《养老地产报告》PPT课件.ppt

目录 一、前言 二、养老地产的概念 三、养老地产的发展 四、养老地产的运营模式和养老模式 五、养老地产的配套和相关政策 六、建议参观的项目 一、前言 我国人口已经进入老龄化 根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26%，约为1.78亿 ，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐 渐加快。业内人士预计，到2050年，中国60岁以上的人口比重将上升到31.1% ，未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地 产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大 。 备注： 进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的 老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。 l 我国老年人口的绝对数量大。 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人 口总量将超过亿。 l 高龄化趋势显著。 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化 已经表现出明显的高龄化趋势。 l“未富先老”。 发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平 均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。 l“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口 结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的 变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 l 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上 的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。 中国老龄化社会五大特点： 二、养老地产的概念 养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结 合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住 宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更 全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康 复等方面量身设置。 1、概念 二、养老地产的概念 l消费群的专一性：针对中老年人提供的住宅产品； l产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施 等符合老人的生理特点； l社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老 人的心理需要。 2、和一般住宅的区别 养老地产，作为复合地产开发的一个重要分支，在美国已经有了50年的历史 ，在德国、日本等国家也已经发展地非常成熟。 3、发达国家养老地产的情况 国 家产 品 特 点借鉴之处 美 国 CCRC模式,建筑规模大，有各种各样的俱 乐部，开设的课程和组织的活动超过 80种以上。代表楼盘：太阳城中心、 凤凰城。 完善的配套设施与功能区划分 日 本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社 会保险保障体系的基础上实现的。提 供无障碍设施的老龄人住宅产品、具 有看护性质的老龄人住宅产品、能和 家人共同生活(二代居)的住宅产品。 代表楼盘：港北新城。 老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产 品混合设计在一个生活社区内，突出 自助自理。 欧 洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的 公寓中。建筑将三种元素结合在一起 ：城市意味、社区功能和生态目标。 代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年 人公寓。 建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤 独。 在中国，养老地产是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了 以养生、康体、生活、养生于一体的人居服务，是全新的高品质复合人居生活蓝本。目前处于 由政府福利向社会盈利转化的过程中。 4、中国养老地产的发展 老年社区 老年公寓 医护型养老院 普通型养老院 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人， 较多的原意或者被社会工作者动员住进养老院。 有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。 专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商 品住宅。 老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。 政府福利型 政府收益型 企业盈利型 三、养老地产运营模式和养老模式 目前，中国市场上养老地产的运营方式包括: 全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种 模式。 （一）养老地产运营模式 模式一：全部出售 以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。 案例：北京东方太阳城 l区位：坐落于有“东方莱茵河” 之美誉的北京市顺义区潮白河畔； l定位：“世界级的高尚退休社区”、 “全新退休生活的领跑者” l规模：规划面积234万平方米，总建筑 面积70万平米，共可入住2万余人 l物业类型：独栋别墅、联体别墅、点 式公寓、板式公寓和连廊式公寓 l面积区间：为78-716平方米不等 l开盘时间：一期2003年，二期2004年 ，三期2007-2009年 本项目通过复合的产品、优美的景观环境、完善的养老配套的打造，以及社区养老软环境 的培养，以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念，获得成功。 运营模式二： 出售与持有相结合 养老地产的相关物业全部进行销售，将住宅建设与社区管理相相结合的。 案例：北京太阳城 区位：位于京城北郊昌平区小 汤山镇，西临立汤路、北畔温 榆河、东距首都机场17公里、 南距亚运村15公里。 规模：占地面积42万（623亩 ） ，总建筑面积30万 ， 容积 率0.7，绿化率60。总投资5亿 多人民币 产品类型：独栋别墅、联体别 墅、花园洋房、四合院住宅 社区特色：中国式的园林，2万 平米的人工联体双湖，L型绿化 带。根据老年人的特点进行了 无障碍设计，三层以上的住宅 全部配有电梯，24小时温泉水 入户 本项目由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作 开发、销售。开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用 、度假等需求，从而实现可持续运营。 模式三：会员制销售 养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主，但是租期长，实际为变相出售。采取会员制管 理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式 案例：上海亲和源 区位：亲和源会员制社区位于上海 市南汇区康桥镇。距浦东国际机场 12公里，虹桥机场22公里，离上海 市中心人民广场12公里，人称“小 上海”的周浦镇3公里 占地面积：84000平方米 建筑面积：100000平方米 公寓数量：老年公寓设838套，可 供1600位左右老人入住 在运营上，项目采用了A卡（销售概念的长租性质）和B卡（租赁概念的短租性质 ） A卡： 需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户 型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付 2.98万6.98万元不等的会费（根据房型不同）。 B卡： 该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需 支付2.98万元的会费。不能转让。 有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用 将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费。 运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管 理费作为日常服务运营费用。 亲和源运营模式 只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金。 案例：北京燕达国际健康城 区位： 位于北京卫星城东燕郊，潮白河畔 。地理位置优越，距天安门30公里 ，距首都国际机场25公里 规模： 占地面积50万平方米(不含附属用 地) 总建筑面积106万平方米 总投资约70亿元人民币 项目运营方式 以出租为主（土地性质为医疗用地 ） 项目以医疗健康社区为主题，依托医疗产业链，投入巨资打造大型医疗养护社区。 项目定位面向全球中高端人群，来访客较多，但目前入住率不高，长期住的只有几十个人，以 中国人为主，多为短期居住，长期居住较少。 入住率低的问题主要是：一是项目面向高端人群，收费高，门槛高；二是中国人的思想观念还 没有转变过来，对这种形式接受度不高。 运营模式的优缺点 优点缺点 销售 较快回笼资金，提高资金周转， 实现滚动开发。 必须取得土地使用权，享受政府 的土地优惠可能性比较小； 不能得到养老地产升值的剩 余，和通过运营获得长期稳 定的收益。 自持 能够通过使用配套用地、行政划 拨用地等灵活手段在不取得土 地所用权的情况下实现运营， 降低土地成本。 结合物业、医疗、康体锻炼等多 种服务实现稳定的收入。 要求具有充裕的现金，资金占用 量大，回笼较慢。 销售+自持 拥有两种模式的优点，还可以通 过在土地方面采取灵活策略。 需要一定量的运营资金。 养老地产对开发商的要求 1、养老地产资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回 收期相对较长； 2、开发商还要面对自己经营管理的风险。 经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业 要求。 3、老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。 开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中 心、人才交流中心、老年大学、老年协会等服务机构。 （二）我国目前养老模式 l家庭养老 l机构养老 l社区居家养老 l新兴养老模式（见表格） 养老模式代表案例典型特征模式点评 “社区+医院+地产 ”模式 台湾长庚养生文化村 以长庚医院雄厚 的医疗资源为后 盾，建成了全球 最大的银发地产 社区 1集养老、医疗、生 活、娱乐等功能于一 体的养生文化村是台 湾“经营之神”、台 塑集团董事长王永庆 的创意。它以长庚医 院雄厚的医疗资源为 后盾，延伸出“银发 族”养生服务，2004 年3月楼盘一推出即 被抢购一空，非常受 客户欢迎。 会籍制的养老俱乐 部 北京太申祥和山庄 采用中国传统古 典园林建筑，建 成的集养老、康 体、娱乐、餐饮 、住宿、医疗为 一体的综合性服 务机构，是全国 首家推行会员制 新型养老模式的 国际敬老院 1.是全国首家推行1. 会员制新型养老模式 的国际敬老院，它开 创了敬老院与俱乐部 相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代 养老敬老事业相结合 ，创立了中医药健康 养生新模式；3.山庄 的环境及文化氛围， 独具中国传统特色。 养老模式代表案例典型特征模式点评 以房养老南京汤山留园养老公 寓、北京太阳城老年 公寓 采用反向抵押的逆按揭 方式“以房养老” 这种模式的最大问题是 我国传统观念的羁绊， 需要随着时间和社会发 展人们观念逐渐的改变 。 异 地 养 老 异地购房 海南、大连、青岛等 地部分楼盘、北京银 龄公司 以养老为目的的异地购 房 是一种将养老和度假旅 游完美结合的一项全新 产品。它以基地连锁的 扩张形式来完成整体运 作，以统一的经营模式 、全包式的服务，高性 价比的度假养老产品赢 得客户，与其他度假产 品不同，它的特点是针 对老年人养老需求的， 是高品质的度假养老， 前景将十分广阔。 “候鸟式”养老 大连的互动式异地养 老服务中心 不同城市老年公寓之间 的置换式异地度假养老 “季节性”养老 天津的泰达国际养老 院 炎夏和寒冬住到养老院 ，春秋回到家中 度假基地连锁 北京金港家苑、江苏 生态养老连锁 将养老与度假旅游结合 起来，在全国各地建立 连锁基地形成的连锁经 营模式 分时度假式养老 云南卧云仙居、浙江城 仙居 将分时度假旅游与养老 结合起来，亦可连 锁 是借鉴分时度假旅游模 式而出现的养老新 模式，是一种将房 地产业、酒店业、 旅游业、养老业结 合在一起的一种商 业新概念。我们认 为，可以有一些作 为，但不具有普遍 意义。 连锁养老超市辽宁连锁超市 是一种新型的老年服务 型机构 这种连锁超市服务功能 强，介入门槛较低 ，有广阔的客户市 场和服务群体。虽 为非营利性机构， 但以后可市场化的 运作 养老模式代表案例典型特征模式点评 五、养老地产的配套和相关政策 （一）配套（以北京万科幸福汇）为例 万科幸福汇试点的养老地产有两种形态： 一种为“活跃长者之家”，利用“万科幸福汇”的商业配套用地，建设 130套户型面积在60-80平米之间、规划建筑面积1.6万平米的老年公寓， 公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、 健身房等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门 、收费代缴等服务。 另一种为“活跃长者住宅”，“万