[理财]北京二手房资金监管明确4种付款方式.doc

北京二手房资金监管明确4种付款方式北京二手房律师张仁藏对2007年4月15日即将实施的存量房资金监管，北京房地产中介行业协会下发了北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定(以下简称“管理规定”)，其中明确指出除了二手房买卖双方自行约定付款方式外，通过中介公司成交的房产要按付款比例不同，实行四种办理程序。管理规定与之前交易最大的区别就是有了“办结单”。无论怎样结算交易资金，都是房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”，然后由卖房人向保证机构提交“办结单”，再由保证机构通知银行将“专用账户”内资金划转给卖房人。 (即领到契税完税凭证及权属登记部门的领证通知单或收件单)就履行房款交付手续的方式，将会成为买卖双方自行约定付款方式的主要模式。四种类型业务流程 (一)售房人房产未设定抵押，买房人一次性全额付款买房人一次性或分期将房款存入中介机构在合作银行开立的监管“专用账户”内。由银行或中介机构代银行向客户出具存量房交易结算资金托管凭证。待双方办理完毕权属转移登记，买方取得房屋所有权证书后，卖方仅需持权属登记部门签发的“办结单”即可从监管银行领到房款。 (二)售房人房产未设定抵押，买房人抵押贷款买方将首付款一次性或分期存入监管“专用账户”后，接下来要向银行申请贷款并至取得“批贷证明”后，交易双方再办理权属转移登记手续。当买方取得房屋所有权证书、卖方拿到权属登记部门签发的“办结单”后，中介机构通知银行将监管的房款及买方申请的贷款部分划转至卖方账户。 (三)售房人房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款如售房人产权存在抵押，买卖双方在签署交易资金划转协议时可约定使用监管资金代卖方办理原贷款银行的提前结清手续，也可以选择引入担保或其他途径办理。在选择上述第一种方式办理抵押注销手续的，中介机构应代理卖房人持相关材料向房屋权属登记部门申请转移登记手续。待买方取得房屋所有权证书后，卖方凭“办结单”即可从监管银行领取除用于提前结清部分外的剩余房款。 (四)售房人房屋已设定抵押，买房人抵押贷款买房人将首付款存入“专用账户”后，并通过贷款审批后，售房人需自行办理或委托担保机构办理原贷款银行的贷款结清手续，并在办理完毕权属转移登记后，凭“办结单”向监管银行提取房款。 北京市盈科律师事务所（中国区总部）高级合伙人律师北京房产纠纷专家张仁藏律师1、律师陪购：全程代理购买一手商品房（别墅）、二手房（别墅）查询预购房屋权属状况；参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；参与订立存量房屋买卖合同；审查合同及相关资料支付购房款风险防控；陪同参与银行面签；：陪同参与网签代理缴纳税款代为履行过户手续参与物业交接在交易全过程为委托人提供法律咨询等2、律师陪售：全程代理出售一手商品房（别墅）、二手房（别墅）参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；参与订立存量房屋买卖合同；审查合同及相关资料收取购房款风险防控；陪同参与银行面签；：陪同参与网签代为履行过户手续；参与物业交接；在交易全过程为委托人提供法律咨询等3、纠纷解决：解决商品房（别墅）、二手房（别墅）纠纷；发送律师函；代理起诉、出庭应诉等。4、出具法律意见书 对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。5、收费标准：1、面谈：咨询费每小时300元2、按房屋交易价格的1%-4%收取，50万元以下收费5000-10000元。6、联系方式：业务咨询及委托电话