2013年襄阳时代天街地产项目策划定位报告【上部】 .pptx

中国最大商业地产全程服务商 襄阳时代天街项目襄阳时代天街项目 定位策划报告定位策划报告 2013年08月19日 page 1 中国最大商业业地产产全程服务务商 目录录contents 宏观观市场场分析 1 1. 2. 竞竞争市场场研究 3. 项项目本体分析 4. 可开发发物业综业综 合评评定 5. 项项目整体定位方向 6. 项项目分期开发发策略建议议 7 7. 项项目价格定位 8. 项项目租售策略建议议 page 2 part.1 宏观市场分析 城市宏观经济研究 城市规划发展研究 page 3 地理位置：湖北省西北部，唐白河汇 入汉水处，汉丹、焦柳、 襄渝三条铁路交汇于境内 十堰市，北接南阳市，边 境界线长1332.8公里。 总面积：1.97万平方公里 建成区面积 ： 143平方公里 常住人口：555万人(2012年) 历史：2800多年 下辖地区：现辖襄城、樊城、襄州3 个城区，襄阳高新技术产 业开发区（国家级）和襄 阳经济技术开发区（国家 级）、省级鱼梁洲经济技 术开发区三个开发区与3 县、3县级市 气候条件： 属亚热带季风型大陆 气候过渡区，具有四 季分明，气候温和， 光照充足，热量丰富， 降雨适中 机场：襄阳刘集机场，湖北 第四大机场 别名：华夏第一城池、襄樊火车站：襄阳站，与武汉之间 开通高速动车组 行政区类别：地级市地区生产总 值： 2502亿元(2012年) 支柱产业：形成以轻工、纺织、机械、汽车制造、电子、医药、建材、 冶金、化工、食品为主要产业支柱的工业体系 襄阳城市概况 襄阳 襄阳是湖北第二大城市和省域副中心，综合实力位居湖北第二，也是除武汉外湖北的政治、体育、经济、 文化和教育的中心，位于湖北省西北部，汉江流域中游，秦岭大巴山余脉，被誉为“中华华腹地的山水名 城”、 “中国三国文化之乡乡”、“中国历历史文化名城”。 page 4 下 辖 地 区 县/市区面积 （平方公里 ） 人口 （万） 市 辖 区 襄城区684.847.3 樊城区56666.1 襄州区230690.5 高新区20020 县 级 市 宜城市211551.3 枣阳市3277101 老河口市103247.1 县谷城县255352.3 南漳县385953.3 保康县322525.5 襄阳行政区域与人口分布 行政区及人口分布： 襄阳市总面积占湖北省版图面积的10.6%，城区336平方公里，辖3个市辖区 、3个县级 市、3个县；同时还设 置襄阳高新技术产业 开发区（国家级）、襄 阳经济 技术开发区（国家级）和鱼梁洲旅游经济 开发区。 从右表可以看出，襄阳市辖区人口224万，占全市总人口41%；县级 市人口 200万，占总人口35%；县人口131万，占总人口24%。 *高新区非正式市辖区，但享有市辖区经济 、社 会管理权限，故列入此表。 page 5 襄-南-保轴带轴带 ：以文化旅游、生态游憩功能为主的都市区生态旅游功 6能扩 襄阳城镇整体规划 城镇发镇发 展次轴轴 城镇发镇发 展主轴轴 河谷 城镇镇空间间布局 “一主两副三支撑” 形成以中心城市为带动 、区域性 强集聚核心、以县城为重点集聚节点 枣枣阳 襄阳 的都市空间格局。 一主：襄阳；两幅：河谷、枣阳； 三支撑：宜城、南漳、保康。 都市空间发间发 展策略 宜城 南漳 保康 “中心一体”：以襄阳中心城市为核 心，带动 南漳、宜城两座新城，形成 一体化发展格局； “东东西两翼”：西部以河谷组合城市 为副中心、东部以枣阳为副中心，形 成两翼发展板块。 “五轴轴放射”：通过五条轴线 强调轴 带对 都市区城镇功能的组织 作用。 page 襄-南轴带轴带 ：扩展腹地的区域联系功能轴； 襄-枣枣、襄-谷轴带轴带 ：都市区产业 与中心功能综合发展轴； 襄-宜轴带轴带 ：以生活居住，休息旅游功能为主的都是区生活功能扩展轴； 展轴。 襄阳市中心城区空间结构 城市发发展方向向东发东发 展，向北适度发发展 此前襄阳空间发 展策略为“北拓、南优、西控、东储 ”；新城市总规 提出将“东储 ”调整为“东进 ”，襄阳城市布局 实现战 略转折，将东津确定为和襄城、樊城，襄州具有同等地位的城市片区，东津新区将发展为襄阳未来新中心。 城市空间结间结 构 襄州片区 鱼梁洲 樊城片区 东津片区 规划中心城区 的空间结 构可 以概括为“一 心四城、多中 心发展”的沿 江组团 式结构。 襄城片区 各片区简简介： 一心：指城市绿心鱼梁洲， 为城市中心，禁止房产开发。 四城：环绕鱼 梁洲布局的樊城片区、 襄城片区、襄州片区、东津片区。 多中心：与组团城市形态相复 合的多个城市中心。 page 7 襄阳市中心城区功能定位 樊城片区襄州片区 襄州片区 鱼梁洲 樊城片区 襄城片区 东津片区 核心定位：中央商业业区，大 力发发展服务务区域市场场的高端 商业业模式和区域性专业专业 市场场。 如：诸葛亮广场打造为别 致 生活体验式购物中心；九街 十八巷传统 商贸定位为汉 江 帆影，文化客厅，以文化旅 游、会馆交流、商务办 公等 为核心，带动 城市 快速发展 的文化型滨水综合片区。 襄城片区 核心定位：中央文化商务务区， 重点发发展旅游、文化、教育 等产业产业 。 如：襄阳古城定位为旅游休 闲、文化娱乐 、现代商业。 庞公中央文化商务区定位为 集旅游休闲、文化创意、生 态宜居、商贸服务于一体的 中央文化商务区。 核心定位：现现代制造业业中心、 生产产型服务业务业 中心。 完善汽车产业发 展及其相关 配套设施，合理安排生活、 公共服务设 施用地。 东东津片区 核心定位：具有国际际化水准 现现代化功能、承担区域中心 城市辐辐射带动带动 作用的新中心。 中心镇区重点沿滨江大道向 南、适当向东、向北跨越式 发展。 鱼鱼梁洲 整体定位：集科普教育、观观 光游览览、体育休闲闲度假于一 体的以郊野型和洲滩滩型为为特 色的城市生态绿态绿 心。 城市规模发展预测 ： 2015年人口200万人，用地200平方公里；2030年人口280万人， 在规划期内，中心城区人口规模：170万人；中心城区用地规模：153平方公里。 用地290平方公里；2050年人口380万人，用地387平方公里。 东津新区用地规模：20平方公里。 page 8 襄阳对外交通分析 二广高速公路水运 汉江：长江最大支流穿境而过，目 前汉江下游已建成崔家营、王甫洲 枢纽，兴隆枢纽已开工建设； 襄阳刘集机场 港口 襄阳港：中国第二十大内河港口， 国家“西煤东调 、北煤南运”主 要中转港口，以大宗散货、件杂 货、集装箱、商品汽车运输为 主， 兼顾旅游客运功能综合性港口。 高速公路 二广高速公路：起点为二连浩特， 终点佛山，全长2706.511千米， 南北向穿过襄阳； 福银高速：从福建通往宁夏，全长 2485公里，东西向穿过襄阳； 麻竹高速：麻城至竹溪高速公路， 是横贯湖北省中北部的一条东西向 省际通道，全长665公里。 page 9 麻竹高速 航空 襄阳刘集机场：湖北第四大机场， 距市中心18公里，机场开通到北 京、上海、广州等地定期航班； 福银高速 铁铁路 襄阳站：位于樊城区前进路，是鄂、豫、 陕三省交界处客货运输总 量最大的车站， 于1960年启用。 襄阳宏观经济发 展现状和指标分析 2007-2012年襄阳地区生产总值产总值 （亿亿元）与增长长率2007-2012年襄阳人均生产总值产总值 （元）与增长长率 16.2% 1538 16.0% 2132 15.0% 1201 2502 12.0% 45266 16.1% 16.0% 38576 22071 14.8% 27915 14.9% 14.0% 785 14.6% 1002 0.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0 3000 2500 2000 1500 1000 500 14.6% 18458 14.5% 14478 13.5% 16.5% 16.0% 15.5% 15.0% 14.5% 14.0% 0 50000 40000 30000 20000 10000 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 地区生产总值 （亿元）增幅% 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 人均gdp（元）增幅% 数据来源：07-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报 *注：2010-12年襄阳市统计公报缺失人均gdp数值，图表中数值为该 年份gdp除以常住人口计算得到。 小于4% 萎缩 5%-8% 稳定发展 大于8% 高速发发展 4%-5% 停滞 2007-2012年期间，襄阳市经济总 量呈快速增长趋势 ，年均复合增长率达到14.6%，2012年地区生产总值 全年突破 2500亿元，增幅较前年有所放缓，不过仍达到12%的两位数增长； 2007-2012年同时期，襄阳市人均gdp与gdp总量走势一致，呈稳步快速上涨；2012年人均gdp突破4万5千元，按当 年汇率折算达到7201美元。 房地产预产预 警系统统判断gdp增速与房地产发产发 展关系 page 100-800us$ 启动期 800-4,000us$ 快速发展期 4000-8,000us$ 平稳发稳发 展期 8000-20,000us$ 减缓发 展期 人均gdp与房地产发产发 展关系 襄阳城市产业构成 2007-2012年襄阳各大产业产业 在国民经济经济 中构成2007-2012年襄阳各大产业产业 增长长率 19.9% 14.4% 25.0% 100% 80% 60% 40% 20% 38.6 43.6 37.5 45 35.4 47.9 32.9 51.9 29.2 57.1 28.7 57.1 17.2% 15.8% 5.5% 20.9% 14.6% 5.3% 20.2% 15.0% 4.3% 16.7% 14.6% 6.8% 15.9% 10.5% 4.7% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0% 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 17.817.516.7 15.213.714.2 第一产业 %第二产业 %第三产业 % 3.0% 0.0% 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 第一产业增长率%第二产业增长率%第三产业增长率% 的17.8% 的14.2% page 11 数据来源：07-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报 从襄阳2007-2012年的按产业 分类的gdp数据可以看出，襄阳市产业结 构未出现显 著变化，第二产业为 城市主导经济产 业；第一产业 占比由07年的17 8%下降到12年的14 2%，第二产业 占比出现一定增长，由43.6% 6%增加到57%；第三产业 占 比出现较为 明显下降，由38%下降至28.7%。 同时期就襄阳各大产业 增长率而言，第二产业 增长速度最快，年均增幅达18.5%；第三产业 年均增幅为14.2%，去年增幅 出现明显下降；第一产业 年均增速在4.9%左右。 从产业结 构而言，第三产业 是办公及商用物业的开发关键支撑因素，其发展也将有助于进一步提高襄阳市的整体经济实 力。不过目前就襄阳产业结 构及发展趋势 来看，三产比重较低，将不利于办公物业发 展。 襄阳市人口分析 2007-2011襄阳人口(万）及增长长率2010年襄阳人口年龄龄构成（第六次人口普查查） 555 582 584.38 588.88 7.8 7.8 7 10 8.76 9 8 600 580 15% 8% 543 544 550 543 4.6 4.1 553 5.79 4 3 2 6 5 540 520 560 014岁 1564岁 65岁及以上 0 1 500 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 人口自然增长率 77% 常住人口( (万）户籍人口（万） *注：2010-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报缺失户籍人口数据 数据来源：07-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报 为6.5 襄阳市历年来人口总量保持低速增长，人口规模整体稳定。07-12 12年期间，襄阳市常住人口年均自然增长率为6 5 ，至2012年底达到555万人，2010年户籍人口总量约为 588万。 根据2010年第六次全国人口普查结 果显示，全市常住人口中， 0-14岁人口占总人口比例约为 15%，15-64岁人口占比 约为 76.51%，65岁及以上人口占比约为 8.49%，劳动 力结构合理； 此外，全市常住人口共有家庭户157万 户，平均每个家庭户的人口为3.9人。 page 12 12.7% 15.1% 襄阳城镇居民人均可支配收入与消费性支出 2007-2012年襄阳城镇镇居民人均可支配收入（元）2007-2012年襄阳城镇镇居民人均消费费性支出（元） 15352 17532 14.2% 16.9% 8448 19.7% 12292.1 10912.18 13409 13333 9.1% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 20000 16000 12000 8000 9459 12.0% 10145 7.3% 10897 7.4% 20.0% 11816 16.0% 12.0% 8.4% 8.0% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 0.5% 0.0% 5.0% 4000 0 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 城镇居民人均可支配收入（元）增幅% 4.0% 0.0% 2000 0 2007年2008年2009年2010年2011年 城镇居民人均消费性支出（元）增幅% 数据来源：07-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报 *2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报缺失城镇人均消费性支出数据 近年来，襄阳市城镇居民人均可支配收入随着经济 的发展快速增长，与gdp的增长基本保持吻合； 2007-2012年期间，襄阳城镇居民人均可支配收入呈现两位数增长，年均增幅达11.7%，除去09、10两年受国际金 融危机影响，增速有所放缓；2012年居民可支配收入为17535元，较去年增长14.2%； 同时期，城镇居民消费性支出保持稳步上升， 不过由于经济 危机以及通货膨胀的影响，09之后全市人均消费性支出 增长率有所降低；不过随着经济 逐步好转，襄阳未来的消费力水平仍具潜力。 page 13 800.1 24.8% 22.0% 571.2 500.56 16.5% 14.1% 58.2% 48.1% 25073 12.4% 30.0%1000 襄阳国内贸易与对外经济 2007-2012年襄阳社会消费费品零售总额总额 （亿亿元） 18.3% 328.87 686.6 20.2% 20.0% 25.0% 410.29 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 800 600 400 200 0 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 2007-2012年期间，襄阳市社会消费总 零售总额 保持两位数快速增长，年均增长速度达到 19.3%，显示全市保持高增长的消费势态 ； 2012年社会消费品零售总额 突破800亿元，增速 稍有放缓，总额 仍在增加，因此预计 在未来，襄 阳社会消费品市场还 将持续繁荣。 社会消费品零售总额(亿元)增幅% 70.0%50000 2007-2012襄阳外商投资额资额 （fdi） 27206 42122 60.0% 31290 50.0% 40.0% 34.6% 16928 30.0% 10.0% 0.0% 10700 20.0% 15.3% 15.0% 40000 30000 20000 10000 0 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 襄阳市外商直接投资（fdi）历年来持续快速上升， 年均增幅高达30.6%，显示襄阳市受外商青睐； 09年受到金融危机影响之后，10、11年直接利用 外商投资同比增长速度放缓，不过去年增速回升 至34.6%，外商投资总额 达42122万美元； 预计 未来襄阳将进一步呈现国际化需求的增长态 势，这些需求包括办公楼，酒店及高端住宅。 直接使用外资投资（万美元）增幅% page 14 数据来源：07-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报 1135.1 835.3 50.0% 60.0%2000 襄阳固定资产投资及房地产开发 2007-2012襄阳固定资产资产 投资资（亿亿元） 45.3% 35.9% 53.8% 40.6% 32.6% 574.79 373.77 265.8 1600.1 41.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 1600 1200 800 400 0 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 2007-2012年期间襄阳市固定资产 投资逐年快速稳 步增长，年均增幅高达41.5%，08-10年也未明显受 国际金融危机影响，由此显示襄阳城市化进程较快； 去年，全社会固定资产 投资达1600亿元，增幅较去 年突破40%。 全社会固定资产 投资（亿元）增幅% 186.2200 2007-2012襄阳房地产产开发发投资资（亿亿元） 145.3 92.3% 106.52 80.0% 60.0% 100.0% 160 120 同时期，襄阳市房地产开发投资与全市固定资产 投资 走势基本一致，呈快速上涨趋势 ，年均增幅达 37.8%； 24.3% 36.87 25.3% 46.21 55.39 19.9% 36.4% 0.0% 40.0% 28.4% 20.0% 0 80 40 2010年襄阳房地产开发投资表现异常佳绩，增长率 达到92.3%；去年开发投资额 到达186亿元，比07年 36亿元超过7倍，由此表明襄阳市快速发展的房地产 投资环 境。 page 15 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 房地产投资额 （亿）增幅% 数据来源：07-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报 9.2% 107.2 128.3 13.8% 襄阳房地产施工与销售面积 2007-2011襄阳商品房施工面积积与竣工面积积（万平米）2007-2012襄阳商品房销销售面积积（万平米） 74.5% 70.5% 577.9 51.0% 497.9 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 800 600 45.1% 1418.7 40.9% 1193.5 50.0% 40.0% 1600.0 1200.0 382.73 26.9% 151.37 709.7 219.0 430.1 23.0% 489.2 847.2 19.4% 283.3 18.9% 224.5 15.3% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 400 200 0 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 商品房销售面积（万方）增长（%） 397.6 141.9 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 800.0 400.0 0.0 2007年2008年2009年2010年2011年2012年 商品房施工面积（万方）商品房竣工面积（万方）增幅% 数据来源：07-2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报*注：2012年襄阳市国民经济和社会发展统计公报缺失商品房竣工面积 2007-2012年期间，襄阳市商品房施工与竣工面积逐年快速增长，年均增幅达 达26.1%；由于09年遭遇金融危机影响，导 致10年增速放缓，不过仍达到19.4%；2011年商品房竣工面积达430万平米，去年商品房施工面积达1418.7万平米； 同时期，襄阳市商品房销售面积整体呈快速上升趋势 ；08年由于遭遇金融危机，销售面积同比下降15.3%，不过09年销 售回暖，增幅达74.5%。2012销售面积同比下降13.8%，不过仍接近500万平米体量。 page 16 gdp 排名 地级市2011年常住 人 口（万） 人均 gdp （美元 ） 人均 gdp 排名 1武汉100212708.3 7 1 2宜昌406.859810.872 3襄阳552.727201.715 4荆州570.43335.9515 5黄冈621.043055.8916 6孝感482.493644.1613 7荆门297.995794.188 8黄石243.466802.46 9十堰334.814541.2410 10咸宁246.794905.829 襄阳与省内其他重要城市经济指标对比 2012年襄阳与省内其他重要城市gdp对对比（亿亿元） 8003.82 2508.892501.96 1196.021192.881105.161085.26 武汉宜昌襄阳荆州黄冈孝感荆门 2012年襄阳与省内其他重要城市人均gdp对对比（元） 79878.4 61666.2 45266.3 20968.1 19207.8 22905.4 36419.3 2012年襄阳的宏观经济 指标在湖北省内 排名靠前；不过与省会城市武汉相比，仍 有较大差距。 作为湖北省域副中心城市与人口第四大城 市，襄阳未来仍有较大的发展空间。 page 17 武汉宜昌襄阳荆州黄冈孝感荆门 数据来源：07-2012年湖北各市国民经济和社会发展统计公报 739 651 15.7% 襄阳与省内其他重要城市经济指标对比 16.3%4000 2012年襄阳与省内其他重要城市社会消费费品 零售总额对总额对 比（亿亿元） 3432 16.0% 16.1% 16.1% 16.2% 16.1% 16.1% 427 800 15.8% 551 532 16.2% 16.1% 16.1% 16.0% 15.9% 15.8% 412 15.6% 3000 2000 1000 0 2012年襄阳社会消费品零售总额 在湖 北省排名第二，就增速而言基本与其 它城市持平；城镇居民人均可支配收 入排名第五，除武汉外，与排名前四 的其它城市差距不大； 随着襄阳居民生活水平的不断提高， 社会消费总 零售总额 也将不断增长， 未来襄阳消费品市场将持续旺盛。 武汉襄阳宜昌荆州黄冈孝感十堰黄石 社会消费品零售总额 (亿元)增速% 27061 18775 17532 1701016765 18091 17678 2012年襄阳与省内其他重要城市城镇镇居 民人均可支配收入对对比（元） page 18 武汉宜昌襄阳荆州黄冈孝感荆门 数据来源：07-2012年湖北各市国民经济和社会发展统计公报 襄阳宏观市场总结 近年来襄阳经济稳 步快速发展，良好的整体规划及区位优势预 示了城市未 来具有较大的发展空间，城市的消费能力稳速提升和居民的工资增长，为 襄阳未来房地产市场的发展提供了强有力的经济基础。 襄阳城市经济结 构优化，第二产业、第三产业主导工业生产，社会各项投 资发展迅速，加快了襄阳城市化进程及对商业和酒店物业大量需求。但襄 阳城市依然是以第二产业为 引擎带动的经济体，第三产业比重低，第三产 业活力有限。 襄阳市城镇居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人 们对休闲娱乐 ，文化居住的质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增 加，将进一步带动商业消费形成较大的市场发展空间。 过去六年期间，襄阳市固定资产投资保持年均40%以上的增长速度，房 地产开发需求较大。商业地产需要比较长的市场发展期，现在开始介入 商业地产的确已经非常合适。 page 19 part.2 竞竞争市场场分析 商业业市场场分析 酒店市场场分析 办办公市场场分析 公寓市场场分析 page 20 襄阳与一二线商业市场比较 襄阳目前的零售发展处于各类型百货集中发展的激烈竞争阶 段，大卖场 及专业 市场普遍接受度高，真正意义的购物中心刚刚 出现，城市综合体蓄势待发。 综合考量，襄阳市正在向零售市场快速发展阶段迅速迈进 。 零 售 市场 成 熟 度 成 熟 发 展 成 长 初 级 香港上海重庆庆成都西安长长沙襄阳 定义义： 在这里我们所做的定向比较旨在横向比较一二线城市之间零售市场的差别，以明确襄阳所处的发展阶段。 我们所做综合比较的参考依据主要如下：1.零售市场规 模 2.商圈成熟度 3.零售市场业态 丰富度 4.零售品牌和商家 page 21 襄阳现有商圈 襄阳现现有核心商圈分布 现现有商圈概述 现有襄阳零售商业处 于发展中阶段，市场 零售物业类 型主要为百货及商业街形式，商 业类 型正由百货向购物中心过渡。 现有商业项 目集中于樊城区、襄城区，包 含：人民广场商圈、民发沃尔玛商圈、鼓楼 商圈以及万达商圈。 人民广场商圈：传统 的、以商业街和集中式 商业为 核心的商业中心 民发沃尔玛商圈：以沃尔玛为龙头 的新兴 集中式商圈 鼓楼商圈：独立于襄城区，区域性商业圈， 属于襄阳传统 商圈之一 万达商圈：以万达的商业运作为核心的，属 于新兴商圈 page 22 项项目地块块 襄阳现有商业项目 襄阳现现有商业项业项 目分布 所属 商圈 序号 1 名称 银泰百货 11 人民广场 商圈 2华洋堂 3摩登广场 4解放路商业街 2 1 4 3 5 67 民发沃尔 玛商圈 5 6 7 拉美商业街 民发商业广场 （武商/沃尔玛） 军翔时代广场 8 10 鼓楼商圈 8 9 10 鼓楼商厦 武商襄城购物广场 北街 11万达广场万达商圈 page 23 9 注：上述商业统计 不包含专业市场、低端商业街及超市卖场商业类型 现有供应-人民广场商圈 30%扣点 人民广场商圈 商圈地位：人民广场商圈是襄阳市最传统 的核心 商圈 区域交通：因地处襄阳市市中心，所以交通便利， 多条公交路线通达。 商业项 目：主要包括解放路商业街、银泰百货、 华洋堂百货等，传统 百货与超市、家居电器卖场 、 商业街相结合 序号 1 2 3 名称 银银泰百货货 华华洋堂 摩登广场场 （原财财富万盛百 货货） 物业类 型 百货 百货 商业街 开业年份 2008 2002 2012 商业体量 （） 25000 40000 12150 商业层 数 1f-4f 1f-5f 1f-3f 1楼租金或扣点 （元/天） 20%扣点 劳动 街：10- 12 20%-30% 4-4.9 业态 布局：以传统 零售业态为 主，餐饮、娱乐 等业态为辅 消费客群：人民广场商圈的传统 百货商场，目前 仍是襄阳中档水平消费者消费的首选之地，商场 有折扣活动时 人流很多 4 5 解放路商业业街 拉美商业业街 商业街 - - 商业街区 停业，重新调整业态 1f-2f 1f-4f 8-12 - 资料来源：ret商业服务部 注：上述商业统计 不包含专业 市场、低端商业街及超市卖场 商业类 型 品牌档次：服饰品牌主要以中档的百货流行品牌 为主，商圈内华洋堂定位中高端，引进了少量国 外三线品牌，如follifollie、ports、tommy hilfiger。 未来发展：受新型商业形态一站式 shoppingmall的冲击，主导地位将逐步弱化， 需要改善商业环 境、品牌升级，向现代商业形态 转变 。 page 24 现有供应-人民广场商圈 银泰百货 银银泰百货货 樊城区 人民广场商圈 百货 2008 25000 1f-4f 20%扣点 劳动 街：10-12 95% 屈臣氏、selectd、only 中 50人（am10:55） 项项目 行政区 商圈 物业类 型 开业年份 商业总 面积 商业层 数 1楼租金或扣点（元/天） 出租率 最高档次商家品牌 档次 人流量测算(人/5分钟) 楼层 1f 流行名品馆 ：珠宝、化妆品、名表、香烟名酒、屈臣氏等 5% 4% 业态业态 比例 2f 3f 4f 淑女馆：淑女装、流行饰品、时尚女包、精品家居 摩根女人店：流行女装、精致内衣 绅士馆：品牌精品男装、男鞋、皮包、时尚休闲服饰、运动服饰。 2% 零售 项目评价：作为传统 百货的代表项目之一，吸引固定消费人群，但设 施陈旧，业态单 一，品牌大众化，将无法满足多层次的消费需求。新 商圈的形成，分流客户明显。 page 25 89% 餐饮 休闲娱乐 生活配套 现有供应-人民广场商圈 华洋堂 华华洋堂 樊城区 人民广场商圈 百货 2002 40000 1f-4f 20%-30%扣点 100% follifollie、ports、tommyhilfiger、 autason 中高 35人（am11:445） 项项目 行政区 商圈 物业类 型 开业年份 商业总 面积 商业层 数 1楼租金或扣点（元/天） 出租率 最高档次商家品牌 档次 人流量测算(人/5分钟) 楼层 1f国际精品馆：珠宝、化妆品、名表、香烟名酒、男鞋女鞋、保健品等。 2f 3f 4f 5f 精品女装馆：贵妇装、淑女装、职场达人装等。 名流绅士馆：商务正装、商务休闲、男士饰品 青春魅力馆：时尚男女装、贴身内衣、时尚休闲服饰、运动服饰 家居生活馆：童装童玩、床品家居、厨具家电 业态业态 比例 6% 0% 0% 89 项目评价： 目前华洋堂商业档次定位现为 襄阳最高，但商业业态组 合以零售为主， 餐饮及娱乐业态 的不足无法满足商业升级需求。 page 26 94% 2 5 4 现有供应-人民广场商圈 拉美商业街 项项目 行政区 商圈 物业类 型 开业年份 商业总 面积 商业层 数 拉美商业业街 樊城区 人民广场商圈 商业街区 停业，业态调 整 67000 1f-4f 项目评价： 地理位置优越的传统性商圈，但商业管理和商业规划的 的失败导致商场关闭，周边零售服装类商业竞争激烈且 错误的项目定位方向，是项目失败的重要原因。 商业设计单 一，无项目亮点，对于消费客群吸引力不够。 项目发展：现今正在进行商业业态调 整，重新招商，未 来定位餐饮、娱乐中心。 page 27 民发发商业业广场场 （武商/沃尔玛玛） 现有供应-民发沃尔玛商圈 序号 名称物业类 型 开业年份 商业体量 （） 商业层 1楼租金或扣点 数 （元/天） 民发沃尔玛商圈 90000 24000 1f-5f 1f-4f 5.0-16 25%-35% 商圈地位：商圈内以民发商业广场为 主力商业综 合体，襄阳最繁华的城市主干道长虹路沿街 商业以服饰零售、家电卖场 、餐饮、休闲、娱乐 业态为 主。商圈主要商业形态是城市shopping mall。 商业项 目：民发商业广场为 核心 购物中心 1 （百货主 2008年 力店） 2 军军翔时时代广场场 百货 - 资料来源：ret商业服务部 注：上述商业统计 不包含专业 市场、低端商业街及超市卖场 商业类 型 业态 布局：民发商业广场首次将“mall”的概 念引入襄阳，引进沃尔玛超市、武商百货、好宜 佳家具广场、新加坡美食广场、奇奇儿童乐园、 中影天河、屈臣氏等主力店，打造一站式餐饮、 购物、休闲、娱乐 商业广场。 商家品牌：服饰品牌以中档的百货流行品牌为主， 尤其是武商百货，中外中档品牌齐全。如nike、 the north face、giodano、热风 、only、 orchirly等。 消费者：适合各种年龄层 次的消费者。人流聚集 较多，尤其是沃尔玛，主力店消费客群导入性佳。 周边多个高档小区提供了良好的消费支撑。 page 28 现有供应-民发沃尔玛商圈 民发商业广场-沃尔玛商场 民发发商业业广场场（武商/沃尔玛玛） 樊城区 民发沃尔玛商圈 购物中心（百货主力店） 2007年 沃尔玛商场：40000 武商百货：50000 1f-5f 5-10元/平米 扣点：20%左右 90% 沃尔玛、新加坡美食广场、奇奇乐园、屈臣氏 中-中低 27人（pm14:03） 项项目 行政区 商圈 物业类型 开业年份 商业体量 商业层数 1楼租金或扣点（元/天） 出租率 最高档次商家品牌 档次 人流量测算(人/5分钟) 楼层 武商百货 1f 2f 女装皮包女鞋 沃尔玛超市、新加坡美食城 民发发商业业广场场 3f 4f 沃尔玛超市、新加坡美食城 好宜家家居 5f 56% 28% 52 page 项项目评评价： 商业业态组业业态组 合丰富，通过过两大主力店沃尔玛玛与武商百货满货满 足周边边家庭 生活购购物需求。 但餐饮饮与娱乐业态娱乐业态 比例不高，未来期待商业业品牌调调整，档次有待提升。29 11% 5% 23 13 12 现有供应-鼓楼商圈 鼓楼商圈 序号 名称物业类 型 开业年份 商业体量 （） 商业层 数 1楼租金或扣点 （元/天） 商圈地位：鼓楼北街商圈是传统 的古建筑商 业街、传统 百货等商业形态。商业形象比较老 旧。 1 2 鼓楼商场场 武商襄城购购物广场场 百货 百货 1988 2013 28000 35000 b1-5f 1f-4f 20% 18-23% 50000 1f-2f部 分3楼 8.3-10 3 北街 商业街 - 资料来源：ret商业服务部 注：上述商业统计 不包含专业 市场、低端商业街及超市卖场 商业类 型 商业项 目：鼓楼商场、武商襄城购物广场、北街 商业街。 业态 布局：鼓楼商场除了传统 百货外，组合餐 饮、休闲、娱乐 、培训等业态 ，品牌包括国美电 器、麦当劳、歌莱美ktv、飞旋健身等，提升了百 货的商业价值。 商家品牌：目前商业品牌档次不高，仍以中低端 品牌为主。 未来发展：传统 的商业形态正被新型购物中心所 替代，主导地位将逐步弱化。随着襄阳十大生态 景观工程之一襄阳古城的重点打造，将带来 更多游客并提升商圈的知名度。要借此契机，改 善商业环 境、品牌升级，向现代商业形态转变 。 page 30 现有供应-鼓楼商圈 鼓楼商场 鼓楼商场场 襄城区 鼓楼商圈 百货 1988 28000 b1-5f 20% 80% 麦当劳、工贸家电、only、茂昌眼镜 中低 30人（pm14:29） 项项目 行政区 商圈 物业类型 开业年份 商业体量 商业层数 1楼租金或扣点（元/天） 出租率 最高档次商家品牌 档次 人流量测算(人/5分钟) 楼层 00 业态业态 【配比 3% % % 东1f 东2f 东3f 东4f 时尚百货馆 绅士名流馆 名媛淑女馆 特色服侍馆 护肤品类、美容品类、高档洗涤日化类、钟表类、 照相器材类、金银首饰类 、珠宝玉器饰品类、日用百货 类、小五金百货类 、工艺品类、品牌小家电类 西装、西裤、休闲装、衬衣、茄克、t恤、大衣 时装类、休闲装类 毛线制品类、针织 品类、纺织 面料类 东5f 西1f 家居寝品馆 流行鞋品馆 97% 94 6 0 0 羽绒服类、儿童玩具类、床上用品类、小内衣类、 家居用品类 男女皮鞋、布鞋、休闲鞋、童鞋、雨鞋、运动鞋、 劳保鞋 项目评价：鼓楼作为襄阳传统 百货的代表项目之一，吸引固定消费人群， page 31 现有供应-鼓楼商圈 武商襄城购物广场 武商襄城购购物广场场 襄城 鼓楼商圈 百货商场 2013年1月 3.5万 4层 18-23% 70% 天梭、 playboy、 iesaunda、 极草5x冬虫 夏草 中-中低档 25人（am16:30） 项项目 行政区 商圈 物业类型 开业年份 商业体量 商业层数 1楼租金或扣点（元/天） 出租率 最高档次商家品牌 档次 人流量测算(人/5分钟) 楼层层 1f 2f 时尚名品馆 黄金珠宝 钟表 男女鞋 精品男装 皮具箱包 百货休闲馆 /超 运动休闲品牌 儿童服饰 家用百货 针纺 家用电器 化妆 级生活馆 洗涤 业态业态配比 4f 52% 12% 13% 23% 3f 超级生活馆 生鲜 烟酒茶 进口食品 冲调饮 品 项项目评评价： 美食 娱乐 城 银兴 影城 中西餐饮 咖啡馆 武商襄城购物广场是集办公、商业和酒店于一体定位中档的商业综 合体，商 场于13年初开业，因此业态还 在丰富中，品牌层级 不高零售尚无起色，一层 大面积空铺仍在调整，项目内有能吸引目的客群的餐饮及生活馆来截流客群 吸引人气，因此餐饮和娱乐 休闲人气较高，但通过其商业体量和未来规划及 商业品质，未来能够成为襄城区人气较高的商业项 目。 page 32 零售 餐饮 休闲娱乐 生活配套 现有供应-鼓楼商圈 北街 襄城区 鼓楼商圈 商业街 50000 1f-2f部分3楼 8.3-10 90% 美特斯邦威、森马、安踏 低 项项目 行政区 商圈 物业类型 商业体量 商业层数 1楼租金或扣点（元/天） 出租率 最高档次商家品牌 档次 项目评价： 北街为街铺式商业，集中零售、餐饮、娱乐 、休闲等业态 ，定位 12% 北街 业态业态 比例 中低端客户，品牌商家为森马、安踏等。 鼓楼-北街商圈商业形态为传统 百货与仿古地方特色商业街，定位 52% 23% 13% 零售 餐饮 休闲娱乐 生活配套 page 33 中低端，因临古城墙和汉江渡口等景点，吸引了外地游客和本地 顾客。 现有供应-万达商圈 万达商圈 序号 名称物业类 型 开业年份 商业体量 （） 商业层 数 1楼租金或扣点 （元/天） 商圈地位： 万达商圈以万达广场为 核心，万达广场集日用品 销售、高档百货服装、酒店餐饮、休闲娱乐 及住 宅、商业写字楼于一体的多种业态 城市综合商业 体，可以满足襄阳不同消费群体的消费需求。 150000b1-3f 万达金街：3-5 万达室内商业街： 10-13.3 万达扣点：20% 1 万达广场 购物中心 2009 资料来源：ret商业服务部 注：上述商业统计 不包含专业 市场、低端商业街及超市卖场 商业类 型 城市sh 商家品牌： 万达定位中档，吸引了众多国内外知名品牌入 驻。主力店包括万达百货、万达国际影城、华润 万家超市、大玩家、国美电器、大歌星ktv、艳阳 天餐饮。 首次进入襄阳的有dq冰淇淋、博士蛙、肯德基、 千色店、hoperise、味千等多个业态 的多个品 牌。 消费者：丰富的零售、餐饮、娱乐业态 ，使消费 年龄层 广泛，以年轻消费为 主。娱乐业态 聚集大 量人气。 商业发 展：随着居民生活水平提高、品牌认知能 力加强， 市shoppingmall将带动 了商圈的发 展。万达商圈如今已集合成新的城市会客厅，辐 射能力今后会越来越强，城市公共功能区的方向 十分清晰。 page 34 今年开始营业 状况有所起色。 万达现今品牌定位较低，商业档次有待提升。 现有供应-万达商圈 万达广场场 樊城区 万达商圈 购物中心 2009 150000 b1-3f 万达金街：3-5 万达室内商业街：10-13.3 万达扣点：20% 90% 万千百货、国美电器、大歌星、华润 万家 中 151人（pm13:20） 项项目 行政区 商圈 物业类型 开业年份 商业体量 商业层数 1楼租金或扣点（元/天） 出租率 最高档次商家品牌 档次 人流量测算(人/5分钟) 楼层 1f万达百货 杰之行体育 、国美电器、奇乐 儿、大玩家 室内步行街 室内步行街 12% 万达广场 业态业态配比 国美电器、大歌星 博士蛙、万达影城 2f 3f b1 万达百货 万达百货 华润 万家超市 52% 23% 13% 零售 餐饮 休闲娱乐 生活配套项目评价：万达定位中档，通过众多主力店有效吸引人群，成为襄阳 人气最旺的商业项 目。但万达百货的商业营业额 并不高，消费客群主 要为餐饮与娱乐 消费，零售人气不高。另外，万达金街业态 档次低， page 35 襄阳商业未来供应 序号名称 19 22 23 1 2 3 4 5 6 7 襄阳新天地襄悦城 绿地中央广场 民发盛特区 卓尔襄阳客厅 南国城市广场 武商摩尔城（原襄江商场 九街十八巷 8 9 家乐福地块 香港新世界百货 912 16 15 10 13 18 11 17 21 25 24 8 10 11 国色天襄 星泓天贸城项目 2 3 4 7 1420 1 12 13 14 15 16 17 长虹观邸 民发天地 襄阳高新时代广场 美的襄阳会展中心 襄阳保利广场 红星国际 5 6 page 36 18 19 20 21 22 23 24 25 麦德隆地块 五洲国际 民发世界城 天润坐标城 温哥华1792 东方新城 天润未来城，万象城 光彩百盟 项项目地块块 集中式商业业 住宅底商或未定 襄阳商业未来供应 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 名称 襄阳新天地襄悦城 绿地中央广场 民发盛特区 卓尔襄阳客厅 南国城市广场 武商摩尔城（原襄江商场 九街十八巷 家乐福地块 香港新世界百货 （盛世新都汇） 国色天襄 星泓天贸城项目 长虹观邸 民发天地 襄阳高新时代广场 （征地中） 行政区 樊城区 樊城区 樊城区 樊城区 樊城区 樊城区 樊城区 樊城区 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 物业类业类 型 购物中心 购物中心 商业街 住宅底商 大型卖场 和主题商业广场 购物中心 购物中心 旧城改造 超市 购物中心 住宅底商 未定 商业街 住宅底商 未定 地址 解放路 樊城内环西路与中原西路交汇处 长虹路与春园西路交汇处 - 东起风华 路，西至长虹路，南起人民路，北至再尔广场 樊城区沿江位置 炮铺街至鱼梁洲桥 38中与市汽车客运中心站之间 长虹北路以东、江山南路以南、移动公司以北 高新区内环路与邓曼路交会处 团山镇余岗社区居委会7组 高新区长虹北路55号 高新区长虹北路与邓城大道交会处 长虹路白马广场对 面 page 37 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 美的襄阳会展中心 襄阳保利广场 红星国际 麦德隆地块 五洲国际 民发世界城一期 民发世界城二期 民发世界城三期 天润坐标城 温哥华1792 东方新城 天润未来城，万象城 光彩百盟 高新区 高新区 高新