忆江南（塑造火车站形象定位报告）45p.ppt

江南好，风景旧曾谙。日出江花红胜火，春来江水绿如蓝，能不忆江南 白居易忆江南,上 卷： 文 化 溯 源,下 卷： 城 市 名 片,壹文化的溯根,叁意识的复兴,贰城市的烙印,壹、溯 根,苏州是我常去之地。海内美景多得是，唯苏州，能给我一种真正的休憩。柔婉的言语，姣好的面容，精雅的园林，幽深的街道，处处给人以感官上的宁静和慰藉。 余秋雨白发苏州,疑问？ 余秋雨先生的白发苏州令我们不禁思考： 都市里的人们常常忙于为自己的城市寻找新的象征，广场、铁塔、摩天大厦然而，这些只是外在的城市符号，既不属于生活，也不属于人文，为什么我们无法看到这座城市的古韵 ? 无法感觉到这座城市的内涵 ?,：观点 当人们为百年奥运会回归希腊而欢呼时，当人们为美国、澳大利亚建国200周年狂欢时，苏州则静静的躺过了自己2500年的历史，这是引导我们去追溯苏州历史的“姑苏情怀”； 精致别雅的姑苏园林，粉墙黛瓦的青石深巷，夕阳西下的小桥流水人家，这是引导我们去追溯苏州建筑的“姑苏古韵”； 这些年苏州在清理河道，有人说要把他变成东方的威尼斯，熟不知当这些河道船楫如梭的时候，威尼斯还是荒原一片。那时的人们在丝绸、刺绣、御窑金砖堆积如山的船上唱着软绵的昆曲，这是引导我们去追溯苏州人文的“姑苏内涵”；,“越是苏州的 就越是世界的！”,贰、无法磨灭的烙印,疑问？ 上海的外滩，北京的故宫，西安的兵马俑。， 每座城市都有自己的名片，那苏州除了园林以外，我们是否还有其他的历史人文内涵可以挖掘？ 2500年的历史沉淀是否还有其他的城市烙印？,：观点 烙印不言而喻,无法泯灭的烙印是 骨子里的苏州！,叁、一种意识复兴着,随着中国经济的高速发展，中国人民自信心的增强，民族自豪感的提升，这种文化价值和文化认同正逐步地复兴及回归，并开始出现在国内的建筑当中，苏州，亦是如此。,疑问？ 除了对于苏州街道“粉墙黛瓦”式的改造，苏州新火车站“园林元素”的体现，等等建筑上的文化复兴，我们是否还可以有其他的历史人文内涵的复兴？,：观点 我们需要一种除了建筑以外，城市内涵更好的体现； 我们需要这种体现能成为姑苏2500年来的文化符号； 我们需要这种文化符号成为城市崭新的名片；,苏州丝绸,苏州刺绣,苏州玉雕,让苏州文化符号 成为城市的名片,上 卷： 文 化 渊 源,下 卷： 城 市 名 片,捷美集团致力于本项目 “城市名片”的打造,江苏捷美投资发展集团，是一家拥有“生物医学”、“房产物业”、“人才服务”三大事业板块的多元化发展型企业集团。 集团事业起始于1997年苏州新区，先后成立有苏州捷美电子有限公司、南京畅翔仪器设备有限公司、苏州润捷置业有限公司（现更名为：江苏捷美投资发展集团有限公司）、苏州捷美医疗器械有限公司、苏州润捷物业管理有限公司、昆山广捷置业有限公司、苏州恒捷资产管理有限公司等七家企业，业务广泛涉足生物医学工程及医疗器械领域的产品研发、制造、销售贸易和房产开发、资产经营、物业管理、人才培训、数据库开发等领域。,以上项目由捷美集团其下恒捷资产公司及润捷物业公司运营管理，优质的运营管理是项目成功的必备保障。,总投资3亿元人民币的“文正学院综合服务中心”项目总体规划建设用地约40亩，计划于苏大文正学院西南角地块建设占地面积约30亩的文正学院学术交流中心；于国际教育园公交首末站地块建设占地面积约10亩的文正学院商业配套中心。集学术交流中心/四星级标准配置的酒店、大学生创新创业活动基地、酒店式公寓、商业配套中心四个功能模块于一体，拟采用国际化的校园商业服务理念、合理的规划方案和多业态的招商，为学生、家长、员工提供舒适的服务环境和高性价比的服务内容，建设优美的校园环境，提升苏州大学文正学院品牌。,捷美集团本着一贯的专业精神及对项目负责任的态度，投入了大量的人力物力，进行了全面细致的工作： 1、考察上海、杭州、无锡等城市火车站周边商业业态； 2、对火车站周边商业进行市场调查和分析 3、对火车站人流及旅客的信息需求进行调查问卷分析及汇总 4、对部分业态商家进行商家访谈 5、针对本案，公司内部团队及商业咨询公司同时进行调研定位,壹、城市名片定位延展,本项目“城市名片”的打造既要体现姑苏2500年的城市文化底蕴，又要展示现代苏州的都市风采，还要满足当代人们对于城市的功能诉求。,文化底蕴,都市风采,功能诉求？,消费人群需求分析：火车站流动人口信息调查,信息需求统计,消费人群需求分析,消费人群需求分析,定位延展,消费人群需求分析：从对火车站人流需求调查分析可以得出，来苏旅游及求职人员占大多数，因此我司致力于城市名片窗口及信息服务平台的打造。,贰、可行性分析,疑问？ 项目的业态定位取决于几大因素，包括物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示性及自然人流等，本案城市名片窗口及信息服务平台的定位是否符合这些要求？,物业匹配程度,物业匹配程度：本案为地下负一层商业物业，3个下沉式中庭实际形成3个“回”字型物业布局。可使用的经营面积约5000，8.4米的柱网分布，6米层高，齐备的人防、消防措施。除大型餐饮业态不具备条件外，基本符合零售、娱乐等传统商业业态。,占地15900，总建筑面积约31152.7，地下商业建筑面积约14000，可使用面积约5000，得房率38%,人均商业面积,人均商业面积：5000至10000的商业体量辐射范围约1公里，那么在本案周边1公里范围内，人口主要集中在西北角上，估算约1万常住人口，加上周边密集的商业布局，无法达到1/人的人均商业面积。只能做目的性商业业态，吸引区域外人群。,周边商业分布图,万达广场,神马公寓,人民路,城北东路,平江新城商业广场,潜在供应,活力岛商圈,观前商圈,平江新城商圈,万融国际,平江in巷,人民商场,平江新城形成了以万达广场为中心的商业中心，商业氛围正在逐渐形成； 在经营商业以万达广场为主，业态较为齐全，吸引了平江新城大部分消费人口； 平江新城在建商业与潜在供应较多，其中滨水商业街、万融国际、人民商场等商业的建设，将带动整个区域商业的快速形成，在形成商业氛围的同时，竞争也将呈现白热化状况； 未来将形成以人民路与城北东路为核心的商圈，为平江新城主要消费区；,未来竞争商业项目,目前在经营商业以万达广场为主，共包括3幢建筑，涵盖了百货、超市、电器卖场、电影院、大玩家、ktv、餐饮等多种业态，为平江新城的商业中心，为平江区客户消费的主要场所。,已有商业广场,周边商业竞争情况：周边商业项目众多，从传统购物中心、零售娱乐业态，到人力资源、小商品市场等专业市场，具备规模优势，传统的零售娱乐业态及同类专业市场无法展开竞争，故只能做差别类的商业业态。,商业昭示性及自然人流,商业昭示性及自然人流：本案正对火车站，具有很强的商业昭示性。但是区域人流，由于受到护城河及项目景观河河流阻隔，自然人流不愿达到，内部由于受到地铁站、上浮电梯的引导，自然人流也无法到达，且苏州火车站非中转站，人流不愿长时间停驻。,自然人流图析,商业昭示性,：观点 项目的优势： 正对火车站，具有特有的地理优势和商业昭示性； 物业3个下沉式中庭形成3个“回”字型布局，建筑设计，大气现代； 柱距、层高满足大多数商业业态使用(除餐饮)； 项目的难度： 项目总建筑面积约1.4万，可使用面积约5千，得房率仅约38%； 周边竞争项目较多，且规模较大，本案体量小，不具备规模优势； 周边常住人口较少，且受到护城河、景观河河流阻隔，不愿达到； 火车站人流受到地铁出口、电梯的影响，自然人流无法到达； 最具目的性消费业态的大型餐饮类商家无法入驻；,：结论 从物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示性及自然人流等各方面综合考虑，作为城市的名片窗口，又需要满足物业基本属性及消费人群的需求，做苏州文化展览，再结合苏州旅游景点、现代规划展示、交通引导等功能，符合定位总体需求与市场需求。,苏州风采主题街区 打造城市名片,战略高度:项目目标,主题定位,骨子里的苏州 打造城市“客厅”,形象定位： 主推广语,功能定位：城市窗口功能,城市窗口功能: 城市形象展示、旅游向导、人力资源、 姑苏工艺品等业态于一体,叁、营 销 推 广,：疑问 我们无法改变和影响物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、消费人群的需求，但我们可以通过对项目的策划包装，增强其商业昭示性；可以通过对自然人流的引导，增加其人气。那我们该如何做呢？,精神堡垒,文化广场,景观,贝律铭设计的巴黎卢浮宫前的水晶金字塔及苏州博物馆,外部昭示性人群引导,古今结合,苏州风景展示墙,苏州规划、交通沙盘,内部昭示性人群引导,苏州风景展示墙,第一阶段：项目装修期 时间：装修约半年时间工作内容：招商筹备,招商节奏计划,招商节