试论城市土地资本运营的几个问题.doc

试论城市土地资本运营的几个问题随着社会主义市场经济体制的建立和完善，城市已成为各种市场交换关系汇集的中心，成为市场配置资源的重要场所。作为城市空间和城市功能的载体土地，是主要的生产要素之一，必然产生了一系列转移和交易行为，并日益成为城市资产的重要组成部分。据专家预测，我国城市土地资产约25万亿元。如何合理利用城市土地资源，最大限度地发挥城市土地资产的效益，为城市建设和国企改革积累资金，就成了亟须研究的重要课题。 一、城市土地资本运营的理论基础 (一)基本概念。城市土地资本运营是城市政府利用市场法则，通过对土地资本技巧性运作，实现土地资源的优化配置和土地资本增值的一种经营方式。 (二)主要内容。一是资本运营理论。土地资本运营的理论属经济学理论中资本运营理论的范畴，它包括：马克思主义经典理论中的资本集中和股份制理论、古典经济学的规模经济理论、企业购并的早期理论、产权理论形成后的资本运营理论等。二是城市土地价值与增值理论。城市土地价值是社会使用价值、经济价值和生态学价值的总和；城市土地增值的一般表现形式，是社会经济发展的作用和土地投资的改良而形成的地价的增长；城市土地价值与增值理论包括地租理论、地价与地价评估理论等。 二、城市土地资本运营的原则 (一)宏观调控原则。土地承载着社会和经济发展的多项目标，其市场更需要在国家宏观调控下发展。包括制订规划、计划，以供给制约需求量，包括由政府来专营和垄断土地一级市场，做到“一个渠道进水、一个水库蓄水、一个龙头放水”，实施土地收购、储备、交易制度。通过抓土地的“统一收购权”和“统一供应权”，由储备交易中心一个口子统一收购土地，统一向市场供应土地，形成“政府主导型”的土地储备交易体制，并逐步建立了以招标、拍卖为主的新型土地供应体系。 (二)市场配置原则。全面推行国有土地使用权招标、拍卖出让工作，规范土地供应是市场机制配置土地资源的有效手段，是建立公开、公平、公正的土地交易秩序的有效途径，也是城市土地资本运营的先决条件。这一原则要求对所有的经营性用地，包括土地交易的一级市场、二级市场甚至三级市场的各个环节均纳入市场交易，真正使土地市场进入“阳光”下交易。市场配置的原则客观上还要求必须将土地出让纳入招标、拍卖的轨道，以显化土地资本。比如，合肥市2001年首次公开招标出让的国有土地，收购价格是1068万元，招标底价是1450万元，最终成交价是2068万元，为政府创造土地收益1000多万元，市场机制在其中发挥了巨大的威力。 (三)利益兼顾原则。城市土地资本运营，形式上是土地使用方式的改变，其实质是土地权益关系的改变。土地收益分配涉及国家、集体、个人三方面利益，如果收益分配不合理，可能严重挫伤集体、个人积极性或造成国有土地资产的流失，不利于城市的土地资本运营。目前，在国家对土地收益分配问题尚未作出具体明确的规定前，增值的部分，除一部分以增值税形式上缴国家外，土地投入增值收益可归投资者所有，土地公共增值收益可归政府所有。 三、城市土地资本运营的目标 (一)实现土地资源最优配置。我国人口多，耕地少，土地供需矛盾尤其尖锐。为了实现社会经济的可持续发展，必须严格控制建设用地供应总量和投放方向，合理规划和配置土地资源，切实保护好耕地等农用土地。近年来，我国耕地锐减的局面一直未能得到根本性好转，其重要原因是城市发展、房地产开发占地与耕地保护之间的矛盾未得到有效解决。从根本上说，我国目前保护耕地的机制尚未真正建立起来，从地方政府、开发商到农民自身都只是从自己的眼前利益出发，并未真正关心和支持保护耕地的国策。城市土地资本运营，就要建立收购储备制度，真正将城市建设与集约用地结合起来，在宏观上实现保护耕地和促进城市用地结构合理调整的目标；在微观上对城市土地进行生态设计，实现城市中人与自然的和谐统一，使每一块土地得到最有效合理的利用。(二)实现土地资本利润最大化。土地资本的利润是在生产过程中产生的，在土地使用权流转过程中实现的。据专家预测，我国每年有近百亿元的国有土地资产流失。一是我国行政体制改革滞后，容易产生官商勾结侵吞国有土地资产的行为；二是长期以来我们习惯于通过划拨方式来供地，即使采取出让方式，也以协议为主，扰乱了土地市场配置的作用，使土地资产流失。城市土地资本运营，推行土地收购储备制度，就从根本上实现了公平、公开和公正交易，规范了城市土地资本运作行为，真正实现土地资本利润最大化。四、开展城市土地资本运营的前提条件 (一)明确土地运营主体。城市土地属于国家所有，政府必须作为土地运营主体。同时，为充分发挥企业家运营资本的本领和积极性，政府可以通过成立“城市土地运营中心”作为资本运营的直接操作主体。 (二)规范土地出让方式。市场体系的完整性、联系性和开放性，是资本运营的必备条件。开展城市土地资本运营，必须建立公开、公正、公平的土地有形市场。除法律、法规规定可以划拨方式供应土地外，其他土地供应必须以招标、拍卖方式进行。 (三)控制土地供应总量。城市土地资本运营在很大程度上要服从政府导向，以“政策”为主导。政府要加强对土地运营的调控和管理力度，做到土地供应的总量控制，实行严格的土地供应计划管理制度。 (四)建立土地产权制度。土地运营的客体是城市土地，即城市规划区范围内土地，包括建成区、城乡结合部、外缘区3个层次。土地运营客体有两大特点：第一，不是土地本身，而是土地的价值形态；第二，不是土地的所有权，而是土地的使用权。换句话说，土地运营客体是国有土地使用权证书。因此，必须加强土地产权制度建设，做好土地确权发证工作，切实做到土地使用权“权属合法，界址清楚，面积准确，没有纠纷”。 (五)搞好运营体系建设。城市土地资本运营是一项系统工程，只有注意发挥系统功能的作用，才能实现土地运营的目标。一是要加强基础建设，包括建立动态的地籍详查资料、土地等级评定和基准地价确立，预先做好土地的分区规划和地块的控制性规划，建立土地监察体系等；二是要加大土地资本的投入，包括集体土地征购、国有土地收回、土地置换、国企改制土地资产处置、土地的前期开发等；三是要做好城市土地的储备，包括建立土地储备管理信息系统、确定合理的储备量、储备土地