陕西西咸新区拆迁安置项目可行性研究报告.doc

西安文海工程咨询有限公司 陕西西咸新区拆迁安置项目 可行性研究报告 编制单位：西安文海工程咨询有限公司 二一三年十二月 1 目 录 第一章 总论 . 1 1.1 项目概况 . 1 1.2 承办单位概况 . 1 第二章 项目建设的背景、必要性分析 . 3 2.1 项目提出的背景 . 3 2.2 项目建设必要性分析 . 3 2.3 项目建设的可行性 . 3 第三章 项目投资环境与市场环境分析 . 4 3.1 全国房地产发展状况 . 4 3.2 项目所在地房地产市场分析 . 4 3.3项目所在地房地产市场购房人群消费行为分析 . 4 3.4 项目所在地房地产发展趋势分析 . 5 3.5 项目所在地房地产市场需求状况分析 . 错误！未定义书签。 第四章 项目选址与建设条件 . 6 4.1 项目选址 . 6 4.2 建设条件 . 6 4.3 用地性质和用地范围 . 错误！未定义书签。 第五章 建设内容与规模 . 8 5.1 项目建设内容 . 8 5.2 项目建设规模 . 8 5.4 项目SWOT分析 . 8 5.5 项目市场定位 . 8 第六章 建筑方案 . 10 6.1 建设要求 . 10 6.2 规划理念 . 10 6.3 设计定位 . 10 6.4 规划设计依据 . 10 6.5 规划设计原则 . 10 6.6 功能设施标准 . 11 6.7 规划设计 . 11 6.8 结构设计 . 11 6.9 基础配套设施综合规划 . 12 6.10 电力工程规划 . 12 6.11 电信工程规划 . 12 6.12 给排水工程规划 . 12 6.13 暖通工程规划 . 13 6.14 燃气工程规划 . 13 6.15 环卫设施规划 . 13 6.16 建筑新材料、新技术的应用 . 13 第七章 节能、节水措施 . 14 7.1 节能节水的必要性 . 14 7.2 设计依据 . 14 2 7.3 建筑节能 . 14 7.4 节电措施 . 14 7.5 节水措施 . 15 第八章 环境影响评价 . 16 8.1 项目场址环境现状 . 16 8.2 环境标准 . 16 8.3 项目环境影响分析 . 17 8.4 环境影响评价结论 . 错误！未定义书签。 第九章 消防 . 18 9.1 设计依据 . 18 9.2 消防安全措施 . 18 第十章 项目实施组织管理 . 19 10.1 项目招投标 . 19 10.2 建设期项目管理 . 错误！未定义书签。 10.3 资金管理 . 20 第十一章 项目实施进度 . 21 11.1 建设工期 . 21 11.2 建设进度计划 . 21 11.3 施工进度图 . 21 11.4营销计划 . 22 第十而章 投资估算与资金筹措 . 22 12.1 投资估算依据 . 22 12.1.1定额依据 . 22 12.2 投资估算 . 23 12.3 资金筹措 . 23 12.4 资金使用计划 . 23 第十三章 财务评价与敏感性分析 . 24 13.1 财务评价基础数据的测算 . 24 13.2 营业收入 . 24 13.3 税金及附加 . 25 13.4 成本费用 . 25 13.5 利润及利润分配 . 25 13.6 评价结论 . 25 第十四章 社会评价及风险性分析 . 26 14.1 社会影响效果分析 . 26 14.2 社会适应性分析 . 26 14.3 风险性分析 . 26 第十五章 结论与建议 . 27 15.1 结论 . 27 15.2 建议 . 27 附表及附件. 27 1 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1项目名称 新城壹品建设项目 1.1.4项目投入总资金及资金效益情况 经初步估算，项目建设投资280000万元。 1.2 承办单位概况 1.2.1承办单位名称 西咸新区沣东新城土地储备中心 1.2.3 可行性研究报告编制依据 1、国家发改委投资项目可行性研究指南； 2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版； 1.2.5 问题与建议 1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。 2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。 1.2.6 编制范围 项目可行性研究报告主要阐述项目建设的背景和提出的理由，建设的必要性、对其功能设置进行分析，提出建设规模，项目组织和实 2 施进度计划、投资估算与资金筹措和社会效益分析。同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。 3 第二章 项目建设的背景、必要性分析 2.1 项目提出的背景 项目位于沣东新城的核心区域，沣东新城作为西咸新区渭河南岸的重要组成部分，其东接西安市西三环，西接沣河东河岸，西安绕城以西的部分，南临西汉高速，包括长安区的斗门、王寺街办，秦都区的沣东街办，三桥街办、六村堡街办西安绕城以西的部分，总面积159.36平方公里。 2.2 项目建设必要性分析 2.2.1项目建设将极大改善沣东新城的基础设施，提高公共基础设施水平 2.2.2项目建设将提升商业带动力，推动区域经济发展 2.2.3项目建设是沣东新城城市化进程的重要推动力 新城壹品项目附带大面积商业用房，将为沣东新城服务业提高发展空间。且随着项目入住率的不断提高，将以居民消费带动项目周边服务业的整体发展，进而带动这个沣东新城服务业的快速发展。 2.2.4项目的建设，利于提升城市形象 综上所述，本项目的建设可促进沣东新城城市化进程，推动区域经济发展，提升城市面貌和人居环境，促进区域社会经济的发展，根据沣东新城总体规划的要求，实施新城壹品项目的建设是很必要的。 2.3 项目建设的可行性 4 第三章 项目投资环境与市场环境分析 3.1 全国房地产发展状况 1、房地产开发完成情况 2、商品房销售和待售情况 3、房地产开发企业到位资金情况 3.2 项目所在地房地产市场分析 沣东新城内已进入销售阶段的项目有央企华润、保利，泰盈、阳光城集团、国润置业、沣东城建等，产品线从最早刚需定位的单一多层、高层住宅到后来别墅、联排、叠墅、花园洋房，再到现在部分项目新增的改善型产品的入市，可见区域内购房者对于楼盘产品需求的变化。 3.3项目所在地房地产市场购房人群消费行为分析 3.3.1 购房人群的分类 通过市场调研对项目所在地购房人群的购房行为进行的分析和统计，将项目所在地的购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下： 第一大类：投资型 第二大类：自居购房 3.3.3 各类购房人群的比例 3.3.4 市场调研结论: 1、在项目所在地购房人群中，投资型的占53%，自居型的占47%，基本上对半开，与其它发达地区购房人群的情况基本相同。 5 2、在项目所在地购房人群中：各主体人群在总购房人群中所占的比例和选择户型比例人群分别如下 3.4 项目所在地房地产发展趋势分析 1、经济快速发展，投资及消费都有较大增长空间 2、房地产交易量和价格均呈稳步上升趋势 6 第四章 项目选址与建设条件 4.1 项目选址 4.1.1建设位置 项目所在地东临正义厨具市场，南邻阿房一路，西邻西三环（皂河），北临陕棉十厂，是一块地形狭长的梯形地块。 4.1.2选址优势 4.2 建设条件 建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施已全部接入到位。因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。 4.3.4总平面布局及建筑设计要求 1、项目总体布局设计要求正确反映用地范围内及周围主要现状地形地貌，正确表示道路、河道、绿化带等城市公共设施的规划设计情况，合理布置地块内的配套设施和绿化用地。 2、注重沿城市道路和交叉口景观界面的塑造，建筑总体风格简洁、现代，保持界面景观的整体性和通透性。 3、充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有良好的朝向。 4、合理处理建筑物与环境场地之间的关系。 5、合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡。 6、在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目亮点。 7 4.3.5公共服务设施及市政配套 1、该区域按要求须规划设置物业管理中心、10KV变电所及公厕； 2、排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设； 3、满足消防、人防、抗震等城市防灾要求。 4.3.6土地所有权性质 项目土地使用权为国有出让土地，土地性质为商住用地。 4.4 地质灾害影响分析 8 第五章 建设内容与规模 5.1 项目建设内容 根据项目承办方委托要求及其提供的相关资料，本项目分为两个部分，项目整体由两个部分构成，分别为安置房区域和商业地产开发区域。 5.2 项目建设规模 整个项目总建筑面积为993181.66m2，其中安置房区域建筑面积为253146.66 m2，商业地产区域建筑面积740035 m2。 5.4 项目SWOT分析 1、优势（strength） 2、劣势（weakness） 3、机会（opportunity） 4、威胁（threat） 5.5 项目市场定位 消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。 通过对沣东新城可能的消费群研究，本项目市场定位为: 核心客户群：沣东新城商户老板、在附近工作的中高档收入人仕、收租保值的当地居民。 重点客户群：在沣东新城及附近区域工作和生活的人仕。 功能定位：提供在附近住宅的人仕有一个更佳的购物商场、休闲娱乐的生活小区。 9 价格定位：当地高档商品住房之一。 户型设计：初步以90m2170m2为主。 10 第六章 建筑方案 6.1 建设要求 本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良好的资源配置。因此，本项目在设计方案上应体现其科学性。 6.2 规划理念 规划设计要根据西咸新区沣东新城城市总体规划，把新城壹品项目打造成人文、建筑、环境和谐共存的居住社区。 1、均好原则 2、整体性与独立性的衔接 3、集约性原则 4、可持续原则 5、超前性原则 6.3 设计定位 由于本地块整个区域范围属于城市规划区范围内，其开发建设必须符合城市总体规划。 6.4 规划设计依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、西咸新区总体规划(2010-2020年) 6.5 规划设计原则 1、独创性 2、以人为本 3、生态化 11 4、可操作性 5、科技化 6.6 功能设施标准 1、建筑使用功能 2、住宅户型规划 3、装修标准 4、小区配套标准 6.7 规划设计 1、场地概述 2、总体布局 3、住宅布置 4、建筑立面设计 5、景观设计 6、交通设计 7、公建 8、竖向规划 6.8 结构设计 1、设计依据 （1）建筑结构荷载规范 GB 50009-2010； （2）混凝土结构设计规范 GB 50010-2012； （3）建筑地基基础设计规范 GB 5007-2012； （4）建筑抗震设计规范 GB 50011-2012； 12 （5）多层民用建筑设计防火规范 GB 50045-2010。 6.9 基础配套设施综合规划 基础配套设施综合规划根据城市居住区规划设计规范，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。 6.10 电力工程规划 1、设计依据 2、负荷估算 3、供电系统 4、低压配电系统 5、建筑照明 6、电气消防系统 7、建筑物防雷接地 6.11 电信工程规划 1、电话通讯系统 2、电视系统 3、对讲与防盗门控制 4、住户宽带接入系统 6.12 给排水工程规划 1、规划依据 2、规划范围 13 3、生活给排水规划 4、雨水排水规划 6.13 暖通工程规划 1、供热工程 2、空调 所有住宅均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自行选购。 6.14 燃气工程规划 该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。 6.15 环卫设施规划 该小区垃圾生产量为0.5-0.7kg/人日。垃圾成分以生活垃圾为主。区内垃圾收运系统规划为分类收集。规划区内按60-80米服务半径设置垃圾收集点，实行定时收集的方法，推行环保理念，健全回收体系。 6.16 建筑新材料、新技术的应用 通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。 14 第七章 节能、节水措施 7.1 节能节水的必要性 根据中央建设节约型社会以及十二五期间节能减排的目标和要求，陕西省政府制定了陕西省节能减排综合性工作方案，根据方案，到2015年，全省万元GDP能耗（按照2010年价格计算）比2010年降低17%，由1.73吨标准煤下降到1.44吨标准煤，平均年节能率3.7%。 7.2 设计依据 1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。 2、公共建筑节能标准；公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）。 7.3 建筑节能 1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。 2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。 7.4 节电措施 本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施： 1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进 15 行补偿投切，减少变压器空耗。 2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电 。 3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。 7.5 节水措施 本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。 1、认真贯彻执行中华人民共和国水法、城市供水条件（国务院158号令）、建设部城市节约用水管理办法，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。 2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。 3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。 4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。 16 第八章 环境影响评价 8.1 项目场址环境现状 位于项目位于沣东新城核心区域，东临正义厨具市场，南邻阿房一路，西邻西三环（皂河），北临陕棉十厂，是一块地形狭长的梯形地块。 8.2 环境标准 环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。 环境保护标准： 1、中华人民共和国环境保护法； 2、建设项目环境保护管理条例（国务院1998253号）； 3、建设项目环境保护设计规定（国计字1986002号）； 4、关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）； 5、大气环境质量标准（GB3095-2012）一级； 6、人体直接接触的娱乐水体达标景观娱乐用水水质标准（GB129412012）A类标准；与人体非直接接触的景观娱乐水体达到景观娱乐用水水质标准（GB129412012）B类标准；生活饮用水体达到生活饮用水卫生标准（GB57492012），其他水体达地表水环境质量标准（GB3838-2012）三类； 7、城市区域环境噪声标准（GB3096-2012）二类； 17 8.3 项目环境影响分析 8.3.1建设期间对环境的影响 本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。 8.3.2建设期间环保措施 1、施工工艺： 2、施工废水： 3、施工粉尘： 4、施工噪声： 5、施工期水土流失： 8.3.3设计中环保措施 1、通风系统均安装消声器。 2、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护带。 3、水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。 4、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。 5、水泵出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。 18 第九章 消防 9.1 设计依据 1、建筑设计防火规范GBJ162012（2001版）（修订本）； 2、建筑灭火器配置设计规范GBJ501402012； 3、建筑内部装修设计防火规范； 9.2 消防安全措施 1、室外消防设施 2、室内消防措施 3、消防给水与排水 4、电气防火 19 第十章 项目实施组织管理 10.1 项目招投标 10.1.1招标依据 1、中华人民共和国招标投标法； 2、工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令； 3、招标公告发布暂行办法（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）； 10.1.2招标组织原则 为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。 10.1.3招标范围 本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。 10.2.2项目组织机构 项目建设过程中，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，项目拟组建项目领导组织，由董事会、总裁以及四个工作组组成。 20 10.2.3项目管理措施 为加强整个项目的建设管理，保证工程建设质量、工期、成本及安全，拟采取以下管理措施： 10.3 资金管理 本项目通过设立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度，加强审计、监察工作。 合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好项目建设的各项工作。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。 21 第十一章 项目实施进度 11.1 建设工期 参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，算上前期工作时间，项目建设总工期计划按70个月控制。 11.2 建设进度计划 2013年12月2014年5月：完成工程建设前期手续办理、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备，并开始土方施工阶段。 2014年6