浅谈房屋征收工作中值得注意的几个问题.doc

浅谈房屋征收工作中值得注意的几个问题随着城市建设的不断扩大，公益性建设项目的不断增加以及重大项目的建设，都离不开土地和房屋的征收，用以项目的落实，促进经济、社会事业和民生的全局发展。与此同时，征地拆迁越来越多问题也突显出来，为更好的做好征收工作，本人将征收工作中的一些工作问题和想法经验做如下总结，供大家参考、享用：一、 征收工作遇到的问题（一）部分被征收人对房屋征收抱有抵触情绪，甚至曲解，认为是政府因事而议。想方设法提出一些不合理的要求。个别人还存在靠征收致富的不切实际心理。在征收过程中，少数被征收人对征收工作的目的、意义，征收相关的政策、法规、补偿安置办法以及优惠政策不主动去了解，总是自以为是，单纯认为房屋征收工作就是一个市场买卖行为，而不理解房屋征收是为了公共利益、带有强制性的一种公平补偿行为。征收过程中被征收人往往担心自己的利益受到侵害，对征收工作有一种“排斥”感，盲目与其他被征收人攀比，毫无根据地认为征收补偿不公平，自己吃亏了，从而提出不合理要求。从实际情况看，每当一地块被列入征收范围后，许多被征收人总是会向征收人提出这样那样的一些要求。比如下岗失业、久患疾病、文化水平低下等特殊被征收家庭，往往不切实际地提出过高的要求，希望政府能一次性地为其家庭解决诸如住房、就业、上学、社会保障、困难救助等一揽子问题，常常采取不达目的不搬迁的强硬态度，甚至部分被征收人私下聚会商定计策，并频频以上访的形式向政府和有关单位施加压力，认为拖得时间越长，政府就会“花钱买进度”，“搬迁早，补偿少”的思想在一定程度上存在。（二）违章建筑及“住改非”要求征收补偿的现象越来越多。在城市规划区内，被征收人抢建违章建筑和突击性违规变更营业用途等现象较为普遍，违章建筑行为和现象仍然存在，部分片区门头经营、家庭加工、作坊企业较多，造成极大的资源浪费，更导致了房屋征收成本的增加，对征收补偿提出过高要求，影响了其它被征收人的心理欲望，造成更大范围的攀比争利现象，征收难度加大。（三）城乡结合部存在着集体土地和国有土地相互交错的现象，国有土地上城市房屋征收规定补偿标准与集体土地上村民房屋按土地部门规定标准补偿，两类补偿标准差距较大，村民群众难以接受。（四）少数上访群众无理取闹重复上访。有的已进行了信访三级答复后仍不满意,多次要求撤消复核意见;有的已经人民法院终审判决,但是对判决不服,回过头重新上访;有的已达成协议又反悔,要求撤消协议重新安置;有的要求过高,不达目的,誓不罢休。随着遗留问题逐渐增多，诉讼上访频繁，牵扯征收办极大精力，时间和资金上压力很大。（五）征收补偿工作中决策民主有待进一步引导和加强，虽然征求意见时间不少于一个月，但有些被征收人在征求意见期间臵若罔闻，大多提不出实质性建议性建议，但真正启动以后，又提出许多个人要求，不利于征收工作的顺利展开。（六）强制执行行为相对滞后。新条例出台以后，由于没有具体程序规定，又明文要求“政府不得责成有关部门强制拆迁”，致使强制执行无法开展，造成征收项目个别被征收人无视征收工作的严肃性和法律性，拒不搬迁，严重影响片区建设，影响恶劣。二、 解决问题的方法（一）准确把握政府的征收安置补偿政策，做好心中有数。政府出台的征收政策、补偿安置方案是我们一切工作的出发点、立足点、是原则、是根本，也是征收工作能够成功的重中之重。工作的开端是对被征收户讲明政府的征收和补偿安置政策，让被征收户了解认同，是征收工作取得成功的第一步。征收工作人员是政府征收政策的宣传者和执行者。要在被征收户中有一个良好形象。做为征收人和被征收人之外的（二）要有亲民思想，用换位思考的方式来做好征收工作。人对故居都有依恋情结，对征收一般都是有对抗抵抗情绪，这时，亲民、爱民与被征收户交朋友，便是消除隔阂，产生相互信赖的最好办法。让被征收户对政府工作人员有种安全感、信赖感，从心里解除将被伤害和被欺骗的感觉，让他们感受到政策的优越和平等互利，这是征收补偿政策能否实施的关键所在，征收工作人员必须要认真做到，即使遇到无理的取闹，难听的话语、不理解、不信任，都必须用一颗真诚的心去接受、去引导感化，直到对抗矛盾消除。（三）登门拜访，掌握实情，并且正确解读评估报告，让被征收户全面了解自己的房屋情况。做到双方心中有数，为征收谈判奠定基础。征收方与被征收方对评估报告中被征收房屋的了解和认同是达到双方平等交谈的关键条件，体现了客观原则，让被征收户拿着评估报告核实自己的财产，提出异议，评估方和征收方对被征收方的异议予以解释和说明，让被征收方感受自己的主人地位和产权所有者地位的真实性、全面性，达到沟通、理解、信任。（四）做好谈话记录，送达证等文字记载。从谈话了解被征收人的思想动态，以寻求征收工作的突破口。针对被征收户人员不同情况，及时制定不同的解决方案，分派不同的同志，去了解和解决不同被征收户的思想问题，以求尽快达成协议。文字的记载和本人签名是一种信誉的体现，是一种约束，也是程序和将来的证据。五根据不同的人群采取不同的工作方法，以解决不同思想的被征收户的思想障碍。中国历史上的各种谋略，各种战略战术都可以善意运用，它将体现智慧。1、面对能够理解征收工作的人，就采取正面的解释说服工作，达到相互认同，签订协议。这种同志应该用奖励式的办法，补偿安置较好的楼层，以推动后续工作，增加扩大征收宣传面。2、对一个项目区无法有效进展，就要寻找被征收户的突破口，像战争中，攻克最主要的阵地，让其他人失去对抗情绪，然后分而谈之，分而签之。3、面对情况相同的被征收户，可采取集中讲解重点签订，以带动和鼓动更多的人签订协议。4、对于难谈户可采取或进或退，多次登门，晓之以利弊；或用签订完的被征收户进行引导，或采取冷处理的办法；或者采取车轮战术，轮番工作，换人工作，使之从心理上产生不签不行的想法。（六）在征收工作中，工作成员要团结一致，对征收工作中涉及到的政策问题，必须是一个声音。分析工作中的矛盾问题，不管问到任何一个人，都是一个答案，让被征收户认为确是如此，解除疑虑，进而进入下一个工作环节。（七）要用多种思维方式，多重社会关系，或者说是用多种谋略，去做好被征收户的思想工作，使之愉快接受政府的安置补偿政策，高高兴兴签订征收协议。（八）多方联动，替征收户着想，让被征迁户在房屋征收过程中原则内受益，且取得一种心理上的满足，让征收工作无后顾之忧。因补偿安置方案有两种方法，一是货币补偿，一是房屋置换安置。当被征收户对两种方法迟疑不定时，征收组工作人员就要及时地给予解答，通过算账，让被征收户根据自己的实际情况取得利益最大化。并且顾及家庭各方面的需求，包括选择住房、面积、户型、位置等，让未住过楼房者，对住楼房有个了解，让部分被征收户产生一种向往。（九）协调好几个关系，确保征收工作正常有序开展。1、协调好市征收办公室与街道基层征收组的关系，让通道畅通，及时解决工作中例如房源、评估公司核实房屋情况以及其宅遇到的政策问题。2、解决评估公司与被征收户的关系，让评估公司及时解答被征收户对评估的看法。及时核实被征收户提出的异议。3、协调好征收工作人员与被征收户之间的关系，发挥社区和村的桥梁纽带作用，能够更好地沟通。4、协调上级部门及时审批，按时支付补偿款和交付安置房，并解释房屋产权的办理方法，让被征收户放心、满意。（十）正确掌握补偿方法的计算。用简便的方法让被征户了解复杂的补偿过程消除心理上的阴影。坚决克服计算错误的出现，防止负面效应。（十一）加大依法强制征收力度，确保项目的最终成功。依法强制征收的对象必须是无理的、除原则要求之外的被征收户。对重点户进行依法强制是推动工作的有力助手。总之，