房地产项目的投资与融资.ppt

第三篇 实施篇 （6，7，8，9，10） 6 房地产项目的投资与融资 导 读 本章首先介绍了房地产项目开发建设投资的 构成和估算方法，然后阐述了房地产项目融资的 主要渠道和融资方案的选择方法，在此基础上介 绍了房地产项目投融资风险识别、评估的方法和 处理建议。本章的学习重点是房地产开发投资估 算方法、融资渠道，难点是房地产投融资风险评 估。 6 房地产项目的投资与融资 6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资 房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。 分为直接投资和间接投资。 6 房地产项目的投资与融资 6.1.2房地产开发建设投资的构成 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经 营资金，其中经营资金是指房地产开发企业用于日 常经营的周转资金。开发建设投资是指在开发期内 完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用 ，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施 建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设 费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售 费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等 （见下表6-1）。 序 号 项项 目 名 称 总总 额额 估算说说明 1土地费费用出让让合同价或转让转让合同价款+交 易契税 2前期工程费费用根据实际实际支出和当地有关计费标计费标 准估算 3基础设础设施建设设 费费 根据当地有关计费标计费标 准估算 4建筑安装工程费费根据项项目实际实际情况结结合当地造价 水平综综合确定 5公共配套设设施建 设费设费 根据配套实际实际情况结结合北京造价 水平综综合确定 6管理费费用取第1、2、4项项之和的3% 7财务费财务费 用根据项项目的融资额资额度和融资资期限 而定 8销销售费费用按项项目销销售收入的46计计算 9开发发期税费费根据国家和地方有关法规标规标准执执 行 10其他费费用按当地收费规费规定进进行估算 11不可预见费预见费取第1-10项项各项费项费用之和的3%- 7% 合计计第1-11项费项费用之和 表6.1 建设投资估算表 （1-5项为开发直 接费，6-11为开发 间接费。） 6 房地产项目的投资与融资 6.1.3 房地产开发项目开发建设投资估算方法 （1）土地费用 土地费用为出让或转让合同价，再加上相应的 交易契税。 （2）前期工程费 一般项目的规划、设计、可行性研究所需的费 用支出可按其占项目总投资的一定比例估算。或者 按照实际列入。 6 房地产项目的投资与融资 （3）房屋开发费 房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套 及基础设施费。 v建筑安装工程费：单元估算法；单位指标估算法； 工程量近似匡算法；概算指标估算法；类似工程经 验估算法（以概算指标方法） v公共配套设施费。可参照建安工程费的估算方法， 按规划指标和实际工程量估算。 v基础设施费。通常采用单位指标估算法来计算。 6 房地产项目的投资与融资 （4）期间费用 期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用等 。 v管理费可按项目总投资的2%3%，或按开发建设投资 中土地费用、前期工程费和建安工程费等三项费用之 和的3%计算。 v销售费用约占销售收入的46。 v利息根据预算的贷款额和项目开发周期确定。利息以 外的其他融资费用一般占利息的10%左右。 6 房地产项目的投资与融资 （5）开发期税费 一般房地产开发企业应当缴纳的税种包括营业 税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、 企业所得税、城镇土地使用税、契税等；缴纳的费 用项目包括市政支管线分摊费、供电贴费、建设费 、建材发展基金、人防工程费等。 参照税目、税种和相应税率计算。 6 房地产项目的投资与融资 （6）其他费用 其他费用主要包括临时用地费、临时设施费、 标的审查费、招标管理费、开发管理费、工程监理 费、工程质量监督管理费等。这些费用一般按当地 有关部门的收费规定进行估算。 （7）不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费 用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7% 估算。 6 房地产项目的投资与融资 6.2 房地产融资方案选择 6.2.1 房地产融资概述 （1）房地产融资。所谓房地产融资，是指房地产开发 企业围绕房地产开发、流通以及消费整个环节所进 行的筹资和融通资金的活动。 （2）房地产金融市场体系。现代房地产金融体系是由 一级市场和二级市场共同构建的。一级市场是借贷 双方围绕资金进行初始交易的市场，包括以银行为 主金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托 、基金等筹融资活动；二级市场是对一级市场中的 产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押 信贷资产证券化。 6 房地产项目的投资与融资 6.2.2影响房地产融资的主要因素分析 影响房地产项目融资的因素具体可分为融资资 源、融资能力与融资环境三个方面。 （1）融资资源因素 资源是企业自身拥有或可以获取并用以提供竞 争力基础的资产。房地产企业的融资资源包括有形 资源和无形资源。 v有形资源因素。包括：市场资源、利益相关者资源 （客户、股东、企业员工、合作伙伴、供应商、分 包商、竞争对手等）、生产资源和媒体资源等。 v无形资源因素。 6 房地产项目的投资与融资 （2）融资能力因素 房地产企业的融资能力由自有资金融资能力、 负债融资能力和权益融资能力构成。 v自有资金融资能力因素。房地产企业的自有资金融 资能力主要由企业的盈利能力决定。 v负债融资能力因素。这就要求房地产企业要有比较 高的资产运营能力、赢利能力和偿债能力。 v权益融资能力因素。房地产企业的权益融资能力表 现为企业能争取到投资者多大的投资额度。 6 房地产项目的投资与融资 （3）融资环境因素 v财务环境因素。财务环境包括企业的财务经 营状况、企业资产规模、企业注册性质、公 司财务政策等。 v金融投资环境因素。金融投资环境主要包括 房地产金融政策的影响、房地产金融市场体 系的状况以及区域投资环境。 6 房地产项目的投资与融资 6.2.3 房地产融资的主要渠道 （1）内部融资 v自有资金融资 v预售收入（购房款或定金） （2）外部融资 v银行贷款：银行贷款是房地产开发的传统融资模式 ，同时也是我国房地产融资的主要渠道。包括流动 资金贷款；房地产开发项目贷款；房地产抵押贷款 三种。 6 房地产项目的投资与融资 v上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。 直接上市（IPO） 国内直接上市 香港IPO 海外上市 ST公司重组等 场外协议转让 增发、可转债、配股等 借壳上市 上市后再融资 上 市 融 资 6 房地产项目的投资与融资 v海外投资基金：有三种方式 直接设立房地产开发企业，自主开发项目 与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； 直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获 取利润。 6 房地产项目的投资与融资 v合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。 6 房地产项目的投资与融资 表6.2 合作开发的几种模式 模 式 特 征 案 例 资源互补 型 一方有土地缺资金，另一方有资金 缺土地。合作方式以大企业通过收 购中小企业股权或项目的方式为 主，也可以“强强”联合。 1、2004年3月，北京华远 和SOHO中国 “土地换资 金”的合作案例 2、万科已收购南都房产80%的股份， 获得大量土地 市场联 盟 型 多个企业共同出资成立项目公司 或松散型的联盟，或合作购置土地 ，或进行项目开发 1、万科、建业等共同发起成立中城 联盟 2、绿城联合其他开发商拿地 交叉营销 型 交叉营销 的最大特征在于，房地 产企业与房地产业 以外的企业通 过结 成联盟，进行交叉营销 ，以 达到扩大业务 的目的。 奥园置业和海尔集团共同成立“奥园 海尔住宅产业 化推进中心”，联手推 进住宅产业 化 6 房地产项目的投资与融资 v房地产信托融资：房地产信托是金融信托业与房地 产业相互融合的产物。从资金信托的角度出发，房 地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的 基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方 式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益 人的行为。相比银行贷款、上市融资等融资方式， 房地产信托融资具有产品设计灵活、融资规模弹性 大、项目审批快的优势。 6 房地产项目的投资与融资 v房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs） ：是一种以发行信托基金的 方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投 资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种 基金信托产品。目前在国外，REITs已经成为许多国 家房地产融资的主要工具。 6 房地产项目的投资与融资 v房地产典当融资：房地产典当是指房产所有者或土 地的使用者以其所拥有的房地产作抵押向典当行借 款，并在约定的时间内付清本息，赎回房地产的一 种融资行为。房地产典当融资以其快速、短期、便 捷的特性，可满足中小开发商小额、应急、短期资 金需求。但典当融资的成本很高，而且融资风险较 大。 6 房地产项目的投资与融资 6.2.4 融资方式的选择 在项目开发的不同阶段以及企业资金实力，会 对融资方式和风险控制有着不同的要求。因此开发 企业应当根据实际情况，选择合适的融资方式，尽 可能规避融资风险。 （1）大型房地产企业。几乎所有的融资方式都可以选 择，其中上市融资、发债融资、海外资金融资为主 。 6 房地产项目的投资与融资 （2）中小开发企业。 v股权融资 v合作开发 v信托融资和夹层融资。“四证”齐全之前的“过桥 ”融资至关重要。 v合理降价销售，加快资金回流。 v典当融资和民间借贷融资。 6 房地产项目的投资与融资 6.3 房地产投融资风险评估 6.3.1房地产投资风险 （1）房地产投资风险的概念 风险是损失发生的不确定性，由人们对未来行 为的决策及客观条件的不确定性而引起的，表现为 后果与预期目标发生多种偏离。风险可表示为不利 事件发生的概率及后果的函数。用公式表示： 式中：R为风险，P为不利事件发生的概率；C为 不利事件的后果。 6 房地产项目的投资与融资 （2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是 指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险 ，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。 其一般流程如图6.2所示。 6 房地产项目的投资与融资 风险识别风险估计风险评价风险处理 风险监控 图6.2 房地产投资风险管理的程序 6 房地产项目的投资与融资 6.3.2 主要风险识别 （1）主要风险因素。我们把按项目的实施过程划分为 四个阶段：投资机会选择和决策阶段风险、前期工 作阶段风险、建设阶段风险和运营管理阶段风险。 对房地产项目投资者而言，项目投资的各个阶段的 风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务 而产生。各个阶段投资风险因素见下表6.3所示。 表6.3 房地产项产项 目投融资风险资风险 因素表 项项目实实施阶阶段风险风险因素 房地产项产项目全 过过程投融资风资风 险险 投资资机会选择选择和决策阶阶段 政策风险风险 可行性研究风险风险 投资时资时机风险风险 投资资区位风险风险 投资类资类型风险风险 前期工作阶阶段获获取土地风险风险 筹资资融资风险资风险 工程招投标风险标风险 合同风险风险 建设实设实施阶阶段自然风险风险 质质量及安全风险风险 工期风险风险 成本与索赔风险赔风险 租售经营阶经营阶 段市场风险场风险 销销售风险风险 物业风险业风险 6 房地产项目的投资与融资 （2）风险识别的方法。房地产项目投资风险识别的方 法很多，常见的方法包括：头脑风暴法、幕景分析 法、德尔菲法、流程图法、系统分析法、敏感性分 析法、风险调查法、因果分析法等。一般要综合运 用。 6 房地产项目的投资与融资 （3）风险识别的程序 房地产项目投资风险识别流程如图6.2所示。 确定风险识别的对象 收集处理风险信息 选择识别方法工具 确定风险事件分类 预测风险事件结果 提交风险识别报告 过程结束？ 是 否 风险 管理 人员 的经 验 头脑风暴 法、幕景 分析法、 流程图法 、德尔菲 法、风险 调查法等 图6.2 房地产项目投资 风险识别程序 6 房地产项目的投资与融资 6.3.3 主要风险的评估 风险评估包括风险的量化估计和综合评价。 （1）风险评价 v盈亏平衡分析。盈亏平衡分析的概念、公式参见本 书第四章内容。通过销售盈亏平衡点的计算，可以 估计风险的大小。平衡点的销量越小，风险越小。 v敏感性分析。参见本书第四章。对于敏感性高的因 素应该予以高度重视，这些因素可能成为风险源。 v蒙特卡罗概率模拟。 6 房地产项目的投资与融资 （2） 综合风险评估法 v调查打分法。 v模糊综合评价法。 v层次分析法。 6 房地产项目的投资与融资 6.3.4 风险处理和建议 房地产投资风险处理主要通过风险回避、风险 转移、风险自留、风险控制和风险利用五种方法来 实现，这些方法往往通过合理组合来达到以最小成 本获得最大安全保障的目的。 （1）