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小户型商品房的投资价值与走势作者姓名： 专业名称： 指导老师： 提交日期：*此论文仅供参考请勿盲目复制粘贴*21摘要在我国城市化的进程中,随着土地资源的日益稀缺和城市配套资源的越发宝贵，以及房屋价格不断攀升等因素的影响,小户型商品房开始受到越来越多的购房者的青睐,它也自然成为众多商品房投资者的首选。小户型商品房房地产市场作为房地产市场的一个重要组成部分近年来呈现出蓬勃发展的良好态势，由于房地产市场竞争越来越激烈,进行小户型商品房开发的房地产企业也越来越多，因此消费者选择的余地也越来越大。本文在分析小户型商品房特点的基础上,从小户型的价格策略、市场定位、投资价值入手、并结合成渝两地的现实小户型发展为实例,分析了成渝两地未来小户型的发展走势。关键词 ：小户型商品房 投资价值 未来走势目录摘要iabstractii目录iii前言11 小户型商品房概述31.1 小户型商品房的涵义31.2 小户型商品房的产生原因与发展41.2.1 小户型商品房的产生原因41.2.2 小户型商品房的发展42 小户型商品房发展中存在的优势及劣势62.1 小户型商品房的优势62.1.1 价格优势62.1.2 投资回报率和增值潜力较高72.1.3 地段较好、交通方便72.2 小户型商品房的劣势82.2.1 容积率较高、绿化率较低82.2.2 上下楼（电）梯须排队82.2.3 功能无法面面俱到83 小户型商品房的投资价值分析93.1 小户型商品房投资特性分析93.1.1 景气度分析93.1.2 盈利性分析103.1.3 政策敏感度103.2 小户型商品房市场供给与需求分析113.2.1 土地市场供求与分析113.2.2 小户型商品房投资状况分析133.2.3 小户型商品房供给与需求分析144 小户型商品房未来的价值走势174.1 行业发展趋势174.1.1 政策方面174.1.2 房地产价格方面174.2 市场需求趋势184.3 市场定位趋势19结论20致谢21参考文献22前言小户型商品房作为整个房地产行业发展的一个分支，既拥有房地产行业发展的一些固有共性，又拥有其鲜明的自身特点。它是现代化城市中不可缺少的一个部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，是现代化城市房地产行业未来的发展方向。小户型商品房开发在我国兴起时间较短。在以往传统的住房制度下，居民住房由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房向商品化过渡，住房将由居民自行购买，而随着近几年房价的快速上涨，小户型商品房需求市场将进一步放大。我国房地产行业经过三十多年的发展取得了很大的进步:新建住宅面积不断增加，人均居住面积持续增涨，基本改变了过去拥挤的居住环境。尤其是进入新世纪的这十年以来，随着社会经济水平的不断发展、城镇化推进速度的不断加快，房地产行业更是进入了一个快速发展阶段。但由于受我国特殊国情（人口基数大、人均可耕地面积少、农业人口多）的限制以及人民群众对生活水平要求不断提高的现实需求，加之部分投机商人的炒作，导致近几年房屋住宅价格不断攀升，部分家庭甚至要花上几代人的努力才可以买上一套住房。在居民处于现实的住房需求和不现实住房售价的矛盾中时，小户型商品房的出现则为想实现住房梦想的人提供了另一种选择。本文先对我国小户型商品房产生原因与发展现状进行分析，并通过具体的实例分析找出其优势以及劣势，并以成渝地区近几年来房地产市场以及小户型商品房市场的发展为实例对小户型商品房投资的价值进行了深入的探析，且就成渝地区未来小户型商品房的发展趋势提出了自己的见解，希望可以对我国小户型商品房以及整个房地产开发行业的健康稳步发展有一点点的助益。随着城市经济改革的进一步深入，房地产业发展迅速。人们的消费观念也在发生变化，房地产消费领域正逐步被人们认识和重视，为小户型商品房的开发创造了前提条件。城市建设的发展，住房制度改革以及个人住房需求增长，特别是住房价格持续快速的增长迫切要求房地产开发朝多元化方向发展，这就为小户型商品房的兴起奠定了基础。但是我国小户型商品房的发展还处于起步阶段，小户型商品房的开发在整个房地产开发中所占比例还不高，开发空间还很巨大。沿海一些城市和地区的小户型商品房的发展虽然己经得到了较大的发展，然而，从整体上看，我国的小户型商品房的发展仍然处于一个不高的水平。加上我国各地区之间的社会经济发展差别极为不一致。不同地区、不同人群对小户型商品房的认识也不一样，这使我国推广在房地产开发中增加小户型商品房开发比例存在许多现实的问题。1 小户型商品房概述1.1 小户型商品房的涵义 所谓小户型商品房，就是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后，经营的按市场价出售的具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅” 1。小户型商品房有狭义和广义之分。狭义上讲，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。1.2 小户型商品房的产生原因与发展1.2.1 小户型商品房的产生原因 户型趋小是国际住宅面积的发展趋势，像在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70-120平方米的小户型占了新增住宅的50，到了八十年代末的时候占了65，到了九十年代末的时候70-120平方米占了80。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70-120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。究其原因，这和我们物质的发展，城市土地资源的紧缺，个人隐私的需求、个人独立倾向的发展有关。 消费心理的变化。购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的10年换一次，提高到10年换2次甚至3次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。 将买房作为理财方式。观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。1.2.2 小户型商品房的发展1.市场需求结构发生变化个人购买的市场化逐步形成的过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准来定的，比如处级干部、科级干部需要多少住房，就建造多少，此时市场需求是真正的消费者所需要的面积。如今,在市场经济条件下,楼市里9成以上的个人购房者是靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面,或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿出多少钱,他购买一住套房要花多少钱,这点决定了市场的产品。2.家庭人口结构发生变化我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人，不需要像以前一样需要很大的生活空间。 3.置业者趋向年轻化市场主流购房群体的平均年龄正在从35-45岁向25-35过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。户型不断创新、功能齐全现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、客厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能等等，可以满足在以前不能满足的需要。 如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。比如：公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，同时需要上网、通讯等服务也比较周到，这跟过去是不一样的。2 小户型商品房发展中存在的优势及劣势2.1 小户型商品房的优势2.1.1 价格优势小户型的最重要的特点是低总价、低首付、从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求。其优点包括：总价低、首付低、月供较少。小户型虽 然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少3。我们可以从一套住宅在同一单价水平的总价格、银行抵押贷款的首付款及月还款等方面来看看小户型房地产的价格优势（见表2-1）。表2-1：不同户型面积房产的资金流出状况（按2010年12月23日商业按揭贷款利率、20年计算）购房面积40平方米60平方米90平方米120平方米总价（元）5000元/200000300000450000600000首付款（元）6000090000135000180000月还款（元）978139220872783从表2-1可以看到，在同样是5000元/的单价面前，房屋总价格有明显的差异，这种资金差异也同样体现在抵押贷款首付款及月还款额上。尤其是月还款额，60住宅的月资金压力为1392元，而120住宅的月还款压力为2783元，而当前全国城镇居民年人均可支配收入仅19109元（2010年统计数据），平均每月1600元不到，很明显，60的住宅的月还款额负担更符合一般家庭的经济承受能力。2.1.2 投资回报率和增值潜力较高 首先，小户型房屋的租金与较大户型的租金相比，单位租金更高。因此小户型投资者可以用相对较低的投入获得相对较高的回报率。其次对于大多数自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，“滚动置业”也就成了这类都市白领的美好设想。最后，投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。2.1.3 地段较好、交通方便 目前大多数的小户型项目的区位条件比较好，一般靠近城市中心位置，即使不是靠近市中心也不会距离较远，而且交通非常方便。因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大，因此小户型商品房对他们的吸引力非常高。 2.2 小户型商品房的劣势2.2.1 容积率较高、绿化率较低 由于先天原因，小户型的容积率一般较高，绿化率较低，甚至有的干脆没有绿化，只有一幢楼。现在很多购房者买房对小区的有无绿化和景观非常在意，大一些的社区，不仅规划到位、配套完善，最吸引人的是拥有漂亮的绿化和景观。这正是大多数畅销小户型的通病，单体楼、临街、根本谈不上绿化和景观，若用一句形容词来描述 “生活在钢筋混凝土中”。2.2.2 上下楼（电）梯须排队 由于小户型单套面积小，因此小户型楼盘一般一层户数较多，同时小户型楼盘楼层较多，因此在下上班的高峰时间其电梯运行难以满足业主的需要。2.2.3 功能无法面面俱到 60平米以下的房子，在户型设计上对功能的要求无法面面俱到。有限的面积注定了小户型在某些功能上的临时性，也注定了业主生活便利受到一定限制。比如：基本上客厅和卧室连在一起，没有分区，很难谈到舒适性。有时还会遇到家里来了客人，晚上只能睡客厅的尴尬场面。此外，还有一个更大的问题是小户型的高公摊，市场上低于30%的公摊几乎很少。3 小户型商品房的投资价值分析3.1 小户型商品房投资特性分析3.1.1 景气度分析小户型商品房开发是房地产行业建设中的一项基础行业，它也属于固定资产投资范畴，而经济的快速发展必然带来房地产行业尤其是小户型商品房行业的快熟发展，就小户型商品房的开发来说，对土地资源的需求非常显著，而土地价格对房地产的影响也是最直接的，因此，总体来看国民经济的发展水平决定房地产行业的发展水平，也决定着小户型商品房的发展水平。从目前来看，中国房地产市场的发展尤其小户型商品房的发展正处于景气阶段，随着宏观经济的稳定增长，中国房地产市场在未来一段时期内仍将保持较快的发展速度（见图3.1）。 图3.1 2007-2010年中国gdp、房价、小户型商品房房价增速93.1.2 盈利性分析 小户型商品房开发行业是资金密集型行业，具有投资大、风险高等特点，与其它行业相比较，从总体上讲，该行业仍然是一个“智慧含金”不高的商业组织，它的盈利性还主要依赖对土地资源的占有。 另外，由于行业的区域发展特性决定了行业内实际的竞争并没有想象中激烈，最近几年大部分城市住宅价格迅速上涨，使得大小开发商可以从土地供应开始的各个环节上得到其他行业难以企及的高额垄断利润。3.1.3 政策敏感度 在中国，房地产行业尤其是小户型商品房行业的发展对整个国民经济的带动作用是非常明显的，据统计，现在房地产占国家gdp约10%，加上产业链上的相关产业产值，将占到gdp的20%以上，可见其在民经济中所占比重之大。 小户型商品房产业属性较复杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，同时具有投资和消费的功能。另外，该产业属于资金密集型产业，与金融业关系紧密。如若处理不当将引发金融风险，危及国家经济安全。 所以，为了遏制当前房价的过快上涨以及使该行业能够以合理态势稳步发展，行业政策调控是必然的，效果也是立竿见影的。3.2 小户型商品房市场供给与需求分析3.2.1 土地市场供求与分析1 .土地供给现状分析 以成渝地区为例，从2007-2010年历年土地供应状况来看，每年政府的土地批租量非常充裕，（见表3.1）。以上海作为参照物可以看出，成渝地区每年的土地批租量远高于上海，而销售面积却仅有上海的1/2，由此可以看出充足的土地供应是这两个西部城市的最大特征。 另外，由于成渝地区作为中国经济发展的新一增长极，整个房地产行业正处于快速发展阶段，对土地的需求也很大，但从资金投资方向看，其土地供应主要还是主要用于住宅建设，以重庆市为例：每年投资资金中有一半以上投向住宅建设3 (见表3.2)。表3.1 2007-2010年成渝地区土地成交统计表1011年份成交总面积（万平方米）成交总金额（亿元）成交均价（元/）20072834.23546.581928.520082203.94532.312415.320091647.38451.732742.120101789.23546.33053.32 .土地需求现状分析 随着国内土地市场政策的实施，“严禁囤地”、“限期开发”在一定程度上缓和了开发商的拿地热情，同时由于金融危机的后续影响仍然存在，土地市场出现短暂的冷落。当从长远来看，由于购房的刚性需求仍然较大，因此土地市场需求在短暂下降后将逐步回升。其中住宅用地仍然是土地需求的重点。3 .土地价格走势分析 2007年以来，全国土地价格居高不下，并且地价带动区域房价上涨的态势非常明显，2007年，成渝两地被中央批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区等原因，土地出让价格也是呈直线上升趋势，房价也是随着一路飙升，以成都市为例：近几年随着新政策的出台地价、房价呈现同步上扬趋势(见表3.3)，显示了市场对成渝地区房地产发展有较高期望。表3.2 2007-2010年重庆市房地产投资类型统计表11年份投资额（亿元）住宅（亿元）办公楼（亿元）商业营业用房（亿元）其它（亿元）2007629.67376.8912.7569.54170.472008849.89521.8216.6275.21236.242009991.2619.5212.3380.43278.720101238.9789.0122.08116.75311.05表3.3 2007-2010年成都市土地成交价格与楼市成交均价统计表10年份地价（元/）商品房成交均价（元/）地价与房价比率20071928.5411146.90%20082410.5453853.11%20092836.7493657.46%20103053.8553255.20%3.2.2 小户型商品房投资状况分析 1.投资现状分析 成渝地区作为中国新的经济增长极，近年来其房地产开发尤其是小户型商品房开发投资呈现逐年增加态势（见表3.4），同时在激烈的行业竞争中，催生出了不少抗击市场风险能力及核心竞争力强的企业和品牌。像成都万科、置信实业、华润置地等4。表3.4 2007-2010年成渝两地市场开发投资数据1011年 份投资额（亿元） 2007200820092010重庆市629.67849.89991.51238.9成都市905.28915.5945.151278.34 2. 投资趋势分析与国内的主要城市区域相比，成渝地区作为中国新的经济增长带，目前正处于大发展阶段，两地居民消费能力不断提高，政府正加大基础设施建设，力争实现两地“两小时生活圈”模式。随着该区域经济的发展，住宅投资尤其是小户型住宅投资将随着房市的旺盛需求而继续增加，从而将进一步活跃该区域的房产市场。3.2.3 小户型商品房供给与需求分析1.需求特征分析 2008年随着全球金融危机的爆发，成渝两地的房地产市场需求有所减弱，当由于两地房地产市场上的刚性需求仍然很大，2009年伊始两地房产市场开始回暖，其中住宅需求仍占主导地位，（见图3.2）。2010年两地几次房交会的消费需求调查显示，参加房交会人里面有50%是首次置业者，国家为遏制房价过快上涨而出台的新的房贷政策，比如提高了第一套、第二套住宅的首付比例，这无疑增加了购房的难度，置业者转而购买小户型商品房就显的更为实际和经济，随着房价的继续上涨，这种需求将显的更为明显5 （见图3.3）。图3.2 成渝两地商品房供应结构1011图3.3 成渝两地小户型商品住宅需求随房价的变化92.供求现状分析 2007年，成渝地区住宅面积与销售面积分别占整体商品房市场份额的80.9%和93.1%供求之比为0.8:1，供不应求态势明显，(见图3.4)。进入2008年以后，住宅市场整体供销在金融危机影响下比较2007年同期增长有所下降，但2008年以后，随着国家“4万亿”财政资金救市，房地产市场得以迅速恢复，而小户型商品房市场在这整个行业的影响下也迅速恢复，并且小户型商品房销售在整个商品房销售中所占比重也越来越高（见图3.5）。 图3.4 历年住宅面积和销售面积对比情况9图3.5 历年房地产销售情况和小户型商品房销售情况93.供求趋势分析 未来成渝地区地产市场供应不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前地区居民居住水平还普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入成渝等西部城市，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年成渝地区房地产市场的投资需求仍将有所提高。4 小户型商品房未来的价值走势4.1 行业发展趋势4.1.1 政策方面 一方面从2008年全球金融危机的爆发，到中央“4万亿”快速救市，成渝地区房地产行业也经历从衰退到复苏再到繁荣的过程。尤其是最近1、2年房价出现了爆炸式增长，整个中国宏观经济也出现了过热的势头，因而中央对房地产“矫枉过正”也将在所难免。中央将主要从房地产开发的资金来源和土地供应两方面入手，加强房地产市场的调控，从而遏制房价的过快上涨。 另一方面自2007年开始，国家将成渝地区设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区，将加快成渝地区城镇化进程，大量农业人口成为城镇人口，同时城市化扩展速度进一步加快，越来越多的区县人口到主城区置业，将推动房地产市场容量的进一步放大6。4.1.2 房地产价格方面 随着房地产行业进入繁荣期，成渝地区房价还有一定上浮空间，加之全社会普遍对房价上涨的预期，市场的走向再次回到消费者的手里，供求关系的改变更加剧了住宅价格上涨的压力7。 综上所述未来房价上涨的压力仍然很大，对于大多数的购房者来说，购买一套100平方米左右的住宅将变的更加困难，还贷压力也非常的大，而购买小户型商品房不仅能解决住房问题，还能在以后的生活中更灵活的规划自己的理财，减轻生活压力。4.2 市场需求趋势 小户型卖给什么人根据调查统计，购买小户型的对象，大致可分为以下四类8： 第一类：大学毕业生，外地的打工族。对于刚踏上工作岗位的大学毕业生来说，解决住的问题，是迈进社会的第一道难题。那些外地来打工的“漂一族”，带着梦想来到城市，同时也背负着沉重的生活压力，现实与理想之间的差距，令他们疲惫、失落；他们在城市里奔波，也在不断地变换着居住地场所；他们生活在城市里，却始终无法融入到城市中，他们多想成为城市的“主人”，成为其中的“一份子”。住房对于他们而言，已不仅仅是解决住的问题，而是一种心理上的“安慰”。小户型住宅的出现，满足了他们的需要。 第二类：单身白领和年轻夫妇。如今，在金融、it、咨询等行业活跃着一大批高收入的年轻人，在无房户中占了相当大的比例。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。 另外，在当今社会里，由于种种原因出现了大量结婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，这些年轻夫妇，收入稳定，观念新颖，为了避免与父母之间因生活习惯的差异造成摩擦，多选择单独居住，因为没有负担，因此在户型选择上，多倾向于新颖、时尚的小户型。 第三类：“新兴而立”族。这部分人30出头，事业初成，是公司金领或私营企业主。他们经济实力较为雄厚，但工作紧张、繁忙，加班更属于“家常便饭”，时间的重要性对他们而言已经超过了金钱，买小户型是为寻求市区落脚点，方便工作与生活。 第四类：以投资为目的的投资客。房产正在形成新的投资热点，买房可以认为是消费+投资的结合体。房产周期长，盈利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，投资住房不但赢得了产权，而且赢得至少40年以上盈利空间。同时，随着银行降息，国家为鼓励老百姓买房置业，采取了退所得税和降低契税、缴纳税率等一系列措施。目前，国内老百姓的投资渠道较少，在选择投资渠道的时候，对于多数消费者而言，首先考虑的是投资的风险性，而不是回报率，购买小户型资金投入相对较小，经济压力较轻，对于购房用于出租来说是一种稳妥而长期的投资渠道。 综上所述：小户型的主力买家主要集中于20-30岁的青年消费者，其中又以25岁左右的消费者为主；属于事业型，一般都具有大专以上文化程度；生活观念、消费观念新颖；追求时尚与个性。同时，年青女性，特别是外来寻梦的知识女性在小户型购买者中所占的比例明显增加，成为不可忽视的一个人群。一套住房，在心理层面等同于自尊、独立、安全感；在现实层面则等同于投资意向、经济收益，而无论从那种角度，房子都成了这些新女性生活中最坚挺的基础。4.3 市场定位趋势 一方面由于小户型商品房开发与房地产开发拥有许多共同的特性，其前期资金投入规模大，如果开始产品市场定位不准确，或者并不能适应市场需求的变化，那么损失将非常严重。因此在项目的开始阶段就应该做好市场调查，从市场数据来判断市场供求状况的走势，从而有比较的选择合适的、具有优势的、能为企业未来带来盈利的项目行开发投资。 另一方面由于行业竞争的加剧，部分中小型房地产开发商的生存空间越来越小，在强化公司自身建设、品牌建设、提升经营效益的同时，还是应该做好产品的性价比，比如进行性价比较高的小户型商品房开发，它既可以面对最广大的中产阶级这一市场，而且还可以大大的提高资金的使用率。 由上可以看出，在拥有较大的销售市场的情况下，在房地产开发商转变商品房生成方式及宣传下，小户型商品房必然会被大多数购房者索接受，也将拥有更大、更光明的未来。结论本论文侧重于剖析我国成渝地区小户型商品房的发展现状，从而发现小户型商品房的优缺点，并根据优缺点分析了小户型商品房的投资价值及其未来的发展趋势。意在希望我国房地产行业更加注重向着多元化方向发展，并重视中产阶