2010上海之春房展会简报.doc

2010上海之春房产展示交易会简报一、 概述展会时间：2010年3月18日-3月21日 展会地点：上海展览中心 上海市延安中路1000号 展览面积：近20,000平方米 主办单位：上海万耀企龙展览有限公司、上海中昊展览策划服务有限公司、 上海展览中心作为沪上楼市的风向标,为期四天的上海之春房产展示交易会于3月21日落下帷幕, 据主办方透露,本届房展会吸引了14万本地以及周边的市民，四天的意向成交量将达到22亿元,比去年同期上涨10,而现场近亿元的实际成交量则较去年下滑了近20。作为“两会”后的首个大型房展会，此次房展会将成为预测2010年楼市走向的重要依据，还是受到了业内外人士的广泛关注。二、 展会概况1 参展商作为历年开发商兵家必争之地的上海之春房展会，今年房地产开发商出席之少可谓称奇。不仅万科、保利、招商、金地等四大开发商集体缺席，就连强势进入上海的龙湖、绿城等开发商也没有露脸。房展会上只有绿地、大华、中华企业和盛高四家品牌开发商布展迎客。而其余的楼盘大多是一些不知名的中小型开发企业。开发商冷落房展会的举措也意味着未来一段时间内，开发商推盘的动力不足。参展代理商主要有锦和、同策等。2 参展楼盘在今年的上海之春房展会上，近200家参展企业携旗下300余个楼盘参展，五成为外环外项目，仅六分之一处于中环内，内环内的项目更是凤毛麟角。近三成以上为异地楼盘，近如江苏昆山、太仓，中等距离的像浙江嘉兴、安徽黄山，远至山东威海甚至海南三亚等地。在售的本市楼盘大多为外郊环的大盘，其中嘉定、浦东（南汇）、宝山为三个主力供应区，这些区域板块参展的楼盘周边大多有轨道交通依托，大盘概念，商业配套逐渐完善，是普通自住置业者唯一可以选择的对象。而另外一些位于市中心或拥有滨江概念的楼盘则大部分要到5月才开盘，如位于吴淞路、武昌路的外滩豪景苑，价格在80000-100000元/平方米，又如位于长宁路888弄的园林一品要到今年下半年才开盘，售价超过50000元/平方米以上。随着上海房价的不断上涨，使不少购房者不得不把目光转移到外地，尤其是在沪宁城际铁路即将开通的今年，苏州、昆山等周边县市的楼盘也大举杀入上海。外地楼盘无论是数量还是质量都要超过往年的房展会。由苏州工商联房地产业商会、名城苏州房产网联合主办的“苏州馆”，是首个在“上海之春”上开辟的苏州展馆，汇集了雅戈尔、世茂、中茵等6家开发商的8个苏州项目。此外，像昆山的时代御湖、吴江的水晶湖畔、太仓的绿地城等项目也是本届展会中的看点之一。总体来看，较低的均价是这些楼盘最大的优势，以苏州地区为例，目前该市市区住宅的成交均价在1.2万元/平米以下，远低于上海的房价。除了外地楼盘之外，专门新增了海外置业展台，美国、澳大利亚、新加坡、泰国等国的房地产代理机构均带来了各自的项目。3 开发商与购房者的又一场博弈房价的一路攀升拉大了开发商与购房者的博弈，在“两会”中热议的房价问题，迎来了首个展交会。不少开发商对房地产业的长期发展仍为乐观态度，又对近期的政策紧缩持谨慎观望的态势。在展会上的表现仅为“混脸熟”，面对购房者的询问，不但不透露售价，有些连开盘日期也是没有确定，购房者可以登记。而购房者面对高房价望而却步的同时又对后市预期的不确定令其举棋不定，观望氛围日趋浓重。此次展交会旨在试探，不少购房者及开发商认为五月的楼市值得期待。4 客户分析据调查，本次展交会以自住型购房为主，刚性需求购房意愿强烈，64%的购房者计划在一年内买房、购房者可承受的均价在12000-20000元/平米之间、总价在70-150万元之间的房源、户型面积在70-120平米的房源受到购房者的追捧。三、 展会特点1 后“两会”楼市的风向标房展会向来是看作楼市的风向标。在两会热议房价问题后，此次房展会能否为楼市走向提供一个明确的“风向标”？此次万科、保利、等大牌房地产开发商尽数缺席，仅有绿地、大华等现场捧场；参展的楼盘并没有像预料当中疯狂打折，现场促销、优惠手段寥寥无几等足以表明。要想通过一场房展会来化解仍处在“冰冻期”的上海楼市，难！2 优惠难觅多是噱头房展会上不仅给出优惠活动的楼盘不多，折扣力度也不大，大部分楼盘优惠活动对应的折扣幅度一般在98、99折。即便有较大幅度的打折，要么是尾盘促销，要么仔细算来让利不大。如“艺泰安邦”喊出限量15席、限时九折、总价78万元起的口号，初算下来单价约在13000元，该盘位于浦东（南汇）惠南板块，根据房地产交易中心数据显示该盘去年11月均价9400元/平方米，今年1月份成交均价13006元/平方米，促销口号看似令人心动，其实只是与今年1月相比没有涨价而已。3 海外房源现身展会本届展会专门设有一个海外置业专馆，由于受到金融危机的巨大冲击，海外不少地区房价有大幅下跌，此次参展的海外楼盘主要看中了既有需求又有购买力的中国市场。4 小户型仍是香饽饽从主办方提供的资料来看，参展的上海楼盘主要集中在城区外围区域以及郊区新城，例如松江、嘉定、奉贤等，房型也以中小户型居多。即便是位于市中心单价虽高，总价仍是可接受的。5 商业项目不冷外地项目扎堆参展，本地项目寥寥可数。而所有商业的投资品种中，酒店式公寓与小面积产权商铺占据大部分席位。某外地项目每天意向客户达30-40组；本市的江桥万达广场作为“大虹桥”战略规划板块核心位置的大型城市综合体，以其日益突出的投资价值及发展前景，成为了本次展交会的关注重点。6 媒体房展会的新主角与知名开发商多数缺席形成鲜明对比的是不论是主流地产媒体还是近几年开始涉猎地产的媒体，今年的房展会上都以大规模建馆的方式出现。其声势之大甚至超越了多数中小开发商。四、 小结本届上海之春房展会意向成交量2.2亿元、14万的人流量，虽然从表面来看还算是热闹的，不过由于楼盘真正降价的少、和广大普通购房者真正的心理预期、经济承受力仍有不少的距离，开发商无销售压力、面对高房价购房者还在等待，市场观望氛围浓厚，预计3、4月成交不会有大的提升。冰冻三尺非一日之寒，要暖活上海楼市需要多方协作，通过正确的媒体引导健全房地产市场。令人欣