葫芦岛项目可行性研究报告.doc

珠江国际新城项目可行性研究报告一、 项目概况 （一）项目位置该项目位于通州区城区东北部永顺镇，原规划用地为环保产业园区，距建国门20公里，距通州区政府4公里，规划范围西起龙旺庄路北段，东至新潮嘉园和疃里小区，北至规划潞苑北大街，南至旧京榆公路。南北方向长约2000米，东西方向南达长约为400米，北达长约为600米。 （二）用地现状 该区域南规划用地为欧亚环保产业园区，属工业建设用地。该项目规划方案未通过可行性论证，长期以来未能开发建设，现京东驾校占用该地大部分用地用于驾驶员培训。该项目总占地面积1929.9亩，其中建设用地1613.5亩，代征城市道路用地316.4亩。二、市场分析（一）北京房地产市场现状分析1、 北京房地产业现状，北京房地产业从90年代初，除经过9597年的调整，基本上是上升发展的趋势，开发及销售规模逐年扩大。 “九五”期间，北京市住宅建设投资占GDP的比例达到了13左右。根据北京市统计局颁布的数字显示，2000年1到12月份北京市住宅的竣工面积为1013.66万平方米，比去年同期增长11.6%；销售面积为898.22万平方米，比去年同期增长85.3%，这说明2000年北京市住宅市场需求旺盛，出现了供需两旺的繁荣景象。从北京统计局今年17月份统计资料显示，目前北京房地产市场具有以下特点：l 市场增长迅速，销售速度加快截至7月底，累计实现商品房销售面积3159万平方米，同比增长144，其中住宅3003万平方米，同比增长133。l 投资和开复工面积、土地购置和土地开发面积均有大幅增长 17月份累计完成住宅开发投资达1809亿元，增长569；开复工面积为40685万平方米，增速34；新开工面积为11727万平方米，增速达到918，在新开工面积中商品住宅占872。同时，土地购置面积和土地开发面积也有较大幅度增长，分别为2849万平方米和4592万平方米，增长28倍和35倍。l 经济适用房的建设和供应规模有所扩大 1至7月份，用于经济适用房建设的开发投资达225亿元，增长18，经济适用房开复工面积为4627万平方米，增长453，竣工222万平方米，增长236，l 商品住宅价格总体水平基本保持稳定1至7月份，京城商品住宅平均售价为4716元平方米，比上月下降56元，平均售价水平基本稳定。 2、北京未来住宅市场的需求特点与发展趋势l 北京“十五”规划为京城房地产业带来了良好的发展前景北京市近几年以来一直以扶持住宅产业为城市经济发展的支柱产业，并确定了北京“十五”期间房地产业发展目标，房地产开发年度开复工面积平均为4800万平方米，竣工面积达到1500万平方米，其中商品住宅开发年度开复工面积平均为3000万平方米，竣工1000万平方米。l 北京人居住水平正在迅速提高，房地产需求进一步扩大。北京市人口增长迅速及福利分房的停止，为北京房地产业带来巨大的发展空间。根据北京市国土资源和房屋管理局在“十五”期间北京市国内生产总值平均增长9%比例，按满足北京城镇居民基本生活需求低限标准来测算，北京居民每年约需住房900多万平方米；按一定超前量测算，北京市城镇居民每年约需住房1200万平方米。l 北京居民郊区化居住增长明显。北京市第五次人口普查结果显示，城区人口减少了95，近郊区人口的增幅则达到了602，总人口中有471的人生活居住在近郊区，这个数字比10年前提高了102个百分点，说明北京市人口分布呈现由城区向近郊区扩散的趋势， （二）通州区房地产市场现状分析 1、通州区概况 通州区位于北京市东南部，全区面积907平方公里，共有人口80万。该区地理位置优越，交通便捷。乘车仅需用15分钟即可到达北京市区。通州区城区规划面积为108平方公里，是北京市目前规划建设的最大新城区。2、通州区的房地产业形势根据城市总体发展的规划，北京市未来几年内将实行城市开发建设重点的战略转移，重点加强通州、昌平、顺义、黄村四个卫星城开发建设,作为离东部商圈最近的一个卫星城通州区，这几年，以独特的地理位置、快捷的交通、较低的房价和日益改善的环境，以及适度超前的基础设施建设和城市规划等优势，吸引了包括在中粮广场、国贸等写字楼工作的白领阶层在内的不少购房或租房人。通州区内的房地产开发也快速发展，项目越来越多，品质也在不断升级，呈现出如下几个特点：l 开发规模逐年扩大，新项目越来越多。未来3年，新华联、怡佳家园、潞河名苑等在内的十大示范精品住宅小区将建成400万平方米的中高档住宅。按照规划，十五期间通州将建中高档住宅1000万平方米。l 住宅一般是以低密度居住项目为主，适合居住。l 房价呈上涨趋势，已由两年前1980元/平方米上涨到了目前的3200元/平方米。l 价格普遍较低，适合年轻白领。通州普通住宅的单价均在3100元/平方米左右，相对于东四环附近的项目，这个价格低出2000元以上。由于具有价格优势，开发区的项目基本都能热销。 通过以上分析，有一定实力的房地产商在此区域开发具有规模优势和高品质个性化突击的住宅将具有广阔的发展机会。3、通州区楼市崛起的几个因素l 城市规划。通州“十五”城市规划目标为房地产业带来了良好发展前景。今后将按照“一河两线三城”和全区一环三路四个区域的总体框架构架，确立统一规划的思路，成片规划，成片开发，成片改造；并坚持旧城改造和新城开发并重，加快完成八通轻轨铁路建设。l 区域。地处百里长安街东端，紧邻CBD，距城最近、最大的卫星城；北京城市总体规划为通州区的定位是：把通州建成市区的一部分，建成首都东郊的大花园。l 交通。交通“四大走廊”京通快速路、朝阳路、京沈高速公路、京津塘高速公路与市区相连，到CBD只需15分钟车程，距首都国际机场仅23公里。区内交通四通八达。l 环境。通州下风下水的状况日益得到改善，通州的13条河正在进行综合治理，来自城里的污染由于绿化隔离带的建设将得到有效控制。l 基础设施，为提高卫星城承载能力和现代化水平，通州区目前正在着重五大体系基础设施的建设。 4、区域房地产市场分析目前通州区主要形成了四大住宅集中区域，分别是老城区、河东新城、南部新城（八通轻轨沿线）和城关新区。南部新城（八通轻轨沿线）中高档公寓和多层住宅区域由于该区域正好处于轻轨沿线，具有交通优势，从目前项目分布特点来看，主要开发建设的是一批针对依赖公共交通的白领阶层的中高档小区和高层公寓项目，是目前物业品质和价格提升最快的地区。主要客户为CBD区域的小白领。代表楼盘有新华联、天赐良园、长安星园、怡佳家园、西上园、同鑫花园。 旧城是通州区发展最为成熟、较早的区域，该区域将是通州区“十五”旧城改造项目的比较集中地带和重点区域，目前正在改造之中。该区域主要是规模较小的项目，但位于通州区重点绿化美化示范街运河大街北侧的运乔嘉园规模却很大，规划总建筑面积达30万平方米。河东新城环保型绿色住宅大型社区河东新城作为通州区“十五”规划重点之一，开发的主要是以运河文化为特征的以武夷花园为代表的河东新城，居住规划人口30万人。武夷花园小区总占地区4500亩，建成后将入住12万人，是目前通州地区规模最大、配套设施最完善的环保型绿色住宅大型社区。城关新区华夏新城主要位于总体规划中城关新区，定性为“文教、居住”用地，近年来，城市管理一直按其用地性质控制建设，且现状已有众多住宅项目开发，如疃里小区、新潮家园、华龙小区、东潞苑小区、丛林庄住宅及别墅区等，其东西北等周边地区由于土地资源比较丰富，社区配套较差，因此主要开发的是别墅项目，如，枫露皇苑别墅、丛林庄别墅。5、竞争个案分析普通住宅l 楼盘以多层为主，除几个比较大的项目外，其余项目普遍规模较小l 主力房型为2房、3房并侧重于2房，2 房大约占60%的比例，3房比例为30%，其余为1房和复式房型，复式基本集中五六层l 主力面积2 房集中在85100平方米区段，3房在110140平方米区段l 主力单价集中在20003000元区段之间，其中轻轨沿线及河东新区的项目在价格的上限l 销售率基本在60%以上 别墅项目 通州区的别墅项目主要分布在通州城区的东北部，多为几年前开发的项目及后期运作项目。除早期开发的从林别墅、枫露皇苑、天润别墅等已形成规模外，其他开发规模均比较小，目前只有天润别墅开发了十余幢联体别墅。l 销售情况一般，其中天润别墅销售率在60%以上，丛林庄别墅区销售率不足40%l 价格集中在3000至5500元/平方米左右，面积多集中在200350平方米/每套l 项目设计、园林设计品质较差，住宅质量也不理想l 规模较小，基本在2万平方米左右三、项目定位 （一）物业类型定位本项目位于城关新区，不是通州区的重点规划建设区域，在地理位置上较其他三个居住区域不具有优越性。通过市场调查分析，珠江国际新城总体定位可概括为：北京东部通州区，作为北京后院的新生代和通州区高收入人群的四层复式别墅、的居住区。在物业产品定位上，应区分区域内其他项目的档次，开发具有设计新颖、概念突出、独具特色、不同于其他项目的个性化产品，给人与自然朝夕相处的感觉，使该项目在周边住宅模式中脱颖而出。（二）目标市场定位该项目目标客源主要是通州区的高收入人群（个体工商户、私营业主）、的白领（外企中高级职员）和其他京城高收入人群。购买动机：以追求舒适和休闲度假区式的生活方式为主。 （三）小区整体规划 1、整体设想 根据项目定位和目标客户特征分析，该项目应建设如下形式：l 独体别墅、联体别墅和四层复式别墅应分区建设；l 小区设计风格必须独具匠心，须具有市场冲击力和良好的社区设计理念及特点；l 突出小区绿化效果，并具有水景景观；l 容积率应控制在1左右； l 设计规模在2300户左右，总建筑面积为65万平方米；l 按照户型大小，每户均调配有50300平方米的绿地，并为每户设有独立车库；l 小区应有生活配套设施、完善的休闲娱乐中心和会所。 2、户型设计其主要功能性房间，如起居室与卧室，应放置在南向或北向以满足采光观景。南北立面多采用大面积落地窗，选用美国能源部标准的窗体节能技术（系统），室内设计上采用局部挑空客厅、落地大窗、铁艺栏杆，同时在室外景观设计和室内观赏上下功夫。 根据目标客户群的定位，小区首期开发的户型面积应在250_350 平方米左右。3、小区软件配套，以园林为主，建筑为辅，绿化率高达50%以上，争取做到“景中有房”而不是“房中有景”。4、小区硬件配套设施，生活设施、健身设施、娱乐设施、商务设施、教育设施具备。四、营销策略 由于本项目不具备地理位置优势，因此首先将环境做好，将是本项目营销成功的关键和今后首期销售的主要卖点。 （一）主要卖点 小区的绿化环境、别具一格的建筑设计风格、小型高尔夫球场、人与大自然的巧妙结合、发展商的实力、超前的人性化设计 （二）价格策略据了解，通州区目前有近十个别墅项目。价格分别在3000-5500元/平方米之间，其中，在毗邻本项目西侧的枫露皇苑价格最高，定位于中高档别墅，因此本项目建议价格控制在，独立别墅5000-5500元/平方米左右；联体别墅4200-4500元/平方米。在销售过程中，可以采取露台、车库或阁楼赠送的营销方式。 （三）营销计划 本项目视首期具体销售情况，拟分三期销售。每个销售周期定为二十四个月，期间销售率应为90%。 五、项目开发计划合作项目的用地面积约为68万平方米，建筑总面积约为65万平方米（规划功能、用地面积及建筑面积以规划部门批准方案为准）。本项目采取分期建设、滚动开发的方式进行。由于该项目建筑规模较大，因此可以考虑三期开发，2002年6月至2003年12月为首期, 开发9.9万平方米。预计总投资19800万元，需要启动资金7000万元。单位造价为3542元/平方米，按4200元/平方米的销售价格来计算，预计实现销售收入3.88亿元，销售净利润为9.3%。六、项目成本分析（一）基础数据项目名称：华夏新城项目项目性质：多层复式别墅、联体别墅住宅占地面积：147万平方米建设用地面积：109万平方米建筑面积：87万平方米可售面积：78万平方米容积率：0.8（二）成本分析表序 号项 目合 价（万元）一销售收入38808二成本33574（一）土地成本66511地价款18712土地补偿费4780（二）前期费7751设计费4302勘察费643监理费1484标底编制费185工程招标管理费186工程许可证执照费167质量监督费468竣工图编制费309其它5（三）建筑安装费167861住宅主体工程费147842公建工程费12203电梯购置安装费184橱柜3475智能化1736高尔夫球场244（四）室外工程费30831红线内配套 24632绿化工程费5933其它27（五）合计27296（一）+（二）+（三）+（四）（六）管理费491（七）财务费用1200注：贷款额按1亿元，贷款期按2年计算（八）销售费用737（九）不可预见费819（十）涨价预备费819（十一）营业税及附加2212（十二）费用合计6278（六）+（七）+（八）+（九）+（十）+（十一）三利润5234四所得税162