青岛2011年末最全CBD写字楼市调报告.xls

远远雄雄国国际际1 10 0月月 项项目目名名称称远雄国际广场开开发发/ /投投资资商商 青岛深华房地产有限 公司 项项目目类类型型写字楼公寓项项目目位位置置 香港中路以南海丰路 以北 销销售售热热线线66777899销销售售方方式式发展商自销 项项目目总总规规 模模 13.8万得得房房率率/ /容容积积率率 75%, 9 绿绿化化率率30.00%土土地地年年限限 60年，93年拿地，剩 56年 建建筑筑设设计计李玮珉景景观观设设计计 代代理理公公司司发展商自己装装修修标标准准10000元/ 工工程程进进度度外立面层层高高 3.7m 开开盘盘日日期期预计2010年7月入入住住时时间间2011年3月 销销售售价价格格整体均价38000元/物物业业费费预计9元/ 项项目目概概况况 商业 b1 f6 (38335.97 m2) 办公 f7 f23(30184.68 m2) 公寓 f26 f42(31026.79 m2) 会所 f24 (2033.71 m2) 户户型型配配比比 标准层f8f10 ：12户；非标准层（f7）：10户 电梯：6部客梯、2部货梯；面积：145179 m2 f11f23 标准层：6户 电梯：6部客梯、2部货梯；面积：302332 m2 标准层f26f39：19户；非标准层（f40f42):17户 电梯：4部客梯2部货梯；面积：55397 m2 f24会所，f15,f25是避难层 营营销销推推广广 项项目目定定位位高端写字楼 目目标标客客群群主要以台湾客户为主 客客户户积积累累开开始始时时间间2009年开始 售售楼楼处处开开放放时时间间预计10月份 主主推推广广语语与与基基调调引领青岛走向国际 推推广广渠渠道道围挡 网络 公公关关活活动动无 销销售售起起/ /均均/ /高高价价写字间36000元/、公寓小面积45000/、公寓大面积40000/ 调调价价幅幅度度及及时时间间 成成交交客客户户分分析析未开盘 成成交交户户型型配配比比 房型 面积 供应户数 占总供应比例 销售户数 占总销售比 例 车车位位配配比比1：1.5，907个，-2f:写字间，-3、-4f：公寓 大大堂堂分分布布写字间入口在南侧，530大堂，公寓入口在西侧，大堂面积未定 认认购购活活动动 7月份开始认购，但认购不交订金，填写认购登记表，确定房号，开盘按时 转定赠送车位。 项项目目分分析析 项项目目优优势势地理位置优越，处于核心位置 项项目目劣劣势势 1、商业、写字间、公寓都集中在一个楼座，会很乱，没有私密性 2、物业是远雄自己，肯定不专业 月月度度成成交交信信息息 年年度度月月份份成成交交套套数数成成交交面面积积累累计计均均价价月月度度重重大大营营销销活活动动 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 从六月份开始积客，到目前为 止，公寓只登记了20多套； 公寓和写字间合计登记了17% 9 9月月 1 10 0月月 海海信信天天玺玺1 10 0月月 项项目目名名称称海信天玺开开发发/ /投投资资商商青岛海信房地产股份有限公司 项项目目类类型型住宅项项目目位位置置崂山区东海一路1号 销销售售热热线线88007777销销售售方方式式海信自销 项项目目总总规规 模模 10万平方米，3栋超高层（39-43层)、1栋 小高层（17层)、1座国际标准幼儿园，总 户数336户 公公摊摊/ /容容积积率率 小高层18%20%高层25% 2.16 绿绿化化率率未定土土地地年年限限50年产权，05年拿地，剩35年 建建筑筑设设计计未定景景观观设设计计未定 代代理理公公司司没有代理，是海信自己做的销售。装装修修标标准准5000元/8000元/ 工工程程进进度度2010年底封顶层层高高 3.15m 开开盘盘日日期期2010年下半年入入住住时时间间2011年12月 销销售售价价格格30000元/起价物物业业费费未定 户户型型配配比比房型 面积135-570 供应户数 比例 营营销销推推广广 项项目目定定位位复合地产、海景地产 目目标标客客群群以本地高端客户群为主，作为长久居所 客客户户积积累累 开开始始时时间间 2009.10.30第一批认筹 售售楼楼处处开开放放时时间间已开放 主主推推广广语语与与基基调调 推推广广渠渠道道目前主要宣传方式还是通过围挡与报纸 公公关关活活动动 认筹（第三批认筹150、200万认筹金九九折；400、600万认筹金九八折）举行游艇、高尔夫 活动 销销售售起起/ /均均/ /高高价价起价30000元/ 调调价价幅幅度度及及时时间间 成成交交客客户户分分析析 成成交交户户型型配配比比 房型 面积 供应户数 占总供应比例 销售户数 占总销售比例 车车位位配配比比共460多个车位，可达到1：1.5的比例 项项目目分分析析 项项目目优优势势1、海信品牌，特别是本地人很认可。2、无敌海景。3、小区环境好，安静。 项项目目劣劣势势1、地理位置较偏，周边配套不完善。 月月度度成成交交信信息息 年年度度月月份份成成交交套套数数成成交交面面积积累累计计均均价价月月度度重重大大营营销销活活动动 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月地球日组织客户的小孩参与活动 5 5月月在售楼处举办了关于高尔夫联系的活动 8 8月月 预计9月底开放样板间，10月份开盘，具体价格 还没定。（第一批认筹：交150、200万认筹金 享九七折；400、600万认筹金享九六折；第二 批认筹：150、200万认筹金享九八折，400、 600万认筹金享九七折；目前是第三批活动） 9 9月月 1 10 0月月 海海信信天天玺玺1 10 0月月 青岛海信房地产股份有限公司 崂山区东海一路1号 海信自销 小高层18%20%高层25% 2.16 50年产权，05年拿地，剩35年 未定 5000元/8000元/ 层层高高 3.15m 2011年12月 未定 房型 面积135-570 供应户数 比例 营营销销推推广广 复合地产、海景地产 以本地高端客户群为主，作为长久居所 2009.10.30第一批认筹 已开放 目前主要宣传方式还是通过围挡与报纸 认筹（第三批认筹150、200万认筹金九九折；400、600万认筹金九八折）举行游艇、高尔夫 活动 起价30000元/ 房型 面积 供应户数 占总供应比例 销售户数 占总销售比例 共460多个车位，可达到1：1.5的比例 项项目目分分析析 1、海信品牌，特别是本地人很认可。2、无敌海景。3、小区环境好，安静。 1、地理位置较偏，周边配套不完善。 月月度度成成交交信信息息 月月度度重重大大营营销销活活动动 地球日组织客户的小孩参与活动 在售楼处举办了关于高尔夫联系的活动 预计9月底开放样板间，10月份开盘，具体价格 还没定。（第一批认筹：交150、200万认筹金 享九七折；400、600万认筹金享九六折；第二 批认筹：150、200万认筹金享九八折，400、 600万认筹金享九七折；目前是第三批活动） 永永新新国国际际1 10 0月月 项项目目名名称称永新国际开开发发/ /投投资资商商青岛海沃置业有限公司 项项目目类类型型 综合体（住宅、酒店式公寓、写字楼）， 商服用地 项项目目位位置置崂山区深圳路222号 销销售售热热线线55557555、81627777销销售售方方式式开发商自销 项项目目总总规规 模模 占地面积：30000，总建筑面积：270000 ，北栋35层甲级写字楼、中间栋38层酒 店式公寓、南栋28层豪华公寓、-1-4层裙 楼、5层俱乐部 公公摊摊/ /容容积积率率 25% 5.5 绿绿化化率率裙楼楼顶打造了一个上万平米的空中花园土地年限40年产权，06年拿地，剩36年 建建筑筑设设计计青岛腾远设计事务所有限公司规规划划设设计计澳大利亚伍兹贝格 室室内内设设计计高文安装装修修标标准准5000元/ 工工程程进进度度中间一栋15层， 北栋、南栋12层 层层高高：写字间：3.9米 公寓/住宅：3.15米 开开盘盘日日期期2010年5月份开盘入入住住时时间间待定 销销售售价价格格起价20000元/物物业业费费待定 户户型型配配比比 写字楼：35层，高度：159米（崂山区第一高度），平层面积：1440平米，框架核心筒结构可以自由分割，得房率70% ，共九部电梯。 酒店式公寓：38层，高度：138米，平层面积：1260平米，一层9户，面积在60200平米不等，共366套(零居，一居， 二居，三居) ，得房率：75%，共7部电梯。 豪华公寓 ：28层，高度：100米，平层面积：1260平米，层高：3.15米，一层8户，面积在200左右（套三），得房率： 75%，共5部电梯。 主主力力户户型型 功功能能描描述述 100平米110平米套儿户型 车车位位数数量量地下一、二、三层共2000多个车位 电梯品牌 数量 写字楼9部，酒店式公寓7部，豪华公寓5部。原装进口奥的斯或同 等品牌高速电梯 项项目目配配套套 地下一层超市，地上一直四层商业裙楼：中高端百货。而这面积近8万平米每栋的5层有一个会所（写字楼：会议室，多 功能厅公寓：游泳池、健身房、棋牌室等） 交交通通状状况况 周周边边配配套套青岛大剧院，青岛博物馆，青岛艺术中心以及啤酒城 车车位位配配比比2000多个车位，1:2 营营销销推推广广 项项目目定定位位 目目标标客客群群本地高端客户群体，以及长期定居青岛的外地客户，外地投资性客户 客客户户积积累累开开始始时时间间2009年10月开始售会员卡，交10万办理会员卡，总房款200万以下10万抵15万，200万以上10万抵20万。 售售楼楼处处开开放放时时间间 主主推推广广语语与与基基调调 推推广广渠渠道道 公公关关活活动动 销销售售起起/ /均均/ /高高价价起价：20000元/ 调调价价幅幅度度及及时时间间 成成交交客客户户分分析析 成成交交户户型型配配比比（更更新新 到到20082008年年5 5月月份份） 房型 面积 供应户数 占总供应比例 销售户数 占总销售比例 项项目目分分析析 项项目目优优势势1、崂山区发展前景好2、综合体项目，自身配套完善。 项项目目劣劣势势1、商服用地，客户有一定抗性。 月月度度成成交交信信息息 年度月份成交套数成交面积累计均价月度重大营销活动 1月 2月 3月 4月 5月 1、预定5月份开盘，现在由于受到政策影响而被迫推迟，具体开 盘时间未定。 2、之前的200张会员卡，现已发放完毕，现阶段没有任何认筹或 优惠活动。 3、之前交认筹金的部分客户催促开盘，恐怕一些客户会有退认筹 金的可能。 4、由于受到政策的影响现在售楼处光景惨淡，一天只能接待一两 批客户。 6月 7月 8月 9月 10月 永永新新国国际际1 10 0月月 青岛海沃置业有限公司 崂山区深圳路222号 开发商自销 25% 5.5 40年产权，06年拿地，剩36年 澳大利亚伍兹贝格 5000元/ 中间一栋15层， 北栋、南栋12层 层层高高：写字间：3.9米 公寓/住宅：3.15米 待定 待定 写字楼：35层，高度：159米（崂山区第一高度），平层面积：1440平米，框架核心筒结构可以自由分割，得房率70% ，共九部电梯。 酒店式公寓：38层，高度：138米，平层面积：1260平米，一层9户，面积在60200平米不等，共366套(零居，一居， 二居，三居) ，得房率：75%，共7部电梯。 豪华公寓 ：28层，高度：100米，平层面积：1260平米，层高：3.15米，一层8户，面积在200左右（套三），得房率： 75%，共5部电梯。 100平米110平米套儿户型 写字楼9部，酒店式公寓7部，豪华公寓5部。原装进口奥的斯或同 等品牌高速电梯 地下一层超市，地上一直四层商业裙楼：中高端百货。而这面积近8万平米每栋的5层有一个会所（写字楼：会议室，多 功能厅公寓：游泳池、健身房、棋牌室等） 青岛大剧院，青岛博物馆，青岛艺术中心以及啤酒城 2000多个车位，1:2 营营销销推推广广 本地高端客户群体，以及长期定居青岛的外地客户，外地投资性客户 2009年10月开始售会员卡，交10万办理会员卡，总房款200万以下10万抵15万，200万以上10万抵20万。 起价：20000元/ 房型 面积 供应户数 占总供应比例 销售户数 占总销售比例 项项目目分分析析 1、崂山区发展前景好2、综合体项目，自身配套完善。 1、商服用地，客户有一定抗性。 月月度度成成交交信信息息 月度重大营销活动 1、预定5月份开盘，现在由于受到政策影响而被迫推迟，具体开 盘时间未定。 2、之前的200张会员卡，现已发放完毕，现阶段没有任何认筹或 优惠活动。 3、之前交认筹金的部分客户催促开盘，恐怕一些客户会有退认筹 金的可能。 4、由于受到政策的影响现在售楼处光景惨淡，一天只能接待一两 批客户。 香香港港置置地地8 8月月 项项目目名名称称香港置地开开发发/ /投投资资商商山东省房地产开发集团青岛公司 项项目目类类型型住宅、酒店式公寓项项目目位位置置 香港置地位于市南香港中路89-91号（丽晶大酒 店对面） 销销售售热热线线85887607公公摊摊公寓18% 住宅14% 项项目目总总规规模模 2栋28层高层，4层裙楼 。高档住宅建筑面积（ 地上5-28层）、96套， 酒店式公寓建筑面积（ 地上5-28层）、504套 使使用用率率/ /容容积积率率 82% 5 绿绿化化率率25.7%土土地地年年限限70年产权，03年拿地，剩63年 建建筑筑设设计计层层高高3.1m 代代理理公公司司装装修修标标准准 酒店式公寓3500元/ 住宅3000元/ 开开盘盘日日期期2010年3月12日入入住住时时间间2010年12月30日 价价格格 酒店式公寓30000元/ 住宅均价在30000元/物物业业费费 4-6元/月 户户型型配配比比 两房（106） 48套 占50% 三房（153） 24套 占25% 三房（166) 24套 占25% 酒店式公寓：1层21户，40-100 销销售售率率住宅还剩10多套，大部分是153平米东向的，公寓只拿出部分楼层销售，低楼层还未销售 畅畅销销户户型型住宅基本销售完毕，公寓都是小户型，南向卖的好。 电电梯梯数数量量共6部电梯，1部货梯 交交通通状状况况香港中路交通便利 周周边边配配套套 综合商场:佳世客，麦凯乐，阳光百货，家乐福 银行:各大银行等 医院:东部市立医院 酒店:颐中皇冠假日酒店、香格里拉大酒店、丽晶大酒店 项项目目配配套套 项项目目定定位位高端海景住宅 目目标标消消费费群群青岛市顶级高端客户群体，企业的高管、私营企业主、政府要员、外地客户 项项 目目 营营 销销 售售楼楼处处包包装装 推推广广渠渠道道 公公关关活活动动 销销售售起起末末价价 调调价价幅幅度度 客客户户分分析析 客客户户积积累累时时间间 售售楼楼处处样样板板房房开开放放时时 间间 实体样板间已开放 交交房房标标准准及及公公布布时时间间2010年底 楼楼书书沙沙盘盘推推出出时时间间 分分 析析 点点 评评 项项目目优优势势 1.公摊小，住宅板楼 产权70年 2、 地理位置佳，私密性好。 3、 相对的低密度的小高层物业类型吸引力较大。 4、绿化率较高，园林规划有特色，引进了私家跑道、迷你果岭、音乐喷泉等配套。 5、错层阳台提升了项目的品质。 6、三面采用落地玻璃幕墙，使用的low-e镀膜节能玻璃，具有环保节能的特点。 7、电梯入户，保证了安全性与私密性。 8、项目周边拥有多个高端的商业项目，包括海信广场奥运店、柏丽广场等，为项目提供了高端的商 业配套。 项项目目劣劣势势 1、单价偏高，和品质不成正比。 车车位位配配比比地下2-4层 530个 1：1 月月度度成成交交信信息息 年度月份成交套数累计均价月度重大营销活动 2010310 2010.44318749 香港置地47- 100平精装修公寓在售，均价30000元/平， 首付至少30%。前20位定房者有9.5折优惠 ，现在还余少量名额 2010.51 香港置地东楼47-100平精装修公寓在售，均 价30000元/平；西楼住宅面积为110-180平 方米，均价30000元/平。 2010.64 2010.74 2010.81 2010.9 2010.1 凯凯悦悦中中心心8 8月月 项项目目名名称称凯悦中心开开发发/ /投投资资商商青岛凯悦置业 项项目目类类型型 高尚住宅 豪华海景公寓 国际甲级写字楼 全球奢侈品商业 顶级俱乐部项项目目位位置置市南区燕儿岛路8号（颐中皇冠假日酒店南） 销销售售热热线线85977777销销售售方方式式开发商自销 项项目目总总规规模模 占地8500平方米，总建筑面积约11万平方 米，160米地标级建筑体. 两栋超高层和裙 楼部分组成，写字楼为39层，公寓为50层公公摊摊/ /使使用用率率78%/ 9.99 绿绿化化率率25%土土地地年年限限住宅70年产权，06年拿地，剩66年 建建筑筑设设计计澳洲ptw/室内设计梁志天景景观观设设计计泛亚国际 物物业业公公司司仲量联行物物业业费费 公寓为6.5元/月 写字楼为17元/月 代代理理公公司司装装修修标标准准5000元/、智能家居配置 开开盘盘日日期期2008/1/9入入住住时时间间2010.12 价价格格目 前 剩 余 房 源 均 价 35000 元 / 公寓剩余房源30-50层，共30套（30-40层 70-110东北向20套，40-50层复式10套 ），起价30000-38000元/ 写字楼还有三套，220 ，32000 元/ 层层高高3.1m 户户型型配配比比 户型面积套数 一室 71-91154 114-11952 二室100-17386 三室199-2088 复式381-88311 合计约60000311 商商 业业 经经 营营 面面 积积约1.7万，共5层，部分负一层，单层面积3200 商商业业层层数数5层层层高高4.2m 销销售售率率 楼层每层户数面积范围套数 7-20f10个71-143140个 22-35f8个86-173112个 37-45f6个 100-158 平层40个 复式8个复式381 46-49f2个-4个 平层119-203 平层8个 复式3个复式382-883 电电梯梯数数量量奥的斯，写字楼7部，公寓6部 交交通通状状况况十分便利 周周边边配配套套中小学:5中、57中、基隆路小学等,综合商场:佳世客、麦凯乐、海韵名店等,银行:农业、招商、汇丰、恒丰、商 业、中行等,医院:市立医院东院、省眼科医院等,其他:希尔顿大饭店、颐中皇冠假日、山孚大酒店、丽晶大酒店 等 项项目目配配套套财富领袖俱乐部、国际一流spa 项项目目定定位位 豪华海景公寓舒适型新概念空间，超五星级酒店式服务管理，私人管家一站式服务，确保物业最大升值，打 造东海岸顶级公寓标志典范。 湾区顶级公寓 经典海景空间，为贵族阶层量身定制。部分复式结构，构建气势磅礴的私人王国，尊崇备至。 纯海景空中别墅极致空间盛宴，尽览无限海景。空中别墅、双客厅、私家泳池，皇室级巅峰生活享你所想。 目目标标消消费费群群投资客户 项项 目目 营营 销销 售售楼楼处处包包装装售楼处于2008年5月底开放。豪华装修，现代风格。面积约350。 推推广广渠渠道道目前没有推广，楼体昭示性强 公公关关活活动动香港推广 销销售售起起末末价价目前剩余房源3万/-3.8万/ 调调价价幅幅度度较去年上涨15% 销销售售人人员员数数量量10个左右 投投资资者者分分析析青岛本地客户居多 项项目目优优势势 1、 位于市中心cbd区域，生活、交通便利。 2、 知名合作单位，提升项目品质和宣传卖点。 3、 装修标准较高。4、香港设计师梁志天设计，风格现代豪华，受客户青睐 劣劣势势项项目目 1、 商住两用，私密性差，无住宅社区感。 2、 投资性产品，居住舒适性较差。 3 、 户 型 不 方 正 ， 南 北 不 通 透 。 4 、 电 梯 数 量 少 ， 公 寓 50 层 只 有 6 部 电 梯 车车位位配配比比1:1.1 月月度度成成交交信信息息 日期销售套数销售面积销售金额销售均价月度重大营销活动 2010年10月 2010年9月 2010年8月325866目前剩余房源还有30套左右，都是70-80小户型和380复式。 2010年7月4 2010年6月4 2010年5月9 2010年4月1625830 2010年3月27 2010年2月3 2010年1月12 2009年12月6 2009年11月18 2009年10月12 2009年9月1 2009年8月7 2009年7月19十层以下公寓可卖毛坯，十层左右单价在17000- 18000/平。一次性9.7折，贷款9.8折2009年6月7 2009年5月8 2009年4月6456.85 1598975035000 凯悦中心70-90平精装修公寓位于7-10楼的单位19000/平，22-35层 的单位3万起，首次置业首付三成利率七折。凯悦中心写字楼仅剩8套 房源，均价24000元/平，毛坯，明年4月交付。 2009年3月2164.54575890035000 2009年2月2236.69828415035000 2009年1月1143.28389010027150 2008年12月2316.74 1003290031676 2008年10月1208.4625740030026 2008年9月2150.09322420021482 2008年8月2381.86 1120070029332 2008年7月178.36166730021277 2008年6月6851.1 2421800028455 2008年5月3336.79971480028845样板房开放 2008年4月1173.46529840030545 2008年2月1208.45001600240002008年1月正式开盘 比例 50% 17% 28% 3% 4% 100% 凯凯悦悦中中心心8 8月月 青岛凯悦置业 市南区燕儿岛路8号（颐中皇冠假日酒店南） 开发商自销 78%/ 9.99 住宅70年产权，06年拿地，剩66年 泛亚国际 公寓为6.5元/月 写字楼为17元/月 5000元/、智能家居配置 2010.12 3.1m 约1.7万，共5层，部分负一层，单层面积3200 4.2m 套数 140个 112个 平层40个 复式8个 平层8个 复式3个 奥的斯，写字楼7部，公寓6部 十分便利 中小学:5中、57中、基隆路小学等,综合商场:佳世客、麦凯乐、海韵名店等,银行:农业、招商、汇丰、恒丰、商 业、中行等,医院:市立医院东院、省眼科医院等,其他:希尔顿大饭店、颐中皇冠假日、山孚大酒店、丽晶大酒店 等 财富领袖俱乐部、国际一流spa 豪华海景公寓舒适型新概念空间，超五星级酒店式服务管理，私人管家一站式服务，确保物业最大升值，打 造东海岸顶级公寓标志典范。 湾区顶级公寓 经典海景空间，为贵族阶层量身定制。部分复式结构，构建气势磅礴的私人王国，尊崇备至。 纯海景空中别墅极致空间盛宴，尽览无限海景。空中别墅、双客厅、私家泳池，皇室级巅峰生活享你所想。 投资客户 项项 目目 营营 销销 售楼处于2008年5月底开放。豪华装修，现代风格。面积约350。 目前没有推广，楼体昭示性强 香港推广 目前剩余房源3万/-3.8万/ 较去年上涨15% 10个左右 青岛本地客户居多 1、 位于市中心cbd区域，生活、交通便利。 2、 知名合作单位，提升项目品质和宣传卖点。 3、 装修标准较高。4、香港设计师梁志天设计，风格现代豪华，受客户青睐 1、 商住两用，私密性差，无住宅社区感。 2、 投资性产品，居住舒适性较差。 3 、 户 型 不 方 正 ， 南 北 不 通 透 。 4 、 电 梯 数 量 少 ， 公 寓 50 层 只 有 6 部 电 梯 1:1.1 月月度度成成交交信信息息 月度重大营销活动 目前剩余房源还有30套左右，都是70-80小户型和380复式。 十层以下公寓可卖毛坯，十层左右单价在17000- 18000/平。一次性9.7折，贷款9.8折 凯悦中心70-90平精装修公寓位于7-10楼的单位19000/平，22-35层 的单位3万起，首次置业首付三成利率七折。凯悦中心写字楼仅剩8套 房源，均价24000元/平，毛坯，明年4月交付。 样板房开放 2008年1月正式开盘 万万丽丽海海景景8 8月月 项项目目名名称称万丽海景开开发发/ /投投资资商商 青岛世纪广场投资有限 公司 项项目目类类型型住宅、海景公寓、酒店式公寓项项目目位位置置东海西路1号 销销售售热热线线88888888销销售售方方式式发展商自销 项项目目总总规规 模模 占地21748平米，总建面15万平方米，三栋29-37层的超 高层组成的，包括海景豪宅及酒店式公寓。 公公摊摊/ /容容积积率率 公寓23% 4 绿绿化化率率35%土土地地年年限限 50年产权，97年拿地 ，剩37年 建建筑筑设设计计巴马丹拿景景观观设设计计雅博奥顿 代代理理公公司司发展商自销装装修修标标准准7000元/ 工工程程进进度度外立面未完成 层层高高 3.2m 开开盘盘日日期期2009年10月份入入住住时时间间2011年6月30 物物业业公公司司世邦魏理仕顾问物物业业费费7元/ 设设计计师师李玮珉 主主力力户户型型 功功能能描描述述 格局方正规整大气主仆分离、小进深大面宽注重传统风水 项项目目配配套套会所设在地下一二两层，包括游泳池、健身房、咖啡厅、多功能厅、spa等娱乐设施。 交交通通状状况况交通便利 周周边边配配套套综合商场:jusco，阳光百货，海信广场 银行:光大、建行、中行、浦发 。配套设施十分完善。 营营销销推推广广 项项目目定定位位山东乃至北中国最高端的项目 目目标标客客群群青岛高端客户 客客户户积积累累开开始始时时间间2009年2月份开始 售售楼楼处处开开放放时时间间2009年12月 主主推推广广语语与与基基调调稀世珍藏 始于八大关 推推广广渠渠道道户外媒体、网络 公公关关活活动动 销销售售起起/ /均均/ /高高价价均价58000元/ 最高价91000元/ 调调价价幅幅度度及及时时间间2010年3月 上调7000元/ 成成交交客客户户分分析析本地高端客户居多 成成交交户户型型配配比比 交交房房标标准准及及公公布布时时间间精装修公寓家电交房 楼楼书书沙沙盘盘推推出出时时间间 项项目目分分析析 项项目目优优势势户型面积合理、无敌海景房、车位充足、位置优越紧邻八大关、高度智能化 项项目目劣劣势势北向无海景可看、价格过高、 车车位位数数量量地上42个、地下1055个 月月度度成成交交信信息息 日期签约次数合同撤消次数累计均价月度重大营销活动 2010.1222 2010.270 2010.3101 2010.48035506 2010.52353015.14起价： 38000元/ 2010.61 2010.71 2010.82 预计9月底样板间开放，据销售人员说近期还要涨 价，但是真实性无法考究。没有任何优惠活动。 万万邦邦中中心心8 8月月 项项目目名名称称万邦中心开开发发/投投资资商商 项项目目类类型型写字楼、公寓、商业地地理理位位置置 销销售售热热线线 83091117 销销售售方方式式 项项目目规规模模 占地约20245，建筑面积约217557，其中 地上144271，地下73286 公公摊摊/ /容容积积率率 绿绿化化率率 40% 土土地地年年限限 建建筑筑设设计计 美国tsao & mckown建筑师行 建建筑筑结结构构北京市建筑设计研究院 青岛东盛建筑设计事务所 施施工工单单位位上海建工（集团）总公司监监理理单单位位 物物业业公公司司世邦魏理仕物物业业费费 代代理理公公司司世邦魏理仕（写字楼）装装修修标标准准 开开盘盘日日期期2010.3.1入入住住时时间间 设设计计师师李玮珉车车位位配配比比 商商业业经经营营面面积积 27015 主主流流销销售售户户型型 销销售售面面积积 写字楼87456直租不售，公寓共计100套，29800平米左右，每层四户，电梯直接入户。 主主力力户户型型以三居室为主车车位位数数量量及及价价格格 层层数数 写字楼52层，公寓30层，商业裙房4层，地下 4层 层层高高 电电梯梯数数量量 写字楼：低区客梯6部，中区客梯6部，高区客梯8部，消防电梯2部 公寓楼：入户式直角双门客梯4部，消防电梯2部 裙房：电梯10部；商业：扶梯8部 交交通通状状况况 项目位于香港路的西端，交通顺畅便捷，公交路线有371、304、321、228、26、31、316、801、314、125、104等。 周周边边配配套套配套完善，交通，酒店，购物，医院，餐饮，娱乐，银行等比较齐全。 项项目目配配套套 空调：写字楼为“全空气变风量空调系统”，采用标准的双凤机系统，送回风机均配备变频器，联动控制风量，实现空调系统的 可变新风比运行，在过渡季可变为全新风运行； 公寓夏季空调采用每户设置风冷多联机，室外机设置在每户厨房阳台。 裙房商业大厅为定风量集中空调系统。 智能化系统：安全性（包括防盗报警系统，门禁系统，闭路电视监视系统，保安巡视管理系统，电梯安全与运行控制，周边防卫 ，火灾报警，消防，应急照明，应急广播，家庭智能化远程控制系统） 舒适性（包括空调通风系统，供热，给排水，电力供应，闭路电视，卫星电视，多媒体，家庭智能化远程控制系统） 便捷性（包括办公自动化，通信自动化，计算机网络，机构化综合布线，商业和饮食服务系统，智能卡系统，停车场管理和娱乐 场管理系统） 另自备发电机，还有节水系统，设置中水系统， 地下一层设置了地下商业、餐饮街、厨房、卸货区及垃圾清运区，商业裙房有四层，里面有名品专卖店、高档餐厅、精品走廊， 休闲咖啡廊、健身俱乐部、spa等 项项目目定定位位建成后吸引世界著名航运公司、物流公司进驻，形成一个集约的航运中心 目目标标消消费费群群写字楼以国内知名的物流、航运公司为主，公寓的目标客户群体也锁定在青岛及省内的高端客户，以企业高管、政府要员为主。 项项 目目 营营 销销 售售楼楼处处在项目东边 推推广广渠渠道道报纸上已及网站，围档广告 公公关关活活动动 销销售售起起、末末价价起价30000元/，均价46000元/ 调调价价幅幅度度4月27日，每平米上调6000元 销销售售人人员员数数量量 投投资资者者分分析析大部分为青岛本地客户居住 促促销销及及付付款款优优惠惠暂无 销销售售意意向向金金前期已收完，现在不认购 分分 析析 点点 评评 项项目目优优势势 1、位于青岛市行政及商业中心区，地理位置较优越； 2、高约240米的写字楼将成为山东省最高建筑，也是青岛滨海商业中心的地标性建筑； 3、板楼设计 4、集顶级商务办公、高档商业休闲、豪华居住生活等多项功能的城市综合体，自身配套齐全； 5、周边市政配套比较齐备，交通方便； 6、车位比较充足。 项项目目劣劣势势 1、位于cbd区域的边缘，商务氛围不是很浓厚； 2、南向景观几乎被东海路9号挡住，景观价值稍差； 3、公寓户型偏大，最小面积达250平米，不适宜投资，选择余地较小。 可可借借鉴鉴之之处处 点点评评 1、万邦项目施工进程与凯悦项目几乎同步，故为同时期有力的竞争项目之一，但是其50多层的写字楼 只租不售，这对我们来说就意味着我们写字楼比较性和竞争性减少了，这是有力的机会点； 2、万邦30层的公寓是出售的，价格定价与东海路9号齐平，走高端定位，是我们很有力的竞争项目， 但是公寓户型面积偏大，只有250平米和300多平米，选择余地较小，不适宜投资，且景观几乎被东海 路9号和前面的建筑挡住，这也是一个有力的比较点；但其公寓也有一个优势即每户电梯可以直接入户 ，显示安全和私密性。 月月度度成成交交信信息息 年份/月份签约次数撤销次数累计均价 2010.3110 2010.420030965 项项目目配配套套 2010.51130830 2010.600 2010.73030382 2010.800 合计350 青岛万邦置业发展有限公司（万邦与青岛城基置 业）/imc投资 延安三路234号，香港中路南延安三路东 18% 9.65 40年产权，06年拿地，剩36年 框架剪力墙结构 上海同济工程项目管理咨询公司 7元/ 6000元/ 2010年底 926个 315 926个，租售方式未定 3.1m 万万邦邦中中心心8 8月月 写字楼87456直租不售，公寓共计100套，29800平米左右，每层四户，电梯直接入户。 写字楼：低区客梯6部，中区客梯6部，高区客梯8部，消防电梯2部 公寓楼：入户式直角双门客梯4部，消防电梯2部 裙房：电梯10部；商业：扶梯8部 项目位于香港路的西端，交通顺畅便捷，公交路线有371、304、321、228、26、31、316、801、314、125、104等。 配套完善，交通，酒店，购物，医院，餐饮，娱乐，银行等比较齐全。 空调：写字楼为“全空气变风量空调系统”，采用标准的双凤机系统，送回风机均配备变频器，联动控制风量，实现空调系统的 可变新风比运行，在过渡季可变为全新风运行； 公寓夏季空调采用每户设置风冷多联机，室外机设置在每户厨房阳台。 裙房商业大厅为定风量集中空调系统。 智能化系统：安全性（包括防盗报警系统，门禁系统，闭路电视监视系统，保安巡视管理系统，电梯安全与运行控制，周边防卫 ，火灾报警，消防，应急照明，应急广播，家庭智能化远程控制系统） 月度重大营销活动 舒适性（包括空调通风系统，供热，给排水，电力供应，闭路电视，卫星电视，多媒体，家庭智能化远程控制系统） 便捷性（包括办公自动化，通信自动化，计算机网络，机构化综合布线，商业和饮食服务系统，智能卡系统，停车场管理和娱乐 场管理系统） 另自备发电机，还有节水系统，设置中水系统， 地下一层设置了地下商业、餐饮街、厨房、卸货区及垃圾清运区，商业裙房有四层，里面有名品专卖店、高档餐厅、精品走廊， 休闲咖啡廊、健身俱乐部、spa等 建成后吸引世界著名航运公司、物流公司进驻，形成一个集约的航运中心 写字楼以国内知名的物流、航运公司为主，公寓的目标客户群体也锁定在青岛及省内的高端客户，以企业高管、政府要员为主。 项项 目目 营营 销销 在项目东边 报纸上已及网站，围档广告 起价30000元/，均价46000元/ 4月27日，每平米上调6000元 大部分为青岛本地客户居住 暂无 前期已收完，现在不认购 分分 析析 点点 评评 1、位于青岛市行政及商业中心区，地理位置较优越； 2、高约240米的写字楼将成为山东省最高建筑，也是青岛滨海商业中心的地标性建筑； 3、板楼设计 4、集顶级商务办公、高档商业休闲、豪华居住生活等多项功能的城市综合体，自身配套齐全； 5、周边市政配套比较齐备，交通方便； 6、车位比较充足。 1、位于cbd区域的边缘，商务氛围不是很浓厚； 2、南向景观几乎被东海路9号挡住，景观价值稍差； 3、公寓户型偏大，最小面积达250平米，不适宜投资，选择余地较小。 1、万邦项目施工进程与凯悦项目几乎同步，故为同时期有力的竞争项目之一，但是其50多层的写字楼 只租不售，这对我们来说就意味着我们写字楼比较性和竞争性减少了，这是有力的机会点； 2、万邦30层的公寓是出售的，价格定价与东海路9号齐平，走高端定位，是我们很有力的竞争项目， 但是公寓户型面积偏大，只有250平米和300多平米，选择余地较小，不适宜投资，且景观几乎被东海 路9号和前面的建筑挡住，这也是一个有力的比较点；但其公寓也有一个优势即每户电梯可以直接入户 ，显示安全和私密性。 月月度度成成交交信信息息 鲁鲁商商中中心心8 8月月 项项目目名名称称鲁商中心开开发发/ /投投资资商商鲁商置业股份有限公司 项项目目类类型型综合体项项目目位位置置 市南汕头路、珠海路、燕儿岛 路、香港路围合区域 销销售售热热线线 55667777（住宅）， 55667788（写字楼） 停停车车位位（一一期期）1比1.2 地下两层 项项目目总总规规模模 项目占地面积：124,700 项目总建筑面积： 1,039,000 使使用用率率/ /容容积积率率 未定公摊 6.1% 绿绿化化率率26.00%土土地地年年限限70年产权，09年拿地，剩69年 建建筑筑设设计计rtkl景景观观设设计计意格景观 代代理理公公司司 易居中国（住宅）、金鹏 翔（写字楼） 装装修修标标准准 工工程程进进度度拆迁未完成层层高高 住宅2.9m 写字楼2.8m 开开盘盘日日期期预计2010年8月入入住住时时间间2012年底 销销售售价价格格物物业业费费 户户型型 一期住宅分为1a区和1b区，共有9栋，其中3栋为回迁房。现只售a区北向的两栋。 1a区和1b区均为一梯一户纯板式结构，南北通透。 一期住宅共1000余套，其中1a区近378套，从120-280，1b区600余套，从140- 300不等，户型从两室两厅到四室三厅，精装交房2000元/；33顶层两户合一改为 大平层，面积在240-300左右； 一期写字楼有两栋，面积从1500到1800，可分割，总建筑面积7万多平米。 项项目目概概况况高端商业、5a级写字间、酒店式公寓、住宅、酒店5种业态构成。 营营销销推推广广 项项目目定定位位国际级城市综合体 目目标标客客群群中高端 客客户户积积累累开开始始时时间间2010年4月 售售楼楼处处开开放放时时间间已开放2010年4月 主主推推广广语语与与基基调调燕儿岛路中央生活区，国际级城市综合体。 推推广广渠渠道道报纸，网络，户外广告 公公关关活活动动4月25号从世博会调“上海馆和“瑞士馆“的模型,吸引顾客 销销售售起起/ /均均/ /高高价价 调调价价幅幅度度及及时时间间 成成交交客客户户分分析析 成成交交户户型型配配比比 房型 面积 供应户数 占总供应比例 销售户数 占总销售比例 项项目目分分析析 项项目目优优势势面积大，纯住宅，板楼，地段好，开发商实力雄厚，综合体，途径m2号线 项项目目劣劣势势和回迁户一起降低身价，最多是中高端。 月月度度成成交交信信息息 年年度度月月份份成成交交套套数数成成交交面面积积累累计计均均价价月月度度重重大大营营销销活活动动 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 售楼处展出青岛老照片，吸引客户参观 ，近期小区景观沙盘亮相，很多老客户 为看沙盘前去参观。 鲁鲁商商中中心心8 8月月 鲁商置业股份有限公司 市南汕头路、珠海路、燕儿岛 路、香港路围合区域 1比1.2 地下两层 未定公摊 6.1% 70年产权，09年拿地，剩69年 意格景观 层层高高 住宅2.9m 写字楼2.8m 2012年底 一期住宅分为1a区和1b区，共有9栋，其中3栋为回迁房。现只售a区北向的两栋。 1a区和1b区均为一梯一户纯板式结构，南北通透。 一期住宅共1000余套，其中1a区近378套，从120-280，1b区600余套，从140- 300不等，户型从两室两厅到四室三厅，精装交房2000元/；33顶层两户合一改为 大平层，面积在240-300左右； 一期写字楼有两栋，面积从1500到1800，可分割，总建筑面积7万多平米。 高端商业、5a级写字间、酒店式公寓、住宅、酒店5种业态构成。 营营销销推推广广 国际级城市综合体 中高端 2010年4月 已开放2010年4月 燕儿岛路中央生活区，国际级城市综合体。 报纸，网络，户外广告 4月25号从世博会调“上海馆和“瑞士馆“的模型,吸引顾客 房型 面积 供应户数 占总供应比例 销售户数 占总销售比例 项项目目分分析析 面积大，纯住宅，板楼，地段好，开发商实力雄厚，综合体，途径m2号线 和回迁户一起降低身价，最多是中高端。 月月度度成成交交信信息息 月月度度重重大大营营销销活活动动 售楼处展出青岛老照片，吸引客户参观 ，近期小区景观沙盘亮相，很多老客户 为看沙盘前去参观。 东东海海路路9 9号号1010月月 项项目目名名称称东海路9号开开发发/ /投投资资商商 青岛阳光新地置业有限公司 天泰、红领、新地集团投资 项项目目类类型型高端公寓项项目目位位置置东海路与延安三路交汇处 销销售售热热线线88699999销销售售方方式式代理销售、开发商自销 项项目目总总规规模模 占地约10100，总建筑面积 95368，由两座50层的塔楼及 两层裙楼构成组成，建筑总高度 198m，住宅实际高度153m。 使使用用率率 30%左右、9.44 公公摊摊/ /容容积积率率 绿绿化化率率30%土土地地年年限限70年产权，97年拿地，剩57年 建建筑筑设设计计 澳洲u&a 设计国际集团 景景观观设设计计贝尔高林香港有限公司belt- collins 江苏建筑设计研究有限公司 室内设计：mr.john david edison加拿大fk设计集团 物物业业公公司司世邦魏理仕物物业业费费9元/月 代代理理公公司司戴德梁行泛城综合住宅装装修修标标准准精装修3000元/ 开开盘盘日日期期2006年10月20日入入住住时时间间2008年2月 价价格格均价在33219元/左右层层高高3.1m 户户型型配配比比 户型面积范围（ ） 套数比例 两室两厅两卫147-17811832% 三室两厅两卫161-21010428% 四室两厅三卫258-32814139% 顶层1000平左右21% 合计365100% 销销售售率率 截至2010年4月底整体销售206套，销售率56.4%，月均销售约5.7套； 低层区域（16f以下）销售较好，占总销售套数的58%； 其中01户型小面积销售较好，可见低层区域客户对价格敏感度较高； 17层以上区域中间南向户型销售最好，高层区域高端客户更追求景观环境，看重南向毫无 遮挡的海景资源。 层层高高3.15m，3.5m 车车 位位 数数 量量 450个 20万/个 电电梯梯数数量量每栋4部电梯，16层以下一梯5户，南向房间电梯入户，其余四户每两户共用一部电梯； 16层以上一梯3户，电梯直接入户。每层一步消防梯。原装三菱 交交通通状状况况项目位于香港路的西端，交通顺畅便捷，公交路线有371、304、321、228、26、31、316 、801、314、125、104等。 周周边边配配套套配套完善，交通，酒店，购物，医院，餐饮，娱乐，银行等比较齐全。 项项目目配配套套 low-e玻璃幕墙、远大中央空调、水暖地热、智能化总线系统； 酒