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洋房专题研究 一、什么是洋房 三、洋房的设计 四、洋房的附加值设计手法 五、洋房的设计亮点 二、洋房的分类 一、什么是洋房 三、洋房的设计 四、洋房的附加值设计手法 五、洋房的设计亮点 二、洋房的分类 一、什么是洋房 洋房的定义 l市场上对于洋房的理解不同，其概念有着广义和狭义之分 狭义的洋房：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常 所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和 车库的独院式平房戒二、三层小楼，强调户户有花园，包 括市场中的洋式联排（戒双拼）的TOWNHOUSE，户型较 大，居住舒适秳度高。 广义的洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者 Garden Apartment更贴切，是介于别墅和普通公寓之间， 为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国 乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划 较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的 社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。 一、什么是洋房 洋房的特征 洋房产品在住宅解决方案中的常见角色： 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 2）成熟郊区化板块中的经济性产品。 3）成熟城市板块中的改善型产品。 4）陌生区大盘的创新型产品 洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的 范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。 洋房的特征品质提升关键词： 1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方 式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一 定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。 2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的 增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的 建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异 一、什么是洋房 洋房的价值 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。 1、入户方式开始趋于“私有” 目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让12层的住 户获得相对独立 的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。 2、居住空间的“丰富多元” 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显 增加： 前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充 4、造型特质从“整体”走向“细节” 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的 关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、 材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。 3、“院落感”的价值开始体现 一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方 面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强 ；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 一、什么是洋房 洋房的价值 洋房产品社区空间关键词: 亲地、亲景、院落感 一、什么是洋房 洋房的价值 洋房产品形象关键词: 层次、错落、细节、风格化 一、什么是洋房 三、洋房的设计 四、洋房的附加值设计手法 五、洋房的设计亮点 二、洋房的分类 二、洋房的分类 l在不同的地块和市场环境下，洋房产品也呈现出比较明显的差异，主要 表现为四种形式 常规 洋房 退台 洋房 山地 洋房 度假 洋房 二、洋房的分类 常规 洋房 l建筑体外形更近似于普通多层住宅，建筑外立面规整，无 退台，变化性不强 通常仅首层带私家花园，顶层复式，带露台 和花园； 多阳台、飘窗和入户花园设计； 景观打造依靠小区内一定规模的绿化来实 现。 二、洋房的分类 退台 洋房 l通过向阳面的层层退台打造出情景式的花园感受，是目前 主流的洋房产品形式 层层退台的台阶状结构将住宅单元逐层错位叠加、层层 退台 , 使每户都有独用的大面积平台 ； 将花园真正的引入到了每一户当中，真正实现了处处是 花园的意境； 对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑对 人的压抑。 二、洋房的分类 山地 洋房 l通过对地形的合理利用，创造出多层景观体系，形成下层 式庭院和双首层户型 利于营造多层景观体系 对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层 送阁楼 车库 赠送半地下室 前花园 空中花园 平层 顶跃 底跃 后庭院 1 2 3 4 5 6 7 例：重庆睿城 二、洋房的分类 度假 洋房 l夸张的度假设计是对资源的占有的无限放大 一、什么是洋房 三、洋房的设计 四、洋房的附加值设计手法 五、洋房的设计亮点 二、洋房的分类 三、洋房的设计 l洋房产品对容积率的贡献 理论容积率=建筑层数建筑密度 洋房的经验密度在20%左右 洋房层数理论容积率 4F 4+1F 5F 5+1F 6F 6+1F 420%= 4.520%= 520%= 5.520%= 620%= 6.520%= 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 层数增加一层，容积率可增加约0.2 密度增加1%，容积率可增加约0.05 三、洋房的设计 l洋房经过多年的发展历程，其产品设计已经呈现出一些基本的要素特点， 主要体现在“院、退、露、跃”四个方面 院底层的私家小院 退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面 露更多的室内空间暴露给自然 跃跃顶层，复式设计，更大的赠送空间，给予更大的顶层花园 F5及跃顶 专供本栋的停车 位，每户赠送的 储藏室 挑空 下沉 客厅 下沉 庭院 南露台 侧露台 大面 积露 台赠 送 南露台 B1F1F2F3 底层花园退台设计层层露台跃顶主卧 和花园 三、洋房的设计 l院目前的洋房都会留有首层的私 家小院，给到更多别墅的感觉，楼上住 户的入户通道完全与小院隔离，使得小 院的专有性和私密性更强 三、洋房的设计 l退从第二层开始退 台，打造出类似金字塔式的 建筑格局，减小了垂直楼房 给人的压迫感，同时为露台 提供了绝佳的存在可能 三、洋房的设计 l露层层露台，户户露台，露出 花园，露出阳光，带来更多亲近自然的 感受，露台越来越成为洋房的基本设计 三、洋房的设计 l跃顶层复式结构已经成 为洋房的普遍规律，超大赠送 面积和屋顶花园是洋房顶层单 元的巨大优势 三、洋房的设计 l洋房常见的户型设计万科为代表的大横厅产品设计 五龙山九墅 建筑面积：167平米 三、洋房的设计 l洋房常见的户型设计龙湖为代表的南北通透式设计 成都弗莱明戈建筑面积：148平米重庆源著套内面积：135平米 一、什么是洋房 三、洋房的设计 四、洋房的附加值设计手法 五、洋房的设计亮点 二、洋房的分类 四、洋房的附加值设计手法 洋房“送”什么？ 洋房怎么“送”？ 地下室、花园、夹层、露台、阳台等 送 四、洋房的附加值设计手法 首层地下室的赠送 l由于洋房的层高决定了其首层必然的亲地特性，地下室成为了洋房首层 单元的重要赠送手段 首层保留两个入户 ，一个是单元楼梯间，一个是首层花园； 室内课进入地下室，地下室为全赠送空间，甚至可以连接负二层的地下停车场，当做私家车位使用； 四、洋房的附加值设计手法 二层地下室的赠送 l通常洋房的首层和二层都能实现单独入户，因此在满足了首层赠送地下 室的基础上，二层也开始出现赠送地下室的情况 首层和二层都是双入户； 同时将地下室分作两个部分，分别赠予首层和二层住户； 首层的地下室从室内进入，二层的地下室直接从室外楼梯进入； 金科十年城 一层送半地下室二层送半地下室 洋房二层通过： 露台花园一层 花园下层花园 进入地下室 进入半地下室 一层建筑面积：143 半地下室面积：48 二层建筑面积：138 半地下室面积：38 四、洋房的附加值设计手法 二层地下室的赠送 四、洋房的附加值设计手法 首层花园赠送 l洋房可以像别墅一样，将近距离周边的绿化当做花园赠送出来，通常情 况下首层住户都能享受这种私家花园 龙湖源著 首层住户因享有得 天独厚的亲地条件， 使得其更加容易享有 围绕房屋的私家花园 ； 私家花园通常分布 于房屋前后和四周， 与公共空间隔离起来 ，二层及以上住户需 从另外的通道进入楼 上，保证了花园对于 首层住户的私密性； 万科四季花城 四、洋房的附加值设计手法 夹层赠送 l更为独特的方法为夹层赠送，在建筑面积计算规则以内，实现有效地空 间赠送 考虑到夹层的层高和实用性，通常情况下，夹层都不会以整层的形式出 现，而做出的夹层可分别赠予上层和下层，建筑面积仅算一半 四、洋房的附加值设计手法 夹层赠送 l上、下层中出现的一个共享夹层，各自享受一部分赠送空间 下层使用的共享夹层 上层使用的共享夹层 上层 下层 共享层 共享层 上、下层各享有夹层的部 分面积，但夹层并没有占据 整层空间 金域中央 四、洋房的附加值设计手法 露台赠送 l通过层层退台实现户户有露台，户户有赠送，露台一直是洋房赠送面积 的基本手段，也是洋房中间楼层面积赠送的主要方式 二层 三层四层 五层 二层：111平米 3室2厅2卫 三层： 98平米 3室2厅2卫 四层： 88平米 3室2厅2卫 六层： 72平米 2室2厅1卫 四、洋房的附加值设计手法 露台赠送 l洋房的露天赠通常在顶层发挥到极致，因为顶层可以有更多的“无顶” 空间，使得顶层的露天赠送面积往往最大 跃顶复式户型，倒数第二层和顶层为一户； 顶层超大的面积以露台形式作为赠送空间，计入 建筑面积的部分很少；世家尊邸 四、洋房的附加值设计手法 露台赠送 l业主对赠送露台的认可度很高，露台的使用更为丰富，即可作为露天的私 家花园，还可以打造成为舒适的阳光书房 通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季； 在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣； 超大露台的赠送也是洋房类产品 的一大卖点； 每个房间设置露台户型露台设置较为集中户型 22 21 12 12 4 7 集中设置的大面积 露台更受欢迎 推 荐 四、洋房的附加值设计手法 露台赠送 l比起每个房间都设置露台，集中设置的大面积露台更受客户欢迎 控制公共绿化面积， 尽可能划给私家庭院 建筑栋距较差，私 密性受到影响，因此在 满足集中绿地的标准下 ，尽量将公共绿化划入 私家庭院，社增加庭院 面积的同时也可以有效 隔离邻近物业。 案例：重庆龙湖睿城 私家花园总计面积 40900 平方米，私家花 园占住宅区景观面积 65% 四、洋房的附加值设计手法 公共绿化私有化 四、洋房的附加值设计手法 沿用高层的常规赠送 l抛开退台从户型上讲，洋房和高层并没有实质上的区别，因此高层住宅中 的一些常规赠送面积手法在洋房中同样适用，且发挥空间更大 大面积的 入户花园 大面宽的阳台 大面宽的阳台 洋房的入户花园可以做得比高层更大 ，更有花园的感觉； 南北通透的板式结构更加容易实现双 向阳台，且面宽更大，观景效果更佳； 华润国际社区 中信云栖谷 一、什么是洋房 三、洋房的设计 四、洋房的附加值设计手法 五、洋房的设计亮点 二、洋房的分类 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 洋房布局于项目内部，外 围采用高层隔离 采用半围合半独立的院落式组团， 打破传统“兵营式”布局 重庆弗莱明戈 成都弗莱明戈 容积率： 成都弗莱明戈（含部分小高、高层 ）：1.55 重庆弗莱明戈：1.36 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品 底跃 平层 二跃三 顶跃 例：7+1单体 地下车库 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 【产品形态III】为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层 和三层加入到亲地分绿的楼层 例：7+1单体 私家花园赠送 地下室架空赠送 下层前花 园赠送 入户花 园赠送 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 【户型创新】部分户型进行局部创新 例：弗莱明戈147-157平3室2厅1厨2卫例：蔚澜香醍170平4室2厅2厨2卫 家庭厅餐厅 中厨 西厨 客厅 优点： 增加了中西厨功能 增加家庭厅 卫生间 缺点 暗卫 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 【内部结构】 成都弗莱明戈 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 【内部结构】 成都弗莱明戈 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 【内部结构】 成都弗莱明戈 五、洋房的亮点设计 洋房别墅化 成都弗莱明戈 五、洋房的亮点设计 三错跃层 三个层面两户； 三错跃立体户型； 两户客厅均挑