房地产市场营销课程设计.docx

房地产开发与经营课程设计房地产开发与经营课 程 设 计 题 目： 房地产市场营销课程设计 学 院： 专 业： 工程管理 学 号： 姓 名： 指导教师： 小 组 成 员： 时 间： 2016年12月23日-2016年12月30日 目录1、 房地产开发与经营课程设计任务书-1 1.课程设计分组-1 2.课程设计题目-1 3.课程设计进度计划-1 4.课程设计实施措施和途径-12、 房地产开发流程图-21.项目立项阶段阶段-22.前期准备阶段-33.项目建设阶段-44.项目销售及售后服务阶段-53、 项目楼盘调查表-64、 客户调查问卷-75、 扬州房地产市场宏观环境调查-91.扬州市宏观经济调查-92.扬州市市政规划情况调查-103.扬州市房地产市场现状调查-146、 项目自身情况调查-191.项目基本情况调查-192.项目配套设施及其他情况调查-207、 需求市场调查-221.研究内容-222.调查问卷设计-223.调查结果的统计分析-224.调查结果分析总结-248、 房地产开发与经营课程设计总结-261.课程设计任务计划完成情况-262.开展研究工作取得的成果-263、课程设计心得-26九、参考资料-28十、小组考察调研照片-29 一、房地产开发与经营课程设计任务书1、课程设计分组: 班级： 姓名： 学号： 小 组 成 员： 2、课程设计题目 雨润星雨华府等项目房地产开发的市场调研报告3、课程设计进度计划 周一 周二 周三 周四 周五资料收集资料收集报告初步撰写完成报告初稿报告修改并定稿 全组合作 各组员独立完成4、课程设计实施途径和措施 本课程设计的实施主要通过市场实地调研的一手资料以及借助互联网、图书馆中的各种相关扬州房地产的二手资料收集整理,再对资料进行分析之后,提出的观点。第 39 页2、 房地产开发流程图房地产开发流程四个阶段：1、项目立项阶段 2、前期准备阶段 3、项目建设阶段 4、项目销售及售后服务阶段1项目立项阶段2、 前期准备阶段3项目建设阶段4、 项目销售及售后服务阶段3、 项目楼盘调查表项目楼盘： 销售证号：楼盘名称售楼电话开发商代理商设计单位物管公司区位描述区域环境分析园林设计公司园林风格总建面积占地面积项目属性建筑风格绿化率栋数层数朝向总套数容积率物业费用建筑密度取暖方式其他销售起价最高价格均 价付款方式车库形式装修标准采光通风建筑结构开工时间竣工时间交房时间面积范围户型结构主力户型及特点分析媒体形式诉求点楼盘设施室内设施周边环境交通小区设施医院超市物业管理金融学校园林环境竞争对手目标客户群分析销售顺序分析项目良抗性分析良性分析抗性分析促销策略三、客户调查问卷2016年扬州市民购房意向调查问卷被访问者姓名 电话 访问人： 访问时间： l 基本资料性别：男 女年龄：24岁以下 25-34岁 35-54岁 55岁以上职业：私营企业老板 政府人员 企、事业员工 普通公司 职员 自由职业 l 您的家庭结构 l 如果您打算买一所房子，您计划用来做什么？（请只选一个答案）自住 投资 给父母买 给孩子买 其他 l 您是否打算近期购房？1年以内 1-3年 3-5年 5年以上 l 您如果想买房子，您会考虑到哪些因素？（可多选，请注明顺序）地段 交通便利 小区内环境 户型设计周边自然环境 小区规模 价格 朝向、采光配套设施 物业管理 购物 生活方便 独立产权 开发商信誉 升值潜力 方便子女上学l 您购房所能接受的单价是？3000-5000元 5000-7000元 7000-9000元9000-11000元 11000元以上l 您认为近两年周村房价还会上涨吗？还会快速涨 平稳上涨 保持平稳 有所下降l 您最喜欢的小区内环境设计？（请只选一个答案）以绿化和树木为主 以大面积活动广场为主以水景为主 以雕塑景观为主以体育设施为主 以新奇设施的景观为主以游乐设施为主 其它_（请写明）l 您所知道的购房信息来源？电视广告报纸广告广播户外广告 车身广告朋友介绍户外媒体其他l 请问您现在居住的房子的性质属于？（单选）自购商品房 单位集资房 自建房自购福利房 单位宿舍 其它 l 请问您计划购买什么类型的房子小高层 高层 多层 别墅 其他l 请问您计划买哪种房型的房子？ 一室一厅一卫 三室两厅一卫两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室一厅一卫l 请问您计划买多大面积的房子？ 70平方米 以下 71-90平方米91-110平方米 111-130平方米 131-150平方米150平方米以上l 请问您准备购买总价多少的房子？（单选）40万元-50万元 50万元-60万元60万元-70万元 70万元以上l 请问您将会选择哪些付款方式买房？（可选1-2个答案）一次性付清 按揭贷款l 请问您希望哪些设施与住房相邻？学校超市医院公园绿地娱乐场所其他l 您所关心的物业服务是？物业价格 物业品质物业品牌 非常感谢您对我们的大力支持，谢谢您的参与！5、 扬州市房地产市场宏观环境调查1、扬州市宏观经济调查1.1 2016年上半年全市经济形势分析 今年以来，市发改委认真贯彻落实市政府关于经济工作的一系列决策部署，较好地完成了年初确定的各项目标任务。重点围绕投资、服务业和战略性新兴产业发展三个方面，具体如下：1.2固定资产投资情况 上半年，全市完成固定资产投资1595亿元，增长14.1%，高于省均4.4个百分点。其中：1-3月增长13.1%、1-4月增长13.3%、1-5月增长13.5%，上半年投资低开高走的特征比较明显。从产业投向分析，工业投资874.2亿元，增长9.5%，低于去年同期3.7个百分点；服务业投资714.5亿元，虽然增幅低于去年同期3.6个百分点，仍增长22.6%；房地产开发投资218.9亿元，增长25.5%，高于去年同期20个百分点。从资金来源分析，民间投资是主体。上半年，全市民间投资1138.8亿元，增长16.1%，占社会投资比重71.4%。从区域分析，广陵区、生态新城和瘦西湖景区投资增速超过20%，开发区、江都区和宝应县投资增速也高于全市平均水平，邗江区、仪征市、高邮市和化工园区的投资增幅相对滞后。从重大项目分析，上半年，21个列省重大项目已开工16个，开工率76.2%，完成投资105亿元，顺利实现“双过半”；347个市级重大项目已开工260个，开工率75%，完成投资740亿元，占年度投资计划的50%以上。从项目储备情况分析，全市有1000多个项目进入市级 “十三五”重大项目库，计划投资6126亿元。727个项目列入国家重大项目库，计划投资2429亿元。1.3服务业发展情况 上半年，全市服务业实现增加值943.2亿元，增长11.2%，对经济增长的贡献率超过一半。从税收看，服务业贡献税收126.9亿元，增长10.5%，高于财政收入增幅2.1个百分点。从消费看，上半年完成社会消费品零售总额657亿元，增长9%。新增汽车上牌4.6万辆，增长9.4%。市区销售商品房168.5万平米，增长68.6%。从行业看，软件和信息服务业实现业务收入380亿元，增长40.7%；科技服务业完成总收入39.5亿元；金融业实现直接融资138.7亿元，新增创业板上市企业2家、新三板挂牌企业11家；物流业新增A级以上物流企业3家，实现增加值130.4亿元。1.4战略性新兴产业发展情况上半年，全市战略性新兴产业完成规上工业总产值1900亿元，增长8.5%；实现出口交货值280亿元，增长25%；战略性新兴产业增加值占GDP比重达到16%。一是新能源新光源产业行情较好。上半年新能源产业实现产值200亿元，增长9.7%；龙头企业生产经营形势较好，晶澳太阳能和协鑫光伏开票销售分别增长17%、28%，荣德新能源开票销售比去年同期翻了一番，高邮16家光伏规模以上企业合计开票销售增长80%以上。二是高端装备制造、新一代信息技术产业增长较快。全市高端装备制造产业实现产值430亿元，增长9.5%；新一代信息技术产业蓬勃发展，华为云计算中心落户扬州，广陵信息产业基地入驻率达到95%；全市新一代信息技术产业实现产值110亿元，增长23.7%。三是新材料、智能电网产业运行平稳。新材料、智能电网产业分别增长9%、8.5%，节能环保、生物技术和新医药产业加快培育，总投资 2.5 亿元的中法水务扬州污泥项目正式投入运营。总体来说上半年全市经济社会平稳运行，主要指标保持稳定增长并不断回升，活力动力不断提升。先行指标和运行指标、总量指标和质量指标、经济指标和民生指标都保持了较好的协调性和匹配性，主要指标实现“时间过半，任务过半”。2、扬州市政规划情况调查 2.1城市总体布局 2.1.1城市发展方向规划期内城市发展方向为：东联西优南拓 东联：强化交通对接和提升综合服务功能，推动扬州、江都城市空间与功能整合。加快东部地区旧城改造，改善居住环境，完善功能配套；加快广陵新城和大运滨水区建设，强化公共服务功能，初步形成东部区级中心；完善东西方向通道，便捷扬州与江都交通联系。 西优：优化土地使用功能，完善公共服务配套设施，促进居住与就业相对均衡。拓展宁启铁路以北空间，适度扩大新城西区规模；通过增加多样化用地功能，促进产业发展和提供就业岗位；完善新城西区功能配套，稳步推进西部区级中心建设，减少老城区交通压力。 南拓：优化完善产业功能，提高土地开发强度，强化产城互动发展。充分利用基础设施条件与土地资源优势，加大南部地区市开发区工业园区和邗江开发区南园建设力度，统筹考虑产业在仪征、江都沿江地区的布局，优化城市南部地区产业门类，成为高新技术产业的集聚区和重要的物流基地；同步建设居住生活配套设施，改善沿江地区生产与生活条件，稳步推进传统工业“退二进三”和“退城进园”，优化城市用地布局，构建产城互动新高地。优化调整蜀冈新城、维扬经济开发区和东部分区东北片区用地功能，完善居住用地与工业用地布局；进一步完善扬州与仪征的交通联系，为未来城市西拓创造有利条件。2.1.2总体布局结构以历史城区为核心，以东西和南北“T”字型发展轴带为骨架，东、西和南部三区分合有致，构成“一核两轴三区”的空间结构；蜀冈-瘦西湖景区、古运河、大运河、扬子津生态绿地深入城市中心，并与外围生态空间有机衔接，形成“绿水楔入”的紧凑团块状形态。（1） “一核”指历史古城（主要由老城区和蜀冈-瘦西湖景区构成），是彰显扬州人文生态特色的核心区域；（2）“两轴”是指依托文昌路、古运河形成相互交汇的两条城市发展轴带；（3） “三区”核心区外围形成的东部分区、西部分区和南部分区三个分区。2.2建设用地规划2.2.1公共设施用地（1）行政办公：逐步迁出老城区现状分散的政府办公机构，形成市级行政办公与区级行政办公的两级体系，相对集中布置。市级行政机关逐步向东部地区迁移，在河东分区中心北侧的商务中心形成集聚；西部分区行政办公用地集中布置在现状行政中心，邗江区级行政办公中心集中在邗江路西侧，文汇路、兴城路两侧布置；广陵区的行政用地向河东分区集中；维扬区的政府办公用地集中于扬子江北路-司徒庙路一线；开发区行政办公现状集中在开发大厦，预留在南部临港新城新址建设用地。（2）商业金融业用地：规划形成“市级、区级（副中心）、地区级（片区）、居住社区级”四级商业中心体系。市级商业中心为文昌阁商圈，主要承担传统特色商业旅游服务的功能，商务办公设施主要分布在广陵新城北部城市预留商务中心内，主要承担商务办公、金融保险、信息咨询、大型商业等现代服务业职能；在西部分区京华城附近、河东京杭之心、南部八里与运西区域设立区级商业中心；规划9个片区商业中心，服务人口1520万人规模，分别为西北片区中心（蜀冈新城）、西部片区中心（来鹤台商圈）、蒋王片区中心、西南片区中心（开发区二城）、东北片区中心（大王庙地段）、两个东部片区中心（曲江、开发东路）、河东片区中心、港口片区中心（开发区临港新城）；结合社区建设，合理配置社区服务中心；专业市场循“调整、控制、发展”的原则发展，搬迁或撤出城市中心区的小商品批发市场，集中力量发展积聚力强，辐射面大的大型专业市场；在老城区外围交通和用地件较好的地段重点建设家具建材、汽车零部件、五金交电、毛绒玩具、农副产品、纺织品服装批发市场、数码电子市场等，主要沿江阳路、运河东路、扬子江北路和广陵商贸物流园、城北公铁水物流园区集中布置。（3）文化娱乐设施用地：市级文化中心位于西部分区内，集中了市文化艺术中心、双博馆、国展中心等大型市级文化设施；河东分区结合京杭之心及商业水街建设一批体现城市文化特色、高品位、高水准的文化设施。（4）体育用地：按照市区街道居民小区四级体育场馆设施网络，优化空间布局，提高体育设施配置水平。进一步完善新城西区体育公园建设，作为市级体育中心，具备承担国际单项和国内综合性比赛的能力；规划三处区级体育活动中心。现状体育馆（友谊路）改造完成后作为北部区级体育中心，南部结合分区中心预留区级体育中心一处，在广陵新城廖家沟边规划一处东部区级体育中心。 （5）医疗卫生用地：城市医疗卫生服务网络以三级医院为龙头，二级以上医院和社区卫生服务中心为主体，社区卫生服务站及其他具有社区特色的专业服务机构为补充。老城区内主要完善社区卫生服务，不再新增其他类型的医疗机构，现有的市第一人民医院、妇幼保健院等医疗机构不再扩大，苏北医院可与医学院进行资源整合适当发展，并鼓励上述机构在城市外围设置分支医疗机构带动周边地区医疗卫生服务水平提升；西部分区依托现有苏北医院西区分院、市人医西区分院，东部分区依托现有的五台山医院、武警医院、华东石油医院等医疗机构服务广大居民。现有一级医疗机构逐步转向社区卫生服务，完善社区卫生服务。（6）教育科研设计用地：高等教育中布置在中部分区和西部分区。保留现有扬州大学的大学路、四望亭路、江阳中路校区，对老城区内现有高校实施资源整合；适度扩大扬州职业大学规模，重点建设扬子津科教园区。2.2.2居住用地空间上形成“一片、多团块”的空间格局。“一片”主要是指在中部分区东两侧，继续沿文昌路东西延展所形成的一个主要居住片区。“多团块”是指中心城区的边缘区域，居住和工业相结合呈组团状分布，主要有滨江组团、蜀冈组团、汊河组团，主要为与产业相配套的居住。2.2.3工业仓储用地工业用地集中布局在南部工业区（包括邗江工业园南园和开发区港口工业区、出口加工区）、东南工业区（包括广陵食品工业园和开发区LED产业园）、河东工业集中区（广陵产业园区）、东北物流与加工区（公铁水物流集聚区）、邗江工业园北园、开发区北部工业区、西北工业区（维扬经济开发区）、广陵商贸物流园。仓储用地向沿河、沿江和对外交通干线等交通区位优势明显区域集中，规划仓储用地主要集中分布在城北物流园、广陵商贸物流园和长江扬州港；另外，在部分工业集中区配套一定规模的仓储用地，便于就近存储。2.2.4绿化用地 城市绿地系统突出滨河带状绿地特色，营造“绿杨城廓是扬州”的绿化氛围，并以楔状绿地联系区域生态绿地与城市绿地网络，形成内外衔接、布局合理的城市绿地系统。以古运河、城河水系和大运河构成滨河带状绿地网络，在展示历史城区格局的同时，有机联系各类公共绿地。以古运河、北城河、二道河、蒿草河、邗沟和漕河滨河绿地形成环历史城区绿地网络；以古运河为纽带，联系了城市主要的市级公园和区级公园；蜀冈-瘦西湖景区跨铁路与北山生态区相连，向西经蜀冈西峰、体育公园、新城西区沿山河绿化等与西部仪征丘陵山区相连；古运河向东经茱萸湾公园与凤凰岛郊野公园相连，向南经瓜洲与滨江润扬森林公园相连，形成四个方向深入市区的楔状绿地。合理布置各级公共绿地，结合自然地貌条件和建设用地布局，相对均衡布置市级公园和区级公园。规划在主城区建设市级公园7处，区级公园14个，专类公园9个（部分结合市级、区级公园设置），结合现状补充小型绿地（如街头绿地、小游园、游憩绿化带等）。其中7个市级公园为茱萸湾公园、瘦西湖公园、明月湖公园、三湾公园、大桥公园（广陵新城）、扬子津公园和润扬森林公园。3、城市交通3.1城市交通发展目标 构建模式多元、区域联动、内畅外达、转运便捷的综合交通枢纽，支撑城市功能地位提升；构建公交优先、慢行友好、品质宜人、低碳主导的城市交通体系，促进用地集约、节能减排；最终建成与扬州经济社会和城市空间发展相协调、交通模式集约、网络功能完善、运行高效并具有扬州特色的现代化综合运输体系，提升城市交通品质。3.2轨道交通 规划先期启动轨道1号线、轨道2号线建设，服务扬州中心城区东西向、南北向主要的客流走廊，初步形成扬州轨道线网的骨架线路。根据城市建设需要，规划地铁5号线可以提前至规划期内实施。3.3道路交通 完善主、次干路系统，严格保障支路网密度，形成以快速路、主干路为骨架，功能明确、等级清晰、级配合理的城市道路网体系。规划快速路、主干路、次干路与支路网规模的比例达到1236，基本形成功能明确、匹配合理的金字塔型路网结构。3.3.1快速路 规划形成“五横七纵”快速路网。五横：北环路（真州路江平路华山路）、新万福路、江阳路施井路城南路、扬子津路、沿江高等级公路（S356）。七纵：润扬路、扬子江路（准快速路）、运河路、沙湾路、金湾路、黄海路、兴港路。3.3.2、主干路规划形成“二十五横十六纵”的主干路网。3.3.3次干路次干路布设充分与城市商业、办公等大型公建用地相协调，作为主干路的补充，与主干路共同形成中心城区路网主骨架。次干路总体上呈现分片区方格网络布局形态，各片区路网布局根据其用地性质的不同差别化配置。4.城市交通枢纽场站构建“一主一辅”的综合客运枢纽布局，“一主”为扬州东站综合客运枢纽，“一辅”为扬州西站综合客运枢纽，集铁路、地铁、公路、公交为一体的综合客运枢纽。其它综合客运枢纽包括：扬州南站综合客运枢纽、汽车北站综合客运枢纽、江都站综合客运枢纽3、扬州市房地产现状调查近两个月扬州房地产市场交易状况 据统计，12.1-12.25期间，扬州商品房成交3124套，环比下降1.64%；成交建筑面积为348816，环比上涨1.28%。商品住宅成交2680套，环比上涨6.82%；成交建筑面积313065，环比上涨5.21%。商业用房成交444套，环比下降33.43%；成交建筑面积为35751，环比下降23.67%。另江都区商品房成交1094套，成交建筑面积为125682。12.1-12.25扬州商品房成交3124套 江都区成交1094套遥遥领先12.1-12.25东区商品房成交651套，成交建筑面积占比19.99%；西区商品房成交801套，成交建筑面积占比23.99%；北区商品房成交477套，成交建筑面积占比16.84%；南区商品房成交94套，成交建筑面积占比2.95%；老城区商品房成交7套，成交建筑面积占比0.20%；江都区商品房成交1094套，成交建筑面积占比36.03%。 六、项目自身情况调查1、 项目自身情况的调查1.项目的基本情况楼盘名称金辉优步花园金鑫朗郡和昌运河东郡运河湾天俊悦府雨润星雨华府开发商 扬州融辉置业有限公司江苏金鑫置业集团有限公司江苏和昌置业发展有限公司扬州天俊房地产开发有限公司扬州雨润房地产开发有限公司项目地址万福西路与观潮路交汇处西南角广陵区江都路与安康路交汇处广陵区文昌东路与京杭路交汇处向南200米广陵区观潮路与安康路交汇处运河东路北侧（金盛国际家居对面）市场均价9800/ 10000/9300/110009500/在售栋数7#、9#2#、11#、12#、20#D-8#、五期D-2#、五期D-7#3#、7#、12#、15#1#、3#、5#总户数1125户580户2166户1155户1459户总建筑面积171141平方米126000平方米340480平方米196000平方米250000平方米主力户型三居(建面86) 三居(建面98) 三居(建面108) 三居(建面112) 四居(建面134) 四居(建面135) 三居(建面120) 三居(建面121) 三居(建面124)三居(建面105) 三居(建面116) 三居(建面116) 三居(建面115) 三居(建面124) 二居(建面85)容积率1.81.52.01.91.9绿化率30%35%35%35%35%2项目的配哦套设施及其他条件2.1金辉优步花园 项目定位：金辉优步花园由金辉为扬州量身定制的，解决扬州人们生活不悦，把握居住所需，结合扬州人“慢”和“悠”的理念，打造紧扣客户体验的5U优步价值体系：Utime优步生活配套、Uspace优步社区集成、Uroom优步舒适空间、Uservice优步声纳服务、Ufriend优步邻里圈。 总体特点：项目占地面积约7万方，总建筑面积约17万方，项目由9栋高层和14栋小高层组成，户型面积约85-144。，小高层均价9800元/平米，高层均价8800元/平米。项目特色-水景地产充分吸引消费者眼球，项目配套设施比肩完善，毗邻东关小学、扬大附中东校区；东区大润发；曲江公园等，满足消费者生活休闲及教育需求。2.2金鑫朗郡 项目定位：总建面约12.6万方，1.5容积率营造墅质生活。6大科技系统成就“低密度、低能耗、高绿化、高科技”的现代化宜居社区。 总体特点：金鑫朗郡由11栋稀缺叠加别墅、7栋退台式花园洋房、3栋品质高层和1栋社区服务商业组成，从美式赖特风格高端舒逸的洋房和叠加，到现代简约的高层，产品线丰富完善。金鑫朗郡为科技住宅，洋房110-130，价格10000-13000元/，2#主推110、120，价格11800-12500元/；高层84-133，价格9300-10000元/；上叠210，均价16000元/，下叠220，均价17000元/。项目紧邻中小学：扬大附中东部校区，弘扬中学、竹西中学，超市：东区大润发超市及其他设施，配套产品相对完善。2.3和昌运河东郡运河湾项目定位：和昌运河东郡运河湾占地面积147495平方米，建筑面积达340480平方米，园林精工臻造，35%绿化率营造绿色生活，2.0容积率带来无限舒适，物业顾问尽享尊崇礼遇。总体特色：和昌运河东郡由江苏和昌置业有限公司开发，项目位于广陵新城。广陵新城，产业、文化、生态三管齐下着力发展，是“城市东扩，实现扬州江都一体化”战略的重点发展区域，也是扬州未来的城市商务中心。和昌运河东郡坐拥城市功能主干道文昌东路，毗邻运河东路、京杭路等干道，交通网络密集，辐射全城：出则便利，入则顺畅。扼守京杭大运河，占尽千年文化底蕴，更有京杭之心、运河申遗会址、歌剧院、五星级酒店等国际化配套环伺左右，韵合东西，奢享高品质人居生活。东依廖家沟水景，西临大运河十里景观带，北有茱萸湾湿地风光。2.4天俊悦府项目定位：项目配套设施完善塑造全新一站式生活，景观方面，以法式浪漫风情为设计理念，延续高档居住社区“以人为本”的景观设计理念，在空间布局和景观元素的雕刻上汲取了宫廷式皇家园林的精髓。总体特色：天俊悦府是扬州天俊置业有限公司倾力打造的生态居住小区，坐落于扬州主城东区观潮路与安康路交会处。项目占地7.3万方，总建筑面积约19万方。天俊悦府位于观潮路东侧，古运河边畔，紧邻东关小学和扬州大学附属中学，繁华与静谧随心切换。天俊悦府项目交通通达，多路公交穿行门前，出行更加便捷；周边分布大润发广陵店、大润发维扬店、扬州人民医院、建设银行等优质配套。运用ART DECO尊贵华丽的装饰艺术风格，营造出别具韵味的高尚住宅小区环境。天俊悦府凭借地块优势，以居住舒适度、生活便捷度、环境优美度为标准，“三度”合一，为扬州居民打造理想的生活住宅。2.5雨润星雨华府 雨润星雨华府位于扬州市东区，毗邻广陵新城核心区。近年来，扬州提出了江广融合发展的概念，即在江都区与广陵区之间形成了新的江广融合地带。在江广融合地带，发展现代服务业，打造智慧生态新城，打造一座新区。东区的地理位置优越，依靠大运河，尤其是东区紧邻江都区，这几年的发展可谓是蒸蒸日上，略有未来超越西区之势。为了把东区与江都联系起来，文昌路实行了东延，交通状况大大改善。雨润星雨华府项目周围配套设施齐全，交通配套可乘坐4路、4路（晚）、19路、25路、26路、57路、66路、66路（晚）、101路到金盛国际家居站台下，项目配套中小学：育才小学东校区、项目中间教育预留用地；幼儿园：东方名城幼儿园、沙联幼儿园、明月幼儿园、康佳幼儿园、骏和大地幼儿园；银行：建行、邮储银行、农村商业银行，工商银行、农行、江苏银行、交通银行等；邮局：文昌苑邮政支局；医院：江苏水建医院、华东慧康医院、城东医院、江苏润扬医院、广陵骨科医院等。娱乐休闲配套：泳池、健身房、咖啡馆、高档餐厅、儿童乐园、邮政驿站等。七、需求市场调查 针对这一现象，我们对房地产消费者进行了问卷调查，以便更好地了解消费者的需求，购买能力，购买意愿等相关方面的问题，以便对后期房地产的开发定位做好准备工作。1、研究内容 获取购房者的购房时间、购房次数、购房原因，来分析客户的购房意向 获取购房者在购房计划期间内，对项目的关注程度、到案场的次数、参观楼盘个数等、来分析客户购房的紧迫性和市场的活跃程度、 获取购房者在购房时的购房预算、付款方式、首付款计划、承受价位等方面信息，来分析客户支付能力。 获取购房者在选购房产是对产品线的看法，包括肥桃环境、装修标准、户型结构、户型面积、产品价格，以及客户对二手房的认可和接受程度等，来分析客户的产品偏好。 获取购房者对当前市场的价格变化、政策方向、政策力度、政策执行效果，客户对未来市场走势的预测以及未来调控政策的主观预期与认知，来分析客户对目前市场的看法和判断。 获取购房者的基本信息，包括客户的年龄结、学历背景、职业背景、收入状况、居住状态等，来分析购房客户的基本特征。2、调查问卷的设计（1）调查形式：问卷调查（问卷附于最后一页，样本数量100，随机调查）（2）目标客户：企业事业单位人员、私营企业主、都市白领、投资者、城镇居民（3）调研区域：扬州市内各商业区，写字楼，政府机构周边（4）调查问卷的统计分析：3、消费者行为调查结果（下面出现的数据是经过问卷调查获取）（一） 被调查基本概况1. 性别比例 数据分析得出，男女比例各占50%，所以来说在未来的日子购房决策是平等的。2. 年龄构成 数据分析得出，20-30岁的占60%，30-40岁的占25%，40岁的占8%。40岁以上占7%调查结果表明，在当前房地产市场销售火爆，价格逐年上涨的情况下，年轻人购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋势3.家庭结构 数据分析得出，大多数被调查人都没有独立的住房，都是在外租房，迫于房价上涨压力，未婚单身者的购房需求更加强烈，对未来结婚用房等问题的考虑逐渐提前。（二） 被调查者购房意向1计划购房时间 数据分析得出，准备一年内买房的占5%，两年到三年内购房的占33%,三年到五年购房的占19%，五年以上的占19%，还有一部分不打算购房的占24%，很大程度说明居民对购房需求的考虑提前，所以，短期内我市房地产市场交易仍会保持非常活跃的态势。2计划购房建筑面积 数据分析得出，计划购房建筑面积在70平方米以下的占10%，71-90平方米的占18%，91110平方米的占49%，111130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，总的来说，在近期购房人员需求中，欲购大户型的需求较大，这也是当前我国国情所决定的3购房类型 数据分析得出，多层的占9%，小高层的占46%，高层的占28%，别墅的占9%，其他的占8%，对小高层和高层的需求普遍较高，这对地产开发商来说，能合理规划和利用土地资源，节约土地，也显示当前扬州地区购房人员经济实力还不是很充足，不利于高档小区和房型的发展。4户型选择数据分析得出，一室一厅一卫占0%，两室一厅一卫占29%，二室二厅一卫的占11%，三室一厅一卫37%，三室二厅一卫占21% ，其他的有2%。这个数据充分显示扬州购房需求人员多数选择大户型，对大三居的偏好较大，也显示出当前扬州家庭结构的复杂性或者说家庭成员较多的特点。5购房目的 数据分析得出，作为日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投资的占5%，其他的占1%。从此看出当前扬州人购房大多为日常居住所用，投资性小，表明当前扬州房地产市场需求大，有较大的发展空间6购房承受单价 数据分析得出，3001-5000元每平米的占41%，5001-7000元 元每平米的占34%，7001-9000元每平米的占19%，9001元-11000元每平米的占2%，11000元每平米以上的总共占4%。对购房所能承受的房价的能力的分析表明普通购房人员对价格的承受能力较低，未来房地产开发不仅要考虑提供高品质的住房，还得充分考虑当地购房能力，保障商品房交易率7 与购房相邻 数据分析得出，调查者希望与住房相邻的是公园绿地的占39%，学校占28%，超市占16%，医院占9%，娱乐场所占3%，其他的占5%。随着经济的发展，居民对生活品质有了较高的要求，注重生活水准的提升，当然，我们也不得不看清，很多购房者在购房中还是比较注重子女的教育问题，对于优质教育资源的追求从未减少过，所以在开发中还得注重周边配套设施的建设，保障住房人员的生活品质的提升8 购房时关注的因素 数据分析得出，大多数调查者关注着位置占16%、价格占17%、交通占15%，配套设施占10%、房屋质量的占17%，其他的总共占25%。9 购房者所选区位考虑的因素 其中有，距离原居住地近，距父母居住地近，距工作单位近，交通便利，方便子女读书，周边环境好。10 对物业的关心 数据分析得出，对物业管理价格关心的占6%，对物业管理品质的占91%，对物业管理品牌的占3%。11对等面积房的分配12 购房者对未来房价走势的预测 数据分析得出，认为可能继续上涨的占33%，可能下跌的占21%，维持当前现状的占25%，不明确的占21%。虽然当前国家不断采取措施保障房价的稳定，但在众多的购房者甚至是在大多数公民心中对房价持有不信任的态度，大多认为房价将持续不断的上涨，这也加速了购房的速度，反之也就加速了房价的上涨，国家还得不断采取措施，防止房地产危机，影响市场的正常发展13 被调查者购房信息来源 1电视广告2报纸广告3广播4户外广告5车身广告 6朋友介绍7路边户外媒体8其他4调研结果分析总结 通过此次调查对消费者的基本情况、购房意向、购房信息来源的市场调查，总体把握目前扬州居民的住房消费需求，对房地产市场管理、政府决策以及开发商产品定位都具有非常现实的指导意义。从以上的市场调查分析结果表明，目前我市住房需求市场的基本态势主要表现在以下几个方面。 1年轻人购房欲望日益迫切，购房人群有年轻化的趋势。从被访者的年龄构成来看，小于30岁的被访者比例大增，对住房需求者的年龄提前，迫于房价上涨的压力，那些未婚单身的年轻人购房需求非常迫切。 2总体来看，市场需求继续保持旺盛。调查结果表明，目前无房者比例较大，超过一半的被访者首次置业，要求改善现有住房条件以提高住房舒适度的人群也占据相当一部分比例，在未来一定时期内，我市住房消费需求将持续旺盛。 3购房承受能力明显增强，对政策性住房的依赖度降低。目前我市商品房消费观念已经深入人心，选择购买商品房者比例大增，并开始追求较高品质住房。相应地选择购买经济适用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群减少，侧面反映了居民的收入水平在提升，购买能力增强。 69000元的单价对于扬州市的人来说是一道门槛，如今这种现象正逐步改变，目前的购房者正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式，消费者心理日趋成熟，购房变得更加理性。 7位置、价格、环境、户型、交通状况是置业者选房依次考虑的重要因素，也是开发商产品定位的重要参考依据。今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。随着居民对生活舒适度的要求进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品营销的重要因素。 从当前的分析中来看，随着高铁的修建成功，将不断带动扬州市经济的发展，同时，扬州市政府不断引进项目，将会有更多的工业项目入驻扬州，在更大程度上推动经济的不断发展，经济的发展必然会带来人口的增长，人口的增长必然产生购房需求的不断提高，作为房地产开发项目，不仅要综合考虑购房人员的需求，为广大需求人员提供优质的房源，还得考虑地区人员的购房能力，创造符合当地情况的条件，并能保证自身的收益水平，为后期地区房地产行业的发展贡献力量，保证市场能活跃而稳健的发展，推动地区经济的不断向前发展。 八、房地产开发课程设计总结1、设计任务计划完成情况: 周一 周二 周三 周四 周五资料收集资料收集报告初步撰写完成报告初稿报告修改并定稿均在规定时间内按时完成 2、开展的研究工作和取得的成果: 通过一周的课程设计,对近年扬州房地产市场的房价走势和整体发展趋势有了一定的了解和认识。目前来看，随着中央和地方政府出台了一系列政策对房地产市场进行调控，虽然房地产市场大环境略显疲软，但是就我们调查结果来看，扬州市民购房积极性还是较为高涨，所以就此看来扬州房地产市场发展前景仍是值得期待的。结合扬州市房地产市场现状,对课题所在区域的项目的宏观环境、项目优劣势、财