某饭店装修改造工程可行性研究报告1.doc

某某市锦华饭店有限责任公司某某市锦华饭店有限责任公司 某某市锦华饭店装修改造工程某某市锦华饭店装修改造工程 可行性研究报告可行性研究报告 工程编号：工程编号：ty2011-08-22ty2011-08-22 某某省某某咨询有限公司某某省某某咨询有限公司 二二一一年八月一一年八月 i 目录目录 1 1 总总 论论 1 1.11.1 项目基本情况项目基本情况 .1 1.21.2 项目编制依据项目编制依据 .2 1.31.3 可研编制原则可研编制原则 .3 1.41.4 可研工作范围可研工作范围 .3 1.51.5 研究结论研究结论 .4 2 2 项目背景及必要性项目背景及必要性 5 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 .5 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 .6 3 3 市场分析及建设规模市场分析及建设规模 10 3.13.1 需求分析需求分析 .10 3.23.2 建设规模建设规模 .12 4 4 厂址选择厂址选择 14 4.14.1 场址选择原则场址选择原则 .14 4.24.2 场址选择场址选择 .14 4.34.3 场址条件场址条件 .15 5 5 工程技术设计方案工程技术设计方案 20 5.15.1 项目组成项目组成 .20 5.25.2 建设方案建设方案 .21 5.35.3 信息管理系统方案信息管理系统方案 .26 5.45.4 公用工程方案公用工程方案 .30 5.55.5 设备方案设备方案 .37 6 6 节能节能 39 6.16.1 概述概述 .39 6.26.2 编制依据编制依据 .39 6.36.3 能耗分析能耗分析 .40 6.46.4 节能措施节能措施 .40 ii 7 7 环境影响评价环境影响评价 42 7.17.1 场址环境条件场址环境条件 .42 7.27.2 环保质量及污染物排放标准环保质量及污染物排放标准 .42 7.37.3 项目建设与运营对环境影响项目建设与运营对环境影响 .43 7.47.4 环境保护措施方案环境保护措施方案 .44 7.67.6 环境影响评价环境影响评价 .46 8 8 消防与安全消防与安全 47 8.18.1 设计依据设计依据 .47 8.28.2 建筑物耐火等级建筑物耐火等级 .47 8.38.3 消防设计消防设计 .47 9 9 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 51 9.19.1 组织机构设置组织机构设置 .51 9.29.2 人力资源配置及培训人力资源配置及培训 .51 1010 项目管理与实施进度项目管理与实施进度 .53 10.110.1 项目管理与监理项目管理与监理 .53 10.210.2 项目建设工期和实施进度项目建设工期和实施进度 .55 1111 工程招标方案工程招标方案 56 1212 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 58 12.112.1 投资估算投资估算 .58 12.212.2 资金筹措资金筹措 .59 12.312.3 资金使用计划资金使用计划 .59 1313 效益分析及财务评价效益分析及财务评价 .60 13.113.1 经济评价依据及范围经济评价依据及范围 .60 13.313.3 财务效益与费用估算财务效益与费用估算 .60 13.413.4 财务评价结论财务评价结论 .62 1414 结论及建议结论及建议 66 14.114.1 结论结论 .66 14.214.2 建议建议 .67 附表：附表： 可行性研究报告 1 1 1 总总 论论 1.11.1 项目基本情况项目基本情况 1.1.1 项目名称 某某市锦华饭店装修改造工程 1.1.2 项目负责人 朱慧秋 1.1.3 项目类型 新建 1.1.4 项目建设地点 某某市中原路 439 号 1.1.5 建设单位 锦华饭店位于某某市中原路中段闹市区，西距汽车站仅 400 米， 地理位置优越，交通便利。饭店始建于 1994 年，现由 a 座、b 座和 c 座三部分组成，占地 7000 多平方米，建筑面积 21000 多平方米，是一 家集餐饮、客房、会议为一体的综合性宾馆，是具有现代规模的星级 豪华酒店。 餐饮部装潢高雅华丽，现有 400 多平方米的大厅，可同时容纳 600 可行性研究报告 2 余人就餐，10 余间风格各异的豪华包房，更是可以给顾客带来舒适的 享受。名师主理徽菜、川菜、鲁菜等各式菜肴，风味独特，价位合理， 消费适中，并承接各种婚礼、寿宴、同学聚会、生日庆典等。 客房部现有客房 200 间，其中：普通客房 55 间，标准客房 140 间， 豪华套房 5 间。客房布置清雅、豪华、装饰考究，房间幽静、整洁、 舒适，内设空调、彩电、24 小时热水等设施。智能 ic 卡门锁系统、24 小时监控有效地保障宾客的人身及财产安全，免除客人的后顾之忧。 宾馆的多功能会议中心、贵宾洽谈室和大小各异的会议室，可承接展 销会、洽谈会、新闻发布会等不同规模和类型的会议。宾馆推行的打 字复印、电传和其他服务项目，使宾客的商务活动更为便利。 1.1.6 建设内容 建筑面积总计 21000 平方米，包括： 1、客房：房间 200 间，客房面积 14000 平方米（西楼 9 层 120 个 房间、面积 9000 平方米，东楼 3 层，局部 4 层，80 个房间，面积 5000 平方米）会议室（4 个：二大二小） 。 2、餐饮休闲：包间 14 间，桑拿、ktv，总面积 7000 平方米 本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造， 并新增公用工程及附属配套设施。 1.21.2 项目编制依据项目编制依据 1、国家发展和改革委员会审定出版的投资项目可行性研究指南 ； 2、中华人民共和国国家标准旅游涉外饭店星级的划分与评定 （gb/t14308-2003） ； 3、 某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案； 可行性研究报告 3 4、 安徽省旅游业发展“十二五”规划 ； 5、 阜阳市统计年鉴2011； 6、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 7、国家有关部门关于可行性研究报告编制规范和要求； 8、项目建设单位提供的有关本项目的委托书、各种技术资料、项 目方案及其他基础材料。 1.31.3 可研编制原则可研编制原则 1、执行相关编制依据，使本可行性研究报告的内容符合国家的产 业政策、技术政策和行业规划。 2、节约降耗原则：要利用先进技术和措施，优化技术组合，减低 原材料、燃料、水、电、汽、气等的消耗，提高资源和能源的回收率 和重复利用率，进一步降低综合能耗。 3、环保安全原则： 项目建设要十分重视环境保护、安全和卫生， 三废治理、消防、安全、劳动保护措施必须与主体装置同时设计、同 时建设、同时投运。 1.41.4 可研工作范围可研工作范围 1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来； 2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建 设规模、方案，论证项目建设的合理性； 3、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究； 4、对建设条件及燃料、动力供应情况进行调查研究； 5、对工程及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案； 6、对公用工程和辅助设施进行研究； 7、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案； 可行性研究报告 4 8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效 益指标和项目的抗风险能力； 9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价； 10、得出可行性研究结论。 1.51.5 研究结论研究结论 项目总投资 6500.00 万元，其中，固定资产投资 6333.75 万元， 铺建设期利息为 166.25 万元。 本项目建设所需资金，计划申请银行贷款 5000 万元，其余部分由 项目业主单位自筹解决。 表 1-1 主要技术经济指标表 序号科目单位指标备注 1项目规模总投资万元6500.00 1.1 建设投资万元6333.75 1.2 建设期利息万元166.25 1.3 铺底流动资金万元0.00 2年均销售收入万元9166.80 3年均总成本万元5964.50 3.1 年均固定成本万元5356.93 3.2 年均可变成本万元607.57 4年均经营成本万元5691.15 5年均利税总额万元3202.30 5.1 年均营业税金及附 加万元495.01 5.2 年均利润总额万元2707.29 5.3 年均增值税万元0.00 6财务内部收益率%32.86 税后 7财务净现值万元8316.91 税后 8税后投资回收期年4.10 含建设期 9借款偿还期年3.56 含建设期 10财务内部收益率%42.31 税前 11财务净现值万元12333.97 税前 12总投资收益率%42.28 13投资利税率%49.27 14项目资本金净利润率%112.97 15盈亏平衡点%18.33 可行性研究报告 5 可行性研究报告 6 2 2 项目背景及必要性项目背景及必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.1 某某市地域环境 某某市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和 县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。总面积 667 平方千米。 某某市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交 汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出 的重要门户，具有广阔的发展空间。东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留 下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名 的城镇。南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。元末红巾军领袖 某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。抗战 时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市 商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上 海”之美誉。 某某市社会和谐，文明进步，是全国拥军优属模范城市、全国社 会治安综合治理先进县市、全国科技兴市百强县市、全国体育先进县 市、全国科技工作先进县市、全国计划生育服务先进县市、全国民间 剪纸艺术之乡、安徽省卫生城市，各项社会事业健康发展，为外商提 供了良好的生活环境。 某某交通便利，设施完善。颍河横贯城市，可常年通航 1500 吨级 可行性研究报告 7 拖船。漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。界阜蚌高速公路、 临界郸一级公路、省道 204 线和 308 线经过某某，通向全国。市区距 阜阳机场 60 公里。 2.1.2 文化艺术及旅游资源 某某的肥田沃土，纯朴民风，为文化艺术的发展提供了良好的园 地。广大文化艺术工作者在这块园地里辛勤耕耘、潜心钻研，在书法、 国画、剪纸、民舞等方面取得了令人注目的成果，并频频在省内外展 出、发表、成书、获奖，不少作品还在台湾、新加坡、香港、日本、 美国展出。代表书画家有：黄乃骥、黄金亮、赫学美、刘亭青、流沙 河、李一谷、秦士元等。 被列为首批国家级非物质文化遗产的某某彩陶始于隋唐，盛行明 清，流传至今。彩陶工艺系列有陶瓷“刀马人” 、 “腰鼓刻花坛”等 100 多个品种，其制陶工艺吸收了中国剪纸、木版年画的艺术风格，在题 材选择和色彩运用上趋于质朴、粗犷与厚重，体现了民间艺术崇尚自 然、追求和谐的审美趋向。彩陶成品曾远销日本、波兰、匈牙利等十 几个国家。业内赞誉其“有形不至而艺至之妙趣” 。某某彩陶工艺长期 浸淫于淮北地区原汁原味的民风民俗之中，经过不断的发展演变，形 成了“器型古朴厚重，刻画简洁生动，釉色流光异彩，兼具艺术和实 用功能”的基本艺术特征。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 截止 2010 年末，某某市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求 的状态。与国内同级同类城市相比，某某市区内的部分酒店服务业明 显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不 可行性研究报告 8 足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为 获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。作为投资环境的一个 重要组成部分，这一情况已影响到某某市的经济发展和招商引资的力 度，影响到某某市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市 发展的一大瓶颈。某某市作为代表安徽省皖西北地区与世界接轨的窗 口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。 因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、 智能化的四星级商务酒店势在必行。 随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩 大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露， 已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，伴随着某某市经济发展 的需要，对高档次酒店，尤其是高标准的四、五星级酒店的需求却在 与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。 因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为 当务之急。鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目的 设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的四星级商务酒店。 本项目锦华饭店所要改造的现有建筑物为某某市锦华饭店现有建 筑，目前某某市锦华饭店可供经营与使用建筑面积约 21000，内外部 装修已破旧，无法充分发挥其价值。为了活化资产提高资产的利用价 值，某某市锦华饭店有限责任公司拟出资将现有建筑改造成四星级酒 店，满足某某市旅游酒店市场的需求，同时使股东获得可观的收益。 在目前这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，某某 市锦华饭店装修改造工程项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限 商机的发展空间。 可行性研究报告 9 2.2.1 是旅游业迅猛发展的需要 旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与 发展的朝阳产业。 安徽省旅游业发展“十二五”规划提出了 “5233”行动计划：“十二五”期间，全省投资额在 5 亿元以上的旅 游项目达到 200 个以上，投资总额达到 3000 亿元以上；到 2015 年， 全省旅游总收入达到 3000 亿元以上，年均增长 245，相当于全省 gdp 比重的 12以上。力争经过五年的建设和发展，把旅游业建设成 为安徽省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业， 实现中部领先、全国前十的旅游强省目标。 在安徽省“皖南率先、皖江跨越、皖中提升、皖北突破”的指导 下，某某市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、 娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为某某市经济新的增长点和发展 最快的行业之一。锦华饭店及配套服务设施的建设，不仅能为旅游者 提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅 游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相 关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。 2.2.2 提高锦华饭店综合服务水平和质量的需要 改造后的锦华饭店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的 先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满 足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业 态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。 可行性研究报告 10 2.2.3 是促进就业，维护社会稳定的需要 在中国未来很长时期内，解决庞大的人口就业压力是政府面临的 最重要任务之一，随着农业生产技术水平的提高和农业机械的普遍运 用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力外 出务工、经商。随着产业结构调整和企业改革的深入推进，城镇又产 生大量失业下岗工人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定的首要 问题。通过本项目的建设，可安排一批农村中具有一技之称长的劳动 力和城镇下岗失业人员就业，对于促进某某经济发展和维护社会稳定 均具有十分积极的意义。 由此可见，本项目的建设实施不仅将可以形成较大的生产规模， 增加企业市场竞争能力，促进企业发展，而且通过项目的实施，可以 满足城乡日益增长的保健食品的需要，同时增加就业机会，并带动相 关产业发展。 2.2.4 企业自身发展的需要 本项目的建设，不仅能弥补某某市没有四星级高级酒店的缺憾， 美化市容、满足市场需求，同时更能提高公司营收能力，大幅度的提 高企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步 与国际接轨，为某某市向区域中心城市迈进搭建平台。 综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项 目建设解决了某某市四星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次 的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。 可行性研究报告 11 3 3 市场分析市场分析及建设规模及建设规模 3.13.1 需求分析需求分析 3.1.1 酒店市场分析 酒店是在古时候的“亭驿” 、 “客舍”和“客栈”的基础上，随着 人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展 起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店 业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。 按国家统计局口径，至 2010 年底，中国本土星级酒店已经达到了 14326 家，其中包括：白金五星 4 家，五星 361 家，四星 1631 家，三 星 5534 家，二星 6158 家。星级饭店直接从业人员超过 160 万人。全 国共有饭店及旅游住宿单位超过 30 万个，从业人员超过 500 万人。 2010 年底，全国星级饭店数量是 1978 年全国饭店总数的 100 倍； 全国已经拥有绿色旅游饭店 2000 多家；有 41 家国际饭店管理集团、 67 个饭店品牌进入中国市场，管理了 516 家饭店，世界排名前 10 位的 国际饭店管理集团均已进入中国市场。 2007 年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休 假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒 店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的 黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同 步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅 游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假 可行性研究报告 12 游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒 店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于 深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五 一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房” 甚至是“降价”的尴尬， “五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正 常的“商务”价值。 2008 年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为 与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影 响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在 2008 年下半年已开始感到经营压 力。中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先， 大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问 题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业 节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举 扩大内需、鼓励消费。 酒店业应顺应国家扩大内需的号召，各大酒店尤其是高档酒店， 应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。应缩减开支、降低成 本，练好内功。酒店消费需求有一定的刚性，总有一部分人得住酒店， 所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业的发 展前景依然是光明的。 饭店餐饮业是旅游业的重要组成部分。目前，某某市星级酒店寥 寥无几；从星级酒店的入住率看，2002 年平均入住率 70%以上。而且 随着某某市经济发展和旅游知名度的不断提高，使得某某市酒店的入 住率不断攀升，连续二年在阜阳市名列第一，甚至在会展期间达到某 某市酒店全部爆满，使客人不得不在阜阳市市及周边县市入住。 随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩 大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露， 已难以满足现有及长远发展需要。 可行性研究报告 13 3.1.2 功能定位及目标市场 1、功能定位 21 世纪的中国经济正处于重要战略机遇期，国家实施中部崛起重 大战略，必将给某某市经济和社会发展带来千载难逢的发展机遇，某 某市位于皖、豫两省的交界位置。在这样一个经济发展、地区开发的 大环境、大背景下，锦华饭店装修改造工程的启动，可以说恰逢好时 机，具有无限商机的发展空间。 锦华饭店坐落在某某市中原路繁华中心区，周边毗邻众多的商场、 特色名店、金融机构等单位。作为某某市经济发展及亮化美化的重点 街区，锦华饭店其功能规划和前期目标定位，是公司今后发展、市场 开拓的基础和保证。 因此，经过大量的市场调查，多方论证，结合锦华饭店经营理念 和发展取向，将目标定位为：锦华饭店将以“精制、新颖、自然、健 康”的规划设计理念，满足人性化的设计理念，打造满足高端商务客 人需求的现代化、人性化、智能化的健康消费场所。因此，经过大量 的市场调查，多方论证，将目标定位为：区别于传统型的酒店而具有 个性化、特色化、现代智能型四星级商务酒店。满足国内外高档次消 费者旅游、商务、休闲需求。 2、目标市场 本项目目标市场是：企业主、高级管理者、境外游客、政府官员 等。 可行性研究报告 14 3.23.2 建设规模建设规模 建筑面积总计 21000 平方米，包括： 1、客房：房间 200 间，客房面积 14000 平方米（西楼 9 层 120 个 房间、面积 9000 平方米，东楼 3 层，局部 4 层，80 个房间，面积 5000 平方米）会议室（4 个：二大二小） 。 2、餐饮休闲：包间 14 间，桑拿、ktv，总面积 7000 平方米 本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造， 并新增公用工程及附属配套设施。 可行性研究报告 15 4 4 厂址选择厂址选择 4.14.1 场址选择原则场址选择原则 1、符合城市规划要求； 2、场址应具有较完善的城市基础设施，并尽量利用城市基础设施 以及附近其它外部协作条件； 3、坚持以人为本，选择周边环境噪音小、无污染、交通便利的区 域，为康复养老提供良好的环境； 4、坚持安全第一，选择各种灾害发生较少的区域； 5、坚持节约、经济、适用原则。 4.24.2 场址选择场址选择 本项目场址位于某某市中原路 439 号，占地 7000 余平方米。处于 某某市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。 项目选址地段优势明显，位于某某市城市的中心地带，项目场址 区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展四星级酒 店的最佳选择。 1、场址土地权属类别 场址土地权属某某市锦华饭店有限责任公司 2、占地面积 拟建场址总占地面积约 7000。 3、场址现状 西楼 9 层 120 个房间、面积 9000 平方米，东楼 3 层，局部 4 层， 可行性研究报告 16 80 个房间，面积 5000 平方米，餐饮部约 7000 平方米 表 43 现状建筑物特征表 内容内容特征特征 耐火等级一级 结构形式底框架结构 基础形式桩基础 抗震设防烈度7 度 设计基本加速度值0.1g 楼地面水磨石、花岗岩、地砖 屋面现浇钢筋混凝土屋面，sbs 防水 外门玻璃转门 内门木门 窗塑钢窗 内墙面涂料；墙砖 外墙面外墙砖、涂料 基 本 装 修 天棚混合砂浆刮大白 4.34.3 场址条件场址条件 4.3.1 项目区概况 1、基本情况 某某市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和 县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。总面积 667 平方千米， 总人口 78.7 万人（2010 年末） 。 可行性研究报告 17 某某市是安徽西 北大门，位于京九经 济带和欧亚大陆桥经 济带交汇处，面向以 上海为中心的华东经 济圈，背靠中原腹地， 是东西进出的重要门 户，具有广阔的发展 空间。东汉时王莽、 刘秀逐鹿于此，留下 “王莽追刘秀”的千 古史话，光武镇成为 全国唯一以皇帝谥号 命名的城镇。南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。元末红巾军 领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。 抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等 城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有 “小上海”之美誉。 2、投资环境 某某园区经济发展迅速，潜力巨大。市工业园位于该市城区东部， 面积 8 平方公里，北邻漯阜铁路和宁洛高速，省道 308 线横穿其间， 园区“四横” 、 “四纵”网状道路格局基本形成，对外交通十分便捷。 园区毗邻市行政服务中心、市第二水厂、市污水处理厂、市邮政大楼、 广电中心等重点单位，距商业中心 2 公里，东城 35kv 变电所坐落在园 内，医院、学校、通讯、商贸、邮政、金融、停车场、加油站、储配 可行性研究报告 18 站、消防站等公共设施和配套设施正在建设。园区总体布局分农副产 品加工区、机械配件加工区、电子信息产品加工区、环保产品加工区、 食品工业区、医药产品加工区。 某某市工业园区投资优惠政策若干规 定 、 某某市工业园区管理暂行办法等优惠政策和“一站式” 、 “一 条龙” 、 “保姆式”服务模式，为外来投资提供了极大便利。入园企业 需办理的相关手续，均由园区办公室牵头，市行政服务中心承办，一 次性办结。目前已有 20 多家企业入驻园区。园区以引进高新技术产业 为先导，将成为对外开放的窗口、产业升级的基地。 3、交通区位 某某交通便利，设施完善。颍河横贯城市，可常年通航 1500 吨级 拖船。漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。界阜蚌高速公路、 临界郸一级公路、省道 204 线和 308 线经过某某，通向全国。市区距 阜阳机场 78 公里。 本项目场址位于某某市中原路 299 号，处于某某市最繁华的商业 圈之内，交通条件十分便利。 4.3.2 自然条件 地形：地形平坦开阔，地面标高一般为 2831 米，最低 17 米， 最高 38 米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为 0.00013。 土壤：土壤主要类型为砂礓黑土、潮土、水稻土。其中砂礓黑土 占 68%，有机质含量 1.35 克/公斤，含氮 1.02 克/公斤，速效磷 11 毫 克/公斤，速效钾 150 毫克/公斤。 生物：生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋 为主，兼有高粱、玉米等。经济作物以蔬菜、油菜、芝麻为主。畜禽 品种有牛、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约 可行性研究报告 19 有 30 余种。 自然资源：某某气候适宜，物产丰富。是全国优质小麦、优质棉 花、优质山羊、优质黄牛生产基地，是安徽省粮、棉、油、肉主产区。 沙河流域地下的石油矿及遍布全市的制陶器用的胶粘土等。 土壤有气象：某某市地处暖温带南缘，区内气候温和，常年平均 气温 14.9，太阳辐射量年均 120.6 千卡/平方厘米。大于 0的活动 积温多年平均 5446.2；大于 10的活动积温多年平均 4857.1，年 日照时数 22002500 小时，无霜期 220230 天，日照时数长，无霜 期长，适合大豆，小麦、棉花等多种水旱作物种植。 水文：该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度 较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。 地表水主要有各河节制闸调节库容。地下水水质较好，矿化度小， 一般每升 0.40.6 克，盐度每升小于 10 毫克当量，碱度每升小于 4 毫克当量，适于农灌、饮用。 地质条件：地质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主， 部分粘土，地基承载力为 820 吨/平方米，大部分地区为 1215 吨/ 平方米。 地震：国家地震局 1987 年对百年内可能发生地震的地点和强度进 行了预测，将某某市预测为 6-6.5 度地震危险区，地震设防烈度为 7。 4.3.3 周边建筑物与环境条件 本项目建设区域附近环境卫生条件良好，社会环境条件良好。 可行性研究报告 20 4.3.4 公用工程条件 项目主体工程建设时就充分考虑了续建工程水、电、热力、煤气 等动力能源的需要，现基础建设条件为： 1、供水： 现有生活用水源来自市政网，拥有一座容量 500m的水箱，经二次 加压输送到各楼层； 2、排水： 排水分为两个系统。生活污水经沉降池后接入市政污水管道排出； 屋面雨、雪水，采用内排管，由楼东西两侧接入排水网线排出。 3、供电： 所需用电双回路供给，一条与周边居民共用一条，另一条联在大 厦对面专供医大二院线路变压器分别为 800 和 630kva；两条供电线路 直接入大厦变电室，由自备变电室将 10 千伏变至 220 伏后供大厦使用。 为保障在停电状态下大厦内仍能正常运行，自备一台功率 250/220 柴 油发电机组。 4、供热： 与近埠供热站直通 4 寸供暖管道进入大厦。拟采用地热和中央集 中空调的供热方式。 5、通讯、宽带网、有线电视条件 场址北侧 100m 市政通讯线路引入。 可行性研究报告 21 5 5 工程技术设计方案工程技术设计方案 5.15.1 项目组成项目组成 在不改变原有建筑结构的基础上，增添局部建筑和装修改造，使饭店 内外装饰风格突出现代饭店特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具 备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通畅，既有艺术 欣赏性又具有安全规范性的综合性大型四星级饭店。 表 5-1 项目建设内容一览表 序号建、构筑物名称 一土建改造 1内装饰改造改造部位 1.1地面改造 大理石地面大厅、办公室、茶吧、超市、酒吧 花岗岩a、b 座楼梯缓台、踏步 防滑地砖厨房、卫生间 复合地板健身房、小厅、独立办公室 地毯部分餐厅、客房 1.2天棚改造 彩绘玻璃浴区、夹胶 铝扣板厨房、卫生间、浴区 石膏板吊顶 大厅、前厅、客房、餐饮区、超市、办公室、 茶、酒吧、 1.3内墙 玻璃超市、办公 内墙涂料（大白） 楼梯间、办公室、商务中心及其它非服务功能 区 砂岩装饰茶吧、超市等 墙砖 大厅、电梯井、餐厅、酒吧、卫生间等、厨房、 超市 软包健身房 壁纸客房、办公室、走廊、前厅、茶吧、 背景墙客房、宴会大厅 马赛克西餐、浴区 1.5木门办公室客房、餐厅仓房、卫生间 可行性研究报告 22 1.6防火门 1.7绿化、壁画、大理石装饰等 1.8窗 换窗a 座 5-11 层塑钢窗改造 窗台理石板a、b 座 1053 块 窗口装饰a、b 座 1011 个 布艺窗帘 1.9楼梯扶手 2外装饰改造 石材锈石干挂、锈石超薄石材 龙骨 大理石造型 灯光招牌 二水暖电改造 给排水改造a、b 座排水管 约 800m 采暖系统改造给回水主管道 电气改造a、b 座新建 10269；改造 20365 灯具 艺术吊灯 led 照明 消防系统改造更换监控台、部分喷淋改造 三局网综合布线 四拆除及清运 5.25.2 建设方案建设方案 5.2.1 建设方案设计原则 1、项目建设应符合某某市建设总体规划要求。 2、酒店内外装饰风格突出现代酒店特色，体现当今时尚的国际流行 布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通 畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型商务酒店。 3、按照国家有关四星级建筑建设标准及规范要求建设，并具有前瞻 性，为今后发展预留发展空间。 可行性研究报告 23 5.2.2 设计依据 1、 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） ； 2、 公共建筑节能设计标准 （gb50189-2005） ； 3、 高层民用建筑设计防火规范 （gb5004595 2005 年版） ； 4、 建筑结构荷载规范 （gb50009-2001） ； 5、 建筑地基基础设计规范 （gbj50007） ； 6、 混凝土结构设计规范 （gb50010-2002） ； 7、 建筑抗震设计规范 （gbj50011-2001） ； 8、 高层建筑混凝土结构技术规程 （jgj3-2002） ； 9、 建筑结构可靠度设计统一标准 （gb50068-2001） ； 10、 建筑抗震设防分类标准 （gb50023-95） 。 5.2.3 立面设计方案 在充分满足使用功能的基础上，作为某某市市的标志性建筑之一，建 筑立面设计突出体现国际商务酒店鲜明的个性及时代特征。 在充分满足使用功能的基础上，建筑外立面设计要突出体现四星级酒 店的时代特征，同时又要考虑与市容整体协调性，还要考虑经济与实用性。 5.2.4 平面设计与功能分区 参照中华人民共和国国家标准旅游饭店星级的划分与评定（star- rating standard for tourist hotels） （gb/t 14308-2003）中四星级 标准及功能要求，酒店服务部分共设六个功能分区：公共服务区、客房服 务区、餐饮服务区、商务会议区、休闲娱乐区和行政办公区。各功能分区 服务设施配置详见下表。 可行性研究报告 24 表 5-2 功能分区与服务设施一览表 序号功能分区服务设施 1公共服务区 服务台（总服务台、楼层服务台） 、公共卫生间（包括残疾人专 用卫生间） 、地下停车场等 2客房服务区客房（包括标准间、总统包房、商务套房等） 3餐饮服务区 多功能餐厅（包括宴会厅、西餐厅、中餐厅、各种包房等） 、咖 啡吧等 4商务会议区 多功能会议室（各种大会议室、小会议室及洽谈室等） 、综合服 务（包括航空、邮政、银行等）中心、商务中心（提供复印、 传真、电脑出租及翻译服务等）等 5休闲娱乐区水疗中心、健身房、室内游泳池（预留，待建） 、屋顶花园等 6行政办公区 行政管理办公用房（包括各级别经理办公用房和各个职能部门） 、 独立的员工食堂、倒班宿舍等 5.2.5 建筑结构方案 项目地处某某市的政治、经济、文化中心。建筑物的总体结构要与周 边环境和谐、美观大方、宏伟壮观，既富于时代感又能体现大型高档商场 的特点，成为标志性的建筑，形成某某市中原路一个新的经济亮点。 锦华饭店现有设备设施和装饰装潢一是陈旧，二是布局满足不了星级 酒店基本功能的需求，只有重新改造。 通过本项目的改造，把酒店做得亮丽动人，给人以愉悦，以好感，以 无声的召唤；让人难忘让人向往，让人不忍离去；让酒店可以给人以消费 的热情和成为城市的景点，给客人留下美丽难忘印象，使建筑能成为所在 城市的标致性建筑。 本项目室内根据不同功能需要，分别采用墙砖、马赛克、壁纸和白色 涂料，顶棚轻钢龙骨吊顶并施以造型；地面材质选用优质大理石、地砖、 复合地板、地毯；窗户选用平开型钢窗，要求密封良好，减少噪音干扰。 室外临街面选用山东锈石干挂。室内装修标准见表 5-3。 表 5-3 室内外装修标准一览表 室内地面内墙面天棚门窗 总统客房（二期建设） 可行性研究报告 25 标准客房地毯壁纸轻钢龙骨实木塑钢 餐厅地砖板、地毯壁纸轻钢龙骨实木塑钢 走廊、楼梯间大理石壁纸、大白实木塑钢 门厅大理石墙砖轻钢龙骨不锈钢 资料室、科研及办公室、会议室等地砖、地板壁纸、大白轻钢龙骨 卫生间防滑砖墙砖轻钢龙骨实木 计算机房（二期建设） 室外外立面 临街锈石 非临街涂料 雨达铝塑板 具体改造方案如下： 1、外立面装修 （1）现状 临街一侧、a 座 1-4 层、b 座 1-3 层为黄钻麻石材干挂；a 座 5-9 层、 b 座 4-6 层为墙砖贴面。非临街外立面为与墙砖色彩接近的涂料。a、b 座 雨达为铝型板装饰。 （2）改造方案 临街一侧凡原有黄钻麻干挂履盖区域仍保留；原为墙砖贴面区域，a 座窗垛采用山东锈石干挂，面积为 4178，墙体采用超薄锈石粘贴，面积 为 4884。非临街部分粉刷涂料，面积 5969 a、b 座楼门雨达重新用塑铝板装饰，面积 190 2、门窗 （1）现状 a 座为铜质玻璃转门，现状较好；b 座为不锈钢玻璃转门，现状较好。 楼窗为平开塑钢窗，现状较好房间门已破旧，不能继续使用 可行性研究报告 26 （2）改造方案 a、b 座现有主楼门现状较好，仅需对表面进行处理仍能适用；a 座 511 层窗，因将原墙体加装了窗垛，原有窗需全部更换，面积为 1244。 房间门改为实木门。客房门 195 樘；卫生间门 232 樘；餐饮包房门 24 樘；办公室门 24 樘；康乐区域门 12 樘；各楼层前厅门 54 樘；厨房、库 房等各类功能区门 911 樘；各楼层防火门 36 樘，共 668 樘。 3、内墙 （1）现状 a、b 座大厅内墙为墙砖贴面，现已出现松动。b 座大厅方柱柱体为砂 岩装饰。各楼层墙面：a、b 座二楼现为餐饮区，包房、走廊墙面均为壁纸， 已破旧；a、b 座三楼为 ktv，墙面为玻璃；a、b 座四楼为洗浴休闲区、客 房、餐厅。休闲区、餐厅；墙面为墙砖，客房及走廊均为壁纸，厨房、卫 生间墙面为磁砖贴面。 a、b 座四、五、六；均为洗浴客房，墙面均为壁纸；卫生间墙面为磁 砖贴面。a 座七至九楼属办公区域，墙面为壁纸，均已破旧。卫生间墙面 为瓷砖贴面。 （2）改造方案 室内墙面、墙体全部拆除。客房、前厅、走廊、办公室、茶吧、餐厅 仓房墙面基层处理，粘贴壁纸，共 19650 ； 大厅、电梯井、酒吧、大餐厅、超市、卫生间、厨房、洗浴区贴墙砖， 共 10703 ； 西餐厅柱体、浴区柱体，装饰墙等为马赛克，共 269 ； 楼梯间、小办公室、敞开办公区、商务区等，大白涂料。 4、地面 （1）现状 可行性研究报告 27 a 座一层大厅为大理石，b 座一层为浴区大厅，地面为地砖 ab 座二层 餐饮区，地面为地砖 ab 座三层 ktv 区，地面为地砖；ab 座四、五、六层； 地毯。a 座七至九层地面为地砖，ab 座楼梯、楼梯间地面均为花岗岩、且 有损坏。 （2）改造方案 大厅、办公室、茶吧、超市、酒吧、宴会大厅、地面拆除后更换地砖 共 6538； 厨房、卫生间、开水间，更换防滑地砖，共 1434 ； 餐厅大包房、客房全部铺装地毯，共 7557； 楼梯、楼梯过道全部更换花岗岩共 970。 5、天棚 （1）现状 室内除浴区、卫生间、厨房外，大部为石膏吊顶，损坏严重，浴区棚 面为夹胶玻璃；卫生间棚面为涂料；厨房棚面为塑铝板。 （2）改造方案 大厅、前厅、客房、餐饮区、超市、办公室、茶酒吧、康乐区采用石 膏板吊顶，共 16896；厨房、卫生间、浴区铝扣板共 1434；浴区夹胶 彩绘玻璃，共 144。 6、垂直运输方案 为了营造一个优雅舒适的环境，满足人员垂直运输及消防需要，利用 现有电梯 3 部，做部分装修改造。 5.35.3 信息管理系统方案信息管理系统方案 1、酒店对顾客服务类技术 进入信息时代以来， “方便” 、 “快捷”与“智能”已经成为衡量酒店 服务水平最重要的标准。本酒店对顾客服务类技术包括： 可行性研究报告 28 （1）快速入住与离店系统。 客人通过互联网预先登记入住，酒店根据客人信用卡状况进行自动结 算，可以极大地提高入住与离店手续的办理效率，节约客人的时间和酒店 的劳动力成本。 （2）客房互联网连接。 酒店在客房内安装调制解调器或安装互联网接口或安装台式电脑来满 足客人在客房内进行“上网冲浪”的要求。 （3）多功能电话与客房传真机、复印机和打印机。 酒店电话系统内线部分约 600 门，电信局局线约 260 门多功能电话， 供客人直拨各种电话。多功能电话均设来电显示、双线或三线连接、临时 直拨号码、电子语音邮件和数字无绳电话等功能。此外，酒店商务中心还 提供在客房内配置传真机、复印机和打印机多功能一体机，打印机与客房 个人电脑或出租手提电脑相配套。 （4）多功能电视机。 本项目设置能够接收近 80 个频道的卫星地面站，为宾客提供英语和 日语的电影、音乐、体育等现代多功能电视机。多功能电视机除自选付费 电影和付费电子游戏外。 （5）远程电信会议技术。 酒店的会议系统，除具有传统远程电信会议的基本设备外，最新技术 还包括数字控制的灯光、超大数字电视屏、电子黑板、人体工程座椅等。 （6）智能卡。 酒店为每位住客配置智能卡。一张智能卡相当于一台“超级迷你电脑” ，它不仅是信用卡，还是身份证、保险卡、手机识别卡、电话卡、信息库 等。与酒店有关的智能卡技术包括以智能步替代客房钥匙、信用卡、身份 证、常客会员卡和客人数据卡等。智能卡不仅能让客人最方便地享受到酒 店内的全部服务，也可以使酒店最迅速地掌握和分析客人的全部信息。 可行性研究报告 29 2、酒店外部网络类技术 在互联网应用迅速普及的情况下，预订、销售与采购类高新技术不仅 可以为客人提供远程实时服务，而且正在成为酒店对外市场营销、销售与 采购管理的一项重要手段。以下 3 项高新技术由酒店市场营销部、采购部 和信息技术部共同管理： （1）酒店网站与网络预订系统。 酒店网站与网络预订系统不仅能够向客人展示酒店客房与其他服务设 施的实景信息并提供网上讨价还价的功能，而且能够精确反映酒店的实时 房态信息与房价信息，可以随时接受、确认和更改客人的预订。 （2）电子营销系统。 在对客户信息系统进行分析的基础上，利用电子邮件、电子音像促销 册、网络客户调查、网络公益广告、网上常客计划项目等手段向目标市场 进行公关和营销活动。 （3）电子采购。 酒店通过接购买者、供应商和中间商的 b2b“电子商场”网络购买所 需物品的一种全新采购方式。它具有采购成本低、选择协定、竟价能力强、 便于维系采购关系等独特优势，而成为酒店增加经营利润的新途径。 3、酒店内部管理系统 酒店内部管理系统一直是酒店服务业应用高科技设备时优先考虑的领 域。本项目的管理类技术拟通过提高管理效率和劳动生产率来降低酒店长 期运营成本，实现经营利润的增加，具体包括以下： （1）电子邮件及语音邮件管理系统。 酒店通过设置和运用内部统一的电子邮件、语音邮件和可视邮件系统， 有效地增强管理决策层与部门之间、各部门之间、部门内部管理人员与普 通员工之间、甚至酒店与客人之间的信息沟通，从而有效地提高管理与服 务效率。 可行性研究报告 30 （2）客户信息管理系统。 从客人与酒店第一次接触（包括