宝翠园营销策划方案.doc

宝翠园营销策划方案一、 项目介绍1、楼盘简介宝翠园位于天河区宝翠路4号（华南植物园斜对面），占地面积近11.5万平方米，总建筑面积约30万平方米，将建成40栋小高层低密度住宅，提供2,071套精装修住宅单位。 宝翠园面积由两房两厅一卫85平方米的舒适型到145平方米四房两厅两卫带入户花园的享受型。户型方正实用，功能分区合理，全部双阳台设计，部分带大面积入户花园。三四期已动工动工，预计年内推出。 宝翠园内设有园林、水池等休闲舒适景致，配备冷暖室内外泳池及各类功能会所（包括：室内羽毛球、餐厅、阅读室、健身室、桑拿室），还将逐步建成幼儿园、小学、超市、肉菜市场、卫生站等，提供优质教育资源和完善生活配套设施。区内道路设计全部为步行路径，车库设置地下，数量充足。小区离天源路约100米，既交通便利又能有效避免了路面噪音干扰。项目对面是华南植物园，东侧是广州市一级中学第八十九中学，南侧是遍布文化气息的教师新村，西侧是环境清幽的工人疗养院，北面是龙眼洞森林公园，环境优美，空气清新。 2、开发商简介宝翠园由汉国置业有限公司开发，汉国置业有限公司成立于1965年，并于1972年在香港上市（上市编号：160）。主要从事房地产开发及物业投资。1997年，汉国置业有限公司成立全资附属公司汉国置业（中国）有限公司，锐意开拓内地市场。现时汉国置业（中国）的投资项目主要集中在深圳、广州、佛山、重庆等地。 2008年，将是汉国置业在广州房地产市场的首次亮相，随着多个项目相继动工、落成、销售，汉国置业将为广州房地产市场提供不少的货量。二、项目基本信息项目名称宝翠园项目地址广州市天河区宝翠园4号（华南植物园斜对面）开发商汉国置业有限公司物业公司广州市创浚物业管理有限公司占地面积115000平方米建筑面积306419平方米容积率2.22绿化率45.20%建设栋数40栋，2071户交通配套公交：（1）天源路总站：B12；（2）世纪绿洲站：28、30、39、84A、84、5234、535、564、B12地铁：规划中6号线小区及周边配套小区：地下车位、地上车位；康娱休闲设施，泳池，会所。周边：学校：龙洞幼儿园，龙洞小学，龙圣小学，广州市一级中学第八十九中学，广东工业大学、广东司法警官学校，广东金融学院。公园：华南植物园，龙洞森林公园医院：武警医院商场：华润万家，龙洞商业步行街，。龙洞购物中心银行：中国建设银行，中国工商银行，广州银行，中国农业银行，广东发展银行，邮政储蓄银行，兴业银行，交通银行，广东农商银行三、项目SWOT分析优势strength劣势weakness微观1、 靠近山和华南植物园，空气好2、 占地面积大，容积率小3、 户型面积跨度较大，满足多种消费人群4、 位于天河区天源路，公交线路多，交通便捷5、 项目内注重园林生态，绿化率高6、 周边配套设施基本完善1、 龙洞治安环境相对较差，外来人口较多2、 距离市中心较远3、 楼盘部分建筑靠近天源路，比较吵4、 价格相对本片区其它楼盘高机会opportunities威胁threats宏观1、 规划中的六号线龙洞站就在小区门口2、 广州房地产市场的刚需消费者仍有极大部分3、 广州房地产市场的发展逐渐回温上升1、 房地产限购，限制本地居民二套房，外地居民一套房2、 周边楼盘多，竞争激烈四、项目定位1、总体定位 宝翠园位于天河区天源路，依山而建，户型从80平米舒适型到140平米享受型不等，其总体定位为：城市山居，生态社区。适合城市中产阶级首次置业人群，二次置业人群或投资型人群进行购买。2、 产品定位形象定位：宝翠园占地面积大，容积率小，以小高层建筑为主，楼盘内注重生态绿化，绿化率45.20%，并且依山而建，生态环境好，打造城市山居舒适，交通便捷的宜居小区。户型定位：宝翠园户型从80平米到140平米不等，二口之家可以选择中小户型，三口之家可以选择稍大的户型，户型选择相对较多。价格定位：15000-20000元/平米3、 消费人群定位使用STP战略对消费人群进行定位。市场细分（segmentation）：（1） 人口细分：A、 年龄细分：25以下，25-35，35-45,45以上B、 家庭结构细分：核心家庭，主干家庭，单身家庭，新婚家庭C、 家庭每人收入细分：3000以下，3000-5000，5000-7000，7000-9000,9000-11000,11000以上（2） 地理细分：天河区，萝岗区，越秀区，其他区域（3） 心理细分：A、 购买动机：自住型，投资型，改善型，度假型B、 社会阶层：下下，中下，中中，中上，上上（4） 行为细分：A、 购买阶段：首次置业，二次置业，投资置业B、 追求利益：投资潜力，交通便捷，环境优美，配套完善选择细分市场（targeting）：（1） 人口细分：年龄细分：25-35家庭结构组成：核心家庭，主干家庭，新婚家庭家庭每人收入：7000-9000,9000-11000,11000以上（2） 地理细分：天河区（3） 心理细分：购买动机：自住型，投资型，改善型社会阶层：中中，中上（4） 行为细分：购买阶段：首次置业，二次置业，投资置业追求利益：配套完善，投资潜力消费群体定位（positioning）：宝翠园消费群体主要为1、 城市中青年中产阶级首次置业自住家庭2、 二次置业改善环境自住家庭3、 投资者消费群体职业构成：教师，政府管理人员，白领，私营企业主，天河地区个体户等(五、宝翠园二期营销策略（4P营销手段）1、产品策略（product） 主推两房两厅一卫85平方米的舒适型到145平方米四房两厅两卫带入户花园的享受型， 好的户型先保留，先将朝向稍差，位置稍差的户型放盘出售，使朝向较好的户型以后能提升价格出售2、 价格策略（price）取得预售证后，客户交诚意登记金2万元可享受优先选择权，并且诚意登记名额有限，先到先得。在预售期间，仍然继续进行诚意登记2万元活动，并公布价格幅度，均价在15000元左右。在正式开盘前，对进行了诚意登记的顾客，采用时间先后顺序邀请客户进行选购，然后在对外发售。3、 促销策略（promotion）（1） 宣传宝翠园“城市山居”的优势，吸引顾客关注，请媒体炒作（2） 宣传发展商实力，邀请媒体参观汉国置业香港总部公司，扩大品牌影响（3） 联合楼盘附近商业，开展利民惠民购物满300元抽奖活动，赠送各大家电产品，吸引人们关注（4） 房企进驻房博会，打响品牌