《大学物权法》PPT课件.ppt

引读案例 2001年12月，村民李某与所属的村委会签订了一份土 地承包合同。合同约定，村委会将村属的15亩荒地承 包给李某经营，承包期限为20年。合同签订后，李某 对所承包的土地进行了重新规范和整理，并在投资近 3000元的承包土地上新打了一眼深井。2004年10月， 李某所在的村委会进行了换届选举。换届后的村委会 以原村委会与李某所签订的土地承包合同没有召开村 民大会，违反民主议定原则为由，将李某所承包的土 地强行收回。李某将村委会告上法庭，要求确认合同 有效，被告继续履行合同。法院经审理后认为：原告 李某与原村委会之间签订的土地承包合同违反了民主 议定原则，属于无效合同。原村委会在签订合同中存 在明显过错，应当对因合同无效给原告李某造成的经 济损失进行赔偿。 问：法院的判决正确吗？ 第八章 用益物权 l关键术语 用益物权 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权 重点问题 （1）用益物权的概念和特征应当怎样理解？ （2）物权法对用益物权的一般规则是怎 样规定的？ （3）各类用益物权的概念、法律特征、效力 。 第一节 用益物权概述 l一、用益物权的概念 用益物权，是指非所有权人对他人所有 之物所享有的占有、使用和收益的他物 权。 二、用益物权的社会意义 1用益物权是所有权的一种实现方式 2用益物权的目的是为了满足非所有 人利用他人不动产的需求 3用益物权有利于实现物的最高价值 的利用 三、用益物权的法律特征 1.用益物权是一种他物权 2.用益物权是以使用和收益为内容的限制物权 3.用益物权为独立物权 4.用益物权的客体一般为不动产 四、用益物权的种类 1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权 4、地役权 第二节 土地承包经营权 一、土地承包经营权概述 （一）土地承包经营权概念 土地承包经营权是承包人(个人或单位)因从 事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其 他生产经营项目而承包使用、收益集体所 有或国家所有的土地或森林、山岭、草原 、荒地、滩涂、水面的权利。 （二）土地承包经营权特征 1土地承包经营权的主体具有特殊性 2土地承包经营权的标的物具有特殊 性 3土地承包经营权的目的具有特殊性 4土地承包经营权的产生方式具有特 定性 二、土地承包经营权的内容 1、承包人的权利义务 承包人的权利 (1)占有承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、 滩涂、水面的，承包人有权从集体组织取得一定数 量、质量、位置的土地以及森林、山岭、草原、荒 地、滩涂、水面。 (2)使用承包的土地或其他生产资料，独立进行生产 经营活动。 (3)收取承包土地或其他生产资料的收益，并取得依 约定数额向发包人支付收益后所余收益的所有权。 公民个人的承包收益，可以继承。 (4)转让承包经营权，这是承包人对其承包 权的处分，一般是承包人无劳动力或转营 他业而将承包的土地转包。转让承包经营 权的收益应归承包人所有。 (5)承包人承包土地以后，仍有权按集体组 织规定的制度使用集体组织所有的农林设 施，如灌溉设施、农机具等。 (6)承包地被征收的，土地承包经营权人有 权依法获得相应补偿。 承包人的义务 (1)妥善使用承包的土地以及森林、山岭、 草原、荒地、滩涂、水面。 (2)承包人应依承包合同规定的数额向集体 组织交付承包土地或森林、山岭、草原、 荒地、滩涂、水面的收益。 (3)承包人应独立承担风险。 (4)承包人应当接受集体组织对于其生产经 营活动的合法监督、干涉。 2、发包人的权利义务 发包人的权利：主要是向承包人收取依承包合同 规定数额的承包收益，对承包人的生产经营活动 进行监督。 发包人的义务：在于交付土地以及森林、山岭、 草原、荒地、滩涂、水面给承包人，提供集体组 织的农林设施给承包人使用，不得随意干涉承包 人的生产经营活动。发包人在承包期内不得调整 承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形 ，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照 农村土地承包法等法律规定办理。发包人在 承包期内不得收回承包地。农村土地承包法等法 律另有规定的，依照其规定。 三、土地承包经营权的取得 1基于民事行为取得承包经营权的，包括 创设取得和移转取得两种情况。 2非基于民事行为而取得承包经营权。主 要是继承问题 。 (1)以家庭承包方式取得的林地承包经营权 ，承包人死亡的，其继承人可以在承包期 内继续承包； (2)以招标、拍卖、公开协商等方式设立的 承包经营权，承包人死亡的，其继承人可 以在承包期内继续承包。 四、土地承包经营权的消灭 1土地承包期届满 2承包地的调整 3土地承包经营权的转让 4发包人收回承包地 5征收 6土地因自然原因等而灭失 7土地承包经营权的抛弃 五、土地承包经营权的保护 1承包期内，发包方不得收回承包地。承 包方于承包期内全家迁入小城镇落户的， 应当保留其土地承包经营权或者允许其进 行经营权流转。承包方于承包期内全家迁 入设区的市，转为非农业户口的，应当将 承包的耕地和草地交回发包方。 2承包期内，发包方不得调整承包地。因 自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个 别农户之间的承包的耕地和草地需要适当 调整的，必须经本集体经济组织三分二以 上村民代表同意，并报上级有关行政管理 部门批准，承包合同中约定不得调整的， 按照其约定。 3承包期内，妇女结婚，在新居住地未取 得承包地的，发包方不得收回其原承包地 ，妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活 或者不在原居住地生活但在新居住地未取 得承包地的，发包方不得收回其原承包地 。 一、建设用地使用权概述 1、建设用地使用权概念 建设用地使用权是因建设用地使用人为建 造建筑物或其他工作物而使用他人(国家或 集体)所有的土地的权利。 2、建设用地使用权特征 以他人之物为标的 内容上的限制性 土地用途上的特定性 权利本身的独立性及权能上的完备性 第三节 建设用地使用权 二、建设用地使用权内容 1、建设用地使用权人的权利 占有和使用土地 权利处分 ：转让、互换、出资、出租、赠与 或者抵押 附属行为 取得地上建筑物或其他工作物的补偿 2、建设用地使用权人的义务 建设用地使用权人应当依照法律规定以及 合同约定支付出让金等费用。 建设用地使用权人在建设用地使用权消灭 时，应当将士地返还给所有权人，原则上 应恢复土地的原状。 建设用地使用权人应当合理利用土地，不 得改变土地用途；需要改变土地用途的， 应当依法经有关行政主管部门批准。 三、建设用地使用权的取得 1、划拨取得 概念： 是指通过行政划拨的方式取得的土地使 用权。 特征： （1）没有明确的期限； （2）不须支付土地使用权出让金； （3）不能转让、出租和抵押，符合法律 规定的条件的除外。 取得条件 1、国家机关用地：权力、行政、司法、军 事机关等； 2、军事用地：军事设施用地； 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项 目用地； 4、公益事业用地：文教卫体； 5、城市基础设施用地：城市给排水，污水 处理、供电、通信、煤气、热力、道路、市 内公共交通、园林绿化、环保、消防、路标 、路灯等； 6、其他。 取得程序 1、用地单位提交用地申请； 2、土地行政主管部门审查和报 批； 3、土地划拨； 4、核发国有土地使用证。 权利的行使 1、不得擅自改变土地用途； 2、如遇社会公共利益需要，有义务 服从人民政府收回土地使用权的决定 ； 3、权利转移必须遵守有关法律、法 规的规定。 2、出让取得 概念： 是指土地使用者通过出让的方式取得的土地使 用权。 特征： （1）出让方是特定的国家； （2）政府负责，有计划、有步骤地进行； （3）出让不包括地下资源、埋藏物和市政设 施； （4）属于要式法律行为出让合同，国有 土地使用证。 出让的方式和期限 （1）方式：协议出让、招标出让、拍卖 出让、挂牌出让。 （2）期限： 居住用地70年； 工业用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用地50年。 案 例 分 析 某工厂为扩大生产规模，投资80万元 建一分厂，向某县级人民政府申请 用地2亩（以出让方式取得土地使有 权），经县人民政府批准使用城市 规划区内属于A村集体所有的土地（ 非耕地）2亩。为保证按时使用土地 ，工厂与A村签订了土地使用权合同 。合同规定A村向工厂出让土地2亩 ，土地所有权出让金30万元，土地 用途为工业用地，土地使用权出让 年限为70年。有关合同的其他内容 均参照国家出让土地使用权的标准 合同写明。 据此，请回答以下问题： 案 例 分 析 （1）该土地使用权出让合同是 否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工 厂用地70年是否合法？为什么 ？ （3）按照有关法律规定，该工 厂应该怎样取得土地使用权？ 案 例 分 析 （1）无效。因为按照我国有关法律规 定，城市规划区内的集体所有土地 ，必须先依法征为国有，其土地使 用权才能出让。土地所有权的出让 方只能是代表政府的土地管理局， 本例中由A村直接向工厂出让土地使 用权是违法的，违法的合同应确认 为无效。 （2）不合法。依照中华人民共和国 城镇国有土地所有权出让和转让暂 行条例的规定，工业用地最高年 限为50年。 案 例 分 析 （3）该工厂取得土地使用权的合法 方式应该是：由人民政府依法定权 限批准征用A村的土地，将集体土 地转为国有土地，然后再将土地使 用权出让给工厂，由土地管理局代 表政府与工厂签订土地使用权出让 合同，工厂依合同向政府缴纳土地 使用权出让金，并依法登记，领取 土地使用权证书后，取得土地使用 权。 一、宅基地使用权概述 宅基地使用权指的是农村集体经济组织的 成员依法享有的在农民集体所有的土地上 建造个人住宅的权利。 特征： （1）严格的身份性 （2）无偿使用性 （3）永久使用性 （4）从属性 （5）范围的严格限制性 第四节 宅基地使用权 二、宅基地使用权内容 1、宅基地使用权人的权利 占有宅基地的权利 对宅基地使用、收益的权利 因住房转让而转让宅基地使用权 2、宅基地使用权人的义务 按照政府统一规划使用宅基地 不得非法转让宅基地使用权 三、宅基地使用权的取得 依申请审批程序而取得 其他方式取得 ：法律直接确认、继承、购 买或者赠与房屋时的一并转让 四、宅基地使用权的消灭 自然灾害等客观原因导致土地灭失 乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用 宅基地 宅基地使用权人不按照批准的用途使用土地 长期闲置宅基地 宅基地面积超标 房屋灭失 一、地役权概述 1、地役权概念 地役权，是指依一定目的，以他人土地供 自己土地便利之用的权利。 供役地是指供他人便利使用的土地； 需役地则指受便利之用的土地。 问题地役权关系中，供役地与需役地以邻 近为其必要条件吗？ 第五节 地役权 2、地役权特征 地役权具有从属性和不可分性 地役权以他人所有或使用之地为 其客体 地役权以供役地提供之便利为其 目的 3、地役权与相邻权的关系 （1）相邻权的性质是对相邻的不动产所有权 的限制或延伸，属自物权；地役权则是为自 己土地的便利而使用他人土地的权利，为基 本的他物权。 （2）相邻权为法律直接规定的权利，其内容 由法律规定；而地役权则是按当事人的约定 设立或依时效取得的权利，本身并非法定权 利。 （3）相邻权依法发生在毗邻的不动产所有 权人或使用人之间，既包括土地相邻关系 ，也包括建筑物的相邻关系；而地役权只 发生在土地所有人或使用人之间，不受土 地是否毗邻的限制。 （4）相邻权的内容包括相邻流水、排水、 危害和危险的排除、道路通行、采光、通 风、噪音、震动等多方面的关系；而地役 权的内容只是为了便利而使用他人土地。 （5）相邻权的行使只要不给邻人造成损失 ，通常是无偿的；而地役权的取得一般是 有偿的，当然也可以是无偿的。 二、地役权的内容 1、地役权人的权利和义务 （1）地役权人的权利 供役地的使用权 为必要附随行为的权利 物上请求权 （2）地役权人的义务 维持工作物的义务 合理使用供役地的义务 允许供役地所有人使用设置物的义务 支付费用的义务 2、供役地人的权利和义务 （1）供役地人的权利 供役地人在不妨碍地役权行使的范围内，可对其 所有的土地行使一切权利。 供役地人在不妨碍地役权行使的范围内，有权使 用地役权人设于其地上的工作物之权利。 供役地人对有偿的地役权，享有请求给付对价的 权利。 供役地人基于其正当利益，有权要求变更供役地 使用场所与方法。该请求权，当事人不得以法律 行为予以排除或限制。 （2）供役地人的义务 供役地人负有容忍地役权人于供役地上为 一定行为或不为一定行为的义务。 当供役地人与地役权人共同利用供役地时 ，供役地人为节省再行设置之费用，于不 妨碍地役权人行使地役权的范围内，有权 使用地役权人因行使其权利而为的设置， 供役地人应按其受益程度，分担维护设置 的费用。 供役地人对于设定契约（如约定地役权人 可利用供役地人已有设备）的地役权，负 有不得任意变更此项设备的义务。 三、地役权的取得 1.地役权基于法律行为取得 设定取得 让与取得 2.地役权基于事实取得 时效取得 继承取得 四、地役权的消灭 （1）地役权存续期间届满。 （2）土地灭失。 （3）供役地被征收，地役权消灭。但需役 地被征收时，地役权仍继续存在。地役权 会因土地重新规划而致消灭。 （4）约定消失事由发生，如解除条件成就 。 （5）抛弃。 （6）法院宣告。 （7）混同。 注意 一、土地承包经营权 1、土地承包经营权自土地承包“合同生效 时”设立。 2、承包经营权的期限 （1）耕地的承包期为30年 （2）草地的承包期为30年50年 （3）林地的承包期为30年70年 3、流转权 （1）在承包经营期限范围内，承包权人有 权根据法律规定，采取转包、互换、转让 等方式流转土地承包经营权，流转的期限 不得超过承包期的剩余期限。如果采取互 换、转让方式流转没有办理“登记”手续的 ，不得对抗善意第三人。 （2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承 包“荒地”等农村土地，依照有关规定，其 土地承包经营权可以转让、入股、抵押或 者以其他方式流转。 （二）建设用地使用权 建设用地使用权是指土地所有权中分离出 来的物权，独立于土地所有权而存在。 1、建设用地使用权的取得 凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅 等经营性用地，应当采取招标、拍卖等公开 竞价的方式出让，不能采取无偿划拨方式。 2、登记生效 建设用地使用权的取得必须向登记机构办 理登记，登记是建设用地使用权生效的条件 。 3、建设用地使用权的流转 “房随地走、地随房走、房地一体”的流转 规则 建设用地使用权在转让、互换、出资或 者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构 筑物及其附属设施一并处分。 当建筑物、构筑物及其附属设施转让、 互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑 物及其附属设施占用范围内的建设用地使 用权一并处分。 （三）地役权 地役权是指土地上权利人（包括土地所有人 、地上权人以及土地的承租人），为了自己使用 土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定 得以利用他人土地的权利。其中为他人土地利用 提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土 地称为需役地。 【问】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风 景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从 事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元 。在本题中，谁的土地属于供役地？谁的土地属 于需役地？ 1、地役权的设立 （1）地役权自地役权合同生效时设 立。 （2）当事人要求登记的，可以向登 记机构申请地役权登记；未经登记，不 得对抗善意第三人。 2、地役权的期限 地役权的期限由当事人约定，但不 得超过土地承包经营权、建设用地使用 权等用益物权的剩余期限。 3、地役权的从属性 （1）地役权不得与需役地相分离单独转 让，不得单独设定抵押。 （2）地役权不得与需役地的所有权或使 用权相分离，土地承包经营权、建设用地 使用权转让的，地役权一并转让，但合同 另有约定的除外。以土地承包经营权、建 设用地使用权抵押的，在实现抵押权时， 地役权一并转让。 【例题】甲、乙公司分别取得在同一街区的两块建 设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后， 甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便， 遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米 的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年 ，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合 同并办理了地役权登记。两年后，甲的下列做法中， 符合物权法规定的是( )。 A、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利 B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙 C、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让 给丁 D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙 4、地役权的不可分性 地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个 部分或仅仅以一部分而单独存在。 【案例】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地 ，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个 小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不 在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车 队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。 双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将办公楼卖给 了丙、丁各4层，乙将办公楼卖给了戊跟庚两家单位4层和6层 。根据物权法的规定，下列表述中正确的是（ ）。 A、丙可以向戊主张通行的权利 B、丙可以向庚主张通行的权利 C、丁可以向戊主张通行的权利 D、丁可以向庚主张通行的权利 5、地役权的效力 （1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的 ，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承 包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设 立的地役权。 【解释】先设立地役权，后承包的，承包人享有 地役权。 【案例】甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲 村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果 林，遂与乙村协商通过乙村长1000米、宽10米的土地 上修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元 ，期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。两 年后，甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙， 承包期15年，丙对乙村享有地役权吗? （2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地 使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益 物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 【解释】先承包的，必须经承包人同意，才能设 立地役权。 【案例】如果乙村将土地承包给ABC在前，与 甲村协商修建经过该土地的水渠的地役权合同在 后，则修建水渠一事应当经过ABC的同意。 （3）需役地以及需役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役 权的，受让人同时享有地役权。 【例题】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开 发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100 万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上 的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在 自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。根据物权法 的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A、小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超 过6米的建筑 D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超 过6米的建筑 （4）供役地以及供役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权 的，地役权对受让人具有约束力。 【例题】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风 景。便与相邻的乙约定：乙不能在自己的土地上从 事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。 甲、乙于4月1日签订了合同，并于4月10日进行了 登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。 丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。根 据物权法的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A、甲对乙的土地享有的地役权自4月1日设立 B、甲对乙的土地享