奥园神农养生城建设项目可行性研究报告.doc

1 奥园神农养生城建设项目奥园神农养生城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 目目 录录 第一章 总论.1 1.1 项目概况项目概况 .1 1.2 项目背景项目背景 .2 1.3 项目实施的必要性项目实施的必要性 .6 1.4 可行性报告编制依据和研究范围可行性报告编制依据和研究范围 .8 1.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 .12 第二章 市场分析与预测.14 2.1 国内市场分析与预测国内市场分析与预测 .14 2.2 国际市场分析与预测国际市场分析与预测 .18 2.3 价格走势分析价格走势分析 .18 2.4 市场前景分析市场前景分析 .25 2.5 市场竞争分析市场竞争分析 .28 第三章 建设规模、内容和产品方案.27 3.1 项目建设规模和内容项目建设规模和内容 .27 3.2 产品方案产品方案 .34 第四章 建设地点及建设条件.35 4.1 选址原则选址原则 .35 4.2 建设地点与地理位置建设地点与地理位置 .35 4.3 项目建设条件项目建设条件 .35 第五章 工艺技术方案和设备选型.37 5.1 工艺技术方案工艺技术方案 .37 5.2 设备选型设备选型 .38 第六章 项目总体布局、公用工程建设及运输.37 3 6.1 项目总体布局项目总体布局 .37 6.2 公用辅助工程公用辅助工程 .38 6.3 产品运输产品运输 .43 第七章 原材料、燃料及动力供应.45 7.1 育肥牛供应育肥牛供应 .45 7.2 饲草料供应饲草料供应 .46 7.3 动力供应动力供应 .47 第八章 节水及节能措施.48 8.1 节水措施节水措施 .48 8.2 节能措施节能措施 .48 第九章 环境保护、安全卫生及消防.47 9.1 设计依据设计依据 .47 9.2 环境保护环境保护 .47 9.3 安全卫生及劳动保护安全卫生及劳动保护 .53 第十章 项目组织与实施进度.58 10.1 组织机构组织机构 .58 10.2 劳动定员劳动定员 .58 10.3 人员培训人员培训 .57 10.4 项目实施进度项目实施进度 .57 第十一章 投资估算和资金筹措.59 11.1 投资构成和估算投资构成和估算 .59 11.2 资金筹措资金筹措 .63 第十二章 效益分析.64 4 12.1 经济效益分析经济效益分析 .64 12.2 社会效益分析社会效益分析 .67 12.3 生态效益分析生态效益分析 .67 12.4 风险分析风险分析 .68 第十三章 招标内容.67 13.1 招标依据招标依据 .67 13.2 招标范围招标范围 .67 13.3 项目招标组织形式项目招标组织形式 .67 13.4 项目招标方式项目招标方式 .68 13.5 招标程序招标程序 .68 13.6 项目招标内容一览表项目招标内容一览表 .68 第十四章 可行性研究结论与建议.69 14.1 可行性研究结论可行性研究结论 .69 14.2 建议建议 .73 附表 1 主要经济技术指标表.74 附表 2 建设投资估算表.75 附表 3 固定资产折旧估算表.73 附表 4 无形及递延资产摊销估算表.74 附表 5 投资计划与资金筹措表.75 附表 6 总成本费用估算表.76 附表 7 销售收入和销售税金及附加估算表.77 附表 8 损益表.78 附表 9 现金流量表（全部投资）.79 5 附表 10 敏感性分析表.80 附图 1 总平面布置图.81 附件 1 企业法人营业执照.82 附件 2 组织机构代码证.83 6 1 概概 述述 1.1 项目名称及拟建地点项目名称及拟建地点 项目名称：奥园神农养生城 拟建地点：#市天元区十六区 1.2 项目申报单位项目申报单位 #金业房地产开发有限公司 1.3 申请报告编制单位申请报告编制单位 编制单位：#盛龙工程项目管理有限公司 资质等级：甲级 资质证号：工咨甲# 发证机关：国家发展和改革委员会 1.4 编制依据编制依据与研究范围与研究范围 1.4.1 编制依据编制依据 （1）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书； （2） 项目申请报告通用文本 （2007） ； （3）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； （4） 房地产开发项目经济评价方法 （2000） ； （5） #市城市总体规划（2006-2020） ； （6） #市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； （7）其他相关专业设计规范； （8）项目申报单位提供的相关基础资料。 1.4.2 研究范围研究范围 根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、建设用地及相关的规划、 建设条件、工程技术方案、环境影响、资源利用、节能、社会影响、建设投 资及投资效益等方面进行分析研究，供政府投资主管部门决策参考。 7 1.5 项目概况项目概况 1.5.1 建设内容与规模建设内容与规模 （1）建设内容 奥园神农养生城拟建设 9 栋 32 层住宅楼、5 栋 28 层住宅楼、1 栋 24 层住宅楼；32 栋 4 层住宅楼、1 栋 3 层幼儿园、1 栋 2 层内部商业用房 及出入口岗亭；2 栋 21 层公寓楼、1 栋 25 层公寓楼、1 栋 32 层公寓楼 （附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房） 、1 栋 32 层写字楼及连 接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。本项 目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案。 一期工程拟建设 6 栋 32F 高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给 排水等附属工程。 二期工程拟建设 1 栋 3F 幼儿园、1 栋 24F 、5 栋 28F、3 栋 32F 高层 住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。 三期工程拟建设 32 栋 4F 多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给 排水等附属工程。 四期工程拟建设 1 栋 2 层内部商业用房、2 栋 21 层公寓楼、1 栋 25 层 公寓楼、1 栋 32 层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房） 、1 栋 32 层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、 给排水等附属工程。 （2）建设规模 奥园神农养生城总用地面积 157318.2（合 235.98 亩） ，规划总建 筑面积 488489.4，其中：住宅 318855.26（多层 21600，高层 222995.26，公寓 74260） ，商业用房 35000，写字楼 33040，幼儿 园 2257.14，物管用房 2753，社区服务用房 1180，公厕及垃圾房 210，天面梯屋机房 1560，商业首层架空 2074，地下车库 91560。 项目规划容积率 2.5，建筑密度 19.8%，绿地率 35.0%。规划建设住宅 1349 8 套，停车位 2543 个（其中：地面 254 个，地下 2289 个） 。 一期工程用地面积 32024.11，规划建筑面积 149325.40，其中：高 层住宅 125390.0，地下室 23456.8，天面梯屋机房 478.6。规划建设 住宅 882 套，地下停车位 587 个。 二期工程用地面积 30420.29，规划建筑面积 122874.6，其中：高 层住宅 97605.26，幼儿园 2257.14，地下车库 22599.4，天面梯屋机 房 412.8。规划建设住宅 403 套，地下停车位 565 个。 三期工程用地面积65342.01，规划建筑面积45532.8，其中：多层住 宅21600，地下车库23932.8。规划建设住宅64 套，地下停车位598 个。 四期工程用地面积 29531.75，规划建筑面积 170756.6，其中：商 业用房 35000，写字楼 33040，公寓 74260，物管用房 2753，社区 服务用房 1180，公厕及垃圾房 210，天面梯屋机房 668.6，地下车库 21571，商业首层架空 2074。规划建设停车位 793 个（地上 254 个， 地下 539 个） 。 1.5.2 主要建设条件主要建设条件 奥园神农养生城位于#市天元区十六区，北临珠江北路，东临神 农大道。项目的供电、给排水、燃气、通讯基础设施拟从神农大道和珠江 北路引入。 1.5.3 项目估算总投资与资金筹措方案项目估算总投资与资金筹措方案 （1）项目估算总投资 经估算，项目总投资 173261 万元，其中：工程费用 86983 万元，工程 建设其他费用 81408 万元，基本预备费 4870 万元。详见投资估算表。 一期工程投资 45549 万元，其中：工程费用 26565 万元，工程建设其 他费用 17501 万元，基本预备费 1483 万元。 二期工程投资 38853 万元，其中：工程费用 21443 万元，工程建设其 他费用 16212 万元，基本预备费 1198 万元。 9 三期工程投资 39207 万元，其中：工程费用 8482 万元，工程建设其他 费用 30268 万元，基本预备费 457 万元。 四期工程投资 49652 万元，其中：工程费用 30493 万元，工程建设其 他费用 17427 万元，基本预备费 1732 万元。 （2）资金筹措 本项目估算总投资 173261 万元，其资金筹措方案如下： 1）项目申请单位自有资金 40502 万元，占总投资的 23.4，其中：已 付土地费用 30000 万元，基本账户资金 10502 万元； 2）余款 132759 万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投 资的 76.6。 1.5.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 表 1-1 总的主要技术经济指标表总的主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 1总用地面积157318.2合 235.98 亩 2总建筑面积488489.4 2.1住宅318855.26 2.1.1高层222995.26 2.1.2多层21600 2.1.3公寓74260 2.2商业用房35000 2.3写字楼33040 2.4幼儿园2257.14 2.5物管用房2753 2.6社区服务用房1180 2.7公厕及垃圾房210 2.8天面梯屋机房1560 2.9商业首层架空2074 2.10地下车库91560 3容积率2.5 4建筑密度%19.8 5绿地率%35.0 6居住户（套）数套1349 7停车位个2543 7.1地上个254 7.2地下个2289 8估算总投资万元173261 9预计销售收入万元245401 10利润总额万元48582 10 序号指标名称单位指标值备注 11所得税万元12145 12净利润万元36437 13投资利润率%21.03静态 14投资利税率%35.97静态 15财务内部收益率%12.87动态 16财务净现值（Ic=12%）万元1769动态 17投资回收期年3.68静态 18建设工期年3 表 1-2 一期主要技术经济指标表一期主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 1用地面积32024.11 2建筑面积149325.4 2.1高层住宅125390 2.2天面梯屋机房478.6 2.3地下车库23456.8 3居住户（套）数套882 4地下停车位个587 5估算投资万元45549 表 1-3 二期主要技术经济指标表二期主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 1用地面积30420.29 2建筑面积122874.6 2.1高层住宅97605.26 2.2幼儿园2257.14 2.3天面梯屋机房412.8 2.4地下车库22599.4 3居住户（套）数套403 4地下停车位个565 5估算投资万元38853 表 1-4 三期主要技术经济指标表三期主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 1用地面积65342.01 2建筑面积45532.8 2.1多层住宅21600 2.2地下车库23932.8 3居住户（套）数套64 4地下停车位个598 5估算投资万元39207 11 表 1-5 四期主要技术经济指标表四期主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 1用地面积29531.75 2建筑面积170756.6 2.1商业35000 2.2写字楼33040 2.3公寓74260 2.4物管用房2753 2.5社区服务用房1180 2.6公厕及垃圾房210 2.7天面梯屋机房668.6 2.8地下车库21571 2.9商业首层架空2074 3停车位个793 3.1地上个254 3.2地下个539 4估算投资万元49652 1.6 研究结论研究结论 （1）奥园神农养生城的建设可以增加区域商品房供给，符合国家、 省市房地产业发展的有关政策和市场的需求 。 （2）项目符合#市城市规划的要求，拟建场址交通便利，给排水、 供电、通讯、燃气等市政基础设施配套完备，供应可靠，项目建设内外部 条件良好。 （3）项目估算总投资 173261 万元，建设资金全部自筹。 （4）本项目建成后，可以提供 1349 套商品住宅，给需求者提供一个 环境优美、舒适的居住条件，具有良好的社会效益。 因此，项目建设是必要的、可行的。 12 2 申报单位申报单位 2.1 项目申报单位项目申报单位 #金业房地产开发有限公司 2.2 申报单位基本情况申报单位基本情况 #金业房地产开发有限公司成立于 2012 年 8 月 14 日。公司的经营 范围：房地产开发、销售（凭资质证经营） 。现有员工 39 人，中级以上职 称的专业技术人员 8 人，设置的机构有人力资源部、综合部、开发管理部、 工程部、销售部、财务部等部门。 公司住所：#市天元区泰山路 572 号 注册资本：人民币 5000 万元 13 3 项目概况项目概况 3.1 项目名称项目名称 奥园神农养生城 3.2 拟建地点拟建地点 本项目位于#市天元区十六区 3.3 项目的建设内容与规模项目的建设内容与规模 （1）建设内容 奥园神农养生城拟建设 9 栋 32 层住宅楼、5 栋 28 层住宅楼、1 栋 24 层住宅楼；32 栋 4 层住宅楼、1 栋 3 层幼儿园、1 栋 2 层内部商业用房 及出入口岗亭；2 栋 21 层公寓楼、1 栋 25 层公寓楼、1 栋 32 层公寓楼 （附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房） 、1 栋 32 层写字楼及连 接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。本项 目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案。 一期工程拟建设 6 栋 32F 高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给 排水等附属工程。 二期工程拟建设 1 栋 3F 幼儿园、1 栋 24F 、5 栋 28F、3 栋 32F 高层 住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。 三期工程拟建设 32 栋 4F 多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给 排水等附属工程。 四期工程拟建设 1 栋 2 层内部商业用房、2 栋 21 层公寓楼、1 栋 25 层 公寓楼、1 栋 32 层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房） 、1 栋 32 层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、 给排水等附属工程。 （2）建设规模 奥园神农养生城总用地面积 157318.2（合 235.98 亩） ，规划总建 14 筑面积 488489.4，其中：住宅 318855.26（多层 21600，高层 222995.26，公寓 74260） ，商业用房 35000，写字楼 33040，幼儿 园 2257.14，物管用房 2753，社区服务用房 1180，公厕及垃圾房 210，天面梯屋机房 1560，商业首层架空 2074，地下车库 91560。 项目规划容积率 2.5，建筑密度 19.8%，绿地率 35.0%。规划建设住宅 1349 套，停车位 2543 个（其中：地面 254 个，地下 2289 个） 。 一期工程用地面积 32024.11，规划建筑面积 149325.40，其中：高 层住宅 125390.0，地下室 23456.8，天面梯屋机房 478.6。规划建设 住宅 882 套，地下停车位 587 个。 二期工程用地面积 30420.29，规划建筑面积 122874.6，其中：高 层住宅 97605.26，幼儿园 2257.14，地下车库 22599.4，天面梯屋机 房 412.8。规划建设住宅 403 套，地下停车位 565 个。 三期工程用地面积65342.01，规划建筑面积45532.8，其中：多层住 宅21600，地下车库23932.8。规划建设住宅64 套，地下停车位598 个。 四期工程用地面积 29531.75，规划建筑面积 170756.6，其中：商 业用房 35000，写字楼 33040，公寓 74260，物管用房 2753，社区 服务用房 1180，公厕及垃圾房 210，天面梯屋机房 668.6，地下车库 21571，商业首层架空 2074。规划建设停车位 793 个（地上 254 个， 地下 539 个） 。 3.4 建设条件建设条件 3.4.1 自然条件自然条件 （1）地形地貌 奥园神农养生城用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低， 最大高差约 10m。 （2）气候气象 #市属中亚热带季风湿润气候区，具有四季分明、气候温和、无霜 15 期长等特点。雨水充足，年平均降雨量 1471mm。境内历年平均气温 17.5，极端最高气温 41，极端最低气温-7.2。无霜期 280 天左右，年 日照时数 1430 小时。 （3）工程地质条件 参照场址临近已建工程的地质情况，初步推断项目场址的地质条件稳 定，宜于本项目建设。 按照中国地震动参数区划图 （GB18306-2001） 、 建筑抗震设计规 范 （GB5011-2001（2008 年版）附录 A，我国主要城镇抗震设防烈度设计 基本地震加速度和设计地震分组，#市抗震设防烈度小于 6 度，为非抗 震区。 3.4.2 交通条件交通条件 项目东临神龙大道，北临珠江北路，交通较为方便。 3.4.3 主要公用设施主要公用设施 （1）给、排水 奥园神农养生城的给水由城市自来水管网供给。从珠江北路的市政 自来水管上开一个 DN300 梯口，从神农大道的市政自来水管上开一个 DN250 梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网，满足 项目的给水要求； 项目场内的污废水和场内雨水均以重力流方式自流排入神农大道和珠 江北路的市政污水管道和雨水管道。 （2）供电 项目所需两个 10kV 电源拟分别从神农大道开闭所和珠江北路开闭所 引入，另购置一台柴油发电机组，满足消防需要。 （3）通讯 项目区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施均已配套完善，项 目均可就近接入。 16 （4）燃气 神龙大道已引入市政管道天然气，项目用气条件满足。 3.5 主要工程技术方案主要工程技术方案 3.5.1 项目组成项目组成 本项目为#市金业房地产开发有限公司奥园神农养生城项目，项 目功能为城市多、高层混合居住小区，包括建筑系统、道路系统、环境及 景观系统及工程管线系统、信息系统。 建筑系统包括 32 栋 4 层住宅、9 栋 32 层住宅楼、5 栋 28 层住宅楼、 1 栋 24 层住宅楼；1 栋 3 层幼儿园、1 栋 2 层内部商业用房及出入口岗亭； 2 栋 21 层公寓楼、1 栋 25 层公寓楼、1 栋 32 层公寓楼（附设小区物业管 理、社区管理及公厕垃圾用房） 、1 栋 32 层写字楼及连接用多层商业裙楼。 道路系统包括院内道路及地面停车场。 环境及景观系统包括环境小品（含雕塑） 、水景、绿化、景观小路铺装 及景观照明等。 工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、 排水，天然气输送管网，电信及有线网络光纤等。 3.5.2 总平面设计总平面设计 3.5.2.1 设计原则设计原则 （1）充分注重用地形状及城市道路围合情况，因地制宜创建独具特色 的居住小区，营造资源节约型和环境友好型的两型社区； （2）坚持可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系； （3）保护生态环境，防止污染和破坏环境； （4）以人为本，满足人们物质与精神的需求，提高生活质量； （5）贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策； （6）符合当地城市建设规划的要求，并与周围环境相协调。 17 3.5.2.2 场地分析场地分析 本项目建设用地位于#市天元区珠江北路与神农大道西南地块内， 北临珠江北路，东临神农大道，拟建设用地面积约 16 公顷。 项目用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约 10m。场地周边已建有房地产居住小区、学校、行政单位、炎帝广场等公 共设施。基地长轴沿东西方向，长宽大致尺寸为 515m406m。 场地周边道路各节点标高与场地高程相适应；用地周边局部道路最大 纵坡不超过 1.0%，地势相对平坦，适宜作为居住小区建设用地。 3.5.2.3 总体布局总体布局 根据项目的具体功能，结合地形条件按高标准、高起点规划和布置， 完善配套设施，体现居住建筑的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理。 总平面布置中采用成组成团方式进行功能分区，多层住宅布置在用地 南边，相对远离城市交通干线，环境安静舒适，避免噪声；高层住宅部分 布置在用地北面及西北面，可以隔绝冬季寒风对用地内部侵袭，遮挡外部 交通噪声干扰；公共服务设施布置在用地东面，紧邻神龙大道，符合城市 规划要求，方便用地内部住户及城市居民使用，符合城市可持续发展目标。 场地根据功能分区设定设 2 个出入口，其中东面出入口服务多层区； 北面出入口起着分隔高层住宅与公共服务设施的作用又紧邻一起，方便内 外部用户使用，并把高层区与多层区连接在一起，方便使用。 地面停车主要设置在公共服务设施区及用地北面，住宅用户及高层商 业建筑主要采取地下停车，通过用地各出入口处的地下停车场出入口就近 停车，避免停车对内部景观、环境产生影响，总停车位 2543 个。 3.5.2.4 道路交通及消防设计道路交通及消防设计 场地内部道路环绕本项目三大功能组团用地，避免内部道路对各功能 18 秩序产生干扰，又可使消防车辆通达各单项建筑形成良好的扑救面，满足 消防要求。 道路围绕建筑，通过与广场、绿地和小品等有机结合，使景观和基地 内各场所导向明确、亲切自然，具有很强的参与性。基地道路由车行环道 和连通建筑的辅助道路构成，车行环道宽度见奥园神农养生城总平 面规划图，路面宽度除少数辅道为 4m、其余为 6m，设计道路及消防通道 最小转弯半径为 9.0m。 3.5.2.5 环境和景观设计环境和景观设计 本项目以出入口及道路作为线性景观轴线，以高层住宅围合的公共绿 地及低层住宅围合的绿地作为片状景观绿地，在出入口及景观轴线交汇点 设置景观节点，其中中心绿地为小区内部重要景观节点，通过设置水景、 人行小路、绿化、坡地、中心景观等达到共享与公共性质；以片状绿地向 周边各建筑间绿地辐射，建筑间绿地为次一级景观节点，通过线状道路、 绿地连接主要景观节点与次一级景观节点，形成大小分级、公共性分级的 多层次点、线、面景观体系，具体设计上通过材料的对比、绿化的植物配 置对比、高矮对比，体现季节变化，适应不同气候环境的室外场地场使用， 营造温馨宜人的居住环境。在出入口处，设计讲究公共性、地方性，采用 具有当地特点的主题景观广场及小品设计。 夜间照明：用地内以道路、广场、停车场、景观绿化结合各单体建筑 出入口进行重点设计，采用 LED 照明技术以节约能源，灯具选型体现现代 性并避免眩光，照度满足使用要求；神龙大道及珠江北路一侧建筑根据城 市规划要求设置夜间照明。 3.5.2.6 竖向设计竖向设计 场地经整理后地势较为平坦，最低标高约为 59.0m，最高标高约 67.5m，满足防洪要求，场地内道路或出入口与城市道路相接处高于城市道 路 0.3m 左右，单体建筑首层地面标高高于建筑周边场地 0.3m，道路纵坡 19 不超过 3%，横坡拟采用 1%，广场及地面停车场坡度采用 0.5%，绿化及景 观可以适当设置局部坡地及平台增加空间的层次及景深满足景观艺术需求。 场地雨水采用有组织排水，经雨水管收集，由道路雨水管经场地西、北、 东面用地出入口就近排至城市雨水管。 3.5.3 建筑方案建筑方案 3.5.3.1 设计依据设计依据 （1） 全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑 （2009 年版） （2） 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） （3） 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 （2009 年版） （4） 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） （5） 无障碍设计规范GB50763-2012 （6） 民用建筑隔声设计规范GB50118-2010 （7） 民用建筑热工设计规范GB50176-93 （8） 公共建筑节能设计标准GB50189-2005 （9） 城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002 版） （10） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 （11） 汽车库建筑设计规范JGJ100-98 （12） 高层民用建筑防火设计规范GB50045-1995（2005 版） （13） 住宅设计规范GB 50096-2011 （14） 托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87 （15） #市规划管理技术规定 （2012 修订版） 3.5.3.2 设计原则设计原则 （1）满足各种设计规范； （2）满足消防要求及规定的退让； （3）满足项目建设单位的功能要求； （4）合理布置空间环境，组织好交通、人流的关系； 20 （5）以人为本、充分满足使用者要求。 3.5.3.3 主要建筑物特征主要建筑物特征 主要建筑物的特征如下表所示： 项目名称建筑层数标准层高 防火类别 耐火等级 设计使用年限结构选型屋面防水等级 24、28、32 层住宅楼24、28、323.0m1 类一级50剪力墙结构II 级 21、32 层公寓楼21、323.0m1 类一级50框支剪力墙结构II 级 25 层公寓楼253.9m1 类一级50框支剪力墙结构II 级 32 层写字楼323.0m1 类一级50框架-核心筒结构II 级 4 层住宅43.3m二级50框架结构III 级 2 层内部商业用房24.2m二级50框架结构III 级 3 层幼儿园33.9m二级50框架结构III 级 说明：高层建筑最大高度不超过 99.9m，裙房不超过 24m，多层裙房 采用框架结构；地下车库采用钢筋混凝土框架结构，与土壤接触处采用防 渗钢筋混凝土，柱网尽可能采用 8.4m，上部为住宅时，相应剪力墙应落至 地下车库，地下室与地上层不应共用楼梯间，当必须共用楼梯间时，应在 首层与地下或半地下层的出入口处，设置耐火极限不低于 2.00h 的隔墙和 乙级的防火门隔开，并应有明显标志；其余如传达门卫及垃圾处理建筑有 条件时均采用钢筋混凝土框架结构。 3.5.3.4 建筑风格及色彩建筑风格及色彩 （1）建筑形象 本项目在建筑群的布局上采用三个功能分区，建筑除满足各自内部使 用功能外，形式上应与神龙城整体风格相适应，结合虚实、颜色、材料的 对比达到整洁有序、轮廓分明的建筑形象，营造创新、向上的意向。 （2）建筑色彩 在建筑的色彩处理上主要采用暖色调来营造 “以人为本，温馨宜人”的 居住风格，局部或线条采用对比色体现差异性，也通过材质的对比达到与 神龙城建筑整体的协调统一。 3.5.3.5 主要建筑功能设计主要建筑功能设计 高层住宅房型设计中，要体现布局的合理性与使用功能的超前性，努 21 力做到套型内的洁污分区、动静分区、公私分区等，营造良好的套内空间 组合，宽紧适宜的功能面积分配，住宅套型主体为三室两厅，建筑面积控 制在 120-130，另外结合建筑布局设置建筑面积为 85-95两室两厅小套 型及建筑面积为 145-155四室两厅大套型。套型比例控制依据分期建设指 标及总平面布局控制。 多层住宅建筑面积每户控制在 500以内，在此基础上适当设计 2-4 套 不同的户型，满足多方面需要。 集中商业（含写字楼）设计采用不同的结构形式，裙房部分（包括与之 相连的高层主体）采用框架，下部框架与上部非框架结构之间采用结构转换 层。 3.5.3.6 建筑材料建筑材料 （1）砌体材料见下表： 材料名称砌块强度砂浆强度墙厚使用部位备注 页岩多孔砖Mu7.5M102000.000 以下框架填充墙 页岩多孔砖Mu7.5M52000.000 以上框架填充墙 砌块需按有关砌体规范和构造措施施工，不同材料砌体这间联结 26500 钢筋伸入墙体大于 1000，楼梯间及消防电梯隔墙要求耐火极限 大于等于两小时。 （2）门窗工程 采用符合节能要求的塑钢普通中空玻璃窗（5mm+6Amm+5mm）系列 门窗及双层玻璃节能外门。同时，建筑设计上控制窗墙比符合规范要求。 建筑外窗气密性等级不低于“GB7107-2002建筑外窗气密性能分级及检测 方法 ”规定的 4 级。 （3）电梯设备 各单体建筑设电梯，数量根据单栋建筑的标定人数及消防要求确定， 载重量考虑普通电梯为 1000kg，速度不小于 1.5m/s。 3.5.4 基础及结构选型基础及结构选型 22 3.5.4.1 设计依据设计依据 （1）本项目主体结构及基础设计使用年限为 50 年。 （2）根据场地附近的地质揭露情况，进行结构初步选型。 （3）依据标准、规范： 1）建筑专业提供的各单体建筑资料及总平面布置图； 2） 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001） ； 3） 建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2008） ； 4） 建筑抗震设计规范 （GB50011-2010） ； 5） 混凝土结构设计规范 （GB50010-2010） ； 6） 高层建筑混凝土结构设计规程 （JGJ3-2010） ； 7） 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006 版） ； 8） 建筑地基基础设计规范 （GB50007-2011） ； 9） 砌体结构设计规范 （GB50003-2011） ； 10） 建筑结构制图标准 （GB/T501015-2010） ； 11） 工程建设标准强制性条文 （房屋建筑部分） ； 12）其它国家现行标准、规范及规程。 3.5.4.2 建筑分类等级建筑分类等级 （1）建筑结构安全等级：二级 （2）地基基础设计等级：低多层建筑为丙级，24 层住宅为乙级，其 余为甲级。 （3）钢筋混凝土抗震等级：非抗震 （4）建筑防火分类等级：见主要建筑物特征表 建筑结构耐火等级为二级 3.5.4.3 主要荷载（作用）取值主要荷载（作用）取值 （1）依据建筑结构荷载规范GB50009-2012，#市重现期 50 年 的基本风压 0.35KN/，基本雪压 0.45KN/。考虑拟建筑物间的相互影响。 23 风荷载地面粗糙度属 C 类，体型系数按规范取值。 （2）活荷载标准值按建筑结构荷载规范GB50009-2012 和高层 建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010 取值： 类别活载（KN/）面层及吊顶（不包含楼板） （KN/） 办公室、会议室、休息室2.01.5 电梯厅、管理用房、服务大厅、连廊、内走廊2.1.5 普通卫生间2.01.5 住宅、幼儿园2.07.0 入口平台（考虑双向板客车）2.51.0 消防疏散楼梯3.51.0 商店、超市3.51.5 电梯机房7.01.0 不上人屋面0.53.5 上人屋面2.03.5 注：其它未列项见国家现行标准规范、规程；档案室及书库根据具体情况采用 5.0KN/或者 12.0KN/（密集柜书 库时） 。 3.5.4.4 地基基础设计地基基础设计 根据附近地质揭露情况及以前相似工程经验，高层住宅楼及集中商业 和裙房结合地下车库时采用箱形基础，其余采用独立基础。 3.5.4.5 主要结构材料主要结构材料 （1）混凝土结构环境类别 一类环境：除二 a 类环境以外的部分 二 a 类环境：水池及其他处于潮湿环境的部位。 （2）钢筋 直径12mm 时为 HPB235 级钢筋，应符合现行国家标准钢筋混泥土 用热轧光圆钢筋 （GB13013）的规定。主要用于板中受力钢筋和梁柱箍筋 及各种构造钢筋。 直径14mm 时为 HRB400 级，应符合现行国家标准钢筋混泥土用热 轧带肋钢筋 （GB1499）的规定。主要用于梁、柱纵向受力钢筋、基础受 力钢筋和剪力墙的受力钢筋。钢材：Q235-B，主要用于各种预埋件。 （3）混凝土 构建部位混泥土强力等级备 注 24 一五层柱、墙C35 六屋面柱、墙C30 框架及剪力墙结构 一屋顶层梁、板及承台C30 生活水池墙体及底板，屋面、厕所等裸露结构均采 用抗渗等级为 S6 级的防水混泥土 基础垫层C15 构造柱、现浇过梁C20 所有子项 标准构建按标准图集的要求 （4）填充墙 部位墙体材料砌块强度等级砂浆强度等级备注 外墙200 厚页岩多孔砖MU7.5M5容重10KN/m3 3.5.5 供配电供配电 3.5.5.1 编制依据编制依据 （1）国家现行设计规范及标准，主要包括： 10KV 及以下变电所设计规范GB50053-94； 供配电系统设计规范GB50052-2009； 低压配电设计规范GB50054-2011； 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008； 建筑照明设计标准GB50034-2004； 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005 年版）； 火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008； 建筑物防雷设计规范GB50057-2010； 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97； 有线电视系统工程技术规范GB50200-94； 系统接地的型式及安全技术要求GB14050-2008。 （2）建设单位的委托及相关专业提供的有关资料。 3.5.5.2 设计范围设计范围 本项目的变配电、动力、照明、防雷接地、电视、电话、网络及火灾 自动报警系统。 3.5.5.3 供配电设计供配电设计 （1）负荷分级 25 本项目一、二、四期为一类高层住宅建筑和高层大型商业建筑，其客 梯电力、排水泵、生活水泵及消防用电等为一级负荷，大型商业建筑中的 经营管理用电子计算机系统电源为一级用电负荷中的特别重要负荷，其它 负荷为三级负荷。三期为多层住宅建筑，其用电负荷为三级用电负荷。地 下车库消防用电按一级用电负荷考虑。 （2）供电电源 根据用电负荷等级的供电要求，拟定本项目采用两个 10kV 电源供电， 并要求当两个电源中的一个电源发生故障（或检修）时，另一个电源不致 同时受到损坏（或检修）。根据现场拟定本项目中的一个 10kV 电源由神 农大道开闭引入，另一个 10kV 电源由珠江北路开闭所引入，在本项目一 期地下室设二进多出开闭所一座，由地下室开闭所向本项目各箱变供电。 大型商业建筑中的经营管理用电子计算机系统电源为一级用电负荷中的特 别重要负荷，除由两个电源供电外，尚应增设应急电源，并严禁将其他负 荷接入应急供电系统，应急供电电源拟由独立于正常电源的柴油发电机承 担。 1）用电负荷的估算 本项目分一、二、三、四期建设，总建筑面积为 488489.4，其中一 期建筑面积为 149325.4、二期建筑面积为 122874.6、三期建筑面积为 45532.8、四期建筑面积为 170756.6，各期用电负荷估算如下： 一期用电负荷估算表一期用电负荷估算表 序号项目名称建筑面积总户数用电指标 kW总功率 kW备注 1高层住宅建筑1253908826.0（每户）5292 2地下车库建筑23456.80.007（每）164.2 3合计5456.2 二期用电负荷估算表二期用电负荷估算表 序号项目名称建筑面积总户数用电指标 kW总功率 kW备注 1高层住宅建筑97605.264038.0（每户）3224 2地下车库建筑22599.40.007（每）158.2 3幼儿园建筑2257.140.050（每）112.86 4合计3495.06 26 三期用电负荷估算表三期用电负荷估算表 序号项目名称建筑面积总户数用电指标 kW总功率 kW备注 1多层建筑21600.0.06410.0（每户）640 2地下车库建筑23932.80.007（每）167.53 3合计807.53 四期用电负荷估算表四期用电负荷估算表 序号项目名称建筑面积用电指标 Kw/总功率 kW备 注 1写字楼建筑330400.061982.4 2公寓建筑742600.053713 3物管建筑27530.06165.18 4社区服务建筑11800.0670.8 5地下车库建筑215710.007151 6商业首层架空建筑20740.06124.44 7合计6202.82 2）总计算负荷 一期计算负荷 总装机容量为 Pe5456.20（kW） 有功计算负荷 PjsKxPe0.45456.202182.48（kW） 无功计算负荷 QjsPjstg2182.480.481047.59（kvar） 视在计算负荷 SjsPjs/COS2182.48/0.9=2424.97（kVA） 二期计算负荷 总装机容量为 Pe3495.06（kW） 有功计算负荷 PjsKxPe0.43495.061398.02（kW） 无功计算负荷 QjsPjstg1398.020.48671.05（kvar） 视在计算负荷 SjsPjs/COS.1398.02/0.9=1553.36（kVA） 三期计算负荷： 总装机容量为 Pe807.53（kW） 有功计算负荷 PjsKxPe0.5807.53403.77（kW） 无功计算负荷 QjsPjstg403.770.48193.81（kvar） 27 视在计算负荷 SjsPjs/COS403.77 /0.9=448.63（kVA） 四期计算负荷： 总装机容量为 Pe6202.82（kW） 有功计算负荷 PjsKxPe0.76202.824341.97（kW） 无功计算负荷 QjsPjstg4341.970.482084.15（kvar） 视在计算负荷 SjsPjs/COS.4341.97/0.9=4824.41（kVA） （4）变压器容量选择 根据上述负荷计算的结果，一期工程拟选用 SCB11- 800kVA/10kV/0.4kV 干式变压器三台，SCB11-630kVA/10kV/0.4kV 干式变 压器一台，变压器负荷率约为 80.02；二期工程拟选用 SCB11- 630kVA/10kV/0.4kV 干式变压器三台，变压器负荷率约为 82.19；三期工 程选用 SCB11-630kVA/10kV/0.4kV 干式变压器一台，变压器负荷率约为 71.21；四期工程拟选用 SCB11-800kVA/10kV/0.4kV 干式变压器五台， SCB11-630kVA/10kV/0.4kV 干式变压器三台，变压器负荷率约为 81.90。所有干变均安装于箱式变电所内，箱式变电所选用外型美观的欧 式箱变。 （5）变配电所设置 项目全部采用箱式变电所供电，并尽量布置在用电负荷的中心位置。 每座箱变内包括： 高压开关室：二路电源进线，一路馈出线和避雷器等。 变压器室：节能型干式变压器一台。 低压开关室：一路进线总开关，电度计量表，多路馈出线等功能。 （6）操作电源 箱式变电所 10kV 系统采用交流电源操作，交流操作电源取自进线电 源的电压互感器。 （7）供电系统的结线方式 28 10kV 系统主结线为单母线不分段运行方式，两路 10kV 电源一用一备， 互设电气机械联锁；0.4kV 系统主结线变采用单母线结线方式，供电方式 采用放射式供电。 （8）计量方式 1）在 10kV 电源侧设专用计量柜，内装 0.2 级 CT、PT、多功能电度 表等。 2）小区住宅实行单户独立计量，高层住宅电表按每单元每三层集中安 装总电表箱一个。 3）动力、商业、照明等按业电部门要求用分开计量。 （9）无功补偿 在变电所的 0.4kV 侧母线上采用电力电容柜进行集中补偿，补偿后的 功率因数达到 0.9 以上。 （10）电缆的敷设 1）室外电缆全部采用穿镀锌管暗埋敷设，埋设深度一般不小于 0.7m，过车道时不小于 1.0m，且需包封加固。 2）由变配电所引至各栋后沿电缆井或电缆桥架敷设，消防用电电缆采 用阻燃交联电缆，其它电缆采用普通交联电缆。 3）室内动力电缆沿电缆沟或沿地面暗埋敷设。 （11）防雷、接地及安全措施 1）建筑物的防雷 本项目普通低层建筑按三类防雷建筑物设防，一类高层建筑的建筑 高度近百米，故需经防雷计算后才确定其防雷类别，若其预计年雷击次数 大于 0.25 次时，划为二类防雷建筑物，否则应划为三类防雷建筑物。建筑 物的防雷装置应满足防直击雷、测击雷及雷电波的侵入要求，并在变电所 内设总等电位连结，住户卫生间设置局部等电位联结。 接闪器 29 在屋面采用 404 热镀锌扁钢作避雷带暗敷，若建筑物属二类防雷建筑 物，其屋面避雷带连结网格不大于 10m10m 或 12m8m，若为三类防雷建 筑物，其屋面避雷带连结网格不大于 20m20m 或 14m16m。 引下线 利用建筑物钢筋混凝土柱子内两根 16 以上主筋通长焊接作为引下线， 若该建筑物属二类防雷建筑物，其引下线的间距不大于 18m，若属三类防 雷建筑物，其引下线的间距不大于 25m，引下线上端与避雷带焊接，下端 与建筑物基础内两根主钢筋焊接。 接地极 利用桩基础内钢筋作为接地极，地深钢筋作为接地连线，并与引下线 可靠焊接。 建筑物的四角外墙及适当位置的引下线地面上 0.5m 处采用热镀锌扁 钢连结板作为接地电阻测试点。 凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等 均与避雷带可靠焊接。 2）接地及安全措施 本项目防雷接地、电气设备的保护接地、弱电系统的保护接地共用 同一接地装置，要求接地电阻不大于 1，实测不满足要求时，增设人工接 地极。 凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属 外壳均应可靠接地。 本项目采用总等电位联结，具体做法按国家建筑标准图集等电位 联结安装02D501-2 实施。 过电压保护：在箱变内装一级电涌保护器，在各栋进线总配电箱内 装第二级电涌保护器。 漏电保护：在各栋总配电箱内装总漏电开头，在普通插座上增选漏 30 电保护器。 本项目接地形式采用 TNS 系统，PE 线在进户处作重复接地，并 与防雷接地共用接地极。