龙口财源小区市调报告.doc

烟台义泰置业发展有限公司 策划销售部龙口财源小区二期市场调研报告义泰置业营销策划部 策划销售部于06年12月23、24、29日组织人员对龙口地区进行了问卷、走访形式的市场调查，共形成住房消费调研问卷103份，其中有效问卷87份。通过本次针对龙口地区（黄县为主）的住房消费调查，可以为我司将要开发建设的“财源小区”提供一定程度上的参考作用。下面，将把调研所得各种数据给予分析、总结。第一部分 消费调研数据统计以下数据根据问卷填写情况统计，部分题目存在填写不全、可多项选择状况，是以，下面数据只可作为参考，不做为最终决策执行依据。一、住房现状1、现在住房属于：35.8%自己所有，46.2%父母所有，12.3%单位所有，6.2%为租房。2、现在的住房类型：4.8%为一居室，53.2%为二居室，25.8%为三居室，9.7%为四居室，6.5%为复式结构。其中，8.7%为50平方以下，39.1%为51-80平方，30.4%为81-100平方，17.4%为101-130平方，4.3%为131-150平方。3、对现有住房是否满意：45.9%满意，54.1%不满意。4、对住房不满意原因：18.8%住房太小，24.6%并非自己的房子，17.4%所在社区环境不理想，13%离工作单位太远，7.2%生活不方便，5.8%户型结构不理想，13%周边配套不理想。二、投资购房意向1、在购房时最关注的因素是：12%位置，25.6%价格，15.8%交通，4.5%户型，6.8%配套设施，12%周边环境，9.8%物业管理，5.3%小区规模及发展趋势，8.3%房屋质量。2、在购房时希望选择：22.2%普通住宅，65.1%经济适用房，1.6%公寓，9.5%别墅，1.6二手房。其中，76.7%为现房，18.3%为期房，5%无所谓。3、比较喜欢哪一类楼型：82.8%多层(6层以下),17.2%小高层（7层-11层）。4、购房时接受的价格：56.3%为1800元/平以下，34.4%为1800-2000元/平，6.3%为2000-2500元/平，1.6%为3000-3500元/平，1.6%为3500元/平以上。5、对户型的要求：22.6%为二居室，50%三居室，17.7%为四居室，6.5%为复式，3.2%跃层结构。其中，6.6%为51-80平米，45.9%为81-100平米，37.7%为101-130平米，4.9%为131-150平米，3.3%为151-180平米，1.6%为181平米以上。6、会选择哪种付款方式：60.9%一次性付款，32.8%分期付款，6.3银行按揭。7、对装修的要求：29%厨卫精装修，45.2%全部精装修，25.8%毛坯房。8、希望在新房里单独设立：50.8%儿童房，37.7%书房，11.5%家庭办公房。9、对阳台的需求：33.3%一个，57.6%两个，9.1%两个以上。10、对卫生间的需求：41.7%一个，50%两个，8.3%两个以上。其中，20%为3-5平米，60%为5-8平米，20%为8-10平米。全部希望明卫。11、对厨房的要求：9.3%为3-5平米，32.6%为5-8平米，58%为8-10平米。其中，87.5%要求明厨，12.5%无所谓。12、对客厅的要求：7.5为8-10平米，17%为10-15平米，35.8%为15-20平米，39.6%为20平米以上，全部希望明厅。13、小区停车位标准：54%每户一个机动车位，22%非机动车不受限制，24%无所谓。14、计划多长时间内购房：4.6%三个月内，4.6%半年内，18.5%一年内，18.5%为1-2年内，18.5%为2-3年内，24.6%为3-5年内，10.8%为5年后。15、会选择那种类型的住房：12.3%一楼送庭院，64.6%为2-4楼，23.1%五楼送阁楼。16、决定购房原因：88.7%自住，9.7%投资，1.6%赠送。17、本次是第几次购房：61.7%第一次，33.3%第二次，5%第三次。18、银行加息后会将资金投入到：53.3%购房，8.3%购车，10%股票证券基金，18.3%储蓄，10%其他。19、选择购房作为投资方式是因为：40.3%房屋的升值潜力，43.5%房屋的实用性，12.9%房屋的保值功能，3.2%较高的投资收益。20、会选择哪个区域购买房屋：10.8%繁华市区，43.1%安静市区，3.1%郊区，16.9%经济开发区，6.2%龙口，20%黄县。21、认为在意向区域购房： 51.7%升值潜力很大，40%无升值潜力但不会贬值，6.7%升值速度较快。22、是否会在社区或周边购买商业网点：53%会购买，31.1%不会购买，15.9%不确定。23、如购买商业网点，会选择多大面积：17.2%为40-60平米，23%为60-80平米，26.3%80-100平米，15.2%为100-120平米，10.3%120-150平米，4%为150-200平米，2%为200-300平米，2%为300平米以上。其中，65.7%单层，34.3%双层。23、商业网点房可以接受价格：41.2%为2500元/平以下，31.5%为2500-3000元/平，11.1%为3500-3500元/平，7.6%为3500-4000元/平，4.1%为4000-4500元/平，2.2%为4500-5000元/平，2.3%为5000元/平以上。24、是否会购买车库：73.1%会，11.3%不会，15.6%不确定。25、车库可接受价格是：51.3%为2500元/平以下，33.8%为2500-3000元/平，11.2%为3000-3500元/平，3.7%为3500-4000元/平。三、周边环境调查：1、在购房时把环境作为：61.3%首要关注因素，48.4%一般关注因素，6.5%无所谓。2、在购房时希望所在区域：7.7%紧邻市政府，16.9%紧邻繁华商业街，46.2%生活配套方便，29.2%居住环境幽雅安静。3、希望所居住社区周边环境类型：31.3%商贸区，26.9%文化区，37.3%新开发社区，4.5%高科技区。4、如果在某一区域购房是因为：21.8%交通方便，17.6%距离工作地点近，5.9%一直住在该区域，10.1%价格便宜，14.3%周边环境好，9.2%地理位置好，13.4%生活便利，7.6%孩子求学方便。5、认为市区内周边环境及配套设施：21.3%很好，48.9%一般，29.8%不理想需要改进。6、目前市内商品房是否令人满意：7.1%很满意，28.6%不满意，64.3%一般。7、目前市内交通是否满意：12.7%很满意，52.4%尚可，30.2%需要改进，4.8%很不满意。四、媒介偏好调查：1、每月花费在购阅报刊上的费用：5%为100元，5%为50-70元，25%为30-60元，36.7%为15-20元，26.7%为20元以下，1.7%为100元以上。2、每日用在收听广播、观看电视时间：9.8%为4小时，34.4%为2-3小时，21.3%为1-2小时，19.7%为1小时以下，13.1%为4小时以上。3、比较关注的房地产报刊媒体：44.2%烟台晚报，7.8%今晨六点，26%齐鲁晚报，7.8%直投广告，2.6%户外外广告，7.8%海报，3.9%其他。4、比较关注的房地产电视广告媒体：21.7%烟台，38.3%中央，38.3%本地，1.7%其他地方电视台。5、比较关注的房地产电台广告媒体：22.2%交通频道，34.7%音乐频道，43.1%其他。6、对大中型房地产户外广告牌及宣传条幅敏感度： 27.4%非常注意，43.5%不太注意，21%不注意，8.1%反感。7、对房地产广告信任度：12.3%非常信任，59.1%信任但仍需了解，28.1%不信任。8、购房信息的主要来源：21.7%报纸广告，13%方展会，9.8%杂志广告，10.9%电视广告，4.3%电台广告，2.2%直投广告，4.3%路牌广告，21.7%朋友介绍，12%房地产海报楼书。9、针对房地产广告首先关注的是：26.4%地理位置，14.9%社区规模，11.5%房屋单价，16.1%房屋总价，2.3%开发商实力，5.7%按揭支持力度，12.6%周边人文环境，10.3%付款方式。10、哪些因素影响购房的决策：14.9%房地产市场的火爆程度，28.4%房地产政策动向，5.4%房地产专家意见，2.7%房地产广告宣传，4.1%从众心理，24.3%家人意见，16.2%朋友建议，4.1%其他。11、对举办房地产展示交易会的看法：31%很好很有效，46.6%一般，20.7%对个人购房影响不大，1.7%很讨厌。12、是否愿意参加房地产公司举办的公关促销活动：9.7%非常愿意，24.2%愿意，41.9%遇上就参加，8.1%只要看好房子无论怎样都参加，11.3%不会，4.8%非常不喜欢。五、配套设施需求调查1、平时购买中高档商品习惯去：47.1%知名大商场，17.1%附近商场，22.9%专卖店，12.9%超市。2、平常购买日用品习惯去：14.1%知名大商场，32.8%附近商场，6.3%专卖店，34.4%超市，12.5%便利店。3、评价满意商场的因素：18.5%商品齐全，25.9%价格便宜，22.2%服务态度好，9.9%购物方便，17.3%商品质量放心，6.2%售后服务满意。4、社区配套什么样的商业符合需求：30.4%大型超市卖场，27.8%一般规模超市卖场，8.9%知名品牌百货商场，8.9%便利店，3.8%连锁店，6.3%专卖店，13.9%餐饮店。5、社区内哪些设施符合需求（可多选）：93%幼儿园，57.8%老年活动中心，82.5%健身广场，75.4%医疗诊所。六、个人资料1、家庭成员结构：12.9%单身，14.5%两口之家，54.8%三口之家，17.7%三口以上.2、年龄阶段属于：23.3%为25岁以下，40%为25-30岁，31.7%为30-40岁，3.3%为40-50岁，1.7%为51岁以上。3、家庭年收入：37.3%为2万元以下，35.6%为2-4万元，15.3%为4-6万元，8.5%为6-10万元，3.4%为10万元以上。4、个人月收入：44.6%为1000元以下，21.4为1000-1500元，21.4为1500-2000元，5.4%为2000-2500元，3.6%为2500元以上。5、工作单位：35%企业单位，13.3事业单位，5%国家机关，1.7%外资企业，33.3%私营企业，11.7%其他。6、是否有私家车：18.6%有，81.4%没有。第二部分 部分主要在销项目调研数据1、龙族峰景开发商：龙口市龙族建业有限公司规划设计：深圳郎东 北京中铁工景观设计：青岛园林设计公司营销代理：烟台蔚蓝海岸房地产营销公司物管公司：龙族物管公司项目地址：龙口黄城级检察院对面、党校西侧销售电话：8538222 8537222销售价格：1、6+1多层：80-139平米，毛坯，起价1750元/平米，最高2780元/平，均价2468元/平。2、沿街网点：单层销售，起价4280元/平，最高5800元/平，均价5120元/平；二层整售，起价2980元/平，最高4580元/平，均价3610元/平。优惠政策：一次性9.8折，按揭9.9折。物管费用：0.5元/平。现状：一期，主体工程已完工，2006年10月28日开盘，住宅销售率约40%，网点销售率约60% 。卖点概要：龙口首家直接饮用村净水入户，大规模居住社区，8大主题园林，毗邻市政府，人车分流（地下停车位），截至目前龙口独家使用高隔热性能断桥式铝塑复合窗。2、龙门花园开发商：龙口市中天房地产有限公司代理商：深圳瑞狮地产物业管理：龙口松岚物业管理公司项目地址：黄县实验路西段销售电话：8778777销售价格：1、6+1多层：毛坯交房，80-150平米，起价1980元/平，最高价2738元/平，均价约2500元/平，层差价100元/平。2、11F小高层：精装，30-50平米，正在接受预订，价格未定，预计4000元/平左右。3、沿街网点：单层，高5.7米，90-130平米，东面起价6000元/平，最高8000元/平；北面6000元/平。物管费用：0.6元/平现状：一期，主体工程完成近2/3，住宅销售率约40%，网点销售率约80% 。卖点概要：紧邻实验小学、市政府、青岛利群商厦（筹建中），规模型大社区，与市中心相邻，配套完善，纯净水入户、地暖、智能化系统。优惠政策：现行一次性付款9.6折，按揭9.8折。3、松岚花园松青苑（三期）开发商：日宝实业 山东万豪置业有限公司代理商：烟台纵横春秋地产顾问公司物业管理：松岚物业管理公司项目地址：龙口黄城西环路销售电话：8952777售价格：1、多层，89-151平米，毛坯，起价2000元/平，最高2688元/平，均价2300元/平。2、沿街网点，已售完，均价约4000元/平优惠政策：赠送日宝橱柜4000-8000元代金券。卖点概要：借助松岚花园在龙口区域的知名度，以大社区、完善配套等为卖点。现状：现房销售，销售率约80% 。4、松岚花园松风苑（二期）开发商：龙口市商品房经营公司销售商：大隆富房地产物业管理：松岚物业管理有限公司项目地址：龙口市黄城实验路中段销售电话：85051861、小高层：157-214平米，毛坯，2100元/平米，最高价3790元/平，均价2670元/平。2、多层：78-160平方，毛坯，起价2537元/平，最高2950元/平，均价约2700元/平。3、网点：70-240平方，毛坯，起价4980元/平，最高6000元/平，均价约5300元/平。4、车库：20平左右，4900元/平。优惠政策：无优惠。现状：现房销售，销售率约80% 。5、紫荆香辉苑紫荆豪庭开发商：菲港敏惠（龙口）房产开发有限公司规划设计：华侨大学设计院景观设计：加拿大瑞景（蒙特利尔）景观设计公司物业顾问：上海锦龙物业管理有限公司项目地址：龙口市黄县审计路西侧，西一环与西二环中间销售电话：8536971 8536972销售价格：1、5+1层：起价2368元/平，最高价2768元/平，均价2528元/平，层差价200元/平。面积为78-160平方。2、别墅：130万-200万/栋，面积为200-300平米。3、沿街网点：正在接受预定，两层整卖，价格未定，预计在5000元/平左右。优惠标准：一次性可优惠100元/平，按揭没有优惠。交房标准：毛坯。现状：别墅和一、二期多层已经为现房，可以即买即装。三期多层正在建设中。物管费用：0.5元/平卖点概要：第一高档别墅、住宅社区，利群商厦将要在其北侧建设。备注：本项目开发自行销售，由厦门一家营销公司做策划顾问。第三部分 调研统计分析一、现有住房满意度有待提高，新型社区存在较好发展空间通过本次调研统计发现，龙口区域内现有住房满意度为处于中下水平，这当然和本地区的经济环境、城市整体环境有关，但不可忽视的是其中大部分是对于现有住房结构、生活便利性、居住环境、配套服务等方面的不满意。再可以从对住房满意的消费者中分析发现：比较满意的房屋都是近年来新建成的房地产项目，整体环境、配套设施、居住舒适度都相对较好。有需求就存在市场。需求满意度的进一步提高对符合人性化需求的新型社区提供了发展机会。二、中大户型仍为现行主流，中小户型存在一定空间目前，整个龙口房地产市场上，超过100平方的中大户型仍然是供求的主流产品，70-90平方、180平方以上产品多为辅助形式出现。这一现象的形成与本区域的经济基础和居住消费观念息息相关。但是，根据近期市场消费统计发现：30-80平方之间的公寓型住房、中小套型受到了部分年轻群体尤其是准备结婚而经济状况稍差的年轻群体的欢迎。可以预见：未来龙口市场将是中大户型和中小户型两分天下的局面。三、社区配套设施、服务品质受到更多消费者的关注龙口地区在销的几个房地产项目，在建设、销售上都体现出对项目配套设施、服务品质的倾重，这也在另一种程度上说明这些方面正在日益受到购房群体的关注和重视。在提倡居住品质的今天和未来几年，居住社区配套设施是否完善、服务品质是否良好、居住环境是否优雅，都会随着市场的发展、消费意识的发展而日益成为一个房地产项目是否可以成功的重要基础。四、城市发展带动房产价格一路走高龙口地区有一个有别于烟台其他县市的突出特点：整个城市由龙口经济开发区、黄城（也叫黄县）两个主要板块构成。在这样一种区域特点下，两个板块各自突出自有优势为发展基础：龙口经济开发区以龙口港、沿海风景为突破点，大力倡导沿海风情生活；黄城因其为龙口市旧址、较为繁荣的商业和居住人气，从繁华生活圈的延伸为基础，倡导提高居住生活品质。促使两个板块的“自然联合”源自于市政府的搬迁。新政府大楼（包含行政审批中心）的落成带动了龙口和黄城的“联合”之路的加速，随之，趋于联合的区域房地产项目也逐渐得到更多关注，这一现象的产生和城市两板块固有优势的发挥加快了近年来区域内房地产市场的发展，从不足1000元/平米到直逼4000元/平米，房产价格一路走高！五、购房，成为投资收益首选统计数据表明，在居民投资渠道中，购房置业仍然成为首选。房产作为不动产、可在一定年限内持续拥有的财产形式之一，在近段时间所表现出的持续升值现象在一定程度上改变了龙口区域内房地产消费群体前期的保守意识，置业投资收益意识逐渐增强。这种意识的增强在很大程度上也推动了整个区域房地产市场的持续旺畅。六、大盘时代的到来06年初开始，整个烟台房地产市场开始逐步进入大盘时代。这来自于两个方面：一是，土地供应的批量上市、产品细分组合和项目品牌促就开发公司得到更多发展机遇；二是，规模型社区由于具备较好的配套服务设施和环境品质，受到了市场消费群体的追捧，多种营销组合成为项目的重要成功关键。小结从近几年来的发展分析，龙口房地产市场是一个复杂又简单的市场，他的复杂来自于市场供需关系的快速发展，也来自于房产价格的不断走高。而简单的一面就是龙口多年经济基础的积累以及趋于内产业的不断发展促就消费底蕴的形成，又直接促成了大宗消费关系的快捷形成方式。龙口经济的发展来自龙口港、龙口煤矿和其他一些加工型企业的稳步发展，这些年来这里积累了雄厚的基础，而这种生产型的经济也在一定程度上让很多龙口人形成了自我满足、投资意识不强的相对保守的思想，这也是为什么05年的时候会有“市价3000元/平的别墅没有人买”的现象。但是，近年来的房地产市场的红火应该是对保守思想的一种冲击，这也直接促使了置业投资意识的转变和一定程度上的增强。随着市场供应和需求形式的发展，未来3年内龙口市场相对于房地产市场来说仍然属于“黄金季节”。第四部分 龙口居住需求简析一、 首次置业与二次以上置业比例05年4月份调查：您本次是第几次购房？答：68.9%第一次购房，26.4%第二次购房，4.7%第三次购房。最新调查： 您本次是第几次购房？答：61.7%第一次，33.3%第二次，5%第三次。根据以上统计数据表明：龙口区域内二次及以上置业群体正在渐渐增多。在本区域内，首次购房置业群体多为20-30岁之间的年轻群体，其中又以新婚群体、农村进城群体为主要构成。而二次及以上置业群体中，多以国有企业、盈利性较好企业（如龙港、煤矿等）企业员工、私营业主、政府工作人员为主，在龙口市场上国有企业和盈利性较好企业多有自行建房、分房、廉价内部购房行为，而这部分群体由于收入水平相对较高，便存有较强的消费、投资需求，在房地产市场发展较为旺盛的近年，这部分人群的购房置业、投资收益欲望也被不同程度地刺激起来，这种行为在当地本称之为：资产保值升值。二、 收入水平的提高直接促就对居住品质要求的提高在对本区域进行市场调研中，我们发现一个较为普遍的现象：在居住消费中，对社区规模、居住环境、配套服务设施、休闲娱乐设施、园林绿化等方面的需求成为促成购房的重要因素构成。龙口，全国百强县之一、山东50强县市之一、国内重要港口城市之一，聚集了南山集团、龙港集团、龙矿集团、丛林集团、道恩集团等经济能力、盈利能力较强的工业、轻工业大中型企业，这一些企业的发展也在很大程度上带动了其相关联产业的发展，从而形成了龙口城市经济发展的基础，又直接提高本区域内个人收入水平的逐步提高，这在“绝大多数人买房时选择一次性付款”这一现象上得到很好的体现。在收入水平提高后，人们对居住需求的期望也逐步提高，希望可以居住的更加舒适、愉悦，这都形成对房地产项目建设品质、配套服务品质的不断增强。纯净水入户、直饮水入户、地暖系统，这一些相对于烟台其他区域较为先进的配套服务设施在整个烟台区域的出现既是源自于龙口。三、 仍然很“要面子”龙口人很要面子，这在整个烟台甚至胶东都是较为出名的，这在一定程度上也形成了一定的“攀比风”。在龙口人购房付款方式上，一次性付款一直以来占据着绝对的大多数，很多人宁愿分期付款、家人亲人借款也不希望轻易的做按揭购房的行为，因为担心被周围的人“笑话”。这一现象在近两年来虽有改观，但仍然占据主流。爱面子的现象还体现在购房面积上，不能落后于人，不能比相同的人住的小，也促就了市场上中大面积户型的持续旺销。四、 商业形式相对匮乏，造成部分需求不能满足龙口区域内的商业繁荣来自于黄城（黄县），因为这一区域才是老龙口人心中的“市中心”。但是，我们通过观察了解发现，龙口的黄金商业圈就是集中在博商、振华这一点，而本区域除了百货、服饰、家电等主要商业业态外，其他如娱乐、餐饮、休闲、超市等商业形式较为匮乏，既是存在也是档次较低，除了此处的其他商业圈都暂未形成，显得较为淡薄、单一。而在龙口开发区，除了有一条商业步行街之外，其他商业都很分散而零乱。这些现象的形成源自于对商业区域规划的落后和不完整，大多说房地产项目都有沿街网点，但是自己都说不明白它们究竟可以干什么、怎么样才可以实现价值，致使众多的商业街铺荒废、空置。这种商业现象在很大程度上分流了龙口区域内较高层次的消费需求和未满足需求，同时也对本区域未来商业发展提供了参考和机遇。五、 注重家庭相聚和亲朋交往在龙口人看来，居住房屋内必须有一个较为宽敞的客厅，这在国内城市居住观念上是一个很具区域特色的现象，这一现象形成的基础是龙口人两代同居、亲朋聚会的喜好。六、 居住空间设计雷同在居住需求上，龙口区域的住房100平方以下的多为两室一厅设计（餐厅和客厅为一体，多数未有明确划分），且很多项目的户型设计雷同现象严重。我们在调研中发现：绝大多数消费者对住房设计是没有较强的自我意识的，对市场上房屋户型的设计虽然存有自己的想法但都是“无从下手”的，再加上房地产开发公司的“沿袭、懒惰”习惯，居住户型设计创新现象表现苍白，紧凑型、合理性、人性化户型设计存在较大发展空间。七、 小高层、公寓型小户型需求逐渐显现从前，龙口人是只认多层楼房的，对小户型也是“不敢涉足”的，这都是来自于房地产消费“守旧”、“爱面子”思想的影响。但是，自松岚花园首座小高层面市、新龙家园50-70平米小户型热销两件事情发生后，原来的居住消费观念被打破，为现有多个项目建设销售小高层、公寓型小户型奠定了基础，而对这种居住形式的消费也日益显现，并呈现较为良好的发展趋势。小结发展源自于创新，创新又分为两种：一种是对原有产品的改造和重新包装，另一种就是创造符合未来消费需求的新产品。创新是