后沙屿项目商业项目定位方案.doc

后沙屿项目初步定位报告目录一、后沙屿项目住宅部分初步定位方案21项目定位思路22产品构想32.1建筑总体规划布局32.2住栋设计32.3关于户型设计42.4关于户型面积分布42.5关于装修标准52.6关于停车位52.7关于绿化率及公共绿地52.8道路设计52.9户外运动设施及幼儿园6二、后沙屿项目商业部分初步定位方案61后沙屿项目商业布局概述：62本项目商业定位分析：112.1商业定位:营造氛围 引导投资112.2商业规划:特色连锁 品牌经营122.3商业建筑:集中卖场 沿街旺铺 布局定位12一、后沙屿项目住宅部分初步定位方案1项目定位思路n 关键词: 9070 小户型 精巧实用 品质卓越 公共空间n 本项目条件：本项目开发用地将通过市场招标获得，因此土地成本将高于其他周边已开发项目；区位条件有一定的优势；项目规模在后沙屿目前来讲属于中大楼盘，竞争对手不多；地块地形条件良好,地块方正平坦，但规划条件相对苛刻。n 市场环境：国家对房地产市场的宏观调控逐步落实，70%以上90平方米以下的户型将成为市场的主力产品；后沙屿房地产市场随着空港经济及会展业的发展愈加活跃，需求稳步增长，未来的发展潜力较大；周边项目产品设计以前均为大户型设计，以花园洋房及联排别墅为主；客户逐步呈现年轻化趋势；市场周边均为低密度高端产品，小户型项目现在还没有形成有效供应。可见，本项目定位应从遵循市场的基本需求的条件下从产品导向出发，“自内向外”，通过产品的创新，环境的营造，找出本项目最优的发展方向。我公司认为，从产品导向出发，本项目的定位策略为：在满足国家调控指标的基础上,将小区全部规划设计为以90平方米以下户型为主的项目，在满足使用功能的条件下，以精细的产品设计做到小户型大功能，特别是在公共空间的设计上,利用公共空间的优势来弥补私人空间的不足,将本项目打造具有高尚居住品质的小户型住宅精品。2产品构想2.1建筑总体规划布局根据地块特征及指标，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感与韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，增加空间的围合感,采用“小户型,大社区”的规划理念,组团规划利于住宅朝向、通风,采用“大户型居中,小户型围合”的原则合理分配不同户型所享有的资源,在提高土地利用率的基础上, 规划设计较大的公共空间 。2.2住栋设计主要产品形式为全框架多层板楼为主,不设电梯,一梯两至四户的单元组成, 本项目的外立面，应考虑使立面有层次感。整体风格要求尽可能具有温馨、适宜居住感、高价值和高品位感，满足消费者对高尚生活的渴望，创造与传统住宅楼立面有完全不同观感的建筑立面。同时设计应当具有个性特征，能够从本地区市场上跳出，吸引人们的视线。建议外立面整体建筑风格为北欧简约风格。外立面颜色采用暖色调。建筑意向图2.3关于户型设计本项目的户型设计应遵循的设计原则如下：n “国留条”的实施,对降低购房总价和购房门槛,减轻居住负担和消费者的经济压力,扩大消费者的范围有很大的积极作用,其所制定的将70%户型的建筑面积控制在90平方米以下,也意味着新定义下的小户型需要长期或相对长期的实用需求。因此在户型设计上要尽量满足消费者现在有和未来十几年乃至几十年的使用需求。n 充分利用全框架结构的优势,让更多的墙体解放出来,应用方便改造的轻质材料,来分割功能,能使消费者比较容易的根据功能变化来改变空间的形态,位置和尺寸,让空间具有更大的弹性和适应性。n 居室大小应合理,90平方米的建筑面积实际也限制了房间的数量,如果单个房间过小,功能模糊空间的符合性就降低了。n 面积分配应该合理,卫生间和厨房的面积应适当,阳台可以不单独设置,但应该设有相对独立的晾衣空间。n 注意细节的设计,如合理的面宽和进深,适当饿门窗面积和开启位置,保证一定面积的可放置家具的实墙,有足够的储藏空间以避免产生再乱的居住环境,起居室和个卧室都应预留空调机位。2.4关于户型面积分布户型比例面积（平方米）一室二厅一卫30%50左右两室二厅二卫50%75左右三室两厅两卫20%902.5关于装修标准走廊：地砖铺砌。大堂: 地面,墙体石才铺砌窗户：采用中档以上喷塑铝合金窗，外墙：外墙采用有质感的墙砖铺装，局部高档石材； 阳台：阳台不封闭。供暖：采用集中式地采暖。供电：每户采用40A独立电表。 信息网络：有线电视入户，主卧和客厅预留电视系统，每户预留电话接口，宽带入户。空调：预留空调墙孔，空调机位。安访系统：公共场所安装摄像头，可视对讲系统。外墙保温方式：采用外墙外保温。2.6关于停车位均设为地面停车，停车组织要安排合理，尽可能做到地面停车的人车分流。停车场位置设置在建筑组团之外。2.7关于绿化率及公共绿地绿化率不低于35%，在满足规范的基础上，尽可能提高绿化率。对于公共绿地，其为不属于本项目建设用地范围内的用地，但要充分考虑对绿地景观的利用和景观借用。2.8道路设计与地面停车位结合，要求道路系统规划以功能合理、布局得当、疏密有秩、畅通有序、宜曲不宜直为原则，并在规划范围内将道路按功能需求呈等级分布。2.9户外运动设施及幼儿园需要考虑户外运动场地，并在小区内规划多功能户外运动场，运动场功能设置为篮球场,羽毛球场和网球场。沿景观带可设置塑胶漫步道。幼儿园规模不宜过大，以100人规模为标准。二、后沙屿项目商业部分初步定位方案1后沙屿项目商业布局概述：顺义区后沙峪镇位于北京市区的东北部，东邻首都国际机场，镇域总面积平方公里，下辖个行政村，个中高档居民住宅小区，个高档别墅区，总人口达万人。后沙峪镇近年来经济发展十分迅猛，先后被确定为国家级小城镇建设试点、全国重点镇。目前，一个以国际空港为依托，以产业化为基础，带动临空产业和高科技产业发展，具有国际空港特色的新城已初具规模。但是，做为北京重点发展的新市镇，住区商业的发展却远落后于住宅的发展,在整个后沙屿镇没有完善的商业配，套整体商业物业呈点状分布，商业设施呈现网点少、结构单一、规模小的特点，且多为中低档次。居民的日常的购物、社交基本聚集在目前双屿大街沿街商业一侧，住宅产品中只有万科城市花园等个别社区商业服务设施投入使用，每一个小区商业规模不超过数千平方米，仅限于社区的商业配套。这里没有上规模的商场、超市，没有电影院，咖啡馆也仅有一家。在这里居住的大多数人一有时间就到城里购物、吃饭,因为在这里的确没有地方可去。一下是我们调查后沙屿居住区周边的商业配套情况万科城市花园商服中心商业名称商业面积M2商业用途是否临街东北菜150餐饮是满湘苑100餐饮是罐罐鸡200餐饮否日杂店50日用品是图书印象30文化生活是诊所80医疗是万科会所商业名称商业面积M2商业用途是否临街幺店子饭庄300餐饮是宗梓园饭庄300餐饮是贵竹阁私家菜200餐饮国医康美容美发150美容美发是服装店50服装否娃娃鱼玩具30玩具否方舟超市50日用品否尤萨洗衣50洗衣是田凤波保健200保健按摩否会所泳池400否会所儿童娱乐室50否会所体操室50否会所棋牌室50否会所乒乓球室50否多功能厅350否双峪大街临街商业商业名称商业面积商业用途是否临街双峪大街南侧临街商业5080约25个单位办公用品、手机、图书餐厅、音像、法律服务、美发、眼镜等是饭庄150180 3个餐饮双峪大街北侧农业银行1000金融是工商银行500金融是中车汽修1000汽修是上一档私家菜300餐饮是饭庄150200 5个单位餐饮是白露雅园白露雅园约3000M2公建（白露园广场），一层为底商，2、3层为办公楼，底商面积月150240 M2。底商售价10500元，06年开始销售，对外宣称已销售完毕，但目前尚未有经营项目。双峪大市场商业名称商业面积M2商业用途是否临街双峪大市场服装一厅1000服装衣帽是双峪大市场服装二厅1000服装衣帽是双峪大市场建材厅1000建材是蔬菜厅500蔬菜是鲜肉厅500肉制品是鞋城1000鞋帽是水果300水果是花卉300花卉是副食粮油1000副食品是隆华超市商业名称商业面积商业用途M2是否临街隆华超市1000日用百货是而距离本项目最近的香花畦有配套会所，但不对外销售。而本项目,后沙屿住宅项目地处后沙屿镇北部,地块及其方正并紧邻香花畦和双裕花园以及万科城市花园等多个高尚住宅项目,按照相关政府部门规划的要求,将后沙屿住宅项目地块北侧长约400米,宽约为50米的地块最为商业用地,计划区域内规划建设2万余平方米的住区商业物业。以提升后沙屿地区整体商业配套水平。13本项目住宅用地水青庭万科商服中心莫奈花园万科商服中心万科商服中心万科商服中心万科会所万科商服中心隆华超市万科商服中心双峪大市场万科商服中心白露雅园万科商服中心本项目商业用地万科商服中心香花畦园万科商服中心2本项目商业定位分析：随着房地产市场的不断发展，社区商业项目已经成为一个重要的开发领域,社区商业是一种有别于城市区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它具有很强的地域性、是专为本地区居民服务的商业模式。 后沙屿目前商业地产发展还处于起步阶段，在本项目周边，新老住区云集,但商业配套确实是该区域的一个盲点,项目周边没有大型的集中商业,或者是成熟的商业街,商业氛围与高速发展的住区很不匹配,因此规划本项目住区商业的同时首先要明确的是本项的商业配套不仅仅是满足本小区的需求,而是规划建设的商业配套要通盘考虑整个后沙屿,至少是辐射半径在2公里范围内的住区。通过前期对后沙屿商业市场调查，在充分考虑到居民生活各种切实问题的基础上，我们从店铺的规模、位置、运作方式、经营档次对后沙屿项目商业部分进行了定位和规划。 2.1商业定位:营造氛围 引导投资 合理的商业定位是商业地产成功的基础。成功的社区商业配置与商业模式各不相同，但他们都通向一个目标，就是要赢得市场。社区商业是个涉及多方利益和要求的部分，最终要达到开发商、投资人、经营者与消费者四者共赢，准确的市场定位成为项目操作成功首要因素。 基于对后沙屿及周边消费群体的分析以及周边商业市场的调研，我们认为未来后沙屿地区，将成为北京新兴市镇,目前居住人口同质化程度较高的区域。人员组成以中青年成功人士为主，总体教育程度较高，可以率先接受国际先进住宅理念，注重生活品质与生活品位，喜欢具有独特风格的产品将是这一区域内居民的共性。在后沙屿高档社区中小区商业不仅仅满足购物、配套等简单功能，应该是带有特定风格，与小区住宅相对应的一个重要组成部分，所以要想给客户更好的居住环境的同时，商业建筑的规划设计定位应该是与高尚社区对应的高档次、多层次的完善社区商业。综上,本项目商业主张：充分利用小区内外环境及设施，提供高档次、多层次的可以辐射整个片区的特色社区商业配套。 在功能定位方面，以客户对生活需求的层次为分类，将本项目的商业定义于以下满足不同需求层次的三个方面n 满足基本社区服务功能为主的基本商业配套。n 满足丰富、健康、时尚的生活方式的需求为主，以运动和美食为特色的高档商业配套。n 满足归属感及自我实现的需求，以假日休闲文化为特色的附加商业配套。 我们建议将本项目商业定位为-北欧风尚街区-以营造特色休闲、风情购物为主，就像一个社区的大会所：是一个综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为后沙屿居民创造的第二生活空间，让消费者感受与体味到时尚生活的便利与舒适。 我们期望通过-北欧风尚街区-商业项目的成功操作，在满足社区居民日常生活基本需求基础上，同时给以他们人文关怀、个性明晰、充满活力的感觉，理性地引导客户进行商业地产的投资。 2.2商业规划:特色连锁 品牌经营 本项目-北欧风尚街区-区在未来经营上将以特色连锁、品牌经营为主。这是针对社区内居民这一特定群体的消费特点而采取的经营策略。首先，从后沙屿居民的构成决定了这一人群具有注重产品的质量，讲究档次的消费特征，他们对品牌产品比较信赖，具有较强的品牌忠诚度，品牌的消费力很强；其次，品牌厂家为了加强竞争力，也力图通过建立密集的连锁店网点与固定区域内的消费者建立了稳固的联系，稳定市场占有率。 打好品牌经营这张牌，既是北欧风尚街区住区商业操作的新思路，也是目前关于后沙屿项目规划定位工作的重点。 2.3商业建筑:集中卖场 沿街旺铺 布局定位按照相关政府部门规划的要求,将本项目地块北侧长约400米,宽约为50米的地块最为商业用地,计划区域内规划建设2万余平方米的住区商业物业。以提升后沙屿地区整体商业配套水平。因此,我们建议商业建筑布局如下:n 集中卖场由于商业具有聚集效应,因此建议在本项目商业地块的西北角和东北角规划建设集中卖场,建筑分别不高于4层和3层,层高不低于4米的楼宇,面积分别约为8000平方米和3000左右,建筑为全框架结