[调研报告]商业选铺方式.doc

对于较大型商业的投资来说，商店位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失，经营者应请有关专家进行咨询，对所选择的商店位置进行调查研究和系统分析，如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择，使商店地址的选择具有科学性。 评估理想店址的要领 商店经营成功与否，地点的选定是十分重要的。曾经有人说商店如能选择合适的地点，则其经营成功率在80以上。下面是评估一个店址好坏的调查表：序号 理想店址条件 是 否01 该地区是否有方便的银行服务 02 人行道的宽度是否少于10米？03 该地区是否有吸引人群的事物，如公园、戏院等 04 该地区内是否能一店独占其利 05 与邻近商店能否形成相互补充 06 若在市中心开店，道路是否良好，停车位是否足够 07 往来行人是否多 08 商店结构是否能吸引顾客 09 商店门口是否没有大树(或其它设施)挡住广告牌？10 面积大小及其建筑结构、形状是否与商店搭配 11 建筑物的新旧程度与装修成本是否过高？12 城建规划是否有限制 13 房地产价格与利用方式，利用期限是否调查清楚 14 水电增容费是否高 15 在离商店200米之内是否有公交车站？16 商店是否处于闹市街道的黄金分割点？17 来往行人的年龄、性别是否比较平均？18 周边商店是否都在晚9点以后关门？ 评估结果，答案如果是是多，那么商店位置则是理想的；如否多，那么，就不太适合开店。 评估店址好坏，周围情况也是必须加以考虑的。有的商店虽然开在区域干道旁边，但干道两边有栅栏，使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，对有车道和人行道的街道，要注意街道宽度为25米左右（或人行道宽度在5-10米）最易形成人气。这样的宽度，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也能很自然地进入商店，如果街道过宽有时反而聚不起人气。 还有一种街道是车道、自行车和人行道分别被隔开，这种方式形成了一种封闭交通，对开设店面不太有利。一般来讲，凡居民较集中的地方都可以建立商店。 选择店址还必须观察行人来店的目的，是匆匆过路，还是溜达、寻求消遣，同一地点，很可能白天人如潮涌，晚间却空无一人，所以要日夜观察，如果看到人多，不深究行人的目的(比如，有很多人经过此地只是换车)就贸然开店，很可能会导致失败。 商店选址的原则商店选址要遵循下面几个原则：原则一：方便顾客购物 满足顾客需求是商店经营的宗旨，因此商店位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此商店要符合以下条件：(1)交通便利。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商店店址如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。(2)靠近人群聚集的插所，可方便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是商店开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有商店经营，一般只适合大型综合商店或有鲜明个性的专业商店的发展。(3)人口居住稠密区或机关单位集中的地区。这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。(4)符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成市场，所以能够进入商店购物的顾客人数多，客流量大。原则二：有利于商店开拓发展 商店选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几个方面来考虑如何便利经营：(1)提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。商店选址时不仅要分析当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如有利于提高市场占有串和覆盖串，船在不断增强自身实力的基础上开拓市场。(2)有利于形成综合服务功能，发挥特色。不同行业的商业网点设置，对地域的要求也有所不同。商店在选址时，必须综合考虑行业特点、消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商店更应综合、全面地考虑该区域和各种商业服务的功能，创立本商店的特色和优势，树立一个良好的形象。(3)有利于合理组织商品运送。商店选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此在商店位置的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。原则三：有利于获取最大的经济效益衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济效益。因此，地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证量佳经济效益的取得。 第三节租铺要谨慎接手转租店要谨慎 我们经常在一些小报中，或者商店外面，见到各类商店转租的信息。他们大都打着旺铺转租的旗号。在选择转租店时，一定不要被这些吸引人的文字迷惑，仔细想想，就不难发现：这家商店的生意不好做，经营者急于脱手。 小故事：有一位想开店的年轻人，经不住广告的诱惑，受让了一家书店。事先几位朋友都劝他要慎重，他却孤注一掷。结果一败涂地，后来才猛然醒悟，悔不该当初。 有的商店转让时看上去生意红火，其实是虚火。有一老板在某小区门口开办了一家建材店，他预测该小区居民装修已接近尾声时，就打出了低价转让的招牌。看到他生意那么红火，一时间许多人纷纷求让。几位老板甚至为这个店面争得不可开交。经过激烈角逐，最终名花有主，低价转让实际上成了高价卖出，仅转让费的利益，就相当于平时开店好几个月的利润。毋庸置疑，吃大亏的当然是那些受让者。 当然，也有一部分店面，确实是店主迫于客观原因才转让的。但到底是虚火还是红火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一行，有自己独到的经营思路，并有一定的经济实力为后盾，那么不妨受让商店，使濒临倒闭的商店起死回生，说不定还真能抱个金娃娃呢。 接手转租店的注意事项：(1)在和转租人谈判时，不要轻易相信转租人生意之外的理由，贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们是因为经营失败而转让的。(2)找出导致他们经营失败的原因，是行业原因，还是经营失策等等。如果你对接手这家商店有兴趣，就要通过实际调查分析，从中找出到底是什么因素对经营起了抑制作用。原因肯定是存在的，通过自己的观察，以丑走访他原来的员工、附近居民及同行，就不难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因素，不加以任何改进，以为接手就可经营，就指望商店给你带来利润，多半会重蹈别人的覆辙。如果真的找不到什么原因，那就不如放弃。(3)如果你要整体接手积压货物较多的店，最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来的价值，甚至可能是一文不值的死货，不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多，既使流动资金减少，还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。(4)如果你确定已经找到原因，不管你改不改变原有的经营行业，你都必须在经营上重新定位。当然，我们不能说某一行业是亏损行业，某一行业是赚钱行业。接手转租店也不是一定会亏，只要你善于经营，在某种程度上，还是能够成功的。 租铺谈判的注意事项 在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点在这里。这时，你可以从以下几个方面进行考察： 1、店面情况调查 小故事：小李子想开一家书店，从别人手里买下了一个店面。这个面积达30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相当可观，价钱相对来说还比较便宜，一共3万元。小李子以为捡到了便宜，有点得意忘形。他又花了二万多元装修，不久就隆重开张了。一个月后，政府一纸拆违通知书让他半天没有回过神来。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳。所以，在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受骗。 2、房东背景调查 刘仲文在广州打了五年工，有了一点积蓄，很想开家店为自己打工。他叫上几个朋友，满大街寻找店面，后来还真的让他们找到几家挂着转让字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。为了开店成功，他们最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈，如果房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，那你再和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要，你一旦谈判成功，要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。 3、房租价位谈判 房租对每一个开店的人来说，是最敏感而又最现实的内容。说它敏感，是因为它和钱挂钩，租金太高会让你负担不起，一分钱一分货，太低又找不到好店面。说它现实，是因为这是我们不得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店面。而大多数情况下，我们都得租用店面，那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价前，你自己心里首先要有一个谱，也就是先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：你觉得自己有实力负担得起；在这个价位下，估计有钱可赚；向附近类似的门面打探一下，价位是否基本一致。在和房东谈判时，根据你设定的最高房租，比较房东绐出的房租，权衡后进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。 4、在谈判中，缴付房租的方式也是一个很重要的方面。通常情况下，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点，而你也愿意，双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素，处理不当，会引起争议。付款的方式可以按月结算，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续租，往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租时，就不会损失保证金。还有的店面是长期租的，一租就是十年二十年。对于这种店面，你要看清楚了，不仅要调查好政府规划与政策，还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金，同时也看好这个店面，你可以一次性将房租付清。5、其他条件 与房东谈判，除了谈租金外，还要注意有关的附加条件，这可以使你节省不少开支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在谈判时应尽量说服房东免付押金。如一些黄金地段的店面押金通常很高，虽然这钱最终还是你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于一个资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的包袱，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，你在租房前对店面现有情况应该了解清楚，如装修状况、设备状况等，然后通过谈判，最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修，如拆除原有已经报废无法使用的设备，对店面的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修，添置水电设施等。 别让租金成心病 员工开销、水电费、电话费、税收都是小开销，惟独房租占了大头，让开店创业者头痛。租金往往会占去月开销一半，所以，租金贵贱直接导致生意成败。 商铺租金在一个老板心中地位特殊，几乎已成为创业者考虑的最重要的因素，但也绝非是租金贵，生意就一定会做砸。也就是说，只要租金方面的开销不等同于整个生意的全部支出，那么，这生意还未盖棺定论，仍旧存在咸鱼翻身的可能。 市场永远在变化，中国人尽皆知这句话，足球是圆的，所以，租金的多少也只是一个相对的概念。有人每月开销几万元，但却大把大把地赚钱；有人每月只需开销2000元的铺面租金，却步履维艰。生意的成败绝非租金多少说了算，创业者要看的是性能价值比。同样面积的铺面，淮海路上2万元是不是要比上海某个不起眼的地方的2000元合算 都说闻香识女人，好的商铺却不一定要通过租金的贵贱来衡量。那么，什么样的商铺才称得上极晶店铺呢 这虽然是相对的，但也可以绝对地讲：能让老板赚钱的商铺就是好商铺。好商铺往往都是躲在租金后面的，商铺的好与不好不只是由租金说了算。一般来讲，租金越高就代表该商铺的经营价值越高，如果创业者实力非凡，自然应该以高标准来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈，要么坐拥繁华闹市口，要么周边有着川流不息的消费群。北京服饰市场的一个小摊位可以几易其手租金却不断上升，有人甚至愿意每月出几万元来争取一个几平方米的小摊。这样的高价并非事出无因：淮海路给了它氛围，华亭服饰市场给了它口碑，即使是再小的一个摊位，它也没有不贵的道理。 但也不是说铺面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底这家铺面值不值得投资，创业者必须睁大眼睛看清才行。有些商铺已经被投资者们爆炒了一遍，一些铺面的租金价格已经相当离谱，就像股价浮在天上的股票，谁碰都等于抱个炸弹在怀里。 其实，衡量一家铺面值不值主要看其性能价值比，除此之外就需要看经营者自身是否够聪明了。有一位老板将品牌内衣店开在五角场，每月135万元的铺面租金绝非当地其他铺面可以望其项背，但周老板却仍能从中狠狠赚了一把。 避免租赁合同陷阱 在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素，假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，还必须预先调查清楚。 订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题：(1)承租人的主体资格。商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，如房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。(2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照。(3)租赁期限。根据合同法214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。(4)转租。因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(5)装修补偿。首先，出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修；其次，双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合同解除，出租方应赔偿承租方装修损失；若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应对承租方适当补偿。(6)租赁合同登记。在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。 第四节友情指点 这些地方慎开店 开店选址，应对不宜开店的区域心中有数。最常见的有下面几种： 1、在坡路上 在正常情况下，商店场所地面应与道路路面基本处在一个水平面上，这样比较有利于顾客人店，被认为是理想的地理位置。商店设在坡路上，一般认为是不可取的。然而，有一些商店会遇到此种情况，如位于山城的商店。因此，如果商店不得不设在坡路上的话，就必须考虑在商店与路面间的适当位置设置入口，以方便顾客进出。另外，在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等方面，都应当有适当的设计。 2、路面与商店地面高低悬殊 这种地方不宜开设商店。但是，在寸土寸金的都市中，在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设商店，却是常有的事情。遇到这种情形时，对于商店的门面、人口、天花板和招牌等设计安排便应特别注意，既要有利于吸引顾客进入店内，又要方便出入，楼梯、阶梯门的宽度尤应仔细推敲一番。 3、快速车道边 随着城市建设的发展，高速公路越来越多。由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施。因此尽管公路边有单边的固定与流动顾客群，也不宜作为开店选址的区域。人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。 4、居民少或人口增长慢的地方 这种地区不宜作为商店的新店址，这是因为在缺乏流动人口的情况下，有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。 选址经验谈 下面几个地方是我们开店所积累起来的经验，作为一个刚刚踏人这个行业的创业者来说，如果没有什么特别的绝招，选址最好选在下面这些地方，然后再做一