2009年南京房地产市场总结.doc

2009年市场总结一、宏观经济分析1、全国经济走势制造业PMI是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。2、南京经济走势09年以来，全市工业生产累计增幅逐渐摆脱同比下降局面，从一季度同比下降14%，上半年下降7.4%，1-3季度下降5.2%。2009年1-12月全市主要经济指标指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值（现价）亿元6756.153.0全社会固定资产投资亿元2668.0323.9社会消费品零售总额亿元1961.5818.8进出口总值（按经营单位）亿美元337.45-16.9财政收入亿元901.1521.4城市居民人均可支配收入元2550410.3居民消费价格指数%100.1-二、2009年度南京房地产市场概况在宽松的金融政策和旺盛的需求推动下，南京房地产开发投资、销售指标不断趋好。2009年，全市完成房地产开发投资595.68亿元，比上年同期增长17.2%，已经由一季度3.1%、二季度13.4%、三季度16.1%稳步回升。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重22.3%，与上年基本持平。住宅投资增速回升，办公楼、商业用房增长较快。从开发投资的投向上看， 2009年，住宅投资完成439.41亿元，同比增长7.2%，增幅较一季度提高了6.9个百分点。办公楼完成投资28.35亿元，同比增长27.1%；商业营业用房完成投资67.86亿元，同比增长84.6%。房地产施工面积继续扩大，房屋竣工率好于上年。全年累计施工面积4366万平方米，比去年增长6.5%，其中新开工面积1157.46万平方米，增长23.1%。竣工房屋面积1423万平方米，比去年增长33.9%，竣工率达32.6%，比上年提高6.8个百分点。商品房销售持续旺盛。2009年，全市商品房销售面积达1187万平方米，同比增长68.8%，其中商品住宅销售面积1114万平米，同比增长69%。商品房销售额853.07亿元，增长137.4%，商品住宅销售额767.9亿元，同比增长142.3%。三、南京土地市场分析1、09年土地供应2、09年土地成交3、09年成交土地价格四、南京商品住宅市场分析1、09年住宅市场供应分析2、09年住宅市场销售分析3、09年住宅市场成交价格分析4、五、行业政策关键词：加强信贷结构调整标题：关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见时间：2009年3月19日事件回放：主要内容：3月18日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会今天发布了关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见，意见包括10大点，包括中央投资项目配套贷款几十落实到位，加大涉农信贷投放，拓宽中小企业融资渠道，鼓励发展消费信贷和支持房地产市场盘文件可发展等内容，其中第六点提出： 落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展，具体如下： 认真落实国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)，积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。 进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业 或项目的融资支持和配套金融服务。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。 加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。 此外意见还强调，各银行业金融机构要严格贯彻落实房地产信贷政策，努力改进和完善房地产金融服务，继续支持房地产行业平稳健康发展，并切实做好风险防范工作。人民银行各分支机构和各地银监局要密切跟踪把握辖区内房地产市场变化和房地产信贷政策落实情况，及时反映新情况、新问题。点评：这一措施的目的在通过信贷调整促进消费增长，对于房地产业来说，有利于拓宽房产融资渠道，推进普通商品住房消费，促进房地产市场稳定持续发展。关键词：调整房地产开发项目的最低资本金标题：国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，时间：2009年5月27日事件回放：主要内容：为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，5月国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。点评：这是继央行去年底和银监会联合发布的廉租住房建设贷款管理办法将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%后对商品住宅资本金比例进一步放松。这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35%大限将首次出现松动。降低资本金比例就是降低了融资门槛，增强开发企业信心，缓解资金压力，但这也是房地产行业继续调整的一个信号，励保障性住房和普通商品房开发投资是中央进行房地产调控的一个方向。关键词：集约用地标题：关于集约用地的通知时间：2009年9月26日事件回放：9月26日，国务院发布了关于集约用地的通知，明确规定了相对严格的土地“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。点评：这是自2008年1月国务院下发关于促进节约集约用地的通知后再次出台针对土地囤积现象政策，这表明中央政府加大土地集约政策的执行力度。其中针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。这一方面会削弱开发商土地拿地的冲动，同时还会促使开发商加快建设进度，直接增加住房的有效供应，有利于住房供应结构的调整，促进有利于房地产市场的健康发展。关键词：下调工业用地最低出让标准标题：关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知,时间：2009年5月13日主要内容：5月13日,国土资源部下发关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知,决定对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整,主要包括：对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行；以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时也可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行；对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应标准的15%执行；使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地,可按不低于所在地土地等别相对应标准的50%执行。点评：下调工业用地最低出让标准表明国家为配合国家产业结构调整政策放松“地根”以刺激投资的活跃，对于新建项目直接利好，但是也看到尽管工业用地标准变相下调,在实际用地时,仍受到用地规划和用地指标的双重制约,因此并不意味土地闸门的放开。关键词：大城市单块住宅地出让禁超300亩 标题：限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）时间：2009年11月12日2009年11月12日国土资源部印发了限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）（以下简称新目录），其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约300亩）。点评：此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并提高开发商囤地成本，但另一方面拿地总价降低，更过中小开发商参与竞争，不可置疑会抬高单价。关键词：二手房契税优惠政策标题：09年房交会税收优惠政策出台 二手房契税一律减半时间：2009年4月22回放：目前全国执行的营业税政策，其税率为交易房产总价的5.5%。个人购买普通商品住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；不足2年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。个人购买高档住房超过2年（含2年），按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税；不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。根据昨日出台的税收优惠政策，在此次春季房交会上成交的普通二手住房，将免征营业税，高档二手住房仍按差额征收。评论：契税说实在的，并没有给购新房的这太多的实惠，因为有时间限制。但是对于二手房而言，无疑是一剂兴奋剂。很多二手房都是刚好两年多一点。出现了二手房超过一手房，北京2009年二手房交易量超过一手。另外，2009年12月31日该政策已经结束。新的紧缩政策正在酝酿。近期楼市“降温”政策解析2009年12月9日个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，会议指出明年仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。会议提出汽车以旧换新的单车补贴金额标准提高到5000元至1.8万元，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施等增强消费8项措施。2009年12月14日“国四条”出台12月14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议还出台了4条具体措施，当中包括一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；三要加强市场监管，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。这个被业内称为“国四条”的全新表述，比前一次国务院常务会议更为收紧。此前“打击投资性购房”的表述也已变为“抑制投资投机性购房”。2009年12月17日财政部等五部委联合出台进一步加强土地出让收支管理的通知12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署五部委联合出台了进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。一、“不差钱” 2009年元月开发商，们被低迷的市场折腾的死去活来，只好迫于中央的建议，忍痛割肉、让惠于民，可是买家依然“观望者”众，自住客“断供现象”的阴影还没抹去，而手中几十套商品房的投资性需求者更是一场惊魂，一些幸存者铩羽而归、早已收兵入库！开发商也是在无奈的市场“博弈”中寻找生存之道，在那个现金为王的岁月，大家都捂紧了“钱袋子”！闲来无聊，大家开始关注牛年的春节晚会，节目单上赫然写着赵本山大叔要和自己的徒弟小沈阳演一个叫作不差钱的小品，恰恰与众多中小开发商是相反的心境，其实那时资金链真的有了大问题，谁说我们“不差钱”了呢！( i& G- s s6 U2 u* R L新浪乐居论坛 二、“十大振兴产业” 元月中旬以来，国务院相继召开常务会议，审议并原则通过了汽车、钢铁、纺织、装备制造、船舶工业、电子信息、轻工、石化、有色金属产业和物流业等十大产业调整振兴规划。这些规划涉及范围之广、政策力度之大、决策效率之高，前所未有。房地产没列入十大振兴产业，着实让开发商和投资客们手里捏了一把虚汗！然而，笔者在今年上半年也曾在博文中分析得出结论：房地产业比十大振兴产业更牛！因为钢铁作为房地产的上游行业，生产这么多钢材当然还是要流向房地产行业，国务院没有把房地产业列入十大振兴产业，并不说明房地产业被抛弃了，相反在平均城市化率仅40%多一点的中国，房地产业的地位举足轻重！房地产业依然是朝阳行业、基础行业！( V% ?4 i+ W* g房产论坛,装修论坛,业主论坛 三、“反弹”、“回暖” 反观一下，其实一季度是今年最佳入市时机，这一阶段买房的人们肯定笑了！因为这个时期是房产经济“V”型筑底发力“反弹”的起步期，房价还十分温和，全国各地的开发尚基本上是延续了2008年底地方政府救市和楼盘大优惠促销的政策，这一季购房者得到了更多实惠，然而谁也不是“半仙”，预测到中国楼市这么快就走出阴影、开始反弹，那么多的“地产神仙派”人物在预测2009楼市走向时都是“看跌”者众，即便“地产领导派”也在这阶段发飚：楼市“好转”并不代表“转好”，建议年青人三、四年后买房！但是3月之后楼市别样天，一天一个“涨”样，全线飘红不见一点“绿”色！楼市“回暖”之说变成事实。新浪乐居论坛|$ O% 8 j8 t 四、“猪流感”、“甲流” 4月份“猪牛感”由美国衍生并开始向全球蔓延，可见疾病软色体变异后对人类生命的威胁，其实楼市的“猪牛感”也是如病毒似蔓延，开发商看到一点骨头，就恢复狗性，开始紧追不放，跟风涨价开始蔓延。与2003年SARS来的快去的快不同，即便到了年底，我国境内依然向西北、北方城市、农村蔓延。可见覆盖之广、威慑力之强，大家出门最好戴上口罩，口罩经济保护生命也方便他人，这也是拉动内需，有条件的朋友不仿买车，免得挤公交。9 e- o0 i* F( O7 A# _; C买房,购房,装修论坛,房产论坛 五、“红五月” 是今年笔者首次提出的一个话题或概念，是冲蚀2008年房地产阴霾的一面旗帜！最早笔者的一篇关于“红五月”的博文备战楼市“红五月”被选登在徐州日报上，发表时间为4月9日。此后“红五月”传遍大江南北。各地楼市呈“量价齐涨”态势，并发一轫引千钧。房产经济为GDP增长保8开始发挥重大作用。/ 4 d/ f% z/ 六、“楼脆脆”、“楼断断”、“楼歪歪” 6月27日5时30分许，上海市闵行区上海“莲花河畔景苑”在建楼房被“压力差”生楼体倒塌事故，1名工人死亡，这一事故被网友戏称为“楼脆脆”；8月4日9点15分，河北石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村一座二层楼房在一场雷雨中倒塌，8月5日上午，合肥传出一家名为“枫丹白鹭湖公馆”的楼盘竟出现严重断裂现象，被称为“楼断断”；成都“校园春天”小区的两栋相邻楼房因为旁边一处住宅工地(德馨苑)的基础施工而“亲吻”在了一起，又被网友称为“楼歪歪”。“楼脆脆”、“楼断断”再到“楼歪歪”，说明中国房地产行业在某些项目上的“质量安全”确实是存在隐患。买房,购房,装修论坛,房产论坛* ?, U! y$ ) y 七、“高房价”、“地王” 2009，“疯牛年”，高房价一路裸奔，成了老百姓心中的切肤之痛！这一年下半年“十一”期间，一线城市房价超过了2007年“拐点”前最高点。对高房价的探讨和分析，各门户网站网友门分析的文章比重比较大。笔者自己今年对高房价的一些观点型文章就写了不下10篇，其他名博及房地产研究机构更是写了许多类似文章，可见“高房价”是一个公众关心的“热门话题”，这一话题的探讨和风烟延续，也引起了中央和各级地方政府的高度重视，可见网络对民意收集、传递民声的重要性。而各大中城市从3月起到12月止“地王”频频出现，先是央企拿“地王”，后来是品牌开发商拿“地王”，总之，有了“地王”做支撑，高房价就有了存在的理由。$ U5 v2 W& i. c 八、“蜗居” 9月在地摊上看到蜗居光碟，其实小说早就出来了，10月在北京电视台热播，随后以“台词低俗”为由被广电总局招会整改，停播后的蜗居更是被各门户网站的名博、网友们传得沸沸扬扬，笔者也为此花了2个晚上看完下载的影片，并写了3篇评论，蜗居影片在网络上被网友狂点、木马病毒随之携带！蜗居在10月及以后在社会上引起了不小反响，作者六六、演海藻的演员李念一夜成名。不过近期蜗居主要演员纷纷接受媒体采访，称大家都在继续蜗居，过这“类房奴”生活！$ d: _$ h5 A 九、“高密集政策” 12月7日中央经济工作会议提出了“两个继续”给2010年经济走向定性，开发商和利益集团纷纷放松紧张心情、开始早早庆功！但随之而来的则是“两日巨变”；12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)；12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十20%-30%的首付政策。12月18日住建部直接召集全国各大中城市近600位副市长研究如何调控各地楼市。新浪乐居论坛6 T9 N R 十、“物业税”、“二套以上房贷首付50%” 物业税空转了许多年，许多博客在2008年就针对此作过专题探讨，其实对购房阶层有区隔、分标准、分阶段的推行物业税是很有必要的，此前也有传言明年4月左右物业税将在深圳率先试点开征，笔者认为，开征物业税的方案应该结合民意进行，不要搞一刀切！应该做到公正合理，对自住客应该像营业税一样，前几年暂时减免！期满后开征，特别是对有3套以上或购买豪宅2套以上的买家要开征，且税率要高一些，因为他们占有了更多空间资源，应该、也有能力为国家配套建设多支付税收，就当富人多作点力所能及的奉献，实现邓小平同志少数人富裕了、带动其它人共同富裕的愿望，这并不矛盾。而二套房贷也在传言会提高首付门槛50%，看来以后老百姓买房更难了！关键词：迪拜危机标题：迪拜楼市泡沫破裂回放：事件源于11月25日，迪拜政府宣布旗下的主权投资公司迪拜世界寻求延期偿还高达590亿美元的债务(约占迪拜总体债务的74%)，作为债务重组的第一步。延长期将为6个月，即迪拜世界的债务到期日将至少延长到明年5月30日。迪拜世界(Dubai World)集团及其下属房地产部门棕榈岛集团(Nakheel，亦译“纳赫勒公司”)无法偿还到期债务而引爆迪拜全面危机。评论：再高的大厦也有倒掉的一天，迪拜的神话也有破灭的一天。从迪拜神话的经济危机下，房产的泡沫蔓延到世界各地的楼市。关键词：地王标题：2009天价地王频频出现回放：1、6月30日北京广渠门15号地被中化方兴投资管理（北京）有限公司以40.6亿元的价格夺得，成为今年北京最新地王。而由于该地块被称作“CBD最后一块黄金地块”，吸引了万科、保利、SOHO中国等重量级开发商，上演了一场激烈的豪门争夺战。 2、6月25日重庆 上午10时，重庆鸿恩寺地块拍卖终于拨开迷雾，高举18号牌的保利地产经数轮竞争后，最终以38.1亿元的价格杀出重围，取得该幅总面积1020亩的土地，这也是继2007年10月房地产市场调整以来，截止到这天是全国总成交价最高的“地王”。 3、6月11日深圳关内居住用地两年内首次出让，经过21轮竞价，以8360万元的总成交价，花落深圳心海投资发展有限公司。该项目扣除“回迁房”面积后，可售楼面地价为15550元/，超过了2007年6月福田保税区地块创下的深圳“地王”可售楼面地价13217元/。 4、6月8日厦门 世茂房地产与万科、厦门特房等各大房地产商激烈争夺，最终以30.2亿元人民币成功竞得福建省厦门市价格地王。该地块土地面积约13.7万平方米，规划总建筑面积约45.3万平方米。 5、6月10日广州珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)诞生新“地王”。经过16家开发商、50次举牌的混战，D8-C3住宅地块最终被广州城建集团以3.45亿拍得，比挂牌底价1.3573亿元高出154%，楼面地价高达15324元/平方米，刷新了广州珠江新城楼面地价的最高纪录。6、5月26日南京浦口顶山两幅地块竞拍中，NO.2009G08地块在两家企业经过17轮争夺后被江苏平安电子以2.6亿元拿下，溢价3000万，另外一幅NO.2009G09地块则引来4家企业的角逐，经过26轮的竞拍后被南京恒辉房地产以2.14亿元竞得，溢价4400万。这是今年以来南京土地市场的首次溢价出让。 7、5月22日佛山 7家发展商参与竞买，146轮举牌争夺，备受瞩目的佛南(挂)2009-015地块拍卖。经过激烈较量，这宗桂城近2年以来推出的底价最高的商住用地，最终以13.86亿元被持29号牌的佛山市万科置业有限公司和RECO MUDAN PRIVATEL IM ITED两家公司联合拍下，最后成交价超过底价4.5亿元，楼面地价为2412元/平方米。 8、5月13日上海绿地集团以12亿元的底价竞得上海徐汇区斜土街道107街坊（船厂路地块），合楼板价约为每平方米1.2万元。这是上海今年以来位置最好的出让地块之一，也是今年以来上海出让的最贵的地块。 9、4月29日杭州杭州上城区投资控股集团有限公司经过46轮竞价以起拍价的2.3倍7亿元成交，竞得的杭州上城区南山路一地块，再次刷新楼面价地王纪录，以楼面价4.6284万元/平方米成交，并保持纪录至今。 10、4月28日大连金赛置地有限公司以37.48亿元的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧的7宗地块，建筑面积136.35万平方米，成为自去年市场调整以来的首个总价“地王”。评论：价高为尊，地贵称王。2009年的“地市”，“地王”频频，比楼市升温更剧。一边是开发商不停地去争夺地王，一边却是全国的闲置土地有多少多少。政策调控2009年1月3日四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009年1月9日住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。2009年4月24日住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。2009年5月15日国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。2009年5月21日为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局日前制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。根据规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。2009年5月25日最高人民法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车