独门精品店型购物中心.doc

独门精品店型购物中心独门精品店型购物中心(Specialy Centres) 回顾商场过去的发展沿革，似乎轻而易举即可归纳出第一代 现代独门精品店型购物中心出现的缘由，这几个始祖案例，就是 1960年代中期出现在旧金山水岸边的吉拉戴里广场 (Ghirardelli，1964年开幕)以及康那利商场(The Cannery,1967年 开幕)。相对于平凡无奇、干篇一律的新兴区域性购物中心，规 划得就像是一个毫无特色的停车场，反观这两个商场，都具有风 格特殊的老建筑物，位在极富吸引力的都市基地上，商场中充满 各种有趣的小店，以提供更丰富的休闲娱乐、观光、户外饮食的 乐趣。曾经有一段时间，城郊型购物中心完全扼杀了全美各地多 数位于市中心有特色老建筑物内小店家的生存空间，然而，这一 类商场，在零售业中坎坷的发展命运，并不使某一些观察家灰心，他们比喻独门精品店型购物中心受欢迎的程度， 就好比在十九世纪城市中，兴建一座公园般地广受民众青睐，犹如逐渐消失的都市空间所遗留下来的怀旧片段。不过，独门精品店型购物中心里，集结了一群小本经营、有特殊风格的店家，在一个以非主流的零售商场机能 规划手法所设计的特殊商场中经营，并不算是一个新的概念(此做法至少可追溯至十七世纪)，但是，该类型的商 场，必须迎合消费市场上的特殊需求，尤其是提供新奇、高级的商品。该类型所提出的真正全新的概念，是其所诉 求的消费市场，以及 采用的建筑空间形态，在短短数年之内，这些商场就各自发展成几种主要的独门精品店型购物中心。231游园风味的市集广场(Festival Marketplaces) 这两个旧金山案例所有的开发潜力，十年后，终于在波士顿的法尼尔厅市集广场开幕时(Faneuil Hall Marketplace，1976年开幕)，大放异彩，该市集广场重新翻修了位在波士顿港边、原为十九世纪市有批发市场的三 栋平行的长条型石造建筑物，提供大约5万平方公尺的面积，做为商店、餐厅、办公室以及附属设施空间使用。由 于这座首创的游园风味的市集广场(也可称为节庆式市集广场)，是如此地成功，因此后来就沿用这个专用术 语，来特别指称本案，以及该案开发商詹姆士劳斯(James Rouse)与建筑师班哲明汤普森(Benjamin Thompson)后来 所设计开发的商场计划。劳斯与汤普森对于波士顿案的特色，相当自豪。在刻意筛选过的承租商组合中，招商对象 里中小型的当地自营商，比全国性的连锁商受欢迎；贩售小亭、饮食区、店面单元的配置，创造生动活泼的户外空 间与热闹的室内空间；新、旧建筑物都用简洁的建筑手法处理，以做为衬托丰富多样的商品陈设的背景。劳斯公司与班哲明汤普森建筑师事务所，后来也将这些规划原则，应用到许多相当成功的游园风味市集广场 的开发计划上。巴尔地摩的港湾广场(Baltimore Harborplace，1980年开幕)、曼哈顿南街海港(South Street Seaport) 的17号码头(pier 17，1985年开幕)、迈阿密的湾畔市集广场(Bayside Marketplace，1987年开幕)、杰克森谷的杰克 逊谷码头(Jacksonville Landing，1987)，都是从汤普森发明的亭篷式建筑物为原型，所演变出来的设计，这些案例 充分说明了，法尼尔厅案的成功，并不是只靠历史建筑的特殊气氛。这些计划也都位在水岸边，靠近市中心的商业区。游园风味市集广场的大获成功，使各地群起仿效。在伦敦中央区，柯芬园(Covent Garden，1980年开幕)历史性 市场建筑的设计手法，就不同于法尼尔厅，因为观光游客的喜好，会强烈地影响到独门精品店型购物中心的成败。 詹姆士劳斯也参与开发的雪梨达令港港滨节庆市集广场(Habourside Festival Markets，1988年开幕)，在店家组合与 水岸区位方面，比较接近典型的劳斯/汤普森商场模型，该案也大受民众的欢迎。詹姆士劳斯于1979年从劳斯公司退休，不久之后，他又成立了另一个新的机构。企业基金会(Enterprise Foundation)，继续贯彻他从零售业开发中所激发出来的都市更新理念。基金会附属的开发公司-企业开发公司 (Enterprise Development Company，简称EDC)，在许多规模较小的城市开发游园风味的市集广场，然而，其中部份 商场以及其他案例所面临的开发难题，也使人们开始了解游园风味的规划公式并不是成功的万灵丹，诸如：密西根 州火石市(Flint)的水岸商场(Waterside Pavilion，1984年开幕)、俄亥俄州托利多市(Toledo)的码头畔商场 (Portside，1985年开幕，译注：托利多为俄州西北部一城市， 濒伊利湖)、维吉尼亚州瑞奇蒙德市(Richmond)的第六 街市集(Sixth Street Market，1985年开幕)以及维吉尼亚州诺弗克市(Norfolk)的水岸市集(Waterside Market)等等，这 些购物中心都开在居住人口达20万人到40万人之间的城市，它们的经验告诉我们，在这种规模的都市里开设一家游 园风味式的商场，既没有同等规模的就业人口来弥补观光人潮的不足，亦缺乏辅助性的观光焦点-例如：为巴尔地 摩港吸引大量观光人潮的国立水族馆以及马里兰州立科学中心-因此，这些商场成功的可能性就越来越渺茫。不 过，根据传闻，企业开发公司曾经在密西根州的一个5万人口的小镇-战斗溪(Battle Creek)，开发过一个这样的案子 -迈坎利商场(McCamly Place，1985年开幕)，听说该案自开幕以来，商场进驻率一直维持在90以上，同时也成为 振兴市镇中心的利器。232主题式购物中心(Theme centres) 如果游园风味式市集广场的概念，只算是第一代独门精品店型购物中心吉拉戴里广场与康那利商场所衍生出来 的一个发展方向，那么，独门精品店型购物中心还有其他几条发展路线。数年后，旧金山港边的39号码头(Pier 39，1978年开幕，译注：即是我们常称的渔人码头)，走出了另一种发展风格，人性尺度、多变化的人行空间、沈 浸在往日情怀的怀旧设施、各式各样特殊的新奇店家，这些吸引卖点，在此都被更加发扬光大。在39号码头中，美 食小店与以观光客为诉求之小店的店家组合，相当类似较早期的开发计划，新盖的二层到三层楼高、贴木瓦的建筑 物，唤起人们对于过去蜿蜒散落在旧金山湾畔的老渔村的记忆，成为休闲购物的设计主题。旧金山湾对岸的奥克兰 水岸，出现另一个类似的主题式独门精品店型购物中心-杰克伦敦村(Jack London Village，1975年开幕，译注： 杰克伦敦为作家，写过海狼、白牙等著名小说)，该商场真的从加拿大育康地区(Yukon，译注：加拿大西 北部地区)进口作者曾住过的原木小屋，做为商场木建筑群的主题特色，商场中的木建筑群，围塑着一个有游泳 池、绿意盎然的中庭。拥有滨临水岸的绝佳地点，从商场宽大的回廊、小桥、平台、阳台，都可以眺望周围与下方的景色，简单的规 划架构，发展出来的不规则建筑细部-39号码头的线性村庄街道，以及杰克伦敦村的集中式村庄广场-这二个开发 案，可说是最佳代表范例，充分说明从1970年代到1980年代之间，美国许多城市所开发的主题式独门精品店型购物 中心。这些主题商场的配置，通常都相当松散，以各种时期的区域性建筑式样为主。因此我们会发现，圣地牙哥的 海港村(Seaport Village)，混杂着维多利亚式的旧金山风格以及传统的墨西哥形式；麻赛诸塞州噻伦市(Salem)的派克 瑞码头(Pickering Wharf)，则是模仿新英格兰渔村的风格；圣荷西的加州梅乾场商场(Prune Yard)以及拉斯维加斯 的第一西方广场商场(The Plazas，First Western Square,1980年开幕)，就像一座田园风格的西班牙风格的美式牧 场；洛杉矶港圣派卓市(San Pedro)幅员广大的欧卡港口村商场(Ports OCall Village)，则结合了新英格兰海岸与美国 南北战争前南方建筑的风格。某一部份主题式独门精品店型购物中心，其规划并不直接投观 光客之所好，而是针对当地市场的需求，结合 餐厅、礼品店、流行商品店，有时候还包括一群业务相关的专业办公室。举例而言，加州康科特市的柳林商场(The Willows，1976年开幕)，就是一个这样的实例，它提供了新兴、快速发展住宅区的生活所需，因为戴博洛山脉 (Diablo Range)的丘陵，将这些住宅区与奥克兰及旧金山既有的购物中心阻隔开来，而且在木瓦建筑夹道林立的村庄 街道的尽头，设有一家小戏院。某几家这一类的购物中心，利用某些建筑式样来设计独门精品店购物环境的想法，有点像将地区性餐厅的特 色，扩大延伸到外面的公共区域。比方说，维吉尼亚州阿灵顿(Arlington)的水晶地下村商场(Crystal Underground Village，1980年开幕)里，一条购物街穿越集合办公大楼开发案的广场地下层，沿着地下街的美食区，用丰富多样的 建筑风格装饰店面-与地面层商业建筑的严肃风格，形成极大的对比。虽然该商场的主题设计手法与一般的不同， 但是，水晶市的独门精品店型购物中心与重要的市中心开发案结合为一体，以服务来到中央商业区办公与观光的人 口为主，可说是最近开发的诸多商业计划的典型代表，也因而发展出另一种俨然不同的独门精品店型购物中心形态。233都会型独门精品店型购物中心集中在一起的独门精品店，为了满足都会区消费者复杂的品味，并提供比露天街道更舒适的人行购物环境，终 于从十九世纪有玻璃天窗的长廊商场中，找到最理想的商场造型。在二十世纪末叶，独门精品店以类似的簇群配 置，终于在垂直型的采光大厅中找到最合适它们的商场造型。这些采光大厅空间，在过去通常设在都会区里，开发 强度高的基地上的地下火车站的地面层或是办公大楼的地下层。与前文讨论过的观光型或休闲娱乐型的独门精品店 型购物中心大不相同，这一型的独门精品店型购物中心以贩售高级、流行的商品为主力，通常属于复合机能开发案 的一部份，并扮演整个开发案公共门厅的角色。本类型的开发案例大概最多出现在蒙特娄，在那里第一代多楼层式、室内型的购物中心，就成为几栋办公大楼 的底层基座，例如：美利谷广场(Place Ville Marie，1963年开发)；自此之后，就陆续出现大量有采光大厅式的独门 精品店型购物中心，这些商场位于办公大楼下方，并连通到市中心地底下的地下铁车站。沿袭1967年文生朋特 (Vincent Ponte)针对连接地下人行动线，所规划出来的整体规划主要计划，多家垂直型的购物中心，现在都连接在 一起，同时也与毗邻的百货公司连通，因而组成高密度的多楼层零售商场群。举例而言，麦克吉尔(McGill)地铁站 周围，蒙特娄信托广场(Place Montreal Trust，1988年开发)最近的增建工程，五个楼面内，充满各类的商店与餐 厅，向西延伸与辛普森百货(Simpson)连通，往北延伸连接工业城商场(Industrielle-Vie)，往东侧，该商场衔接楼层有 高低变化的阳台广场独门精品店型购物中心(Les Terraces)，再接下去连通到依顿百货(Eatons department store)、地 铁站，再过去则连接2020大学独门精品店型购物中心(2020 University，1972年开发)、200l购物廊(Galeries 2001)以及 大教堂商场(Place de la Cathedrale)。地铁车站的连通，所蕴含的开发潜力，支撑着此一类型的垂直型零售购物中心，在其他城市里，这种设计手法 多少也产生一些回响。最引人注目的案例，就是巴黎的车站大厅广场(Forum des Halles，1979年开发)，该商场的购 物街楼层，戏剧化的向下连通到位于地下五层的地铁车站。此外，在伦敦，庞德街地下铁车站(Bond Street Tube Station)上方的西方第一商场(West One，1981年开发)，以及位于皮卡底里圆环(Piccadilly Ckcus)的伦敦阁商场(The London Pavilion，1988年开发)，采取同样的设计原则。中心商业区的办公大楼，是为这一类购物中心催生的另一个极有影响力的推手，低楼层有采光大厅的独门精品 店卖场，就开在这些办公楼里。在曼哈顿，由于租金过高，而且高级零售卖场空间不足，因而促使这类商场型的开 发。于是花旗商场(Market at Citicorp，1978年开发)即应运而生，在46层高的花旗公司办公大楼下方，设有一个7层 楼高的采光大厅，采光大厅内规划了三个楼面的购物商场。在川普大厦(Trump Tower，1983年开发)，则利用68层 办公大楼低楼层的6个零售楼面，围绕设计精采的采光大厅，设置30家最高级的精品店、商店以及餐厅。从川普大 厦往南数10个街廓，位在纽约第五大道575号的第五大道购物中心(The Center of Fifth，1985年开发)，是一个充满流 行精品店的垂直型购物中心，卖场位在40层楼高的办公大楼下方，是一个有4个楼面的采光大厅。在纽约的时代广 场，大都会保险大楼的大都会时代广场计划(Metropolis projects)，则决心要创造全纽约最壮观、最精彩的独门精 品店型购物中心，该商场是地下三层、地上三层的空间，卖场空间位绕着一个采光大厅，采光大厅的玻璃天窗开在 侧面，面对百老汇街。这些商场计划内，购物的采光大厅扮演商场上方或下面楼层之使用空间的大型大厅走道与接待空间，其所具有 的无穷潜力，为复合机能的都会型商场计划，做了最佳的诠释，在这些计划中，加拿大建筑师柴德勒罗柏兹联合 建筑师事务所(Zeidler Roberts Partnership)，可说是这类商场设计的翘楚，该事务所在多伦多水岸规划的皇后码头渡 轮站商场(Queens Quay Terminal，1987年开发)以及巴尔地摩港湾广场购物街(The Gallery at Harbourplace,1988年 开发)，都是代表之作。不过，垂直型的都会型独门精品店型购物中心，即使不与其他的开发内容结 合，单独开发 也是可以生存的，只要假以适当的区位，并且其所营造出来的商场，一定要是市中心的高品质都会空间。有二个案 例其商场的临街面极少，而且精致优雅的中央空间位在低于地面层的地下广场，但是，却充分说明了垂直中庭广场 单独开发的成功率。其中一案例是室内型的商场-爱丁堡的威佛利市集(Waverley Market，1985年开发)，以及一个 露天型的焦点空间-洛杉矶的第七市集广场(Seventh Market Place，1985年开发)。234独门精品店型购物中心与更新再利用的建筑物事实上，吉拉戴里广场，改建自一座巧克力工厂，而康那利商场，则是将旧的桃子罐头工厂重新整建而成，然 而同样的做法，在后来开发的独门精品店型购物中心里几乎是无以为继。因为，班哲明汤普森与其他人士早已证 明，老建筑物不再只是开发成功的游园风味市集广场的必备条件，反而是都会型流行独门精品店型购物中心的成功 要件，因此相当多独门精品店型购物中心，都利用整建后的结构体，来建构新商场。老建筑再利用做法的大放异彩，一方面是因为老建筑物，可以引发思古之幽情，且是商场成功的重要因素之 一，怀旧情愫对于独门精品店型购物中心成败的影响程度，尤胜于其他类型的商场建筑。另一方面，也因为独门精 品店型购物中心的类型，无论是在划分小单元承租店面上，或是开店地点的选取，既可以在市郊的偏僻区位，也可 以在几个楼层的卖场，其规划上都有极高的弹性，再加上老建筑有潜力可以用较高的租金出租，所以，整修老建筑 的风气大为盛行。因此，例如在美国这样的一个开发背景之下-优惠税率鼓励民间再利用旧建筑，而不是彻底拆除 -所以，当人们意欲在逐渐破败的都会地区创造新生活时，独门精品店型购物中心，似乎成为一个最理想的开发要件。无论如何，整修再利用的老旧与废弃建筑类型的繁多，令人吒舌，值得我们一一介绍。继吉拉戴里广场与康那利商场之后，过去的工厂建筑由于结构体相当完整、建材简单，因此成为广为利用的开 发资源。其中包括明尼亚波利斯市的一家床垫工厂，被改装成为圣安森尼大道商场(St Anthony Main，1977年开 发)，纽奥良啤酒厂，将酿酒坊与谷类研磨坊部份，改装为杰克逊啤酒广场(Jackson Brewery，1985年开发，1986年 与1987年陆续增建完成)，以及码头边仓库所改装成的商场多伦多的皇后码头渡轮站商场(Queens Quay Terminal，1983)、底特律的诱惑之弄商场(Trappers Alley，1985年开发，1989年陆续增建完成)、以及伦敦的烟草码 头商场(Tobacco Dock，1989年开发)。将其他类型的老商业建筑物，改装成独门精品店购物中心的可能性为在哥拉斯高(Glasgow，译注：苏格兰西南 部的港埠)的王子广场(Princes Square，1987)做了最佳的诠释，该商场将一个由十九世纪初由零售业办公建筑所围绕 的中庭加盖，改装成独门精品店型购物中心的采光大厅。市场建筑，结合了完整的工业结构体，以及建物周围外部环境之正面性的加乘效果，成为构成一家独门精品店 型购物中心的主要重点。因此，精心铺设的外部空间，对法尼尔厅市集广场与柯芬园的成功，有极大的贡献，后 来，在刻意兴建的游园风味式市集广场中，外部空