题： A、合同文本应当是房屋土地管理部门统一印制的标准文本，或则是建设部推荐的规范文本。（否则需要特别小心） B、合同应该包括以下主要的条款：开发依据、具体位置、面积、价格、交付时间、付款方式、违约责任、建材和安装标准、建筑质量、房屋平面图。进一步约定天然气或煤气的准确通气时间、产权证的准确发证时间。甚至可以签署一份补充协议。 C、卖房委托人需要出具授权委托书。合同后，必须到房屋土地管理部门办理备案登记手续，保证合同效力。 D、签订合同前交付一定款项的问题。 最高人民法院关于适用若干问题的解释第118条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 E、购房者合法权益受到侵害时，需要明确救济途径。（协商解决、消费者协会投诉、向有关行政部门申诉、仲裁或上诉。） 3、旧房买卖应当注意的问题： A、调查房屋的产权情况。第一步：要求提供合法证件；（产权证、身份证、资格证及其他）第二步：到房产管理部门查验房屋产权的来源；（房主、档案文号、登记日期、权利负担等）最后，搞清楚房屋是够属于房改出售的。（5年内不得交易；5年后，单位也有优先购买权等。） B、条款需要详细，包括：姓名、住所、标的、价款、履行期限、履行地点、履行方式、合同生效方式、违约责任、争议解决方式、合同的变更、终止和解除等； C、选择值得放心的中介机构； D、了解地区的特殊政策和规定。,4、城市私有房屋买卖应注意的问题： A、私房应属于可以用于交易的才可以交易；（无证件房、拆迁房、产权争议房不能交易。） B、程序问题；（书面合同、房地产交易部门办理买卖登记手续、经过公证的授权委托书、审查及逐级上报、报批后办理立契手续、领取产权证等。） 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 签定合同，不马上承担风险责任；签定合同，办理过户登记，承担风险责任；签定合同，转移占有实现，未办理过户登记期间，承担风险责任。,商品房预售合同,何凤麟,一、商品房预售 商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。 商品房预售的特征： 商品房预售是一种附加期限的交易行为。（法律效力） 商品房预售具有较强的国家干预性。（条件资格、程序及登记备案）,商品房特征的理解 第一、预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。 第二、预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。 第三、预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。 第四、商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。 第五、商品房预售，必须要依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备的法定公开性。,商品房预售的形式：全额价款预售；（建设前全款和建设中分期全款）；部分价款预售。 商品房预售之利弊 利： 加快资金周转和建设资金回笼； 消费者获得期房与现房之差价。 弊： 给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子； 商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。 商品房预售的法定条件 （l）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间； （4）同金融机构已经签订预售款监管协议； （5）经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。,二、商品房预售合同 房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的不动产买卖合同。 特点：性质上是不动产合同；远期买卖合同；标的物尚未建成。 特点的理解 第一、合同的主体，作为预售人必须是具备商品房预售条件的商品房开发企业；而作为购房人则必须是明知购买的不是现房、具有预期交房风险的商品房预购人。 第二、合同的标的，从合同条款的字意来看，标的是正在建设中商品房；但是从双方约定的权力义务性质来看，预售合同的标的并非房屋产权，而只是预期得到房屋产权的权力。 第三、商品房预售合同是附期限和附条件的合同，附期限指的是附房屋交付期限和办理房屋产权证期限，尤其是房屋交付期限；附条件，则指的是合同隐含的商品房预售开发商必须具备的预售条件，即保证合同合法有效和能够办理产权证前提的条件。 第四、商品房预售的开发商在其商品房预售的商业广告和宣传资料中，对商品房预售所做出的承诺性条件，也是商品房预售合同的内容。 第五、作为商品房预售所使用的合同样式，一般应当使用国家有关部门制作的条款比较完备的格式合同。 应当注意两个问题： 一是要注意商品房预约合同与预售合同的区别。 二是即使双方使用的是国家有关部门制定的商品房预售的格式合同，也应允许当事人在不违背法律法规规定的有关原则下，自愿协商修改。,三、商品房预售合同的主要内容 1、预售人应持有合法证明； （A土地使用权合同编号，土地使用权证的编号；土地编号、面积、规划用途、使用年限等；B建设用地规划许可证及其编号；建设工程施工许可证编号；C预售许可证编号。） 2、预售商品房的地理位置及主要特征； （路段最好包括距离最近的公共汽车站的实际距离；楼层数及预售房屋所在的编号、楼层、户号；是否有免费使用的停车位及位置和编号；绿化情况；周边建筑情况；周边及内部公共设施状况等等） 3、预售商品房的面积； （按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 ）,还须重视的就是所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。 4、预售商品房的房价； （单价、总价及设施、设备的费用。） 5、付款期限及付款方式 （付款方式决定付款期限；付款方式：一次性付款、按时间分期付款、按建设工程进度分期付款、抵押贷款（按揭）等。按揭的贷款利率，我国实行一年一定，即1月1日定该年的利率。） 6、工程建筑的主要结构、主要建筑材料等； （可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，出具书面鉴定意见为依据。） 7、预售商品房的装修、设备标准以及违约责任； （同样可委托有资质的建设工程质量检测机构检测，出具书面鉴定意见为依据。）,8、开工及竣工的期限； 9、房屋设计及其变更条款； （任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。） 预购者有知情权和否定权。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人的约定的其他影响商品房质量或者使用功能的，预售人应当在变更确立之日起 10d 内，书面通知预购人。预购人有权在通知到达之日起 15d 内做出是否退房的书面答复。预购人在通知到达之日起15d 内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。预售人未在规定时限内通知预购人的，预购人有权退房；预购人退房的，由预售人承担违约责任。预售人的配合义务。主要是指当商品房交付给预购人以后，预购人如果要对商品房的面积进行测量或者进行其他方面的验收，只要符合规定，预售人有义务配合并为其提供必要的资料。 10、商品房交付通知； （竣工验收合格后，书面通知商品房有关交接手续。）,11、商品房的交付及有关预售人的责任； （验收交接、交接钥匙、签署房屋交接单等。） （交付条件：A房地产初始登记并取得新建商品房的房地产权证大产证；B房屋上已经不存在任何担保权利；C预售人已经按规定缴纳了物业维修基金。） （质量保证书使用说明书） 根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 12、预售人有关基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺； 13、商品房的产权登记； （合同中约定，在取得大产证后一定期限，双方签署房屋交接书，再凭此办理小产证；约定谁办理价格申报等。）,14、风险转移 （实际占有为界限；购买人原因迟延的除外。） 15、保修期限和保修范围 （约定保修期内，不可抗力或非预售人原因的房屋损害，预售人不承担主任，但可以协助维修，费用预购人出。） 16、有关物业管理的约定； （预售人选聘物业公司，并签定前期物业管理服务合同，可以作为预售合同的附件；开发商在向购房人交付房屋时，应当将其选聘的物业管理企业的情况告知购房人，并通知有关物业管理企业。） 17、商品房使用的约定； （用途、结构、面积等。） 18、当事人合同权利与义务的转移条款； （需要遵守合同法的规定。） 19、有关税费的条款； 20、违约责任； 21、合同争议的解决； 22、预售广告条款： （再次约定广告中的内容最保险。）,房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 23、预售合同的成立生效和解除； （生效时间、生效要件：例如签定合同时生效等；合同生效或解除后的登记备案。） 24、附件（当事人可以在合同中约定合同的附件及其他补充条款及与合同不一致时候的处理方法等。）,补充条款应考虑的问题 1、应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里； （售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。） 2、明确房屋所有权证的办理、获得时间。并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取赔偿。 3、要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担。人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。 因此，在付款方式的附件中就需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额。而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失，因此，购房者在签订商品房买卖合同或补充协议时，应当将其明确标明。 4、明确公摊建筑面积； 5、应该明确装修的标准；,6、明确违约责任；应当在商品房买卖合同或补充协议中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到商品房买卖合同或补充协议的约定，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。 7、明确退房责任；购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一部分投入，如果房屋出现质量问题并涉及到退房，你的装修费用就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的处理办法：由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包括银行的利息、罚金)。 8、关于商品房交付时的约定；房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书实测面积、钥匙收条。而这些都需要在补充协议中写明，以免事后出现纠纷。 9、明确房屋质量；房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。因此，应在补充协议中标明房屋质量的具体内容。比如：墙体平直的标准；房间的防水标准(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等)；表面裂缝的标准(内部无任何裂缝，墙壁表面平整)；管线安装与室内表面的平整标准；所用的建筑材料应达到国家强制性标准等。,10、明确收房入住时须交的费用； 购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中包括取暖费、物业管理费、煤气开栓费等等，如果购房者没有记录清楚，很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用。 11、明确配套设施； 房屋的配套设施(包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时应当具备使用条件。但是，有些时候，其中的部分设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应当将相关的条款写在补充协议中。 12、明确物业； 现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在补充协议中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。,四、商品房预售合同的效力 对双方当事人的效力，表现为双方的合同权利与义务； 对合同标的物的效力，主要在于标的物所有权的转移以及风险的转移； 合同的登记及变更。 1、合同双方的义务 预售人的义务： 交付预售商品房的义务； 转移所交付商品房的所有权； 瑕疵担保义务； 不得擅自变更所售商品房设计的义务； 配合义务；（验收等） 保修义务； 不得挪用预售房款的义务； 交纳或则代交有关税费的义务。 预购人的义务： 按照约定期限和数额交付预购款的义务； 接收预售人交付的商品房的义务； 交纳一定税费的义务。,2、商品房预售合同的登记及效力 预售合同订立后预售人不能立即交付商品房，也无法办理产权登记手续，预售登记并不是任何确定产权变更的登记，也不是预售合同的生效要件，而是具有预告登记的性质，如未履行该手续，不应使合同无效。预售合同经双方依法签约即应成立并生效。 解释第6条明确规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 3、商品房预售合同的变更 包括：合同内容和合同主体的变更； 合同登记以后的变更，需要到登记机关办理变更登记； 主体的变更，整体上需要符合合同法第五章的规定。 预售人的变更： 以出让方式取得土地的，需要达到转让土地的条件； 须取得预购人的同意。（预售合同是“一对多”合同，预售者可能承担返还或赔偿责任。） 预购人的变更： 支付全款的，可以直接转让其预购的商品房； 未支付全款的，需要征得预售人同意。,五、订立和履行商品房预售合同应当注意的问题 1、商品房预售合同主体是否合适； 城市房地产开发管理条例第5条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）有100万元以上的注册资本； （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2、合同标的物是否符合法律规定； 城市商品房预售管理办法第38条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款以下的罚款。,3、预售商品房广告的效力问题； 房地产广告暂行规定： 第四条 凡下列情况的房地产，不得发布广告： （一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）违反国家有关规定建设的； （七）不符合工程质量标准，经验收不合格的； （八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。 第五条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件： （一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其它主体资格证明； （二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书； （三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明； （四）工程竣工验收合格证明； （五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明； （六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； （七）工商行政管理机关规定的其它证明。 第六条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。,4、商品房预售认购书的效力问题； 1）约定违反认购书的责任问题； 2）认购不必（法律没有强制要求）在主体取得预售资格之后，预购者有风险，所以预购人须确定开发商取得预售许可； 3）应当包含正式预售合同的主要内容。（方有法律约束力） 5、预售合同中的“不可抗力”问题； 不可抗力需要由有关主管部门进行鉴定并且出具证明方成立，不能由单方说了算，所以在合同中最好约定不可抗力的范围。,6、预售合同中的情势变更； 房屋价格的认定应当坚持以下原则认定： 1）应当坚持合同效力的原则，只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，保持交易安全。在一般情况下，开发商以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高或降