2011年11月南昌市房地产市场研究报告.doc

2011年11月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 政策定向微调，地方政府寻求松绑11月24日，央行杭州中心支行宣布浙江省6家农村合作银行将恢复执行16%的正常存款准备金率水平。一周后，央行三年来首次下调存款准备金率05个百分点。这些动作，显示出宏观政策的灵活性、针对性，政策释放出定向微调的信号，但是并不能根本上影响楼市下行的趋势。11月，北京放宽普通住宅标准、杭州财政补贴租购房等，成都变相松动楼市限购令但在一周后叫停，这些都表明地方政府正积极寻求政策松绑，地方政府和中央政府就楼市调控的博弈激烈进行。u 年底大规模供地，名企频频出手11月全市共计推出18宗土地，供应面积2363.395亩，是2010年以来供应面积最高的一个月。推出的18宗土地有最终有4宗土地出现流拍，成交的14宗土地有12宗以底价成交，只有2宗土地溢价2万元/亩。本月推出的地块分布在朝阳洲、九龙湖等片区，吸引了华南城、联发置业和江西城泰等企业，居住用地和商业用地成交约占总量的七成。u 南昌楼市入冬，供销大幅下降本月，全市22个楼盘推出3076套新房源，供应面积28.21万，当月销售14.22万，整体销售率为50.42%。相比上月，这五项指标分别减少10个、1135套、17.17万、11.31万和5.84个百分点。数据表明，南昌楼市已经入冬，很多楼盘已经进入冬眠模式，大部分楼盘处于滞销状态，零成交楼盘越来越多。u 降价潮起，新盘低价入市明显11月16日，九颂山河宣布6折销售，这是本轮调控下南昌第一个降价的楼盘，也宣告了南昌房价下降的序幕。此后，国贸天琴湾、金域蓝湾等楼盘先后加入了降价的序列。在降价格局已经形成的背景下，新盘定价尤为谨慎，世茂天成、梧桐公寓等楼盘均低价入市，明显低于对外吹风价和周边楼盘，幅度一般在1020%。u 别墅成涨价推手，南昌房价创新高本月别墅供应面积4.35万，环比增加2.81万，增长了182.47%，供应比例达到15.42%。别墅供应的增加也推高整体均价的上涨，本月推盘成交均价达到9255元/，历史上首次站上9000元/高位，环比、同比上涨2473元/、2379元/，上涨了36.46%和34.6%。如果不不考虑别墅产品，整体成交均价只有7428元/。u 朝阳洲、京东板块供应快速增加朝阳洲和京东板块是目前南昌楼市价格下降最为明显的板块，其共同点是供应量快速增加。本月两个板块供应面积分别为4.07万和5.99万，相比上月分别增加了2.67万和1.91万，增长了190.71%和46.81%。除此之外，其他板块供应环比有不同程度下降，其中红谷滩板块供应减少了10万以上，但是在其销售率达到88.72%，是以价换量的典型。u 开发商求变，公寓产品成稻草在低迷的市场环境下，一部分开发商积极应对，在产品上做出调整以适应市场变化，公寓成为其中的一根稻草。本月共有青云汇、世茂天城等5个楼盘推出公寓，使得公寓供应面积达到7.9万，约是上月的10倍，创08年以来新高。11月份推出的公寓全部为40年产权性质的非限购产品，其中一半以上又是LOFT设计。u 户型供应格局改变，户型面积普遍增大本月一房、二房和三房供应面积均在7万以上，供应比例依次是24.98%、26.96%和28.45%，形成了与以往不同的三分天下的局面。户型面积偏大是本月户型供应的一大特点，一房、二房、四房和复式的户型平均面积无论环比还是同比均有所增加，其中四房和复式户型面积增加异常明显。二、下月市场发展趋势分析u 供地压力大减，供应力度放缓今年111月，南昌市土地成交面积10452.116亩，成交金额143.57亿元，成交面积和成交金额比去年全年还要高出410.029亩和12.38亿元，12月的供地压力大减，也有条件放缓供地节奏。从市国土局获悉，12月南昌市将至少推出8宗地块，供应面积1087.685亩，相比11月份减少了千余亩，工业用地约占总量的六成。u 收官战役打响，40个楼盘开盘年关将至，开发商面临着大量的到期账款、年度计划审核等问题，解决这些问题都要求开发商放手一搏。12月，预计有40个楼盘开盘，但是可能有一部分楼盘受市场影响而将开盘时间延期，预计下月南昌推盘量将在40万左右。11月份有一部分楼盘降价，这些楼盘可能会吸引一部分消费者，但是会让更多的消费者陷入观望，12月份的整体销售率依然不会有很大的改观，销售率基本维持在50%上下的水平。u 十大板块出击，新盘形成供应高峰预计开盘的40个楼盘分布在十大板块，也是继7月份后今年第二次全板块供应，市中心、红谷滩和京东板块是供应的主力，开盘数量合计达到21个。新盘在年底将形成一次供应高峰，下月预计将有14个新盘入市，比如仕中心、恒大名都等，主要分布朝阳洲和京东板块，新盘的供应比例会达到40%左右。u 建筑形态全系供应，公寓仍是亮点从预计入市一览表中可以看出，12月份建筑形态全系供应，但是仍然会以高层供应为主。公寓供应将继续保持高位，预计将有6个楼盘推出，像恒茂梦时代广场、东城一品等，比创下08年以来供应纪录的11月份还多出1个，这些公寓产品也同样全是40年产权的非限购产品，公寓是市场的一大亮点。u 降价，更多楼盘，更大幅度当市场出现第一批降价楼盘的时候，大多数楼盘都在观望，直到确认第一批降价楼盘尝到甜头后，才会有更多楼盘加入降价的行列。12月份，这些观望楼盘已经完成了对降价楼盘的评估。由于首批一部分降价楼盘并没有选择一步到位，结果是虽然降价但是销售依然不佳，后续降价楼盘显然会总结经验，而且还有圣诞等节日的有利时机。2011年11月南昌市房地产市场研究报告 一、月度房地产市场简析 政策定向微调，地方政府寻求松绑 11月24日，央行杭州中心支行宣布浙江省6家农村合作银行将恢复执行16%的正常存款准备金率水平。一周后，央行三年来首次下调存款准备金率05个百分点。这些动作，显示出宏观政策的灵活性、针对性，政策释放出定向微调的信号，但是并不能根本上影响楼市下行的趋势。 11月，北京放宽普通住宅标准、杭州财政补贴租购房等，成都变相松动楼市限购令但在一周后叫停，这些都表明地方政府正积极寻求政策松绑，地方政府和中央政府就楼市调控的博弈激烈进行。 年底大规模供地，名企频频出手 11月全市共计推出18宗土地，供应面积2363.395亩，是2010年以来供应面积最高的一个月。推出的18宗土地有最终有4宗土地出现流拍，成交的14宗土地有12宗以底价成交，只有2宗土地溢价2万元/亩。本月推出的地块分布在朝阳洲、九龙湖等片区，吸引了华南城、联发置业和江西城泰等企业，居住用地和商业用地成交约占总量的七成。 南昌楼市入冬，供销大幅下降 本月，全市22个楼盘推出3076套新房源，供应面积28.21万，当月销售14.22万，整体销售率为50.42%。相比上月，这五项指标分别减少10个、1135套、17.17万、11.31万和5.84个百分点。数据表明，南昌楼市已经入冬，很多楼盘已经进入冬眠模式，大部分楼盘处于滞销状态，零成交楼盘越来越多。降价潮起，新盘低价入市明显 11月16日，九颂山河宣布6折销售，这是本轮调控下南昌第一个降价的楼盘，也宣告了南昌房价下降的序幕。此后，国贸天琴湾、金域蓝湾等楼盘先后加入了降价的序列。在降价格局已经形成的背景下，新盘定价尤为谨慎，世茂天成、梧桐公寓等楼盘均低价入市，明显低于对外吹风价和周边楼盘，幅度一般在1020%。 别墅成涨价推手，南昌房价创新高 本月别墅供应面积4.35万，环比增加2.81万，增长了182.47%，供应比例达到15.42%。别墅供应的增加也推高整体均价的上涨，本月推盘成交均价达到9255元/，历史上首次站上9000元/高位，环比、同比上涨2473元/、2379元/，上涨了36.46%和34.6%。如果不不考虑别墅产品，整体成交均价只有7428元/。朝阳洲、京东板块供应快速增加 朝阳洲和京东板块是目前南昌楼市价格下降最为明显的板块，其共同点是供应量快速增加。本月两个板块供应面积分别为4.07万和5.99万，相比上月分别增加了2.67万和1.91万，增长了190.71%和46.81%。除此之外，其他板块供应环比有不同程度下降，其中红谷滩板块供应减少了10万以上，但是在其销售率达到88.72%，是以价换量的典型。 开发商求变，公寓产品成稻草 在低迷的市场环境下，一部分开发商积极应对，在产品上做出调整以适应市场变化，公寓成为其中的一根稻草。本月共有青云汇、世茂天城等5个楼盘推出公寓，使得公寓供应面积达到7.9万，约是上月的10倍，创08年以来新高。11月份推出的公寓全部为40年产权性质的非限购产品，其中一半以上又是LOFT设计。户型供应格局改变，户型面积普遍增大 本月一房、二房和三房供应面积均在7万以上，供应比例依次是24.98%、26.96%和28.45%，形成了与以往不同的三分天下的局面。户型面积偏大是本月户型供应的一大特点，一房、二房、四房和复式的户型平均面积无论环比还是同比均有所增加，其中四房和复式户型面积增加异常明显。 二、下月市场发展趋势分析 供地压力大减，供应力度放缓 今年111月，南昌市土地成交面积10452.116亩，成交金额143.57亿元，成交面积和成交金额比去年全年还要高出410.029亩和12.38亿元，12月的供地压力大减，也有条件放缓供地节奏。从市国土局获悉，12月南昌市将至少推出8宗地块，供应面积1087.685亩，相比11月份减少了千余亩，工业用地约占总量的六成。 收官战役打响，40个楼盘开盘 年关将至，开发商面临着大量的到期账款、年度计划审核等问题，解决这些问题都要求开发商放手一搏。12月，预计有40个楼盘开盘，但是可能有一部分楼盘受市场影响而将开盘时间延期，预计下月南昌推盘量将在40万左右。11月份有一部分楼盘降价，这些楼盘可能会吸引一部分消费者，但是会让更多的消费者陷入观望，12月份的整体销售率依然不会有很大的改观，销售率基本维持在50%上下的水平。 十大板块出击，新盘形成供应高峰 预计开盘的40个楼盘分布在十大板块，也是继7月份后今年第二次全板块供应，市中心、红谷滩和京东板块是供应的主力，开盘数量合计达到21个。新盘在年底将形成一次供应高峰，下月预计将有14个新盘入市，比如仕中心、恒大名都等，主要分布朝阳洲和京东板块，新盘的供应比例会达到40%左右。建筑形态全系供应，公寓仍是亮点 从预计入市一览表中可以看出，12月份建筑形态全系供应，但是仍然会以高层供应为主。公寓供应将继续保持高位，预计将有6个楼盘推出，像恒茂梦时代广场、东城一品等，比创下08年以来供应纪录的11月份还多出1个，这些公寓产品也同样全是40年产权的非限购产品，公寓是市场的一大亮点。降价，更多楼盘，更大幅度