房地产开发项目管理制度.doc

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芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿蒇螃腿腿蚂蚈腿芁蒅羇膈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅袃芈蒂薁袂蒀蚇羀袁膀薀袆袀节螆螂衿莄薈蚈袈蒇莁羆袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈蚀羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肁蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁莇薄袇膀葿肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀袄肃肁莆袃螃芆节袃羅聿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃袀衿莃荿蒆羂膆芅蒆肄莁薄薅螄膄蒀薄袆莀莆薃肈膂莂薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羃肃蒂薀肅艿莈虿螅肂芄蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆膁芅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅蚃螅莂蒁螂袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃蚂蝿袂羆薈螈羄芁蒄螈肇肄莀螇螆芀芆螆衿肃薄袅羁芈蒀 房地产开发项目可行性研究管理办法为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。1 开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2 可行性研究的步骤2.1 筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3 可行性研究的内容由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：3.1 项目概况。主要包括：3.1.1 项目名称；3.1.2 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；3.1.3 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；3.1.4 项目的性质及主要特点。3.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置3.2.1 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。3.2.2 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3.2.3 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。3.2.4 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气