成都房地产市场月度分析(20123).doc

成都房地产市场月度分析（2012年3月） 本月重点提示： 调控仍将继续，下半年房价跌势或延续 本月成都市房产市场继春节过后迎来了又一个“小阳春”，成都市主城区商品房供应量和成交量均有大幅度的回升。但从成交情况分析来看，主要以中小户型的刚需产品为主，我中心分析以为：目前刚需逐渐释放促交易量筑底回升，投机、投资需求缺位，未来市场缺乏后劲。供应方面，本月成都市主城区共申领38个预售证，新增商品房供应面积871566.03平方米。相比上月，本月申领预售证增加20个，新增供应量增加约45.49万方，环比增幅109，同比去年同期增加16.37万方，同比增幅23.12%。新增供应套数暂缺。 成交方面，商品住宅成交面积为754104.11平方米。成交套数8014套。环比上月上升101和94。同比去年同期成交面积增加49.43万方，增幅65.55%，成交套数增加5238套，增幅189%。（从成交面积与成交套数对比分析来看，目前市场的回暖主要受价格波动影响导致刚需逐渐释放，交易量筑底回升） 注:本月数据均不包含保障房 行政区：本月高新区新增供应量及商品房成交量继续稳居首位。 二手房成交量：本月成都市二手商品住宅共成交3213套，成交面积274713.6平方米。与上月相比，成交套数上浮64.6，成交面积上浮75.57。 新开楼盘：本月成都市主城区共有21个项目开盘，总推套数2953套，环比上月增加113套。 广告：本月各楼盘在主要媒体上共投放了197个广告，总金额约4051.68万元。 热点信息：急销售缓开工停拿地 一线房企应对调控新战略 ；房企纷纷调低买地目标 囤地捂盘模式已经过时； 首套房贷“优惠时代”重启二套房贷利率将回落 ；上海部分区县成年未婚子女限购二套房政策趋严 ；国土部部长徐绍史:准备大规模清理小产权房 一、成都房地产市场本月商品房供需情况 1.1成都市主城区本月商品房交易情况 关键词:成交套数 成交面积 新增供应套数 新增供应面积 重要贴示: 本月，成都市主城区商品房新增供应面积871566.03平方米，供应套数9080套；成交面积1128838.63平方米，成交套数14634套。其中，主城区商品住宅成交面积754104.11平方米，成交8014套。 供应方面，本月成都市主城区共申领38个预售证，新增商品房供应面积871566.03平方米。相比上月，本月申领预售证增加20个，新增供应量增加约45.49万方，增幅109。 成交方面，本月成都市主城区商品房成交面积1128838.63平方米，成交套数14634套。其中，商品住宅成交面积为754104.11平方米。成交套数8014套。本月主城区商品房成交面积环比上月大幅度的增加，成交面积环比增幅为98,成交套数环比增幅为103；商品住宅成交量与成交套数也大幅度的上升，环比上月上升101和94左右。 存量方面，本月成都市主城区商品房存量18324383.02平米，共计243290套。较之上月，存量面积增加39833.65平米，套数减少202套。 本月成都市房产市场继春节过后迎来了又一个“小阳春”，成都市主城区商品房供应量和成交量均有大幅度的回升。 本月蓉城多家银行把首套房贷款利率回调到了基准利率，这一举措直接拉动了刚需置业者的购房需求，从而促成了刚需盘的成交量加大，再加上四月底房交会即将拉开序幕，本月无论二手房和新房都出现了井喷性的爆发，成交量明显上升。本月商品房存量继续攀升，截至本月31日，成都市主城区商品房存量已达24.31万套，整个市场供大于求现象仍然明显，政府明确表态调控仍然继续，限购仍将是今年中国楼市的主旋律。开发商资金压力加大，开发商纷纷调整拿地政策，一些楼盘纷纷降价换量，下半年房价跌势或延续。表1.1:本月成都市主城区商品房新增供应情况图1.1:本月成都市主城区商品房供需面积（本章节所有数据均来源于世家机构监控数据，发展中心统计整理） 1.2成都市主城区本月商品房户均成交面积走势 关键词:月户均成交面积 重要贴示:本月，成都市主城区商品房户均成交面积为77平米，比上月减少2平米。图1.2:成都市主城区每月户均成交面积走势（本章节所有数据均来源于世家机构监控数据，发展中心统计整理） 1.3成都市主城区各行政区商品房供需情况 关键词:新增供应面积 成交面积 重要贴示：本月高新区商品房成交量和新增供应量继续稳居首位。 根据世家监测数据显示，本月主城区中，新增供应面积最大的是高新区，供应面积439425.98平方米，环比上月增加153.1；武侯区排行第二，供应面积177025.19平方米，环比上月增加2394；青羊区本月新增供应量最少，供应面积32827.02平方米，环比上月减少6.53。 在成交方面，本月高新区仍然高居首位，成交面积383570.99平米，相比上月同期成交量，有132.6左右的增浮；金牛区成交量排行第二位，本月成交面积219683.69平方米，环比上月同期，呈127.73的增幅；排行最后的是锦江区，本月成交面积80572.07平方米，环比上月增幅为75.97。 存量方面，高新区商品房存量面积最大，约5924077.14平方米，较之上月存量增加约231934平米；其次是武侯区，存量面积2728491.78平方米，环比上月增加约54331平米；存量最少的是锦江区，约1905331.39平方米，环比上月减少约16298平米。图1.3:本月各区域商品房供需情况（本章节所有数据均来源于世家机构监控数据，发展中心统计整理） 1.4成都市主城区本月二手房成交情况 关键词:二手商品住宅 成交套数 重要贴示：本月成都市二手商品住宅共成交3213套，成交面积274713.6平方米。与上月相比，成交套数上浮64.6，成交面积上浮75.57。 在六个区域中，二手住宅成交套最多的为金牛区，本月成交712套，所占份额22.16；其次是武侯区，本月成交583套，所占份额18.15；成华区紧随其后，本月成交567套，所占份额17.65。图1.4:本月各行政区二手房成交量图1.5 本月主城区二手住宅成交面积走势图（本章节所有数据均来源于世家机构监控数据，发展中心统计整理） 1.5成都市主城区本月商品住宅面积段销售情况 关键词：商品住宅 销售量 面积段 重要贴示：本月，成都市主城区商品住宅销售套数最多的为70-90平米面积段，共销售4206套。环比上月上升107。 本月成都市主城区商品住宅销售套数最多的为70-90平米面积段，共销售4206套，占比达52.48，其次是90-110面积段，共销售1351套，占比16.86。第三为110-150面积段，共售出1173，占比14.64。图1.6本月主城区商品住宅面积段销售套数饼状图 二、成都房地产市场本月新开楼盘统计 2.1新推项目统计 关键词：中海锦城、中海国际社区、保利香槟国际等 重要贴示:本月成都市主城区共有21个项目开盘，总推套数2953套，环比上月增加113套，增幅3.98。表2.1:本月新开楼盘一览表 2.2新推房源数量统计 关键词:行政区 方位 环域 新推套数 重要贴示：高新区新开房源套数最多。 从行政区域看，高新区本月新开房源套数最多，达到782套，占总新增套数的26.48，锦江区有622套新开房源，占比21.06。成华区新开房源最少，仅有290套，占比9.82。 从方位来看，城西以1155套新开房源居首位，占比39.11，城北有730套新开房源，占比24.72，城中无新开房源。 从环域来看，2-3环以1633套新开房源居首位，占比55.3，3环外有1320套新开房源，占比44.7，1-2环和1环内均无新开房源。表2.2:本月新开楼盘量一览表 三、成都房地产市场本月商品住宅销售排行榜 关键词:商品住宅 楼盘 重要贴示：本月成都市主城区商品住宅销售前三名的楼盘是：万通金牛新都会、华润置地凤凰城、绿地世纪城。表3.1：本月楼盘销售成交套数一览表 四、成都房地产市场本月广告信息统计 关键词:方位 开盘信息 楼盘 重要贴示:本月各楼盘在主要媒体上共投放了197个广告，总金额约4051.68万元。表4.1:本月新开楼盘广告发布信息一览表（本章节数据来源于3月1日3月31日对华西都市报、成都商报的统计） 五、成都房地产市场本月热点信息 关键词:调控新战略 买地目标 手套房贷等 5.1宏观环境 急销售缓开工停拿地 一线房企应对调控新战略 信息来源：中国证券报中证网 时间：2012年3月14日 刚刚过去的2月，多家一线房企“零拿地”；而万科、龙湖等公司新近披露的年报显示，房企2012年的新开工计划均有所调低。业内人士指出，在楼市调控不放松的基调之下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务；预计房地产投资及行业景气度将持续下滑。 多家房企暂停拿地 时隔30多个月后，万科再次出现单月“零拿地”的情形。万科不久前公布的今年2月份简报披露：公司未有新增项目。 今年1月，万科获得一个位于广州的城中村项目，规划建筑面积39.4万平方米。这是今年1-2月万科唯一的新增项目，开发体量仅相当于去年同期万科拿地规模的30。2月零拿地的情况同样出现在龙湖、金地等一线地产商身上。其中金地集团6.250.64股吧 研报自2011年11月通过股权收购方式取得大连一建筑面积约46万平方米的项目地块后，便不再出手拿地。而龙湖地产11.44 6.12于今年前两个月也仅在西安新增一幅住宅地块，占地面积4.52万平方米，规划建筑面积15.64万平方米。 受不少开发商停拿地的影响，今年1-2月，全国商品房开发用地购置面积同比下滑。国家统计局数据显示，今年1-2月，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5。 进入3月，开发商谨慎拿地的趋势依旧。中国指数研究院最新数据显示，3月5日-3月11日，20个主要城市共成交各类土地19宗，成交土地面积合计63万平方米，环比减少130万平方米。一线城市无住宅用地推出和成交。上周20个主要城市住宅用地成交4宗，成交面积15万平方米，环比减少6万平方米。 营销总动员 与拿地暂停相对应，今年以来，房地产商普遍采取“急销售、缓开工”策略以应对现金流危机。一线房企更是“营销总动员”。 “今年春节期间，龙湖部分项目不放假，全天24小时接待客户来访，与此同时，公司通过低价策略让出相当一部分利润空间。”龙湖地产首席市场官秦力洪表示。受成本价卖房及高周转策略的带动，龙湖地产今年再度迎来“销售十亿元”的周末。而据秦力洪介绍，公司上一次“十亿元”周末出现在2010年9月。 2011年，龙湖实现合同销售额382.7亿元，2012年公司的销售目标仅定为390亿元。与“温和”销售增长目标相伴随的是新开工计划的放缓。万科年报显示，2012年，公司现有项目预计新开工面积1328万平方米，而2011年公司实现新开工面积1448万平方米。 截至2011年末，按万科权益计算的建筑面积合计3547万平方米，而2010年末，按万科权益计算的建筑面积达3640万平方米。这表明，万科的土地储备有所减少。 今年1-2月，全国房屋新开工面积2亿平方米，同比仅增长5.1。专家指出，房屋销售作为行业先行指标，领先新开工6个月左右的时间，房屋销售增速的明显下滑将导致新开工面积增速快速下滑。业内预计，新开工面积增速将继续下行；而房地产投资增速的快速下滑将出现在今年下半年。 房企纷纷调低买地目标 囤地捂盘模式已经过时 信息来源：国际金融报 时间：2012年3月20日 在上市房企近期陆续发布的2011年年报中发现，一线龙头房企纷纷调低今年的销售目标，万科同时表示要“多卖房子、少拿地”。更有意思的是，SOHO中国董事局主席潘石屹昨天也微改战略：“今年出现利润率高的烂尾楼，也会考虑收购”；而在今年1月，潘石屹刚高调宣布“SOHO中国今年计划100亿元专心买地，不收烂尾楼”。 万科总裁郁亮在前日召开的2011年业绩新闻发布会上表示，在楼市调控背景下，囤地捂盘的开发模式已经过时。从今年下半年开始，那些快速周转、不囤地、不捂盘的企业才可能胜出。同时，郁亮还表示，2012年万科将继续冬天模式，少拿地，多卖房。 记者注意到，2012年计划“过冬”的房企并非万科一家。碧桂园公布2012年公司的销售目标维持在430亿元不变，还将目光投向了海外；而龙湖也放缓了其“快跑”的步伐，相比2011年全年382.7亿元的销售额，龙湖2012年全年销售目标仅为390亿元，几乎接近“零增长”。从发布的年报和业绩快报来看，房企普遍对2012年的经营保持谨慎态度。 此外，保利地产2012年前两月的业绩显示，共实现签约面积50.28万平方米，同比下降29.84。恒 大地产截至2月底销售金额为42.4亿元，比去年同期的142.9亿元，减少超过百亿；龙湖地产截至2月底实现合同销售33.1亿元，较去年同期的73.2亿元跌54.8。万科今年1-2月实现销售金额190.5亿元，同比下跌37.4，且头两个月都没有拿地行动。 链家地产市场研究部冯联联认为，从业绩目标的下调到存货压力的增加，2012年房企们的策略或会从扩张转向去库存为主，拿地也将更谨慎。21世纪不动产分析师粟日推断，从昨日地产股的表现可以预见，房地产市场将掀起新的一轮降价潮。 点评: 1、在楼市调控不放松的基调之下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务， 房地产投资及行业景气度将持续下滑。 2、房企纷纷调低买地目标 囤地捂盘模式已经过时，后市房地产市场将掀起新一轮的降价潮。 5.2金融信贷 首套房贷“优惠时代”重启二套房贷利率将回落 信息来源：第一财经日报 时间：2012年3月8日 沪上银行房贷出现明显放松迹象。 第一财经日报记者昨日从多家商业银行了解到，国有大行中已经出现首套房贷利率9折优惠，而二套房贷利率也从高位回落到基准上浮10。而在业内人士看来，首套房贷利率“优惠”已经基本是大势所趋。 首套房贷利率最低9折优惠 目前包括中行、农行、建行等在内的大银行均在首套房贷政策上有明显松动，最低可申请基准利率9折优惠。 二套房贷利率总体回落 但是，目前股份制银行房贷业务仍然整体偏紧。 一家股份制银行上海市分行零售信贷负责人就对本报记者坦言，一方面，房地产调控导致房屋交易量急剧萎缩，个人按揭业务少之又少，这部分业务基本被国有大行“消化”；另一方面，绝大部分股份制银行并未在首套房贷上大举松动，利率水平仍在基准利率上浮10以上。 而民生银行（600016）在上海地区仍继续暂停受理个人按揭和个人消费类贷款，目前只接受个人经营性贷款业务申请。 “实际上，即便银行在房贷利率上有所松动，从经营方向上说，银行也依旧会把信贷额度和资金更多分配到利率水平更高的领域，比如中小企业贷款等业务，以此来获得更高资金收益。”上述股份制银行人士指出。 此外，本报记者还了解到，四大行在首套房贷上有所松动的同时，二套房贷利率也出现整体回落，目前均执行二套房贷首付六成、基准利率上浮10的政策；而去年底，银行二套房贷利率一度上浮到基准利率的1.2倍以上。 点评: 1、各银行首套房利率有所松动，同时二套房利率也出现了整体回落。银行对贷款利率的调整体现了差别化信贷的特点，符合政府调控政策的精神 5.3法律法规 上海部分区县成年未婚子女限购二套房 政策趋严 2012年03月06日02:15 来源：上海证券报作者：朱楠 上海二套房“新口径”夭折后，对限购政策进一步从严执行。记者昨日获悉，从2月28日起，上海宝山、嘉定、长宁等部分区县按照家庭住房情况从严进行购房资格认定，“上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房。”这意味着，成年子女只要在父母房子的产证上有名字的，就不能在婚前购买婚房。其他区县目前虽相对宽松，但未婚成年子女买房资格的认定要求也各不相同。 未婚子女购房从严 昨日，记者致电宝山区房产交易中心，工作人员告诉记者，从2月28日起，未婚成年子女只要和父母共有一套产权房的，都不可以子女名义再买房；如果要买婚房，必须领了结婚证以后才能视为一个新的家庭，再去买房。 记者从上海各区交易中心了解的情况看，目前嘉定、长宁、徐汇与宝山政策基本一致，成年未婚子女只要是在父母房屋的产证上有名字的，都不可再买房。其余各区政策与之前差别不大，已成年子女与父母可视为两个家庭，在父母房屋的产证上有名字并不妨碍子女再买二套房。 但个别区县子女购买二套房的政策也有略微调整，总体政策趋向严格。例如虹口区房产交易中心的工作人员告诉记者，成年未婚子女若与父母共有房产的，必须年满法定结婚年龄方可再购房屋。 限购新政合理性遭质疑 “上海现在关于二套房的政策太乱了，各个区都不一样，分行业务员不知道该怎么操作，都在咨询公司，公司又不停跟各区交易中心了解情况。交易中心说政策还将随时变化，让我们密切关注。”一家沪上大型中介公司市场部人士告诉记者。 有市场人士向记者透露，2月27日晚上海市房管局发布了上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知，取消了居住证满三年可买二套房的规定，并召集各区房产交易中心紧急开会，要求对限购政策从严执行，按家庭对购房资格重新进行认定。 上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，从政策的执行情况来看，宝