毕业设计（论文）-工程造价计价依据.doc

河北科技学院毕业设计（论文）河北科技学院 学生毕业设计（论文）题目：工程造价计价依据作 者： 学 号： 系 别：建筑工程系 专 业：工程造价 年 级：2013级 指导教师： 完成日期：2015年 11月 30日9目 录摘要-2一工程造价计价依据的概念-2二工程造价计价依据的分类-6三工程造价计价依据的作用-6四工程造价计价依据的种类-6五工程造价计价依据的制定与管理-7六案例分析-8七计价规范方面-9八结论-11九致谢-11 摘 要随着我国经济建设步伐加快，建筑业已成为国民经济的支柱产业，工程造价计价依据在这其中具有重大作用。工程造价计价依据在工程造价管理当中具有十分重要的地位和作用，同时工程造价计价依据也面临着新的挑战。本文将结合实例,对工程造价的计价依据进行阐述。关键词：房地产投资；风险；防范措施1 房地产投资风险概述1.1房地产投资风险分析的定义（1）房地产投资是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预期的开发、经营目标而预先垫付的资金。它是将资金投入到房地产开发经营管理和服务中去，以期获得较高收益的一种经济活动，他的活动成果是形成新的房地产或改造利用原有的房地产；他的经济实质是资金的增值，是投资者通过房地产投资活动实现的投资资金的增值。（2）风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产投资风险就是投资房地产而造成损失的可能性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。（3）房地产投资分析是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。1.2 房地产投资风险产生的原因所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：（1）前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。（2）货币发行政策和银行信贷政策。（3）房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。（4）房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。1.3 房地产投资风险的特点1.3.1 房地产投资风险存在的客观性与普遍性所有的房地产项目都存在风险，它不以任何人的意志为转移。因此管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究，以降低风险发生的频率，减少损失程度，但不可能完全消除风险。1.3.2 某一具体风险发生的偶然性与大量风险发生的必然性任一具体风险的发生是诸多风险因素和其他因素共同作用的结果，是一种随机现象，但风险事故的发生是必然的。通过对大量风险事故资料的统计分析，发现其呈现出明显的运动规律。这就使人们有可能用概率统计及其他现代风险分析方法去计算风险发生的概率和损失程度，从而加强对风险的控制。1.3.3 房地产投资风险的可变性在房地产开发的整个过程中，有些风险会得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在其每个阶段又可能产生新的风险，尤其是在大型项目中，由于风险因素众多，其可变性更加明显。1.3.4 房地产投资风险的多样性和多层次性大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂，致使在全寿命周期内面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂，各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性。2 房地产投资风险因素的主要种类 2.1 定位风险 房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量 地位 、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。2.2 商业风险商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：（1）管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量。（2）市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。2.3 经验风险经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。2.4 通货膨胀风险，也称购买力风险通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险，发生通货膨胀时，人们的购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而使房地产投资者的开发项目难以售出而承担风险。2.5 金融风险房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。2.6 市场风险指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的是，当市场内结构性过剩（某地区的某种房地产供给大于需求）达到一定程度，房地产投资者将面临房地产空置或积压的严峻局面，导致资金占压严重，还货压力日增，这很容易最终导致房地产投资者的破产。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。2.7 利率风险利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：（1）导致房地产实际价值折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值。（2）会加大投资者的债务负担，导致还款困难，利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。2.8 政策风险政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。政府有关房地产投资的各种政策，如土地供给政策、住房政策、价格政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。例如我过2011年对房地产投资的宏观调控政策（限购令）就使许多房地产投资者在实现其预期收益时遇到困难。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。2.9 建材价格变动的风险钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中主要的材料其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。在整个施工项目成本中建设材料占约70%，且其建设周期长建材价格又是经常变动的，人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升，从而迫使投资者增加资金的投入。3 房地产投资风险的防范措施3.1 投资决策阶段的风险防范投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。3.1.1 高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。3.1.2 加强市场监测，提高决策的科学性企业需要强化业务宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。企业还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。3.1.3 采用房产保险的方式来间接降低风险在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度。房地产保险业务有房屋保险、产权保险、抵押保险、委托保险。在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位以选择信誉良好的保险公司。这样才能针对具体风险选择适合的险种达到降低风险的目的。3.1.4 灵活应用投资组合理论在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。企业在投资中总是在收益相同时追求风险最小，或在风险相同时追求收益最大，在风险和收益之间寻求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对房地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的净收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同种类型房地产合理的资金比例。3.1.5 必要时采用风险回避的形式来消除风险在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案。3.1.6 投资分散与转移房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：（1）通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。（2）用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人。（3）通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。3.2 土地获取阶段的风险防范在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。3.2.1 项目建设阶段的风险防范强化安全意识事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。3.2.2 经营管理阶段的风险防范经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。总 结房地产项目投资自始至终都存在风险，且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地赢利，但不承担风险就想得到高回报率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学、系统的分析并采取防范措施，