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对房地产项目成本控制管理的思考 【摘要】随着我国的不断进行市场调控，房地产行业间的竞争不断激烈。房地产企业为了提高项目利润，增强行业竞争力，就必须重视项目成本控制。房地产项目成本控制对于房地产企业发展意义重大，通过对房地产企业各项项目成本进行控制管理，从而实时监控房地产项目整个开发建设过程中的成本运营状况，不断完善房地产企业的整体控制机制，发挥项目成本控制的效用，从而达到提高房地产企业的经济效益的期望，进而做好房地产项目成本控制，确保房地产企业健康发展。 下载 【关键词】房地产 项目成本 控制管理 一、前言 房地产项目的成本控制是指房地产企业在进行项目生产、建设等一系列活动过程中对项目各项耗费进行控制，这种成本控制不仅仅单一的施工过程的成本控制管理，而是一系列长期、全面的总体控制过程。房地产企业进行项目成本控制管理主要从主体、内容和对象这三部分进行入手，对企业项目进行全面的成本控制，从而实现房地产企业的效益最大化的目的。房地产企业进行项目成本控制有利于保证房地产企业获取既定利润，提高企业的市场竞争力，也是房地产企业生产管理水平的体现，因此房地产企业必须重视对项目进行成本控制管理，以不断优化项目成本模式，促进房地产项目的顺利进行。 二、房地产项目成本控制管理概述 （一）房地产项目成本控制管理组成 房地产企业进行项目成本控制管理主要从项目的内部因素、外部因素所引起的成本费用进行控制，主要包括土地成本控制管理、项目建设成本控制管理、项目相关税务费用控制管理、项目管理费用控制管理以及筹资成本控制管理等（图1）。土地成本控制管理是房地产进行项目成本控制的重要部分，土地成本控制管理主要包括征地补偿费用管理、土地出让费用管理、拆迁费用管理以及其他基础设施建设费用管理。工程建设成本控制管理主要包括房地产项目的前期工程费用控制管理、建筑成本费用控制管理以及公共配套设施费用控制管理等。 图1 房地产项目成本控制组成结构图 （二）房地产项目成本控制管理特点 房地产项目成本控制管理主要特点为周期长、成本控制因素多、成本控制过程复杂以及要求高等特点。房地产开发项目一般需要经历项目论证、施工、竣工等一系列过程，因而其项目成本控制的周期也随之较长，导致项目成本控制比较难以完成，主要体现在房地产项目进行目标成本控制、收集信息、考核技校等方面，而且由于项目周期较长，容易出现项目成本信息处置不当、管理困难等问题。房地产项目成本控制涵盖土地成本控制、工程建设成本控制以及其他费用管理控制，诸多因素均会影响房地产项目的成本控制，这也导致了房地产成本控制因素繁多。同时由于市场经济下，各个成本均受到市场波动、供求关系等影响，导致房地产项目成本控制更加不确定。房地产项目成本控制管理作为一项系统的管理工程，必须多方共同协作才能完成项目成本控制工作。房地产项目作为多变性、一次性的工程，在进行项目建设过程中要想达到最优的成本控制的目标，必须系统的进行成本控制，需要由专业技术、经济分析、信息收集分析以及造价控制等各方面共同完成。由于房地产项目成本控制涉及的行业、部门、专业比较多，因此其对于成本控制工作人员提出了更高的要求，必须具备较强的专业技能和管理技能，以便更好地服务于项目的成本控制工作。 （三）房地产项目成本控制管理原则 房地产企业进行项目成本控制管理主要遵循一下原则： 1.经济性原则。房地产企业进行项目成本控制的首要目标便是提高项目的经济效益，因此必须努力降低项目成本费用，提高服务质量。通过项目成本控制管理，保证项目各个环节的成本消费均在合理的控制范围内，从而以较小的投入得到较大的回报。 2.全面控制原则。房地产项目成本全面控制指的是对项目全员和全过程进行控制，项目成本控制必须充分调动整个项目工作人员的成本控制的积极性，提高工作人员成本控制的意识，进行项目全面控制。同时，应该对项目成本费用的各个方面进行控制。 3.目标成本控制原则。在进行房地产项目成本控制过程中必须明确成本控制目标，进行目标成本控制，指定相应的目标成本，从而采取科学、合理的管理方法进行成本控制管理，保证项目目标成本的完成。 4.权责利结合原则。房地产项目成本控制管理是一项系统的工作，必须明确各级工作人员在项目成本控制过程中的责任、权利。在进行成本控制过程中，明确相关工作人员的责任，赋予其相应的权利，实现奖惩制度，确保项目成本控制落实到实处。 5.动态控制原则。房地产项目成本控制是一项复杂、多变的工作，在进行成本控制过程中，必须实时了解项目成本的变化情况，从而根据项目成本的变化进行调整，保证成本控制方案的实时性。 三、加强房地产项目成本控制管理的措施 （一）提升项目成本控制管理观念 房地产企业进行项目成本控制管理工作必须提升企业进行项目成本控制管理的观念，不断加强成本控制管理意识，在项目准备、实施、竣工等一系列过程中均要重视项目成本控制。在项目进行成本决策时，必须加强对项目的可行性研究进行分析，加强对项目的成本估算，提高成本估算准确度，同时做好项目成本风险预测，充分分析各项可能影响项目成本控制风险因素，及时做好规避风险措施，提高房地产项目成本控制的可控性。首先，要重视房地产项目前期准备工作的成本控制管理，全面分析项目成本控制各项影响因素，确保房地产项目成本控制工作的顺利进行。其次，提升项目成本控制决策意识，重视项目开工前的成本控制管理，加强项目的成本预测，提高项目成本控制的可操作度。 （二）加强房地产项目成本整体控制 加强房地产财务管理，提高房地产项目成本整体控制，在进行成本控制时，要充分发挥财务管理对于项目成本控制的作用。房地产企业必须明确财务工作人员的责任和权利，加强财务管理在项目建设准备阶段、实施阶段以及竣工验收阶段的控制左右，从而发挥其在项目成本控制过程中的约束、协调的作用。首先，在项目建设准备阶段，要加强对房地产项目的成本进行核算，从而确定合理地成本控制方案。其次，在项目建设过程中，对项目建设各项成本消耗进行记录、分析，找出成本控制过程中存在的问题，并提出相应的调整方案，避免不必要的成本消耗。最后，在项目竣工验收时，要对竣工验收成本进行统计，并与理论成本进行对比，优化成本控制方案，为接下来的工程项目进行成本控制提供经验。 （三）加强房地产项目成本管理规划 房地产项目成本控制管理需要考虑项目实施前的成本控制、项目实施过程中的成本控制以及项目竣工过程中的成本控制，因此必须加强房地产项目的成本控制管理规划，合理规划房地产项目在各个阶段的成本管理方案。针对项目在各个阶段的成本消耗采用科学有效的方法进行核算，并与理论成本进行比较，得出项目成本偏差原因，最终确定整个项目成本，从而进行成本控制。通过加强房地产项目成本控制管理规划，提高项目各个阶段的成本控制力度，从而保证项目在整个实施过程中实现最优成本消耗，进而提升项目的经济效益。 （四）完善房地产项目成本控制管理机制 房地产项目进行成本控制管理必须不断完善成本控制管理机制，首先，要制定明确的房地产项目成本控制管理体系，确保项目成本控制管理的全面性、有效性、科学性。从而强化项目成本控制管理，从组织上不断完善项目管理机制，保证房地产项目成本控制工作顺利进行。其次，完善房地产企业进行项目成本控制管理的考核体系，不断改善项目成本控制模式，保证项目成本控制目标的合理性。在进行项目成本控制过程中进行定期的考核，保证项目成本控制的连续性。通过一系列完善的项目成本控制管理机制，保证房地产项目成本控制目标的达成，从而实现项目成本的控制管理，保证房地产企业物力、人力和财力的最佳效益。 四、结论 项目成本控制管理对于房地产企业至关重要，因此要重视房地产项目成本控制管理工作，积极探索房地产项目成本控制管理的措施。从房地产项目成本控制管理的组成结构、特点以及原则进行分析，要不断提升房地产项目成本控制管理观念、加强项目成本整体控制、不断加强项目成本控制管理规划、完善项