定位及物业发展建议提纲.doc

定位及物业发展建议报告逻辑结构工作阶段：前期定位阶段服务前提：基本经济指标确定世联提供的服务：o 区域发展研究o 市场研究o 客户研究o 发展战略建议o 项目定位o 产品定位及创新定位的思路和流程情境与冲突通过3C (strategic three Cs)分析描述u 市场战略本质上是处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业）参考报告结构：项目前期策划报告提纲前言部分一、 发展商目标（一般分为经营目标、品牌目标等，经营目标指对消化速度、利润空间、回款额等）二、 世联对项目的理解和问题构建（报告要解决的核心问题）正文部分：三、 本体分析本体条件分析：o 经济指标o 项目四至o 交通条件o 配套条件o 其他资源条件o 产品分析（如有产品规划需要调整，则对现有产品进行分析）o 发展商分析（有时需要对发展商的产品线、品牌、开发经验等进行分析本体小结：o 本体有劣势分析o 本体关键字和项目特征总结四、 宏观背景城市经济和产业发展规律天津市宏观市场分析o 天津市宏观经济概述o 整体土地市场概述o 整体住宅市场概述（供应、成交、价格、销售速度、变化趋势等特征）o 宏观市场小结产业政策与发展规划/变化 o 本项目产品对应的相关产业政策o 天津市产业发展规划与趋势o 对本项目的影响五、 区域价值和发展前景研究区域的历史（部分项目区域有历史文化价值的可对此项进行分析）区域的现状：o 区位o 交通o 资源o 小结区域的发展：o 区域发展动力o 区域产业规划o 区域人口规划o 区域交通规划o 小结区域价值总结六、 市场分析区域一级市场分析o 土地出让及成交分析区域二级市场分析o 板块格局（划分、特征、成因、驱动、发展潜力）o 供应特征o 成交价格o 成交速度o 产品特征o 典型项目及其客户扫描区域三级市场分析o 成交价格o 成交速度o 产品特征未来竞争o 竞争格局o 商品房存量及新增o 未来土地供应七、 客户研究研究区域界定及线索客户来源分析客户需求分析客户置业逻辑分析客户精神属性分析八、 项目发展战略项目发展SWOT分析o 项目优势（Strength）分析o 项目劣势（Weakness）分析o 项目机会（Opportunity）分析o 项目威胁（Threat）分析项目目标回顾模型选择案例借鉴不同产品组合/方向研判o 组合方式/方向选择o 组合方式方向对比评判o 组合方式方向测算项目核心竞争力确立项目发展方向判定和市场定位九、 项目战略定位项目战略定位o 市场占位（目标市场、品类档次）o 属性定位（1）产品属性（2）项目形象及演绎方向客户定位o 核心、重点、边缘客户定位o 客户物理属性演绎o 客户精神属性演绎产品定位o 产品类型及功能组合定位o 面积区间和户型配比o 产品价值体系梳理十、 经济测算定价o 静态定价（市场比较法）o 动态定价（价格增长）静态经济测算o 项目总投资预算及经济指标测算o 经营收入测算o 成本及费用测算o 利润率测算动态经济测算o 项目开发建设进度及重点节点安排建议o 初步推退售计划o 动态回款测算（若有不同定位方向的对比，有可能每个定位方向都需要做以上测算）注：并非所有报告都需要解决以上提到的所有问题，依据不同的报告需求可灵活增减物业发展建议的出发点原则：一切均基于CVA“竞争的价值增加”(Competition Value Added)市场竞争性：基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向参考报告结构：物业发展建议报告提纲一、 总述产品功能设计原则 本项目产品定位二、 总体规划设计建议建议依据本项目的市场定位规划建议o 总体规划思路o 布局设计建议o 空间组织建议o 景观组织建议交通组织及停车设施规划建议o 交通组织规划建议o 停车方式建议公共设施规划特征o 会所建议o 商业设施位置建议三、 公共空间建议入口及进入道路o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议社区区隔o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议精神堡垒o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议园林景观的主题风格建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 景观的价值体系o 主题风格建议o 主题风格诠释o 具体风格营造o 道路景观系统文化小品o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议灰空间o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议四、 建筑单体建筑风格建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议立面色调建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议立面材质建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议立面细节处理建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议五、 户型设计建议建议依据o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴户型设计建议户型创新及卖点建议细部处理建议六、 服务配套设施规划建议装修建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 住宅装修建议o 公共部分装修建议o 户内部分装修建议项目车位配置建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议内容o 车位配置建议o 车位面积建议项目智能化及安防系统建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 智能化o 安防系统o 报警系统o 无障碍设施社区其他智能化配套设施o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 供暖及空调系统o 社区消防系统o 供水、供电、供气系统o 电梯系统o 电视接收系统o 社区会所一卡通o 社区背景音乐o 邮政系统七、 社区配套及商业建议会所设计建议o 会所选址o 会所风格及立面建议o 会所功能建议o 会所面积分配建议商业设计建议o 业态定位o 商业选址o 商业风格及立面建议o 商业划铺o 商业道路及停车建议o 商业展示店招的提前设置 八、 物业管理市场情况分析o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴物业管理建议物业管理服务内容建议九、 启动区建设建议启动区功能建议启动区选址启动区展示启动区进入及停车入市时间建议推售分析经济测算（成本测算）注：并非所有报告都需要解决以上提到的所有问题，依据不同的报告需求可灵活增减项目定位及物业发展建议报告提纲前言部分一、 发展商目标（一般分为经营目标、品牌目标等，经营目标指对消化速度、利润空间、回款额等）二、 世联对项目的理解和问题构建（报告要解决的核心问题）定位部分：三、 本体分析本体条件分析：o 经济指标o 项目四至o 交通条件o 配套条件o 其他资源条件o 产品分析（如有产品规划需要调整，则对现有产品进行分析）o 发展商分析（有时需要对发展商的产品线、品牌、开发经验等进行分析本体小结：o 本体有劣势分析o 本体关键字和项目特征总结四、 宏观背景城市经济和产业发展规律天津市宏观市场分析o 天津市宏观经济概述o 整体土地市场概述o 整体住宅市场概述（供应、成交、价格、销售速度、变化趋势等特征）o 宏观市场小结产业政策与发展规划/变化 o 本项目产品对应的相关产业政策o 天津市产业发展规划与趋势o 对本项目的影响五、 区域价值和发展前景研究区域的历史（部分项目区域有历史文化价值的可对此项进行分析）区域的现状：o 区位o 交通o 资源o 小结区域的发展：o 区域发展动力o 区域产业规划o 区域人口规划o 区域交通规划o 小结区域价值总结六、 市场分析区域一级市场分析o 土地出让及成交分析区域二级市场分析o 板块格局（划分、特征、成因、驱动、发展潜力）o 供应特征o 成交价格o 成交速度o 产品特征o 典型项目及其客户扫描区域三级市场分析o 成交价格o 成交速度o 产品特征未来竞争o 竞争格局o 商品房存量及新增o 未来土地供应七、 客户研究研究区域界定及线索客户来源分析客户需求分析客户置业逻辑分析客户精神属性分析八、 项目发展战略项目发展SWOT分析o 项目优势（Strength）分析o 项目劣势（Weakness）分析o 项目机会（Opportunity）分析o 项目威胁（Threat）分析项目目标回顾模型选择案例借鉴不同产品组合/方向研判o 组合方式/方向选择o 组合方式方向对比评判o 组合方式方向测算项目核心竞争力确立项目发展方向判定和市场定位九、 项目战略定位项目战略定位o 市场占位（目标市场、品类档次）o 属性定位（1）产品属性（2）项目形象及演绎方向客户定位o 核心、重点、边缘客户定位o 客户物理属性演绎o 客户精神属性演绎产品定位o 产品类型及功能组合定位o 面积区间和户型配比o 产品价值体系梳理物业发展建议部分：十、 总体规划设计建议建议依据本项目的市场定位及户型配比规划建议o 总体规划思路o 布局设计建议o 空间组织建议o 景观组织建议交通组织及停车设施规划建议o 交通组织规划建议o 停车方式建议公共设施规划特征o 会所建议o 商业设施位置建议十一、 公共空间建议入口及进入道路o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议社区区隔o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议精神堡垒o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议园林景观的主题风格建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 景观的价值体系o 主题风格建议o 主题风格诠释o 具体风格营造o 道路景观系统文化小品o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议灰空间o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议十二、 建筑单体建筑风格建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议立面色调建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议立面材质建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议立面细节处理建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议十三、 户型设计建议建议依据o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴户型设计建议户型创新及卖点建议细部处理建议十四、 服务配套设施规划建议装修建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 住宅装修建议o 公共部分装修建议o 户内部分装修建议项目车位配置建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 建议内容o 车位配置建议o 车位面积建议项目智能化及安防系统建议o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 智能化o 安防系统o 报警系统o 无障碍设施社区其他智能化配套设施o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴o 供暖及空调系统o 社区消防系统o 供水、供电、供气系统o 电梯系统o 电视接收系统o 社区会所一卡通o 社区背景音乐o 邮政系统十五、 社区配套及商业建议会所设计建议o 会所选址o 会所风格及立面建议o 会所功能建议o 会所面积分配建议商业设计建议o 业态定位o 商业选址o 商业风格及立面建议o 商业划铺o 商业道路及停车建议o 商业展示店招的提前设置 十六、 物业管理市场情况分析o 市场竞争性o 客户价值敏感点（价值点、客户语录）o 案例借鉴物业管理建