湖州太湖旅游度假区旅游总体策划.pptx

湖州太湖旅游度假区旅游总体策划,中科院地理科学与资源研究所旅游研究与规划设计中心 旅游规划甲级资质单位,第1章 宏观背景分析 第2章 湖州太湖旅游度假区开发条件分析 第3章 战略策划 第4章 湖州太湖旅游度假区项目构成 第5章 湖州太湖旅游度假区空间战略布局 第6章 湖州太湖旅游度假区近期启动重点项目建议 第7章 融资途径与开发策略,提 纲,第1章 宏观背景分析,一、国内外城市滨水空间的开发方式 二、我国旅游度假区的发展态势 三、两大宏观背景对湖州开发太湖湖滨的启示,第1章 宏观背景分析,一、国内外城市滨水空间的开发方式 城市窗口形象的重要地位 水滨是城市居民基本的活动空间，是表现城市形象的重要节点，是外来旅游者旅游活动的场所。水滨开发的好坏直接体现一个城市的发展水平。水体、绿化等自然要素在城市中的地位日益提高；生活闲暇时间增多，需要开辟更多的活动场所。水滨地段以其景观、环境、情趣上的优势为人们所向往，“水滨公有”、“亲水为公共权益”等呼声日益高涨。水滨是构成人们对城市印象的重要元素，是城市的主要开放空间，具有城市“门户”和“窗口”的作用。成功水滨开发有助于塑造美丽的城市形象。,城市滨水三道并行的空间开发格局 城市滨水休闲空间被称为蓝道(blueways) ,与绿化带构成的绿道(greenways)一起,构成了开放空间与景观步行道紧密结合的优越环境, 往往因其具有开阔的水面成为旅游者和当地居民喜好的休闲地域。开发时通常要考虑可步行（Walkable），可进入（ Accessible），经济可行（ Viable）以及可体验（Enjoyable）。,国内滨水休闲空间开发实例 美国芝加哥沿湖岸边打造了千米宽的滨水休闲空间 大连市星海广场海之韵广场一线的滨海地带 青岛市以五四广场为中心的滨海地带 上海外滩 杭州西湖 长沙湘江滨江地带 一大批城市都打造了城市滨水休闲空间。极大地提升了城市形象，促进了城市的发展。,位于苏州滨水区的太湖游艇俱乐部,苏州太湖滨水游艇俱乐部的室内室外休闲设施,无锡市蠡园城市滨水休闲空间,海口市城市滨海休闲开放空间,第1章 宏观背景分析,二、我国旅游度假区的发展态势 1、休闲度假已成为人们的一种重要生活方式，科学地提供休闲场所满足人们的休闲需求是时代赋予我们的重要使命。上海、广州、北京等大城市周围的度假区和主题园尤如众星捧月散布在城市的周围，形成环城游憩带，成为短线休闲度假旅游产品的拳头，其中的高尔夫球场专项度假旅游产品相对比较成熟。 2、民间资本投资休闲度假社区建设已经蔚然成风。 3、旅游度假区是观光旅游产品的升级产品，成为我国旅游产品中的半壁江山，而且类型多样、发展速度异常迅猛。,旅游产品升级演替顺序,4、旅游度假区是旅游集约式的开发方式，单元土地面积上的旅游产业集群，投资规模大，几十亿元的项目很常见。如果项目市场定位不准、选址错误、产品定位不准都会造成大量的土地资源浪费和资金浪费，而且还会造成生态环境的破坏。 5、各地政府对旅游度假区的青睐，加之近年来景观地产（旅游地产）、产权酒店和分时度假的炒作和时兴，造成全国旅游度假区的土地面积迅速扩张。目前各地热衷于规划建设golf球场、shopping mall、大学城、各种训练基地等休闲度假社区。,6、度假单元的基本构成模式,Shopping mall、大学城、高尔夫球场、滑雪场、大型训练基地都是休闲度假社区开发的招牌，比较容易以低价取得开发土地。,Golf球场,五星级酒店或超五星级,Golf训练场、网球场、泳池、马场,Golf景观别墅,康乐休闲宫,高尔夫球场为核心的度假单元构成模式,目前全国已开发的旅游度假区土地面积达4000多平方公里，投资达6000亿元人民币以上。单golf球场已建成的就有200家，在建的和立项待建的还有近600家，每家平均按2000亩地、3亿元人民币计算，土地面积就达到1060平方公里，投资规模达到近2400亿元人民币。 再以国家旅游度假区为例，全国12个度假区的开发面积达到了237平方公里，累积投资约326亿元人民币，也就是说，相当于每平方公里度假区的投资强度累积达到1.38亿元。每家度假区占地面积在20平方公里左右，最小投资6亿元，最大投资达105亿元，平均每个度假区投资规模为27亿元人民币。,7、度假区占地面积与投资规模,（1）城市居民经济收入的提高，生活观念发生了巨变，由生存型向享受型转变。 （2）双休日和黄金周，极大地推动了假日旅游需求。一些单位已经开始实行带薪休假，很可能推动全国带薪休假制度的实施。城市高收入阶层普遍有购置第二居所的需求，过“52”的生活，5天工作在城里，2天休假在度假区。 （3）汽车时代的来临（城市高速公路的网络化城市居民有车族的快速增长），使得休闲度假的市场需求急遽膨胀和向外扩张。 （4）“打飞的”族的出现，使得异地度假和分时度假成为时尚。 （5）政府形象工程与开发商的“圈地”运动 各地政府纷纷将旅游业作为国民经济的支柱产业，将风景资源很好的土地划成旅游经济开发区，然后以很低的地价租赁给开发商。旅游度假区成为地方政府领导撑门面的招牌。 房地产开发商转向旅游地产的开发，到风景资源好的地方进行圈地。 值得注意的是：具体某个度假区的市场需求有多大，需要深入调查分析。,8、旅游度假区快速发展的驱动因子,湖州市建设滨湖休闲空间的必要性和必然性 在长江三角洲，已经形成沪宁杭大都市圈，太湖成为长江三角洲大都市圈中类似纽约中央公园的兰色和绿色休闲空间； 在环太湖重点（资源优势+经济优势）地带建设了旅游度假区； 苏州太湖和无锡太湖在强大的城市人口、经济实力支撑下，已经率先打造了环太湖风情大道和环太湖滨水休闲景观长廊。,三、两大宏观背景对湖州开发太湖湖滨的启示,湖州作为太湖南岸的重要城市以及以太湖命名的唯一城市，在东西向的申沪浙皖高速、318国道、申嘉湖高速以及南北向的宁杭高速、304国道共5条大动脉的推动下，获得史无前例的发展机遇。在这种背景下，湖州市委、市政府提出要在杭宁一边率先崛起的发展战略，以湖州太湖旅游度假区为龙头来启动湖州太湖沿岸的风情大道和滨水开放休闲空间打造的英明决策。 2005年成为了太湖旅游度假区管委会，负责度假区的规划、建设和管理，正式启动了太湖南岸的滨湖休闲度假空间的打造。,第2章 湖州太湖旅游度假区开发条件分析,一、资源条件分析 二、市场条件分析 三、开发现状与存在问题 四、SWOT分析,一、资源条件分析,1、据我们考察后的研究结论是：湖州太湖旅游度假区旅游资源在适宜转化为旅游产品的潜力排序如下： 太湖宽阔浩淼的、几乎无污染的天然大型水体； 梅西片区以长田漾为主的大型湿地景观； 相对苏州、无锡而言，保存较好的原生生态环境； 弁山山体、植被及赋着其上的宗教庙宇、军队驻地景观； 小梅港、长兜港等为核心的河网景观； 其他历史遗迹以及传说景观资源。,1）缺乏具有吸引全国性乃至区域性的观光旅游资源； 2）旅游资源组合的环境较好，容易转化为生态休闲旅游产品； 3）多大风、大雨，夏天高温、冬天湿冷的自然气候条件会影响度假旅游的开发； 4）湖州太湖旅游度假区最具开发潜力的太湖水体、湿地等旅游景观存在严重的近距离竞争。,2、旅游资源总体评价,资源条件分析水体景观资源,烟波浩淼的太湖以及略有曲折的湖滨岸线,长田漾湿地与鹭鸶,极富江南神韵的篓港景观，在环太湖的苏州和无锡已经很难见到,开阔的长田漾湿地景观,臭气熏天、经营倒闭的黄龙洞,以地方香客为主的法华寺,弁山山地景观资源,已有的旅游服务设施景观资源,嘉业阳光度假酒店,太湖乐园及山边别墅酒店,哥伦波城堡式度假酒店,嘉业阳光别墅,破坏景观和生态环境的水泥厂,光秃的、深邃的采矿废弃坑,已经废弃的小梅港岸旁的造纸厂,梅东片区依小梅港岸边建设的农民新区,与休闲度假环境不协调的基地背景景观,二、市场条件分析,湖州、苏州和无锡太湖旅游度假区在客源市场层面上的差异,湖州太湖旅游市场选择策略,我们的旅游市场选择策略：综合前面的对比分析，我们应该以大面积山水原生生态环境的综合优势去开拓长三角都市圈的会议、度假、体育运动和疗养旅游市场。 会议旅游市场：对环境要求较高，需要有充足的各种类型的会议场所和会议设施设备，有较强的会议组织能力、集散场所和接待能力；会议旅游市场在解决度假区门槛人口和淡季问题上具有举足轻重的地位。,2）度假旅游市场：分团体度假、家庭度假和亲朋度假三种细分市场，虽然三种细分市场之间有差异，但具有相同的特征。需要有充足的康体、健身、养生、美食、文化演出、娱乐、茶吧、酒吧、温泉吧等设施与活动，另外要提供儿童活动场所。要求客房宽敞、有广泛的电视节目。,3）体育运动和疗养旅游市场：既要广泛，又要有规模化或特色突出的品牌。如高尔夫球场，40-50个网球场，可用于国际比赛的跳水游泳池。另外必须具备康体休闲世界（室内网球场、室内游泳池、射击、游戏机、美容按摩、棋牌室、斯洛克、沙弧球、卡拉OK等）。 我们要瞄准上海、南京、苏锡常、杭嘉湖等城市的会议、度假市场，吸引全国乃至世界的体育运动旅游市场。,三、开发现状与存在问题,1、开发现状 湖州太湖旅游度假区具有一定规模和基础，主要度假酒店有8家（含即将建成的1家），床位数865张，客房数近500间，年接待能力达到16万人天数。另外有太湖乐园、船形水上餐厅24家、摩托艇24艘、地效翼船4架。一家在建的森林高尔夫球场，听说因为手续不全，现在停建，不知道什么时候可以建成。,缺乏具有全国性旅游吸引力的旅游资源和集旺“人气”的旅游吸引物，度假区十几年的发展不理想，客房出租率不高，人气不旺； 与苏州、无锡相比，缺乏市政府的财政支撑，不能一次性征地和实现快速的基础设施建设和景观环境打造；只能靠土地置换求发展，有威胁旅游度假区持续发展和破坏度假环境氛围的隐患； 落后于苏州、无锡的发展，市场空间被挤窄，迫使开拓专门化的细分市场；,2、存在的八大主要问题,缺乏休闲娱乐、文化、户外康体休闲设施和场所以及很好的度假氛围； 缺乏大型停车场、游客服务中心、医疗、购物等辅助性基础设施； 度假酒店的客房、电视节目、服务水准距离度假要求还比较远，缺乏会议场所与设施； 旅游淡旺季问题突出； 市场营销力度不够，缺乏整合统一的促销费用和促销材料。,四、SWOT分析,1、以苏州、无锡为参照对象，湖州旅游度假区的优势和劣势： 优势： 旅游资源组合优势，属于典型江南梦里水乡和鱼米之乡； 生态环境（水质较好，含大面积湿地和很好的湖摈山地）； 较大的弹性发展空间（有充足的土地）与后发优势。,劣势： 城市财政的支撑能力较弱； 城市人口和城市旅游的支撑能力较弱； 交通区位。但是与长兴县相比，又具有离城市近、交通区位好的优势。,1）机遇 本界市委市政府重视带来的机遇； 科学发展观与小康社会建设带来的机遇； 申苏浙皖高速公路2007年通车带来的机遇； 休闲度假旅游市场规模迅速扩大带来的机遇。 2）威胁 长兴县、宜兴市等太湖周边开发休闲度假旅游的行动； 湖州城市向北蔓延、房地产向度假区蔓延挤压度假区发展用地空间的威胁。,2、机遇与威胁,土地征集不到位，缺乏政府资金支持的一次性征地费用，湖州市委市政府有走一步看一步的思想；法国罗西荣地中海岸一次性征完土地的成功经验我们难以借鉴。 南太湖处于下风方向，容易堆积水上漂浮物，影响视觉美感； 太湖由于水体浅、湖底淤泥深，加之大风大雨天气多，难以开展游艇活动和亲水活动； 两大水泥厂、一废弃造纸厂、大量散落的农民住宅搬迁、渔民鱼船的改造成为度假区开发的超级障碍。,3、限制旅游发展的不利条件,第3章 战略策划,一、指导思想 坚持以提升景观环境质量和可持续发展为原则，以谋求湖州太湖旅游度假区与湖州市城乡和谐发展为导向，以旅游吸引物系统和休闲环境空间场所构建为核心，以规划和合理的功能分区为指导，充分发挥旅游资源和环境优势，通过近中远分期滚动发展，打造面向长江三角洲都市群居民为目标市场的质量一流的湖滨型生态旅游度假区。,如何成功吸引上海、南京、苏州、无锡、常州和杭州、嘉兴、宁波等城市的会议、度假、体育健身和疗养的客源市场？需要湖州太湖旅游度假区有独特的品牌形象，有个性的USP。,二、品牌形象（1）,长三角工业化和城市化发展迅速，已经很难寻觅到旧时的江南景观。湖州太湖属于最后的梦中江南之地（太湖湿地、诗画江南、烟雨寺庙、纵横蒌港、舟楫渔船、邱城怀古、桑蚕丝织、湖鲜美景等地域景观元素保存完好，没有工业渗透的最后江南净土）。,二、品牌形象（2）,建议湖州太湖旅游度假区主打怀旧和寻梦的“最后江南”牌： “梦里水乡，怀旧江南” “江南原生态，浪漫太湖情” 以打造太湖滨水宽阔的蓝绿休闲空间、太湖水上游艇游船亲水活动和湿地景观来营造度假氛围，辅以高尔夫、网球、游泳池等活动来造生态梦。,二、品牌形象（3）,三、战略目标,1、远景目标： 面向长三角高端客源市场的高级大型旅游度假区 诠释（1）面向高端客源市场是由湖州与无锡、苏州竞争合作决定的，无锡、苏州以休闲游憩为主，缺乏开发度假需要的大规模土地，而湖州太湖则可依托大量可供开发用地和良好的生态环境资源，可以开发度假旅游。（2）大型旅游度假区一般要超过3000间客房（国外将1000间客房以下的称为小型旅游度假区，1000至3000间的称为中型，3000间以上的称为大型）。从长远来看，湖州太湖旅游度假区还需要发展大量的度假别墅和度假酒店。（3）高级是质量档次和等级的描述，湖州太湖旅游度假区应该打造全国一流的旅游度假区，尽快按照国家旅游度假区的标准提升改建。,2、分期目标： 近期（2006-2010）：完成征地、绿化造景和基础设施建设，初步实现旅游度假区由小型向中型转变，并具有品牌性康体健身活动。 远期（2011-2020）：实现由中型向大型转变，并具有完善的康体健身活动体系和广泛的旅游服务设施。 远景（2021-2050）：面向长三角高端市场的高级大型旅游度假区 ，并带动整个南太湖湖滨休闲度假旅游带的成长和完善。,（1）与湖州城市发展互动战略 度假区距离湖州市只有8公里，地处长三角都市圈中的湖州市随着交通体系的完善，规划到2020年达到98万人口的大城市（含南浔28万人口），需要启动旅游城市、基础设施和太湖滨水开放休闲空间（太湖滨湖风情大道）的建设，度假区将会是重要的突破口。因此，度假区的开发应与湖州城市发展实现良性互动。,3、发展战略,旅游度假区在美国属于土地局管理，在性质上属于地产项目，由开发商通过银行贷款和资本运作来完成开发。但是，旅游度假区通常将房地产项目限制在50%的比例以下，至少应该有50%以上的别墅和度假酒店用于短期度假之用，从而实现有效的投资回报和保持优秀的景观环境。湖州太湖旅游度假区一定要先打造景观环境和建设完善的基础设施，以此作为招商引资的平台和载体，实现旅游度假区与高端旅游房地产的良性互动。,（2）与高端旅游房地产互动战略,国外实践表明，一个旅游度假区要发展成熟至少需要20年以上的时间。在20多年的发展期内，度假旅游市场需求特点会发生很大变化，必须保留足够的发展土地空间用于建设新的康体休闲和娱乐项目。 国内的旅游度假区开发实践也表明，度假区是由一个个度假单元（度假酒店+别墅+康体休闲项目）构成的，要成熟一个，再发展下一个，不能一次性铺完摊子。 因此，湖州太湖旅游度假区要根据总体规划要求，实行分期滚动的发展战略。,（3）分期滚动发展战略,第4章 湖州太湖旅游度假区项目构成,一、一般旅游度假区的项目构成体系 二、湖州太湖旅游度假区的可能项目,一、旅游度假区的一般项目构成系统,表,度假旅游活动与场所设施,度假旅游,活动,相应,设施,活动设施内容,游览观光,风景名胜、历史遗迹、社会民俗风情等,游,游览设施,游乐园,机械类、景观类、动植物园等,文化娱乐,影视、音乐、戏剧、游艺等,娱,娱乐设施,体育运动,滑雪、健身、高尔夫、游船、各种比赛、桑拿浴、美容等,购,商业服务设,施,商业街、商业中心等,住,住宿设施,旅馆类,旅馆、度假村、度假别墅、营地等,吃,餐饮设施,餐厅酒巴类,饭店、餐厅、风味小吃、酒巴、饮料等,观光道路,观光步道、滨水游憩道等,行,交通工具,交通工具,观光缆车、索道、各种运输工具等,旅游度假区系统构成成分,住宿设施：四星级酒店两座，10个度假单元，标准床位6740张。 康体休闲设施：度假区有两个高尔夫球场共38洞，还有若干篮球、排球、垒球、羽毛球、乒乓球和射击场馆，以及较为完备的会议和娱乐设施。两个国家级、国际级的体训基地，足球场25块、网球场66块、游泳馆 23个（其中有4个国际标准游泳馆），100道保龄球。云南民族村、海埂公园、云南民族博物馆、翰荣轩博物馆等景点，已初步形成了高原体能锻炼和康体休闲与民族风情游览两大特色。,案例：截至2004年昆明滇池旅游度假区的住宿与康体设施,步行或慢跑,74,67,67,54,46,41,40,68,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（1）,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（2）,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（3）,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（4）,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（5）,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（6）,杂货店：小体积物品，包括个人日常生活用品。 书店：地图、明信片、介绍资料以及畅销书、其他流行书、期刊杂志等。 礼品店：销售旅游纪念品、工艺美术品、高级香水、精美瓷器、银器以及玻璃器皿等。 服装店：运动服装、民族服装。 体育用品商店：体育用具及器件，如网球拍、高尔夫球棒、潜水用的呼吸器材、钓鱼杆、照相机、双筒望远镜、滑水板、滑雪板等。 其他商店：如理发店、美容厅以及花店。,旅游度假区内的商店主要出售高利润商品（如时装、珠宝首饰、工艺品等）,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（7）,海南三亚旅游度假区高尔夫球会,二、湖州太湖旅游度假区项目策划（8）,第5章 湖州太湖旅游度假区空间战略布局,一、旅游度假区的功能分区 二、湖州太湖旅游度假区的功能分区 三、湖州太湖旅游度假区空间战略布局,一、旅游度假区的功能分区,旅游度假区往往占地十几或几十Km2，要解决度假旅游者多种旅游需求，留得住人，并且要有很好的休闲度假氛围，实现开发与保护之间的平衡。因此，需要进行功能分区。 旅游度假区通常包括入口区、度假酒店集中区、度假别墅区、游览活动区、景观保护区、高尔夫球场区等。,二、湖州太湖旅游度假区的功能分区,湖州太湖旅游度假区需要在编制总体规划时仔细研究功能分区问题。 湖州太湖旅游度假区进行功能分区的基本