2010年上海甲级写字楼新增供应将达历史新高.doc

2010年上海甲级写字楼新增供应将达历史新高 提要2010年上海甲级写字楼新增供应将达历史新高，预计全年将有超过80万平方米甲级写字楼落成交付，写字楼市场空置率进一步升高。 延伸阅读：新年上海商业地产依然供过于求2009年是房地产市场“过山车式”的一年。年初时，上海房地产市场表现低迷，全球金融危机几乎影响了包括住宅在内的各类房地产市场。下半年，随着国内经济迅速复苏，全球经济回暖，住宅市场表现火爆，原本平淡的商用物业市场也有所恢复。然而，第一太平4.76-0.83%戴维斯和高力国际于近日发布的上海市场年度报告中指出，2010年上海零售物业和甲级写字楼市场的新增供应大增，双双创出历史新高，将为空置率带来较大压力。甲级写字楼 2010年租金或继续下跌相比零售物业市场，2009年上海甲级写字楼的表现更为平淡。第一太平戴维斯在报告中指出，2009年上海甲级写字楼市场整体供过于求，全年租金累计下跌163，距2008年第三季度峰值下跌224。在上半年，不少公司预算收紧，不愿承担搬迁费用，写字楼市场的净吸纳量出现负值，为664平方米，租金下跌83，不少项目推迟上市时间，上半年新增供应仅为54万平方米；下半年，办公租赁需求回复，净吸纳量为32万平方米，而大量的空置面积导致上海各个中央商务区的租金均有所下降，租金下降势头放缓，跌幅87，空置率有所下调。而商报记者了解到，按照目前的规划及施工进度，2010年，上海预计将有约100万平方米（约30万平方米是由于种种原因从2009年延迟到2010年入市的供应量）的甲级写字楼完工上市，包括静安区的会德丰广场、陆家嘴的国金中心二期等项目，其中，大约有67的新增供应都位于浦东。而2009年上海写字楼市场的实际供应仅为40万平方米，相比之下，2010年的写字楼新增供应成倍增加，大量的新增供应无疑将给写字楼市场带来沉重的租金下调压力，据第一太平戴维斯预计，写字楼现有空置面积租金预计将进一步下跌，2010年全年，上海写字楼市场租金降幅将达到814左右，而到2010年末，上海写字楼市场的整体空置率预计将进一步攀升至25左右。与此同时，高力国际还在年度报告中表示，2010年，甲级写字楼需求方面将继续2009年下半年的回暖趋势，预计全年新增吸纳量将可达40万平方米左右，其中部分来自于2009年延后的租赁需求。随着全球经济触底，外资企业盈亏情况转好，其租赁需求将会逐步回暖；同时受2020年上海国际金融中心规划带动，内资金融机构将继续在写字楼租赁市场保持活跃。因此，2010年将会有更多需求来自于新设机构及企业扩张。此外，由于2010年到期的租约大部分在2007年的租金高峰期签订，因此调整搬迁也将保持活跃。高力国际进一步指出，虽然2009年以来，浦东需求回暖速度好于浦西的趋势在2010年将可持续，但由于供应集中，浦东空置率仍将高于整体市场水平。而在空置率走高的背景下，2010年写字楼租金仍将处于下降通道，但跌幅将收窄至个位数，2010年底，预计上海写字楼租金将下调至62元平方米天左右。分区域来看，静安、卢湾、徐汇的租金仍将排在前三名，陆家嘴仅可维持在全市平均水平。价格方面，一手买卖成交均价为13969元/平方米，环比上涨12.3%。上海甲级写字楼租金为8.10元/平方米，空置率为12.5%。供应持续上涨 成交小幅萎缩2009年6月上市写字楼物业11例，共计15.44万平方米（1478套），环比增长了36.4%。其中上海港国际客运中心推出了一幢8层甲级写字楼物业，配有少量负一层商铺，总面积约1.6万平方米。杨浦区五角场板块的沪东财富国际广场供应了近3.8万平方米（529套）物业，其主力面积为90平方米以下的小户型。普陀区以3.73万平方米的供应量屈居其后，推出物业为光新板块的中一国际商务大厦与绿地普陀商务广场。上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，与持续增长的供应量相比，本月成交量略有萎缩，售出13.62万平方米（1763套），面积环比下降18.2%。主要是外郊环间的明星楼盘如珠江假日广场、周浦万达广场等由于没有新推可售物业的供给，而成交量活跃度下降。本月成交前三名的区域为嘉定区、松江区、普陀区。楼市的回暖给了开发商信心，推出市场的力度明显加大。而市场吸纳的速度却有所滞缓。相对于写字楼的波澜不惊，近期股市以及住宅市场的繁荣抽离了部分投资者的资金。不过作为稳健的投资途径，可选择在低谷时期筛选出被低估的物业进行长期投资。业主看客给价 客户扩张谨慎2009年6月上海甲级写字楼租金为8.10元/平方米.天，呈微跌之势。甲级写字楼对于大面积客户优惠幅度颇大，近日由上海中原工商铺部成交的一单花旗集团大厦的1500平方米租赁业务，成交价相对于市场报价低了将近20%。本月成交比较活跃的楼盘主要集中为日租金6-7元的甲级写字楼物业以及3-4元的CBD乙级物业。2009年5月甲级写字楼空置率为12.5%。业主方的弱势没有出现大的逆转。不过事实上，随着经济转暖的讯号，许多行业近期业务有所增长，对于办公场所得扩张存在需求。例如沪上部分服装类企业09年以来订单数增幅较大。不过鉴于扩张的风险较大，目前大多处于较保守的状态。从目前成交的客户来看，培训类、传媒类、化工及服饰类企业占比增多。未来一段时间，除了此类客户继续释放的需求外，建筑设计类、房产经纪类扩张速度加快。另外，小型独栋物业一直为买卖投资者关注。整体市场回顾 延续前两个季度的下滑趋势，2009年第2季度上海甲级写字楼市场租金进一步下滑，市场成交以到期续约为主，扩张型办公需求较少。整体市场实际租赁面积近年来首次季度环比下跌，故在没有新增供应的情况下，空置率依然小幅上升。由于目前空置率较高，超甲级写字楼承受更大的租金下调压力，因此其与普通甲级写字楼的租金差距继续缩小。特别是陆家嘴部分新近落成的超甲级写字楼租金下调幅度超过市场平均水平。 报告要点 2009年2季度，上海甲级办公楼市场延续上季度的下行态势，金融风暴对需求的影响进一步深化，季度新增吸纳跌至负值。2季度总体空置率创2005年以来新高，达到14.1。浦东空置率持续高于西。整体租金较上季度进一步下跌9.0。同时超甲级写字楼与普通写字楼的租金差距继续收窄。展望下半年及2 0 1 0 年， 由于供需持续失衡上海甲级写字楼市场发展形势依然严峻，但未中长期较多利好因素将带动其走上复苏之路。 市场动态: 供应，需求及空置情况 2季度在CBD区域没有甲级写字楼落成交付。市场成交活跃度与上季度基本持平，其中大多数成交为到期续约。部分企业为控制成本搬迁至租金更低廉的大楼，也有少量扩张或新设机构租赁成交。两者相抵，导致总体租赁面积较1季度有所下降。值得一提的是甲级写字楼租户结构正在发生改变，随着发达地区经济的持续低迷，来自这些地区的跨国公司在办公室租赁方面一般采取维持或收缩策略，难以产生新的有效需求，而反之，部分国内企业利用租金下调的机会增加在甲级写字楼的办公面积。虽然目前甲级写字楼租户中大多数仍为跨国公司，但内资机构在新增需求中所占比例正在提高。从具体数字来看，2季度总体空置率小幅上升至14.1，亦是自2008年3季度以来的新高。其中浦东空置率18.7，超出浦西8个百分点。这使得浦东甲级写字楼招租压力相对大于浦西。随着金融风暴对甲级写字楼的影响逐渐深入，超甲级写字楼和普通甲级写字楼整体租赁面积均出现约10,000平方米的下滑，导致其空置率均继续上升。超甲级写字楼平均空置率达18.8，普通甲级写字楼则为12.5，显示高档写字楼需求所受影响大于普通甲级写字楼。 售价及收益率 2季度甲级写字楼投资市场未发生大宗交易。虽然租金持续下调，但国内住宅市场已有回暖迹象，资本市场近日回稳，投资者的风险预期有所改善，对风险溢价的要求亦有所放松，写字楼市场收益率在2季度维持在较稳定的水平。 租金分析 整体市场租金继续大幅下滑。2季度整体甲级写字楼市场平均租金下调至每天每平米7.1元，环比跌幅达9.0。由于去年二季度租金保持在高位，因此本季度同比跌幅高达29.1。超甲级写字楼平均租金跌幅略大于普通甲级写字楼，使得两个市场租金差距进一步缩小。分区域来看，由于几栋超甲级写字楼及新近落成项目的租金大幅下调，导致陆家嘴2季度平均租金季度环比下跌13.5至人民币每天每平米7.0元。这是近年来陆家嘴甲级写字楼平均租金首次低于全市平均水平。整体浦东平均租金环比跌幅为13.3，大大超过浦西5.9的跌幅。显示在持续增加的租赁压力下，浦东写字楼业主较浦西更为接受下降的租金趋势。随着新落成项目的不断增加和新增需求的下滑，写字楼之间对租户的竞争日益激烈。延长免租期、增加装修补贴、免费车位等成为比较常见的优惠条款。部分原来租金较高的写字楼本季度则大幅下调租金以更有效地吸引租户。 市场展望 虽然国内经济似已回稳，但目前外部经济环境尚未有转好迹象，外资企业新增需求仍将低迷，因此，上海整体甲级写字楼市场2009年发展形势依然严峻。我们维持年初的预测，即由于未来新增供应集中上市，空置率将继续升高，到2009年底，整体市场平均租金或将下跌到人民币每天每平米6元左右, 且2010年租金继续走软。但着眼于未来中长期，上