房地产基础知识学习手册.doc

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羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆薄袁肄肅芄蚄肀肄蒆衿羅肃薈螂袁肂蚁薅膀肁莀螁肆肀蒂薃羂膀薅蝿袈腿芄薂螄膈莇螇膃膇蕿薀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄螇膄薆蚇肅芃芅袂羁节莈蚅袇芁蒀袀螃芀蚂蚃膂艿莂薆肈芈蒄螁羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆莈薃肄莅蒁螈羀莄薃薁袆莃莃螆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅肆 房地产基础知识 学习手册 2011年10月26日 总部人力资源部制订 房地产基础知识学习手册 1 目录 1 房地产基本概念 . 2 2 房地产常用名词 . 4 3 工程建设知识 . 7 4 建筑设计知识 . 9 5 房屋分类 . 11 6 房地产基本税收知识 . 19 7 法律政策知识 . 21 房地产基础知识学习手册 2 1 房地产基本概念 1.1 房地产 1.1.1 房产 房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 1.1.2 地产 地产，是指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产。 在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 按用途分类：居住用地、工业用地、商业服务用地、仓储用地、市政交通用地、科教文卫设施用地、绿化用地、其他用地等 1.1.3 房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 1.1.4 土地所有权 指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 分类：国有土地和集体土地。 1.2 房地产市场 1.2.1 房地产市场概念 1.2.1.1 狭义概念：房地产商品进行交易和活动的地方或场所。 1.2.1.2 广义概念： 土地的出让、转让、开发； 房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押； 一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动； 房地产市场的内涵是房地产交易的总和，是房地产交易双方互相关联、互相制约的一种关系。 1.2.2 房地产市场分类 房地产基础知识学习手册 3 1.2.2.1房地产一级市场：又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 1.2.2.2房地产二级市场：又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 1.2.2.3房地产三级市场：又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 1.3 房地产开发流程 1.3.1 房地产市场主要参与方 1.3.2 房地产开发流程 房地产基础知识学习手册 4 2 房地产常用名词 2.1 熟地与生地 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 2.2 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 2.3 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。 2.4 占地面积 指这栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法（不违章）的一项重要指标。 2.5 容积率 指在居住区用地内各建筑的建筑总面积与居住区总占地面积的比率，它可以反应一定用地范围内的建筑密度程度，其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。 这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 容积率=总建筑面积建筑用地面积 2.6 建筑密度 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区总占地面积的比率（%），它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度=各类建筑的基地总面积居住区总占地面积 2.7 人口毛密度与人口净密度 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/hm2)。 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/hm2)。 2.8 绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿化率=规划建设用地范围内的绿化面积建设用地面积 2.9 销售面积 销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 销售面积=套内建筑面积分摊的公用面积 2.10 公摊面积 房地产基础知识学习手册 5 是指为保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和，在消费者购房时计入每户的建筑面积。 2.11 出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。 由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，每栋楼的公摊面积也不一定相同。所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 出房率=住宅净使用面积销售面积 2.12 建筑面积 指各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。也称为建筑展开面积，是指建筑物各层面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。 套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积+阳台建筑面积。 2.13 使用面积 是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和。 2.14 公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。 2.15 层高和净高 层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。 净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式表示为：净高=层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。 房地产基础知识学习手册 6 2.16 住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 2.17 住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间实际距离，因为是就自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定：住宅建筑的开间采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米。 2.18 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，是具体而微的一个缩影，设置功能有放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包等。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 2.19 隔断和过道 隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 过道：指住宅套内使用的水平交通空间。 2.20 阳台和平台 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 2.21 走廊和地下室 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。 2.22 日照间距 是指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 房地产基础知识学习手册 7 国家规定是在“冬至”这天，从上午9时到下午4时，楼房一层满窗日照应该达到两小时，满足这样的日照要求的间距是合乎规定的间距。 “冬至”是一年中太阳最低的日子，如果这天能够保证2小时的日照，则其他日子的日照就不会低于每天2小时。 这个标准后来改为在“大寒”这天满窗日照达到两小时。由于“大寒”那天太阳已经回归，所以“大寒”标准比“冬至”标准要低一些。所谓满窗日照，就是整个窗户能被太阳照射到。 2.23 楼间距 东西向楼间距为1:1，南北偏东为1:2，南北向为1:1.5 2.24 五证两书 五证： 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预（销）售许可证 注：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数才能办理商品房预（销）售许可证。各地商品房预售制度有所区别。 两书： 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。 3 工程建设知识 3.1 预制板和现浇板 预制板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。 现浇板指在施工现场直接用水泥砼筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。 3.2 承重墙和非承重墙 承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构稳定性和安全性。 房地产基础知识学习手册 8 非承重墙是指不支撑着上部楼层重量起到填充墙作用的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。 3.3 钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 3.4 钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 3.5 钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 3.6 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 3.7 框架结构 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。 3.8 砖混结构 承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 3.9 框剪结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 3.10 墙 墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。 3.11 楼板层 房地产基础知识学习手册 9 楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。 3.12 地坪 地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内的荷载。 4 建筑设计知识 4.1 建筑常用术语 CBD：中央商务区。 CID：中央科技区。 CLD：中央生活区。 TOCD：中央商贸区。 SOHO：指的是小型办公室或家庭办公室。 SOLO：指城市中心地带超小户型住宅。 SHOPPING MALL： 超级购物商场。 LOFT：原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有墙隔断的开敞式平面布置住宅。 TOWN HOUSE：联排式别墅。 产权酒店：是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。就是把酒店客房分隔出售，业主可以拥有客房部门产权，除了每年的旅游度假入住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，可享受每年的经营收益分红。 高科技住宅：指数字化、智能化住宅，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。 生态型住宅：是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 4.2 建筑风格 4.2.1 按历史发展流派分类 古希腊建筑风格，约公元前800年至公元300年。 古罗马建筑风格，约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源。 房地产基础知识学习手册 10 欧洲中世纪建筑风格，公元400年至1400年，封建领主经济占统治地位，城堡式建筑盛行。 文艺复兴建筑风格，公元1420至1550年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭以上四类可称为古典主义建筑风格。 新古典主义建筑风格，这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，它是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行。 现代评论风格，1960-1975。源自西方60年代兴起的“现代艺术运动”。它是运用新材料、新技术，建造适应现代生活的建筑，外观宏伟壮观，很少使用装饰。 后现代主义风格，亦称“后现代派”，1980年开始出现。这一风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩，以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义的局部，但不复古。 4.2.2 按建筑方式分类 哥特式建筑风格，盛行于12世纪15世纪，1140年左右产生于法国的欧洲建筑风格以宗教建筑为多，最主要的特点是高耸的尖塔，超人的尺度和繁缛的装饰，形成统一向上的旋律。整体风格为高耸削瘦，以卓越的建筑技艺表现了神秘、哀婉、崇高的强烈情感，对后世其他艺术均有重大影响。 巴洛克建筑风格，16001760，17世纪起源于意大利的罗马，后传至德、奥、法、英、西葡，直至拉丁美洲的殖民地。1718世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格。其特点是外形自由，追求动态，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间。 它是几乎最为讲究华丽、装饰的一种建筑风格，即使过于繁琐也要刻意追求。它能用直观的感召力给教堂、府邸的使用者以震撼，而这正是天主教教会的用意（让更多的异教徒皈依）。 洛可可建筑风格，17501790，别称为【路易十五式】主要起源于法国，代表了巴洛克风格的最后阶段，主要特点是大量运用半抽象题材的装饰。洛可可风格的基本特点是纤弱娇媚、华丽精巧、甜腻温柔、纷繁琐细。 木条式建筑风格，一种纯美洲民居风格，主要特点是水平式、木架骨的结构。 园林风格，从20世纪70年代开始流行，其特点是通过环境规划和景观设计，栽植花草树木，提高绿化，并围绕建筑营造园林景观。 房地产基础知识学习手册 11 概念式风格，90年代开始在国际上流行，其实是一种模型建筑，它更多的来于人的想象，力求摆脱对建筑本身限制和约束，而创造出一种个性化色彩很强的建筑风格。 4.2.3 按当今中国建筑风格分类 欧陆风格，“粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合，另外，这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。 新古典主义风格，新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。 现代主义风格，现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。 异域风格，这类建筑大多是境外设计师所设计，其特点是将国外建筑式“原版移植”过来，植入了现代生活理念，同时又带有其种种异域情调。 普通风格，这类建筑很难就其建筑外观在风格上下定义，他们的出现大概与商品房开发所处的经济发展阶段、环境或开发商的认识水平、审美能力和开发实力有关。建筑形象平淡，建筑外立面朴素，无过多的装饰，外墙面的材料义务细致考虑，显得普通化。 主题风格，主题型楼盘是房地产策划的产物，2000年流行一时。这种楼盘以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题，规划设计依此为依据展开。 5 房屋分类 5.1 按楼体高度分类 5.1.1 低层住宅（13层）也常称为别墅 主要是指（一户）独立式住宅，（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。 5.1.2 多层住宅（46层） 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。 与高层住宅相比，其具有的优势： 房地产基础知识学习手册 12 在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道灯方面的投资。 在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度比较高。 在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。 不足之处： 底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。 难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面，千家一样”的弊端。如果需要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本优势。 5.1.3 中高层住宅（79层） 从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点： 建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。 这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。 由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就是要求开发商在提高品质方面花更大的心思。 5.1.4 高层住宅（10层及以上） 高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。 高层住宅的优点： 高层住宅土地使用率高 有较大的室外公共空间和设施 眺望性好 建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。 高层住宅的缺点： 很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。 房地产基础知识学习手册 13 建筑成本高，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗。 物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用。 5.2 按楼体结构形式分类 5.2.1 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材料造的。如一幢房屋的木制房架、砖墙、木柱建造的。 特点： 层数较低，一般在3层以下。 1949年以前建造的城镇居民住宅。 20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋。 5.2.2 砖混结构 是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。 1999年之前，开发建设的多层住宅，一般采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。 特点： 建造层数一般在6层以下，造价较低。 抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。 房地产基础知识学习手册 14 5.2.3 钢混结构（钢筋混凝土结构） 承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。 特点： 一般出现在中高层中； 结构适应性强抗震性能好、耐用年限较长； 厅和居间的墙可以打开（但公产房不得随意拆改）。 5.2.4 钢结构 是指承重的主要构件时用钢材料建造的。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等，房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。 房地产基础知识学习手册 15 5.3 按房屋类型分类 5.3.1 单元式住宅 又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有： 每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可服务于已58户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。 户内生活设施完善，既减少了住户之间的互相干扰，又能适应多种气候条件。 建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。 仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。 5.3.2 公寓式住宅 公寓式住宅是区别于独院住户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 5.3.3 花园式住宅 花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。 5.3.4 复式住宅 房地产基础知识学习手册 16 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式微5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。 优点： 平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%。 户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 上部采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。 不足在于： 复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差。 层高过低，如厨房只有2米高，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 5.3.5 错层式住宅 错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层和复式房屋的区别： 尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而