北京中天置地房地产经纪有限公司售房知识手册.doc

北京中天置地房地产经纪有限公司售房知识手册 （内部资料注意保存） 目 录行业介绍篇.(2)房地产市场发展趋势.(2)房地产知识篇.(2)第一章 房地产基础知识.(2)第二章 资源开发知识.(4)第三章 权证知识.(9)第四章 贷款知识.(18)第五章 工作技巧与流程.(23)第六章 装修业务知识.(33)第七章 法务常识.(34)结束语.(34)房地产市场的发展趋势近几年中国经济长期高速发展，房地产已成为中国经济发展的支柱产业，房地产开发投资年增长率在20-30%,到2008年全国房地产开发投资达到3.2万亿元，比2007年增长了20%。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占10%，并带动了一大批关联产业的发展。我国的房地产三级市场在90年代初期初步形成，随着住宅商品化的发展，三级市场得到进一步的发展，2002年底政府出台房改、公房上市等政策，全面放开全国35个城市的房地产三级市场，房地产三级市场成交量每年以30%以上的速度快速增长，随着房地产市场进一步的发展，三级市场的交易量将会超过二级市场，目前发达国家二、三级市场交易比例约为1：4，而国内二、三级市场交易比例约为4：1由此可见，三级市场具有更大的发展空间。随着房地产市场以及购房人消费观念的日臻成熟，住房梯级消费也逐渐形成，住房者根据经济收入的变化，逐步改善自己的居住品质，从安置型,适用型，再到舒适型，形成了产品的梯级消费。未来的房地产企业经营趋势不仅是连锁店遍布城区，还应该拥有强大的互联网传播能力-连锁网模式+互联网模式-双网合一。这不仅具备了传统的人情味，更突出了信息化、网络化。从以上各方面可以看出，房地产的前景是不可估量的！我们作为一名有中天人，有能力在未来的房地产市场中占有更强势的地位！ 房地产知识篇第一章 房地产基础知识一、产权名词解释：一级市场：指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。二级市场：指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋，就是商品房市场，分为期房和现房。三级市场：指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。也就是二手房市场。二手房：是指再次进行房屋买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完了产权证后，无论新旧，只要在次上市买卖，都称为二手房。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。使用权房：使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 安居房：安居房指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是中央政府安排贷款和地方政府自筹资金建设的面向广大中、低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。房改房：又叫“已购公有住房”，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。标准价与成本价：是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房，根据职工的工作年龄及所购房屋的实际情况，售房单位予以一定折扣，标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须补足成本价才可出售。以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭，可以上市转让或继承，届时需要补交土地出让金并按规定缴纳相关税费。 央产房：指中央在京单位的已购公有住房。是职工按房改成本价或标准价（含优惠价，下同）购买的原产权单位属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的有中央在京单位建设点的安居工程住房和集资合作建设住房，也视为已购公房。土地出让金：在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。二手房抵押贷款：二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。 房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典当权等他项权利所进行的房屋所有权登记。他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。二、建筑名词解释：建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中，直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。进深：指房屋的长度；开间：指房屋的宽度； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度；净高：房屋楼板表面到屋顶表面的高度；净高=层高-楼板厚度 三通一平：指施工现场达到路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求达到路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，土地平整。“五证”：建筑用地规划许可证建设工程规划许可证 国有土地使用证建设工程开工证 商品房销售(预售)许可证 “两书”： 商品房质量保证书商品房使用说明书三、房屋基本结构：1楼型分类：外观分类： 板式-平板式样，有多个单元门，一般为5或6层；塔式-蝶型、品字型、工字形，一般都比较高（12层以上）。2建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。l 砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。l 砖混结构：主要承重构件是用砖、混凝土做成。l 钢筋混凝土结构：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。l 钢结构：主要承重构件均是用钢材制成。第二章 资源开发知识一、资源定义：资源是支撑企业运营的有形或无形的事物。具体到房地产企业分为房源情况与客户需求，也就是所说的上下游客户，我们资源开发的过程也就是收集上下游客户的过程。中介行业是怎样产生的？中介行业的产生是信息不对称的结果。北京市信息的特点：信息透明度高，流通速度快。资源是企业的血脉，生存的源泉。二、资源开发工作的四大渠道：连锁店：传统渠道经营，门面一般处以显眼位置，并通过整齐统一的店面VI进行对外宣传。网络：通过公司的网站进行宣传并吸纳客户。媒体：有报刊杂志等平面媒体，或电视、广播电台及其他网络媒体等。社区：连锁店在小区做活动，通过楼门贴，拉横幅，宣传栏，联络居委会等方式。三、公司上客户的几种方式：序号来源说明1自上成单率最高，往往对项目已经有所了解，目的性强2窗体保持数量和质量，与物业打时间差3报纸广告要不断的研究和革新，如何通过变化格式、价格、项目来增加客户量4长期广告位成交的客户或是房主中开发，要有意识的去做5网络传播速度最快，最广6代理的房子可以以房主的名义做推广7开发商、物业甩单广交朋友，互助共赢8回头户和客户与业主搞好关系，争取给自己介绍客户的机会和可能性9拜访业务员的基本功，特别是对物业的拜访10自己本部门回访定期对老台账做清理11扫楼有计划，有组织的，彻底的扫项目12房主的反馈头脑敏锐，善于抓住任何信息和时机四、资源的获取流程图：渠道内资源渠道外资源资源变现可控资源企业社区资源处理资源转换资源开发工作就是扩大渠道内资源，提高资源利用率，支撑资源迅速变现销 售五、资源的分类：1按业务类别分为：买卖资源，租赁资源，装修资源等2按资源对象分为： 上游客户（房主），下游客户（客户）3按资源属性分为： 不可控资源和可控资源（是否能控制房主） 特点：易于操作、变现4按资源来源分为：渠道内资源和渠道外资源六、资源的转化：是否出租租赁资源是否出售买卖资源适当提高业主期望买卖资源租赁资源不同业务类别的资源转化，提高资源的利用率七、资源开发的工作内容：（一） 公司资源的现状：市场资源公司资源相交部分为我们的成交资源（二） 资源开发工作的目的：扩大资源的对接面，加快资源的反应速度： 资源开发工作目的细分：1熟悉周边社区，街道，交通，配备设施等2周边房源特点：产权，格局，价位，房龄等3区域需求特点：价位，格局等（三） 资源开发的工作形式：现有资源开发工作的形式：1公司：户外广告：车站广告，车厢广告媒介：报纸，网站，广播，新闻发布会合作：物业公司的合作2连锁门店：（1） 社区活动： 单店社区：周边小区咨询、扫楼等 大型社区：超市、商场大型咨询活动（2） 合作：社区，物业，报亭（夹页）个人（信息员）（3） 网络：求购，求租，出售，出租，装修（四） 资源开发工作涉及的道具：1易拉宝（公司简介，业务介绍等）2DM单（买卖房源，装修，网站等）3简易宣传桌椅4A字房源板5社区宣传栏（部分小区）6水牌7pvc板（五） 如何开展及注意事项：n 资源开发活动社区：1. 社区活动特点：区别于其他中介机构采集资源的方式2. 社区活动形式：宣传连锁店位置、业务品种、特色服务以及于其他中介服务方式的差异 注意事项：（1） 着工装（或正装），胸卡，司标（2） 始终面带微笑，给客户良好的印象（3） 主动与过路人交流，避免坐等客户（4） 咨询客户较少时，应该抽调一部分人员在临近地点发单（5） 体现专业化的语言：“我是新员工，帮您找主管确定一下” 道具配备：（1） DM单、宣传项目资料、置业建议书（2） 沙滩椅、折叠桌（3） 易拉宝、展板、布标横幅、桌牌、气球等（4） 笔，登记册、计算器活动配合：可在现场咨询活动前安排一次海报张贴或DM扫楼预热，增加咨询现场客户到访量，告知有意向的客户带房本到场。n 社区活动扫楼：选择有价值的小区，挨户在门上插放DM单 活动选址：1无封闭物业2居民卖方意向较多3居民素质一般，对门户插单没有反感DM单投放与其它活动方式结合使用：DM单可以变换多种形式，吸引业主注意力，如：致居民的一封信（DM单+信封）、年节贺卡形式、采用彩色复印纸等。n 社区活动合作：与社区合作形式：1免费公益条幅：类似“防火防盗”等2社区宣传栏3社区楼门贴4信息员（可以解决一部分社区下岗员工）5社区房产咨询活动与报亭合作形式报纸夹页最佳时间安排：早晨8点之前，地铁附近报刊亭下午16点左右，附近小区报刊亭结合主流媒体房产版发放时间，如星期四（结合北京晚报、北京青年报等） 内容：公司简介，买卖DM单n 社区活动网络：业主论坛门户网站：焦点网，新浪房产，搜狐房产，搜房业主论坛google搜索“xx业主论坛”步骤1登陆注册2在论坛以“个人身份”发布房源（客户）3客户转化4带户看房八、资源开发工作的理解：（一） 资源开发工作的理解：1资源开发工作是一项长期性的工作，重在坚持。2资源开发工作“形散神不散”：必须结合推广区域特点，业务特点制定相应的推广计划，所以资源开发工作形式多样，但是目标都是扩大公司品牌，获得更多的资源。3资源开发的目的是扩大连锁店在局部区域内的影响力，建立区别于媒体宣传的品牌推广模式，提高品牌知名度，增加进入连锁渠道的有效信息量。4资源开发工作是随时随地的，并不只是在特定的时间、地点参加。（二）资源开发工作的重要性：1社区活动是获取有效资源的重要途径，成交客户70%来源于社区。2社区工作是所有业务开展的基础，资源入口的保障。3社区活动有助于我们的成长，作为新员工参加社区活动能迅速熟悉业务，提高我们的业务水平，快速成长。4社区活动能让我们迅速融入到团队，能充分体验我们团队的激情。第三章 权证知识一、市、区县建委的资料：1房屋登记分工：北京市房屋权属登记事务中心办理市辖行政区内军产、在京中央国家机关办公用房及外资独资、中外合资开发公司开发商品房的房屋登记；各区县建委、房管局办理区县辖行政区内除北京市房屋权属登记事务中心办理登记外的房屋登记。2房屋登记部门的工作时间：星期一至星期五上午8：3012:00；下午1:305：30东城区、朝阳区每周一至周五下午不办公东城区每天下午不收税3单位登记办证地点、标志地、咨询电话：建 委地 址电 话地税电话东城区建委地安门东大街88号 地安门十字路口东南角8401494764008852西城区建委西安门大街115号 红楼电影斜对面66184506/6617029766010506崇文区建委东花市南里二区3号楼 富贵园小区67122090-067177129宣武区建委鸭子桥路29号 白纸坊桥西万龙酒店83975114/63571204/6355728883549356朝阳区建委姚家园路石佛营东里128号院 朝阳公园桥往东800米8583992265939941海淀区建委双榆树北里22号 当代商城北侧8261822862550265丰台区建委丰台镇大井东里甲2号 丰台体育中心北门往北63812840/6381435063829180石景山建委八角西街66号 方地大厦6883820868862198通州区建委新华南路196号 果园环岛东北角山国际大厦69520802/521185777881545594大兴区建委兴政街29号 建设大厦69261295/69261324/6926134881296009顺义区建委府前东街甲25号 光明广场对面69444169/69448847/6942570381494851门头沟区建委新桥南大街48号 国土局分局大厅69828118269房山区建委良乡西路3号 国土局分局大厅89368814/89352214顺义区建委府前东街甲25号 光明广场对面69444169/69448847 平谷区建委府前街32号 国土局分局大厅69966332 怀柔区建委开放路33号行政综合服务中心 康意德医院对面69681073/69687497密云区建委环新路32号 燕山宾馆后面 69042534 延庆区建委东外大街89号 金宸大厦一层69148075 昌平区建委昌平区南环东路10号 国际联华超市西行200米 8011109569748871亦庄开发区荣华中路15号 博大大厦67865572/6788008367880083北京市房屋权属登记事务中心和平里北街2号 城铁柳芳站口西100米64409637/64409000-119564515533央产房办公室蓝岛西区65993081/65993082/65993083卖方本人到场，携带产权证原件、原购房合同原件、身份证原件即可办理涉外办公室恒基中心办公室三座525 65170808北京市中信公证处电话52601155朝阳其他可办二手房缴税的税务所：朝阳地税第二税务所： 地址：朝阳区六里屯北里18号楼A座 电话：65939941呼家楼税务所： 地址：朝阳区团结湖东里甲10号 电话：85967915；85967917酒仙桥税务所： 地址：朝阳区来广营红军营南路甲3号 电话：64382829；64314606 涉外税务所： 地址：朝阳区广渠东路40号 电话：67799245；67799246崇文测绘：67114108西城测绘：66514583宣武测绘：51923707/63519179二：权证过户清单：1.买卖双方资料清单：买 方卖 方境内人士身份证（本市居民）身份证+暂住证（外省居民）境内人士身份证+房屋所有权证卖方外地人提供暂住证境外人士护照+中文译本公证书北京涉外安全办公室出具的“外批单”北京市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明境外人士护照+中文译本公证+房屋所有权证市建委需要土地使用权证港澳同胞中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；北京涉外安全办公室出具的“外批单”北京市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明港澳同胞中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；房屋所有权证市建委需要土地使用权证台湾同胞台胞证或旅行证或经确认的身份证明北京涉外安全办公室出具的“外批单”北京市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明台湾同胞台胞证或旅行证或经确认的身份证明身份证+房屋所有权证市建委需要土地使用权证2.房屋资料清单：商品房原房屋所有权证（原件）；房屋买卖合同（原件）；契税完税或减免税凭证；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）已购公房原房屋所有权证（原件）；房屋买卖合同（原件）；契税完税或减免税凭证；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；补交土地出让金的证明；已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明经济适用房原房屋所有权证（原件）；房屋买卖合同（原件）；契税完税或减免税凭证；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；补交综合地价款证明；按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明；已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表；超标部分补交综合地价款证明（买房人购买的经济适用房面积超标的）3.特殊房屋资料清单：房屋继承、遗赠原房屋所有权证（原件）；继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书；房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；契税完税或减免凭证（遗赠）房屋赠与原房屋所有权证（原件）；赠与（受赠）公证书（原件）；契税完税或减免凭证；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；央产房还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明夫妻更名（离异）原房屋所有权证（原件）；离婚证；离婚财产归属协议（协议离婚）或生效的法院判决书（法院判决离异）；或经公证的离婚财产归属协议；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；契税完税或减免凭证夫妻更名（未离异）原房屋所有权证（原件）；结婚证，原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；契税完税或减免凭证三、外籍人士/港澳台人士在京购房注意事项：1. 外籍人士注意事项：1.1 需提交的材料：护照；护照中文译本公证书；外籍人士在京购房居住证明；外批单。1.2 护照中文译本公证书办理办法：携带护照原件到公证处办理；1.3外籍人士在京购房居住证明办理需提交资料：买方的护照原件及复印件；就业证或专家证或代表证的原件及复印件；派出所开具的“在京住宿登记证明”原件及复印件或涉外宾馆开具的“临时住宿证明”；2寸蓝底免冠照片2张；办理地点：北京市公安局出入境管理处（安定门东大街3号）；办理时间：10个工作日；咨询电话：84020101；注意事项：在护照有效期内可办理此项居住证明。1.4外批单办理所需材料：房屋产权人有效身份证件及复印件；房屋所有权证原件及全套复印件一份；买方的护照原件及复印件和中文译本公证书原件；外籍人士在京购房居住证明；办理地址：建国门内大街18号恒基中心办公室三座525室涉外安全办公室；办理时间：5个工作日（不收任何费用）；咨询电话：65170808。2. 港澳台人士在京购房所需材料：2.1 身份证明： 港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证； 台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。2.2在京购房居住证明： 办理方式同上；2.3 外批单：办理方式同上。注：提供办理在京购房居住证明、外批单和过户的身份证明必须保持一致，如提供的身份证明中出现繁体字，则需要做简体字公证。四、普通住宅的标准：单套建筑面积在140（含）以下；五、税费知识：1. 商品房缴税内容：卖 方买 方商品房契税过户价*1.5%普通住宅过户价*1%首次购买90以下普通住宅过户价*3%非普通住宅印花税营业税差额*5.5%房产购入时间不足2年普通住宅过户价*5.5%房产购入时间不足2年非普通住宅2年以上的普通住宅免征营业税差额*5.5%2年以上的非普通住宅差额=（过户价原购买价格）纳税人需提供原始购房发票或原购买时点的评估报告，如都不能提供，则按全额征收。原购买时点为原购房协议时间或房本时间。过户价=过户的实际价格个人所得税房产购入5年以上，视为唯一一套住宅，免征。过户价*1%房产购入5年内，交易时纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%征收。（差额合理费用）*20%房产购入5年内，且过户完税时提供相关的票据。土地增值税 2. 已购公房缴税内容：卖方买方已 购公房契税过户价*1.5%普通住宅过户价*1%首次购买90以下普通住宅印花税营业税差额*5.5%房产购入时间不足2年普通住宅过户价*5.5%房产购入时间不足2年非普通住宅2年以上的普通住宅免征营业税差额*5.5%2年以上的非普通住宅个人所得税房产购入5年以上，视为唯一一套住宅，免征。（差额合理费用）*20%房产购入5年内，且过户完税时提供相关的票据过户价*1%房产购入5年内，交易无法提供相关的票据土地出让金1560S6%标准价、优惠价1560S1% 成本价土地增值税已购公房首次上市交易免征3. 经济适用房缴税内容：卖 方买 方经济适用房契税成交价*1.5%普通住宅成交价*3%非普通住宅印花税 营业税成交价*5.5%房产购入时间不足5年。05年以上的普通住宅免征营业税（成交价原购买价格）*5.5%个人所得税0房产购入5年以上，视为唯一一套住宅，免征。综合地价款成交价*10%房屋在5年以上交易的，且买方不具备购买经济适用房资格者，需补缴土地增值税注：按经济适用房管理的康居房等房屋土地出让金：总成交价*3%。4. 住宅以外其他房屋缴纳内容：卖方买方住宅以外其他房屋契税成交价*3%印花税成交价*0.05%成交价*0.05%营业税（成交价原购买价格）*5.5%房屋年限，面积无要求（能提供相关票据）成交价*5.5%不能提供相关票据个人所得税成交价*20%房屋年限，面积无要求（能提供相关票据）（成交价房屋原值合理费用）*20%过户完税时能提供相关票据土地增值税成交价*1%不能提供相关票据本次成交价（报税价）原价原价*5%*N年原契税营业税印花税*差额累进税率扣除项目金额*扣除率房屋年限，面积无要求（能提供相关票据）5. 特殊房屋过户的税费清单：房屋继承、遗赠需开具契税减免证明，只缴纳5元的印花税房屋赠与过户价*2%的公证费；过户价*3%的契税；过户价*0.1%的印花税；个人所得税20%若受赠人不是“直接承担赡养义务的人或社会福利事业单位的”应缴纳土地增值税夫妻更名（离异）需开具契税减免证明，只缴纳01%的印花税，已购公房需补交土地出让金夫妻更名（未离异）只缴纳5元的印花税六、二手房交易最低计税价格说明：1二手商品住房：指城八区以及昌平、大兴、通州、顺义、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、亦庄19区县(以下简称各区县)284个典型区域内的二手商品住房。2特殊二手商品住房：指各区县的106个特殊小区内的二手商品住房。3再上市的已购公房：指各区县295个典型区域内再上市的已购公房，包含首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等六类具有保障性质的住房。4再上市的经济适用住房：指各区县48个再上市的经济适用住房项目。5二手办公用房：指各区县43个地区二手办公用房。6二手商业用房：指各区县40个地区二手商业用房。七、基准住房的标准：二手房交易计税价格是基准房屋交易价格的市场水平，不是所有类型房屋的均价，计价标准均为每平方米建筑面积单价。基准住房的标准为：1二手商品住房基准房屋标准：20002002年建设；房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的二手商品住房。2特殊二手商品住房基准房屋标准：房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的二手商品住房。3已购公房基准房屋标准：9195年建设；房型为楼房；多层（总楼层数为17层及以下的楼栋）楼房3层，高层（总楼层数为8层及以上的楼栋）楼房次顶层的已购公房。4经济适用住房基准房屋标准：房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的经济适用住房。八、房屋修正系数：（其中二手办公用房和二手商业用房不作修正）1建成年代修正系数：注：特殊二手商品住房和经济适用住房不作建成年代修正。二手商品住房年代修正系数二手商品住房的基准房屋建成年代标准为20002002年建设，因此设定20002002年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表：建成年代80年及以前8190年9195年9699年20002002年20032004年2005年以后修正系数（%）82889296100102106已购公房年代修正系数已购公房的基准房屋建成年代标准为9195年建设，因此设定9195年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表。建成年代70年及以前7180年8185年8690年9195年962000年2001年及以后修正系数（%）788691961001031082楼层的修正系数：楼型为多层的楼层修正：多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：层数1层2层3层4层5层6层7层修正系数（%）949710098959490楼型为高层的楼层修正：高层是指总层数在七层以上楼房二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：由次顶层开始，21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8；1120楼层每下降1层，修正系数下调1；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5；顶层的修正系数为95。公式：交易房屋计税价格基准价格18（或1或1.5）（次顶层数本楼层数）3房型修正系数：（1）平房的修正系数东城、西城、崇文、宣武区平房的修正系数为120。其他区域的平房不作房型修正。计算公式：平房交易计税价格基准价格120（2）地下室的修正系数地下室：包含地下室和半地下室楼型为多层的楼层修正二手住房的基准房屋标准为多层的3层，以3层为基准，地下室的修正系数为65。楼型为高层的楼层修正二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，以次顶层为基准，地下室的修正系数为50。九、二手房交易最低计税价格的计算：二手房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格=各类房地产的基准价格*建成年代修正系数*楼层修正系数*房型修正系数。第四章 贷款知识一、个人住房贷款：1按供应类别划分：个人住房按揭贷款个人住房公积金贷款2非交易型：个人住房抵押消费贷款权力人以自己名下的房产，通过抵押担保的方式向银行申请贷款，资金用于不限定具体的消费用途（如购房、装修、购车、留学等）特点： *房龄十年内 *五环以内 *最高贷五成 *最长可贷十年 *执行基准利率个人住房转加按揭贷款 在非交易背景情况下，借款人申请将按揭增加贷款金额或延长（缩短）贷款年限或改变还款方式并改变贷款银行申请的按揭贷款。 特点： *房龄十五年内 *还款满一年 *最高贷七成二、个人住房贷款操作实务：1银行贷款提交资料明晰：（1）借款人（买方）应提供的材料：l 身份证（若身份证为新版第二代身份证请提供正反两面复印件）l 合法有效户口本（首页、地址页、本人页、变更页；集体户口的提供首页、本人页、变更页）l 军官需提供军官证l 收入证明（需盖所在单位公章或人事章），要求总月供不超过月收入的50%（不得有任何涂改，签字笔填写）l 收入证明所在单位营业执照副本复印件加盖公章l 大专以上学历证明，无学历证明需要提供贷款额的30%-50%的资产证明l 婚姻证明（结婚证照片页和内容页、离婚证或民事调解书l 配偶的身份证和户口本l 外地人需提供暂住证（照片页和内容页）l 资产证明（大额存单、房产）特殊说明：借款人（买方）为所在单位的法定代表人l 企业营业执照副本复印件加盖红色公章l 近期连续六个月的财务报表和年审后的企业财务报表l 公司章程（2）房主需提供的资料：l 本人身份证、户口本l 配偶的身份证和户口本l 婚姻证明（结婚证照片页和内容页、离婚证或民事调解书或所在派出所、街道办事处开具的婚姻或单身证明，注：单身证明单位有权开据）l 房屋所有权证（3）借款人（买方）为外籍人提供：l 港澳台人士申请贷款时须提供港澳台居民往来内地通行证或台湾居民往来大陆通行证；外籍人士需提供护照，签证和境内长期居留证明（外国人居留证）以及境内（在京）工作证明l 外籍人士在京须居留一年以上，具体时间以居留证时间来证明l 要求借款人在北京工作，但收入由境外公司出具的，则要求借款人提供相关公证机构出具的公证文件l 借款人提供在京联系人及联系方式l 港澳台及外籍人士提供的婚姻证明需提供相应公证机构出具的公证书l 中英文译本公证l 强制执行公证三、公积金贷款实务：1公积金贷款对象：借款人申请人须建立住房公积金帐户12个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款。2公积金贷款方式：目前按照公积金属性划分：（1） 北京市市管公积金住房贷款（2）北京市国管公积金住房贷款（3）铁路系统公积金住房贷款（4）中央直属机关公积金住房贷款3公积金贷款期限/成数和额度：贷款期限：借款人的贷款期限最长30年，但同时需符合贷款年限+房龄=47，且贷款年限+借款人年龄=70贷款成数购买90以下商品房不超过8成，购买90以上住房不超过7成单笔贷款最高额度规定市管单笔贷款最高额度为60万元，信用等级为AAA级的借款人，贷款金额可上浮30%，即78万元。AA级的可上浮15%，即69万元。国管单笔贷款额度最高只能60万元。公积金可贷款金额计算公式最高可贷款额度=（职工个人住房公积金月缴存额/职工住房公积金缴存比例）-400/每万元贷款月均还款额（保留整万，不四舍五入）4借款人应提供的材料：市管：（1）借款人及配偶的身份证、户口本、婚姻证明（单身以户口本为准，不需要提供单身证明）（2）暂住证或工作居住证（非北京籍户口提供）（3）房地产居间合同和买卖合同（制式文件）（4）借款人及配偶学历证明，职称证明（不需要复印，初审时带原件核对）（5）用于偿还贷款的银行存折或银行卡 国管：（6）借款人及配偶的身份证、户口本、婚姻证明。（单身以户口本为准，不需要提供单身证明）（7）暂住证或工作居住证（非北京籍户口提供）（8）房地产居间合同和买卖合同（制式文件）（9）用于偿还贷款的银行存折或银行卡（10）借款人及配偶学历证明，职称证明（不需要复印，初审时带原件核对）（11）收入证明，住房公积金缴存证明，借款人及配偶一寸照片各二张。（国管、贴息、组合贷款提供）5房屋卖方应提供的材料：市管：（1）出售人身份证（2）房屋所有权证（3）房主本人用于收取贷款的银行储蓄卡国管：（4）出售人及配偶身份证、户口本、结婚证明（5）房屋所有权证（6）用于收取贷款的建设银行存折6公积金贷款放款方式：按照放款方式不同，一共有以下几种公积金放款方式：（1）担保放款：由北京市住房贷款担保中心担保，过户完毕后由担保中心见房本放款（2）抵押放款：由房屋购买者提供所购买房屋为抵押物，过户完毕后房本做完抵押登记后由银行放款7贷款流程：l 市管公积金流程：（1）初审：买卖双方携带需提供材料原件，到公积金贷款中心初审，开贷款承诺函（2）过户：初审合格买卖双方过户（3）复审：由代办人员及买方去公积金管理中心复审（4）面签：由代办人员带买方到公积金管理中心签正式借款合同（5）放款：将过户完毕房产证送到北京市住房担保中心收押，公积金管理中心见收押函将贷款额放款到银行，再由银行放款到卖方收款账号上（6）抵押登记：放款后由担保中心到建委办理抵押登记l 国管公积金流程：（1）评估：出正式评估报告（2）批贷：备齐买卖双方资料，由代办人员上报国管公积金批贷（3）过户：见批贷函买卖双方过户（4）面签：由代办人员带买方去签正式借款合同（5）放款：银行见房本放款（6）抵押登记：放款后由担保中心到建委办理抵押登记四、各项贷款收费标准：序号业务品种买方收费标准卖方收费标准1二手房按揭贷款贷款服务费：贷款20万以下3000元/单，每超1万加50元无2交易型转按揭1. 贷款服务费：贷款20万以下（含20万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 公证费：220元垫资费：还款额20万（含）以下（7天以内）3000.00；（8-15天）4000.00；垫资额20万以上垫资额（7天以内）*1.5%；（8-15天）垫资额*2%3非交易型转（加）按揭1. 贷款服务费：贷款20万以下（含20万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 公证费：220元无4抵押贷款1. 贷款服务费：贷款20万以下（含20万）3500元/单，每超1万加收50元。2. 保险费：贷款额*相应贷款年限费率无5国管公积金贷款1. 贷款服务费：贷款30万以下（含30万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 评估费：1500元/单3. 担保费：贷款额*3%4. 抵押登记费：170元/单无6市管公积金贷款1. 贷款服务费：贷款30万以下（含30万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 评估费：评估值*0.3%（最高不超过1500元/单）3. 担保费：贷款额*34. 抵押登记费：300元/单无五、表格样式：收入证明兹证明 (身份证/军官证/护照号码： )，自 年 月至今一直在我单位工作，目前担任 职务，税前/后月薪资所得为人民币（大写） 元。本单位 先生/女士，婚姻状况为：已婚/未婚/离婚。特此证明。我单位对本收入证明内容的真实性承担法律责任。 单位公章或人事（劳资）部门盖章年 月 日1、 单位全称： 2、 单位地址： 3、 联系电话：