馨嘉苑花园小区修建性详细规划.doc

长岭县馨嘉苑花园小区修建性详细规划长岭县馨嘉苑花园小区修建性详细规划第一章 总 论一、项目概况本项目馨嘉苑小区造址于长岭县城中部，长盛路南侧，名都花园小区北侧、县气象站路南，属于城市建成区，小区南面为名都花园小区、西面为菜地、东面为兴达富苑小区，小区北临长盛路。小区地理位置较为优越。整个地块基本完整北面宽，南面窄，整个小区共10栋楼房，在长盛路沿街共布置2幢3层综合楼，内部布置2幢4层砖混住宅、5幢6层砖混住宅，另有1幢两层物业管理用房和小区会所，会所位于本小区和名都花园小区两地块的结合部位。小区总建筑面积44323.25，其中地上建筑面积44323.25平方米。二、规划设计理念l、遵循“以人为本”的理念，一切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适文明高雅的21世纪新住宅区。2、可持续发展的理念：建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用资源、节约资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。3、满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济型的理念。4、科技进步的理念：采用新技术、新产品、新工艺、新材料，全方位地依靠科技进步来推进规划、设计、施工水平的提高。 5、加强空间领域限定、提高居住安全性的理念：小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过小区主入口及组团、院落、单元入口的标志性景观进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全性。三、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法3、城市居住区规划设计规范GB50180-93（2003年版）4、民用建筑设计通则GB50352-20055、建筑防火设计规范GB50016-20066、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）7、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50-20018、城市用地竖向规划规范CJJ 83-99 9、 长岭县城市总体规划（2010版）10、长岭县住建局批准的确定建设项目位置通知书11、长岭县国土局批准的建设用地批准书12、工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）13、其他有关技术规范和调研资料。第二章 总 平 面一、依据的基础资料1、 城市规划部门对本工程批示的规划许可技术条件（容积率、建筑密度、绿地率、日照标准、出入口位置、停车泊位数等）。 2、本工程采用的地形图是由吉林省测绘二院2008年测绘编制的，测绘比例1:1000地形图，采用国家基准80坐标、1954年黄海高程系统。二、规划范围本项目馨嘉苑花园小区造址于长岭县城中部，周边自然环境优美，地理位置优越。南面为名都花园小区，东侧为兴达富苑小区，小区西侧为菜地，地块北临长盛路。整个地块基本完整，北面宽，呈阶梯型由北向南变窄，北面东西向尺寸为186.53米、南面方向尺寸为147.27米、地块西侧南北长189.15米。规划用地总面积31720.89平方米。三、建筑场地概述1、地形地貌：长岭县馨嘉苑花园小区位于长丰街西、长盛路南，地势较平坦，整体地势起伏不大，地块呈阶梯型形，规划区总用地面积为31720.89 m2，建设地块绝对高程在188.77189.19米之间，中部最高点绝对高程189.19米左右。2、小区拟开发建设位置位于长岭县城城市建成区内，土地现状用途是空闲地，地面上有建筑物、构筑物等附属设施，小区工程建设时全部拆除。3、小区周边情况：馨嘉苑花园小区位于长岭县城中部，该区域交通便捷，人气旺盛。小区东部是兴达富苑小区，西部是菜地、北部是长盛路，南侧是名都花园小区。规划在小区南侧、北侧各设一个出口，居民出行极为便利。4、小区竖向设计，住宅楼0.00高程；道路节点高程等详见馨嘉苑花园小区总平面图。四、场地综合评价1.该建设用地为二类居住用地，有利于用来造就小区景观。2.场址的选择符合长岭县城市总体规划的要求，场址的周边环境、位置、地质情况等能满足项目的建设。3.选址区域内的交通运输、市政基础、供电、供气、给排水设施等条件比较完善，可满足项目建设及今后运行的要求。4、规划建议根据长岭县城区域地质资料馨嘉苑花园小区选址地块地基稳定，没有滑坡、塌陷、地震断裂带等不良地质现象，适宜进行本工程的建设。五、小区总体布局 本次为馨嘉苑花园小区编制的修建性详细规划，是一个城市标准化小区；是城市形象塑造的重要工程项目，规划编制坚持以下原则。 1、小区总平面规划 在规划方案中应立足当地实际情况和房地产市场状况，积极运用创新的理念和定位，同时充分考虑市场的需求和项目的经济性，把适用性、经济效益与超前性、美观性良好结合以作为项目的成功要素，确保本项目的竞争和对市场的引导作用。 具体规划中应重点根据环境、建筑形式和景观、美观协调，体现地块规划的科学性超前性等特点，重复发挥环境的优势，结合地块形状考虑建筑布局的采光、景观视距和风向要求。 总体布置应符合科学、合理、经济、美观的要求，各项技术经济指标符合国家有关规范、文件及长岭县城市总体规划的规定。小区建筑同周遍建筑协调，结合本区域环境合理布置路网，便捷流畅，按规定配置好停车场、车库。 2、景观规划要求 景观设计应有明确的主题、绿化、环保、休闲必须体现以人为本的宗旨，绿化应从纯观赏性向功能化转变，做到人与自然、建筑与环境在色彩、形态上的和谐统一，动静结合，同时考虑空间层次的丰富性。 在景观设计上要求重复考虑立面和外观，注意建筑材料的选用，力求美观大方，但又相对经济实用。 3、 城市设计特点 1) 注重该区域与城市整体及周边地区及其小区内各部分之间空间形态的营造； 2) 重复考虑人在室外公共活动空间的视线直觉感受和空间尺度，营造宜人的环境；同时局部处理以人为本，体现人文关怀，创建和谐社区。六、小区规划目标通过该小区的规划设计,营造健康宜人、舒适便捷的城市居住环境和现代化的、特色鲜明的城市形象，本设计总体规划采用一条贯穿地块南北的景观主轴（小区南北向通道）与围绕小区内部四周的环形道路将地块各个区域联系起来，各住宅组团分布在此景观主轴与围绕小区内部四周的环形道路上。中心绿化和各种不同功能的活动场地沿景观主轴设置。中心绿地位于小区北面的主入口与南边次入口之间的景观主轴上处。以人们熟悉的空间序列布局轴线，及熟悉的空间围合形式，形成一个空间明确、秩序井然的居住组群，产生亲切感、秩序感，构成了快乐的生活空间和强烈的领域感。使每家每户都能充分的享受到充足的阳光、空气、及自然景观。1、住宅建筑的布置方式采用东西走向、南北朝向布置住宅方式，所有户型均为方正，采光良好，无论从整体规划上还是单体户型设计上，充分体现“以人为本”的基础观念，根据当地居民意愿，规划户型面积61-110平方米。 2、烘托城市形象，使建筑空间布局在保持相对独立的同时，尽可能多的享受到与自然生态环境的对接，体现尺度宜人、节奏鲜明、层次丰富、韵律动感的城市空间。 3、规划小区内路网的结构采用方格网形式，依托现状道路骨架，强化小区南北向通道主轴，建立等级功能明确、布局合理的道路网系统，便捷、通畅、科学、有序的组织小区对外交通联系。 4、完善功能配套、充分利用现有市政设施，公共、市政的配套水平是衡量小区居民生活质量的重要标准，因此必须从新的高度审视小区的配套设施，在规划过程中加以重视，建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务配套设施，保证为城市居民提供完善、高效的服务。总体布置应符合科学、合理、经济、美观的要求，各项技术经济指标符合有关规范及文件规定。结合本区域环境合理布置路网。馨嘉苑花园小区新建10栋楼房，在长盛路沿街共布置2幢3层综合楼，内部布置2幢4层砖混住宅、5幢6层砖混住宅，另有1幢两层物业管理用房和小区会所，会所位于本小区和名都花园小区两地块的结合部位。规划占地面积31720.89平方米，小区总建筑面积44323.25，安排530户住户（详见小区总平面图）。第三章 小区现状及区位条件分析一、小区地块现状馨嘉苑花园小区拟开发建设位置位于长岭县城中部，土地现状用途是空闲地、现状占地面积29752.37平方米，地面上有少量建筑物、等附属设施。长岭县城市总体规划2010版确定该地块为城市居住用地。小区北侧是长盛路、东侧是兴达富苑小区、小区南侧是名都花园小区、西侧是菜地，小区北侧道路长盛路城市基础设施比较完善、有给水、排水、电力、电讯、热力、燃气等市政管线。二、区位条件分析馨嘉苑花园小区位于长岭县城中部城市建成区，该区域交通便捷，人气旺盛。小区东部是兴达富苑小区，西部是菜地、北部是长盛路，南侧是名都花园小区。馨嘉苑小区与长岭第一小学相距800米，小区距长岭一中850米、距长岭县中医院600米，小区居民距城市商业金融中心步行在20分钟生活圈内，区域及自然环境较为突出。三、建设条件分析1、气候气象条件长岭县自然气候属北中温带大陆性季风型，春迟秋早，夏短冬长，气候多变，温差悬殊，干旱少雨，常年以西南、西北风为多，年平均风速3.5米/秒，年极端气温最高36.5，最低-33.9，年平均气温4.6，年平均降水量472.5毫米，多集中在7至9月份，年均7级以上大风19.5天次，日照2871.5小时，无霜期142.7天，气候条件基本适宜年产一季农作物的生长需要。2、气象条件：序号自然气象要素单 位单位数值备 注1年平均最低温度4.62年平均相对湿度%503常年主导风向西南、西北4基本风压kN/0.305年平均降雨量mm420.606基本雪压kN/0.157最大冻土深度cm17008年日照时数小时2871.509基本地震烈度度63、地形地貌及地震条件长岭县位于松嫩平原东南部，地形总体趋势为东南高、西北低。由东南向西北逐渐倾斜，一般在海拔140米至274米之间。东部三青山镇四马架附近最高点为海拔274.8米，西北部三十号乡腰井子泡附近最低点为海拔140米。全县地貌类型主要由剥蚀堆积型浅丘状台地、堆积型冲积微波状低平原及堆积型风积冲积起伏沙地构成。巨冲积起伏沙地。宝山、三青山、太平山、永久、三县堡、前进一带为剥蚀堆积型浅丘状台地，前七号镇一带为堆积型冲积微波状低平原，县域以西地区为堆积型风积长岭县按中国地震动参数区域图（GB18306-2001）和国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2008）划分规定，本项目所处区域的地震动峰值加速系数小于或等于0.05g，所在区域地震基本烈度为6度。4、工程地质与水文地质1、拟建的馨嘉苑花园小区，项目周围地势平坦、地下无滑坡、泥石流、塌陷、地震断裂带等不良地质现象，在不需要特殊处理的情况下，能满足本次建筑的需要。2、场地地层条件根据项目区地块勘察表明，在钻探所达深度范围内，拟建场地下部岩土大体可分3层，自地面向下各层分别为 杂填土层、粉土层、粉土层；现分述如下： 杂填土层：层厚1.60- 1.80米。 粉质粘土：黄色、浅黄色，层厚5.8-6.0米，建议地基承载力特征值150KPa。粉土层：黄色、灰黄色，层厚3.1-3.6米，建议地基承载力特征值200KPa。根据勘察结果，估算的各层土的地基承载力特征值见下表各层土的承载力特征值表地层编号岩土名称地基承载力特征值（Kpa）杂填土粉质粘土150-180粉土层180-2004.根据相邻建筑物地勘报告，项目的工程地质、水文条件可以满足项目要求。四、基础设施条件1、给、排水项目区地下水资源丰富，水质优良，市政给水管网已敷设至项目区。项目拟建地区现已有自来水厂一座，根据自来水公司提供的资料显示，尚有较大的供水余量，供水压力0.3MPa，水质符合生活饮用水卫生标准，完全可以满足项目建设及运营生产、生活及消防用水需求。本项目附近有雨、污管网，采用雨水和污水分流排水制度，雨水可直接排入市政雨水管，污水引入市政排污管道。2、供配电长岭县电力富足，项目所在位置属城市电网供电区域，根据目前城镇电力的输送情况，完全可保证用电需要。3、通讯条件长岭县已实现传输数字化通讯，固定电话、移动通信便捷，目前有中国移动、中国联通等通信网络已覆盖至全县。本项目通信条件良好。4、建筑材料来源项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、钢筋、河砂、石子、石灰等，十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。项目各项施工条件都比较好，木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。五、法律支持条件项目建设符合相关法律、法规规定，不会引起法律纠纷。六、征地、拆迁条件本项目建设用地从国土部门招、拍、挂取得净地，不涉及征地相关费用，该用地属于空闲地。 第四章 土地利用规划一、用地分类及用地规模馨嘉苑花园小区用地规模不大，所处地理位置却极其优越，长岭县城市总体规划（2010版）确定用地性质为二类居住用地（R2），二类居住用地建设内容主要包括住宅用地（R21）和小区服务设施用地（R22）。小区总占地面积31720.89平方米。相应的住宅用地、小区服务设施用地、小区道路用地、小区绿化，小区各项用地面积详见馨嘉苑花园小区用地指标（表4-1）。小区人均占地17.10平方米。二、住宅用地（R21） 住宅用地包括住宅建筑用地，住宅区内小区道路、停车场及小区附属绿地。小区道路广场规划依托现状道路骨架，完善细部网络，包括道路用地、公共停车场用地，规划用地面积28421.92平方米，占规划总用地面积的89.60%。小区公共绿地包括街头行道树绿地和小区内部绿地，规划用地面积7930.22平方米，占规划总面积的25% 。三、小区公共设施用地（R22）小区公共设施用地包括为小区配套公共服务设施用地、包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站、公用设施等用地。规划共安排公共设施用地3298.97平方米，占规划用地的10.40% 。 馨嘉苑花园小区用地指标表4-1名 称单 位数 量所占比重 备 注规划总用地面积平方米31720.89100%一、住宅用地平方米28421.9289.60%（R21）1、住宅楼用地面积平方米14147.5244.60%2、道路停车场面积平方米6344.1820.00%3、绿地面积平方米7930.2225%二、小区公共设施用地平方米3298.9710.40%（R22）1、小区配套商服网点平方米3298.9710.40%三、小区人均占地平方米17.10 第五章 规划定位与规模一、规划定位： 本规划对长岭县馨嘉苑花园小区的定位：环境优美、设施配套、交通便捷的综合功能新区，温馨和谐的城市居住小区。二、规划规模 用地规模：规划小区的总用地面积31720.89平方米，城市建设用地面积31720.89平方米，占总用地面积的100%，其中住宅用地28421.92平方米，占总用地面积的89.60%，公共设施等用地3298.97平方米，占总用地面积的10.40%。三、建设规模 长岭县馨嘉苑花园小区共建设10栋楼房，其中临长盛路布置2栋3层综合楼、内部布置2幢4层砖混住宅楼、5幢6层砖混住宅楼，另有1幢两层物业管理用房和小区会所，会所位于本小区和名都花园小区东西两地块的结合部位。小区总建筑面积44323.25，其中地上建筑面积44323.25平方米。临长盛路临街楼房建设小区配套商业网点，小区10#楼建设物业管理用房和小区活动中心。小区总建筑面积44323.25平方米，其中住宅建筑面积39706.75平方米，公共建筑面积4616.50平方米。主要经济技术指标如下表。馨嘉苑花园小区综合技术经济指标系列一览表表51项 目计量单位数 值所占比重（%）规划总用地31720.89100%一、住宅用地面积28421.9289.60%其中1、住宅楼用地面积14147.5244.60%2、道路用地面积6344.1820.00%3、绿地面积7930.2225.00%二、商业服务网点用地面积3298.9710.40%总建筑面积44323.25100%其中1.住宅建筑面积39706.7589.60%2.公建建筑面积4616.5010.40%居住户（套）数户(套)530容积率万/ h1.40停车位辆80绿地率%30四、 建筑设计1、功能分区布局1#楼、2#楼：位于项目所在地的北侧临长盛路，规划建设3层（底层商铺）的综合楼，以满足该区的文化商业发展和小区配套。居住建筑层数均为2-3层，商铺层数为底层。3#楼位于4#楼在1#、2#楼南侧与1#、2#楼平行，这个组团主要是以70-110平方米户型为主，居住建筑层数均为4层，（底层为车库）。5#楼、6#楼、7#楼、8#楼、9#楼：位于3#、4#楼南侧，与3#、4#楼平行，建筑层数均为6层。10#楼:位于本小区和名都花园小区两地块的结合部位建设物业管理用房和小区活动中心，建筑层数均为2层。2、层数： 综合楼3层2栋，住宅楼4层2栋，住宅楼6层5栋，小区商业服务网点配套2层1栋。3、层高： 住宅2.9 m、小区配套商业底层3.6米，二层3.0米。4、总建筑面积：44323.25m2。5、住宅总套数：530套。6、套型面积：馨嘉苑花园小区住房套型面积分为70-110户型标准，住宅建筑面积39706.75平方米，安置住户530户。馨嘉苑花园小区户型面积规划70110，根据国家政策和长岭县房地产市场需求，中小户型7085的户型占90%以上。第六章 道路交通及竖向规划一 对外交通规划小区对外出入口的设置首先从小区所处大环境区位关系出发，以解决居民与城区有便捷的联系为宗旨，同时与小区内部功能及道路系统组织安排相衔接，本小区对外交通主要依靠一条城市干道及小区内道路。北出口主要依靠长盛路、南出口通过名都花园小区南北向通道至岭城路。二、小区道路系统规划规划区内道路分小区级和宅间路两级。小区级道路：是小区的主要通道，允许小型机动车、非机动车通行，但运用路障或铺地等形式限制车速，规划路宽6.0米。 宅间路：主要由通往各个居住单元的路和一些休闲性道路组成，允许小型非机动车和少量机动车通行。规划路宽3-5米，可以兼作消防通道。本方案的车行道通至部分单元楼下，车量能够非常方便的到达。 规划路网结构采用方格网形式。根据长岭县城市总体规划，建筑物后退城市道路红线距离，长盛路后退6米，小区内规划四横一纵四条道路与长盛路（城市道路）形成环向交通，满足小区消防车辆出入。小区级道路宽度6米。三、静态交通 本小区内机动车辆采用集中为主、分散为辅的方式，集中停车主要结合建筑围合的中间场地设置生态停车场，小区内均为地上停车方式。停车位主要布置在单元楼的后方，便于车主停车后直接入户。楼前部分地块可临时分散停车。保障小区道路交通功能的正常发挥。四、道路竖向规划 规划区内地势较为平坦，规划小区内现状地面绝对高程建设地块绝对高程在188.77189.19米之间，中部最高点绝对高程189.19米。规划道路高程以长盛路现状标高作为控制点，按道路纵坡最大不大于3-2.5的原则，确定小区道路设计高程，道路高程确定起点基本以长盛路现状路面高程为准。 五、小区场地竖向规划根据小区所处现状地形条件和周边主次干道的标高控制要求，首先确定小区内部道路系统的设计标高等数据，以现状地形为参考，用高程箭头法确定出各种建筑物、道路交叉点、变坡点的设计标高，尽量减少土方工程，对整个小区的竖向进行规划和场地平整。整个小区场地统一划分为一个积雨排水区。即从南部向北部排水区。由此对各住宅楼建筑底层地坪，室外场地标高和排水方向加以明确，安排住宅的朝向与位置，形成临街商业建筑与小区内部住宅的组合关系，整个小区北低南高，东高西低，南北向坡度为13 ，东西向坡度为13 。竖向规划结合自然地形，力求最小的土方量和尽可能就地平衡。 规划建筑物室内首层地坪标高的确定：规划居住建筑室内外地坪高差确定为0.60米；室外地坪标高参照周边地坪设计标高进行确定。场地平均控制高程的确定以周围道路设计高程为依据，按场地规划高程比周边道路的最低路段高程高出0.2米以上为原则确定。规划地面形式采用平坡式，场地雨水就近排入小区道路雨水管网，最后排入长盛路市政雨水管网。第七章 公共设施及空间景观规划一、公共设施规划 规划中依照本小区周边现状配套资源以及本地区相关配套标准对小区公共设施进行配套，并与片区中的公共绿地、广场等协同建设，既提高了土地利用率，又起到真正为小区居民服务的功能。 规划公共配套设施一览表表71序号类 别项 目数 量所在地块1社区管理物业服务中心12社区管理文化活动中心13商 业超 市14环 卫下沉式垃圾收集桶155道路交通小区停车场7二、绿化及空间景观系统规划 结合县城绿地规划、街路绿化，建设人与自然和谐共生的城市发展目标、强调绿化功能，创造舒适宜人的生活工作环境。规划以小区南北向道路为绿化主轴，强调小区绿地、小区花架等立体绿化，通过多方位绿化提升小区的建设品质。 （一）、绿化系统规划以当地乡土树种为主，适地适树，尽量体现地带性植物景观，注重季相变化，丰富植物种类，根据不同的立地条件种植不同的、稳定的群落结构，适宜的树种有云杉、樟子松、杜松、黑松、侧柏、单桧（球）；落叶乔木以垂榆、山杏、金叶榆、白桦、京桃、辛树等；花灌木以连翘、榆叶梅、红刺玫、黄刺玫、四季锦带、丁香等。增加蜜源植物、招引蜂蝶鸟的植物，高大乔木结合花灌木、草坪地被，形成一个稳定的植物生态群落，承担起小区“绿肺”的功能。1、居住区公共绿化本次规划中居住区用地较小，地理位置却极其优越，馨嘉苑花园小区应打造城市的标准形象住宅区，绿地率达到30%以上。以观赏性较好、姿态优美的乔木2-3种作为基调树种，考虑到色彩和季相的变化，常绿和落叶、针叶与阔叶品种相结合，加以香花种类，形成格调高雅、清新自然的绿色空间。 2、道路绿化 道路绿化由行道树和后退绿地两者构成，形成道路绿色框架。以植物造景为主，乔木、花灌木结合，此区域和城市绿化、庭园绿化相互联结，相互渗透。选用当地冠幅宽广、病虫害少、抗性强的乡土树种作为行道树，结合耐修剪的花灌木进行组合造景，地被以色叶植物形成斑块背景，共同构成完整的道路-小区绿化系统，并与周围自然环境融为一体。3、道路景观的设计：居住区的道路景观设计中强调将交通空间和生活空间作为一个整体来考虑。通过阻止无关车辆的进入，并对街道的线形、宽度、铺装和小品等进行精心设计以降低车速，达到人车共存。以枝状或环状尽端式道路伸入小区内；在空间形态特征上，枝状或环状尽端式道路设计时结合住宅楼的入口、停车位、廊道做拓扑变形，扩展出形态各异的院落空间，同时结合绿化、铺底划分空间，作为满足多种功能的居住性公共场所，即作为邻里交往、临时停车及儿童和老人活动场地，同时道路也起到景观欣赏的路径作用。4、建筑小品景观的设计： 小品在景观设计中起画龙点睛的作用。体量不在于大或小，而在于除要体现本身功能外，还对环境起点缀作用。根据功能，可分为五种：建筑部位艺术化小品，如室外楼梯、走廊等；室外工程实施艺术化小品，如出入口、挡土墙等；公共设施小品，如垃圾箱、路灯、指示牌等；活动设施小品，如儿童游戏器具、休息亭等。活动设施，尤其是儿童游戏器具的场地设置要特别注意，一是要阳光充足、通风良好，二是远离主要的交通干道、停车场和地下车库的排风口，三是地面最好铺设防滑、防撞的橡胶垫，以保障儿童安全。雕塑是景观设计的重要表现手法。传统的雕塑多在绿地的中心部位或结合水池、喷泉设置，成为视觉中心。现在的雕塑无论在造型、材料、色彩，还是设置位置都比以前有较大的发展。造型既有具象的又有抽象的，既有真实的又有变形的。位置有些看似十分随意，如在休闲步道上设置一组妈妈推着婴儿、夫妻手挽手的散步等真人大小的雕塑，真实地反映生活场景，富有浓厚的生活气息。这类雕塑虽只起陪衬作用，但在造型上是以理性的方式塑造场景与装饰空间，在功能上烘托气氛与增加情趣。 （二）、建筑间距控制 1、指标控制 规定性指标包括用地性质、用地面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑控制高度、停车泊位及其他需要配置的公共设施。各地块控制性指标具体见附表。 指导性指标包括人口容量、建筑形式/体量/风格、建筑色彩的要求、其他环境要求等。 2、建筑间距控制 1）、建筑后退 长盛路后退道路红线6米，建筑物后退工程管线的距离应符合有关的其它规定和要求,具体参照相关专业的规范规定等执行。 临街建筑不设置围墙,特殊情况时,围墙高度不得超过2米,且应后退道路红线,并将围墙处理成通透式和种植绿化。 2） 建筑间距 根据长岭县城市总体规划、长岭县人民政府办公室关于加强城市规划管理工作的通知长政办发【2006】42号，中对建筑间距控制的有关规定，本次规划对建筑间距进行严格控制。按城市居住区规划设计规范大寒日满窗日照时数不少于连续3小时控制；并满足消防要求。第八章 给排水工程规划 一、给水工程规划1、水源：根据长岭县城市总体规划该区水源由县城市政自来水厂提供。长岭水务公司提供的资料显示，尚有较大的供水余量，供水压力0.3MPa，水质符合生活饮用水卫生标准，完全可以满足项目建设及小区居民生活、消防用水需求。2、给水管网：本规划小区范围内的水源由长盛路DN300城市给水干管供给。规划区整个给水干管采取环状方式布置，辅以局部枝状网，以保证供水安全性。设计管径为DN200-DN150。管道主要埋设于人行道上，其覆土深度不得小于2.0米，室外消火栓由给水管直接引出，间距不得大于120米，接管管径不得小于DN100。 3、给水量预测：馨嘉苑花园小区根据总体布局及国家给排水工程规划规范（GB5028298）、室外给水工程设计规范（GBJ1487）及相关要求，采用单位建设用地用水量指标法进行预测，确定小区用水量。 馨嘉苑花园小区用水量预测表表81编号用地性质用地面积（公顷）用水定额（立方米/日公顷）用水总量（立方米/日）1住宅楼1855人200升/日人371.002公共设施用地0.3310033.003道路广场用地0.632012.604绿 地0.802016.005未预见水量（1+2+3+4）x15%64.89合 计497.49 设计中，日变化系数取1.5，规划区最大日用水量746.24立方米。4、消防用水：消防用水按同一时间内火灾次数二次，一次消防用水量25L/S确定，采取小区道路每120米设置一处消防栓井，保证消防用水。 二、排水工程规划 根据长岭县城市总体规划确定的排水体制，本规划区采用雨污分流的排水体制。 1、排水管网规划：按小区的地形条件和道路竖向高程规划排水管道，小区内排水管主要通过东西向沿小区道路布置，排水管道采用聚乙烯双壁波纹排水管。规划排水管管径为：d400，d300，分别汇集地面雨水径流和生活污水，由小区中部南北向干道路铺设的排水干管，将污水排入市政管网，送至城西污水处理厂处理达标后排入龙凤山水库溢洪干渠，雨水通过雨水管道直接排入龙凤山水库溢洪干渠。 雨水量计算采用长岭县城暴雨强度公式：长岭县雨水设计流量计算采用的暴雨强度公式为： 1722(1+0.85LgP) q= (L/s万m2) ( t+1.59)0.91其中：P-重现期为1年 t-降雨历时 t1=t1+mt2 t1取10分钟 -径流系数取0.6 污水量按给水量的90%计算。排水量统计表表81编 号用地性质用水量(立方米/日)折算系数污水量(立方米/日)1居住用地371.000.9333.902其他用地126.490.9113.84合 计447.74规划区污水总量为447.74立方米/日，送于污水处理厂处理后排放。 第九章 电气工程规划（强电部分）一、 规划设计范围1、小区变配电系统及供配电网络的设计2、小区室内外电力、照明系统设计3、小区防雷、接地系统设计二、高压供配电系统1、负荷等级本小区居民住宅为三级负荷。2、本方案馨嘉苑花园小区、箱式变电站的一次电源引自小区外10KV开闭所，采用放射式供电，每回路带1个箱式变电站，项目内10KV电缆线路直埋敷设，过路及与其它管线交叉处穿镀锌管保护，箱式变电站的布置在适当考虑美观的条件下，尽量放置在负荷中心。三、负荷计算 该方案馨嘉苑花园小区、住宅楼共有居民1855户，总建筑面积44323.25平方米，其中住宅建筑面积39706.75平方米，公建建筑面积4616.50平方米。采用箱式变电站供电，并在箱式变电站内进行无功补偿，功率因数补偿到0.8以上，系数采取0.9，同期使用系数取0.4-0.5，采用0.4。小区居民住宅用电负荷按4KW/户计算，公共建筑用电负荷：商网按80W/m2。负 荷 计 算 表表91项目名称住宅户数用电总负荷（KW）Kx总 计 算负 荷Sjs (KVA)箱 变容 量(KVA)馨嘉苑花园小区住 宅楼18557420.000.43297.78商业配套用 房4616.5080=369.320.43461.92合 计7789.326759.70800根据负荷及总平面图情况，馨嘉苑花园小区楼采用1台800KVA箱变，变压器负荷率控制在65%70%之间。四、低压供配电系统低压配电系统采用放射式由箱变引入本楼，箱变负荷分布见下表 箱变负荷分布表箱变编号共用一台箱变的 建 筑 物安装负荷（KW）Sjs(KVA)箱变容量台数11-10号楼7789.326759.708001合 计7789.326759.701表92引到用户电缆一律采用直埋方式敷设，埋深1.0m，穿越主要道路时采用DN100钢管保护。五、 室外照明长岭县馨嘉苑花园小区内道路设置路灯照明，光源全部采用节能型高杆路灯，电源引至附近箱式变电站。人行主入口处设置景观照明，景观照明电源取自箱式变电站，路灯照明采用三相供电，电缆穿PVC管直埋敷设，埋深1.0m，穿越道路穿镀锌钢管保护。六、 用电计量采用在各单元集中计量方式；景观照明及路灯采用在箱式变电站内计量方式。七、防雷接地及安全根据建筑物防雷设计规范，防雷等级按二级设计，防雷采用在屋面设置避雷带方式，防雷引下线利用建筑物构造柱内主筋，并与接地极连接，防雷接地与电气设备接地共用接地体。设人工接地体，接地电阻不大于1欧姆，当达不到时增加人工接地体。八、住宅单体设计1、住宅每三个单元或两个单元由箱变引来一路进线，电源进户箱至其他单元，采用放射式供电。2、用电负荷计量为一户一表，集中在一定位置，楼梯灯、有线电视、网络设共用电表。3、每套住宅进户线均为BV-3X10-SC25-F（W）C，用户分支回路导线截面为2.5m4、住户配电箱设在厅内，箱内按使用功能分设五个回路，即照明、厨房电源插座、空调插座及共用电源插座。5、住户配电箱主开关选用相线和N线同时分断的保护器，除照明及空调插座回路外，其他配电回路的设漏电保护装置。6、住宅居室、起居室配置普通型裸灯座、卫生间、厨房等潮湿场所配置防潮型裸灯座。楼梯间设声控灯。7、有线电视、电话通讯线路预埋管到住宅户内，每套住宅预埋对讲电话插座；各系统布线及调试工作由相关部门负责。(弱电部分)九、规划内容、住宅通信网设计、住宅有线电视网设计、住宅对讲电话、网络施工图设计甲方另行委托十、小区有线电视网有线电视网信号由长岭县电视台提供，系统采用分支分配方式。入口信号电频不能低于70dB，主干线路采用SYV759同轴电缆与通信地埋管道同沟敷设占用一孔。线路中分支器设于入孔和手孔内，分支器防尘防水外壳保护。各住宅前端内放大器采用分段调节放大器，用户前端箱信号输出电频不低于90dB，干线放大器电流引自就近住宅楼内的公共电源。射频主干电缆进户用SC50钢管保护，地埋敷设，埋深1.0m。十一、对讲电话长岭县馨嘉苑花园小区设单元对讲电话，每户设对讲分机，一层防盗门设对讲主机。 第十章 燃气工程规划 一、燃气规划根据长岭县城市总体规划及长岭县天燃气资源，应优先发展管道天然气，限制发展瓶装液化气。对于在建设过程中没有来得及安装燃气管道及少量不具备安装条件的用户，可通过现状液化气供应站使用瓶装液化气。但至远期，燃气使用率应达100%。本小区采用天然气为居民炊事燃气，以长岭县天燃气公司民用天然气工程网为气源引入小区，管道环状沿道路布置，通过管道接入各单元建筑。二、用气量预测小区规划使用管道天燃气，按照我国东北地区城市居民生活用气量指标，小区居民每人每年炊事、生活热水耗热量2500MJ/人年，居民燃气气化率100%，按照天燃气低热值35MJ/立方米，则取居民用气指标250035365=0.20 m3/人d，则：馨嘉苑花园小区燃气日需求量为见表91 燃 气 量 计 算 表表91序号小区名称居住人数（人）用气标准（m3/人d）日用气量（m）1馨嘉苑花园小区18550.2371.00合 计371.00燃气最大日需求量为：用气不均匀系数：日高峰系数K取 1.1。则Q燃大=371.001.1=408.10m3/d。本小区平均日用气量408.10标准立方米，另外考虑到公建及未预见量50标准立方米/日，规划小区供气规模为458.10立方米/日。三、管网布置 本小区燃气管为中压A级配气管网系统。本次规划根据本小区用气量分布情况配置中压配气次干管、支管。中压配气管网呈枝状布置，一般敷于小区道路的西、北侧人行道或绿地下，管材为燃气用聚乙烯（PE）管，直埋敷设，管径DN100DN150。地下燃气管与建、构筑物或相邻