2011年电大会计专业毕业论文-房地产开发企业的成本核算.doc

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芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆芈蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅袆蒄螁羄羅膄薄袀羄芆蝿螆羃蒈薂螁羂薁蒅肀羁芀蚁羆羀莃蒃袂羀蒅虿螈罿膄蒂蚄肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃肂腿节莆羈膈莄蚁袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆 房地产开发企业的成本核算房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。房地产投资项目具有资金投入大，投资风险高，成本核算环节多、建设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化，因此房地产开发企业的成本核算就先显得尤其重要。以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨。一、房地产成本与其他成本核算的不同房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。下面就传统制造业的成本核算进行比较，来分析两者在成本核算中的一些不同点。（一） 成本计算方法不同 传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。 房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发项目需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。这就决定了成本核算必须采用定单成本法。（二）生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额成本法、定额比例法等。房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。虽然也存在完工产品和在建开发产品，但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。（三）间接费用的分摊方法不同间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。具体的分配方法通常包括以下几种：1.按生产工人工资；2.按生产工人工时；3.按机器工时；4.按耗用原材料的数量或成本;5.按产品产量。房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。 （四）资本化利息方法不同 划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。按现行企业会计制度规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。（五）其他不确定因素对开发成本的影响 房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业;多结构、多品种的项目同时开发，土地成本的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大。二、房地产成本核算的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： （一）土地、土建及设备费用这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。 （二）.配套及其他收费支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%15%。 （三）管理费用和筹资成本房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。现举例说明土地开发成本的核算：某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为5000万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为6000万元。根据房型定位及占比方案，拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米，地块总面积：21000平方米， 建筑物占地面积：6270平方米，绿化占地面积：7350平方米，网球场占地面积：669平方米，地面停车位占地面积：300平方米，小区道占地面积：4281平方米，幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米。总建筑面积为57260平方米，其中住宅商品房建筑面积：49800平方米，公建配套设施建筑面积：2700平方米，幼儿园、托儿所面积：1080平方米，便民商店面积：945平方米，其他配套设施面积：675平方米，独立式地下停车库建筑面积：4760平方米，小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米。该项目开发所需建设成本具体估算过程如下：1，土地费用（1）土地出让金： 5000万元（2）地块动拆迁费用：6000万元 小计：11000万元2、主体工程建设费根据建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下项目住宅商品房 独立式地下停车库 单价（元/平方米） 面积（平米）总价（万元）单价（元/平方米）面积（平米）总价（万元）地下工程 220498001095.6 280047601332.8结构 600498002988.0 00建筑1 70476033.3机电设备 440498002191.2 195476092.8工程开办费 3549800174.3 40476019合计 14407171.2 31051778公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下项目 单价 数量总价（万元）公共配套设施幼儿园、托儿所 700元/M2 108075.6便民商店 1000元/M2 94594.5其他配套设施 1000元/M2 67567.5室外附属设施 变电所设备变压器 1500元/KVA 3200480配电设备 1000元/KW 3200320备用柴油发电机（容量按变压器容量的20%计算 )1700元/KW 640108.8变电所房屋 200平方米 800元/平方米 20016小计925网球场 钢筋混凝土基础 5万元/个 15聚胺脂类面层 22万元/个 122进口灯光系统 13万元/个 113场地设备 5万元/个 15进口围网系统 9万元/个 19小计543、室外工程费：包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：9866*12%= 1184万元4、工程间接费用(1)、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元（2）、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元（3）、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元（4）、 市政建设配套费，按120元/M2标准估算，即：120元/M2*52500M2=630万元（5）、 有关部门收取的各种手续费：按15元/M2标准估算：计： 3092万元5、不可预见费按14各项费用的5%估算，计1206万元1-5小计： 25323万元6、建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款13年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：951万元本企业建设开发成本汇总表如下工程项目 分项项目 估算金额（万元） 土地费用 土地费用 出让金 5000动拆迁费用 6000 小计 11000主体工程建设费 住宅商品房 地下工程 1095.6 结构 2988 建筑 722.1 机电设备 2191.2 开办费 174.3 小计 7171 独立式地下停车库 地下工程 1332.8 结构 0 建筑 33.3 机电设备 92.8 开办费 19 小计 1478 公建配套服务设施 幼儿园、托儿所 75.6 便民商店 94.5 其他配套设施 67.5 小计 238 变电所 变压器 480 配电设备 320 备用柴油发电机 108.8 土建 16 小计 925 室外标准网球场（1座） 钢筋混凝土基层 5 聚胺脂类面层 22 场地设备 5 进口灯光系统 13 进口围网系统 9 小计 54 主体工程建设费合计 9866 室外工程费 1184 工程间接费用 专业费 592 开发商筹建管理费 197 住宅配套费 1594 人防配套费 0 市政建设配套费 630 有关部门收取各种手续费 79 小计 3092 不可预见费 1206 建设期贷款利息 951 项目总开发成本（万元） 26399三、核算房地产开发成本应注意的几个问题（一）收集相关资料 在开发成本对象确定后，负责项目的财务人员按开发进度的进展情况，收集整理如下相关资料：项目的可行性研究报告、项目预算报告、土地转让（出让）合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设过程施工许可证、工程施工合同、配套实施合同、融资借款合同、预、销售合同。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数，动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。（二）资金的合理安排 房地产是资金密集型企业，资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每阶段对资金的需求也有所不同。在开发成本阶段，必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式，都要树立最佳资金使用价值观念。既要有充足的资金确保项目的顺利，又要合理降低资金的使用成本，从而降低整个项目的开发成本。（三）土地储备的成本核算方法 企业为了保证持续发展，以较低廉的价格购置待远期开发的土地。由于这些地块的用地性质在购入时是不明确的，企业不能获得土地权证，也就意味购置的土地不能在开发成本中核算。一般应将列置在“预付帐款*地块”帐户中核算，等到用地性质明确并获得土地权证后，再从“预付帐款*地块” 帐户的贷方转入“开发成本”帐户的借方。值得注意的是某些地块转性的时间较长，如果超过一年，还应将地块从“预付帐款*地块” 帐户的贷方转入“无形资产”帐户的借方核算，并根据土地的受益期（一般为45年）在当期进行摊销。（四）税收成本和会计成本的差异 在项目开发中税务部门在核查所列置的成本范围，与会计成本范围有一定差异。如税收成本中规定，项目提取的维修基金不属于成本范围，广告费和业务宣传费在成本中列置有严格的限制。因为,这些差异在计算项目土地增值税及企业所得税时都会涉及，所以,应加以关注。四、加强房地产开发企业成本核算策略（一）加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。 （二）确定成本核算对象 对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。 （三）设立合理的成本核算项目正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。 （四）准确的进行成本的归集、分配与转结 对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。 （五）重视项目竣工成本结转核算 已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：(1)为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。(2)开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。(3)房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元(独立核算对象)进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。 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