《公司购房专题研究》PPT课件.ppt

公司购房策略研究与建议 9月5日1 n个人购房与公司购房购买资格对比 n购买环节优缺点与税费对比 n持有环节优缺点与税费对比 n转让环节优缺点与税费对比 n总结与风险提示 9月5日2 个人购房与公司购房购买资格对比 对比项目个人购房公司购房 购买资格户籍和二套房限制 具有中国法人资格的公司一般无套数限制； 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经 批准从事经营房地产业的企业除外）可以购 买符合实际需要的自用、自住商品房，不得 购买非自用、非自住商品房。 9月5日3 购买环节优缺点与税费对比 n优点：公司购房基本不受限购限制，并且可以购买多套；产权办理后可进行抵押贷 款 n缺点：不能按揭，要全款购房；房产放在公司名下，而非个人 环节对比项目个人购房公司购房 购买 环节置业税费 契税：首套首次12.5%,其他情况3-5%（ 限购客户契税一般适用3-5%税率） 一律征收3-5% 贷 款 按 揭 二套房可贷款，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍；三套及以上停贷 不能按揭，要现款购房 其 它 办理产权证后，可抵押房产获取银行贷 款（现金流情况详见附页） 9月5日4 购买环节优缺点与税费对比 n公司购房购买环节缺点的解决办法： n按揭方面，公司购房暂不能申请按揭贷款，但对于受限客户而言，一般情况下本身 就不能申请按揭贷款。对于高端客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个方 面予以缓解：第一，可结合公司的分期付款政策，在签约备案时只需支付50%的房 款，剩余房款可选择在2年内付清（假设交房时间为2年）；第二，房产证办理完毕 还可以用房产进行抵押贷款，这样大大提高了资金的使用效率。 n对于房产在公司名下，而非个人名下，需要销售人员对客户进行心理疏导，利用高 端客户对国外做法比较接受的特点，阐明房产放在公司名下在美国、香港等发达国 家及地区比较盛行，与个人购房无根本性差别，让客户真正接受该方式。 9月5日5 持有环节优缺点与税费对比 n优点：可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税 n缺点：房产税、营业税、所得税的征收；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍 嫌复杂（新注册公司买房） 9月5日6 持有环节优缺点与税费对比 n公司购房持有环节税收举例说明 受限购客户通过公司新购价值1000万的住房一套，如果出租假设年租金12万元 公司购房从价计征总成本 房产税房产原值(1-30%) 1.2%= 1000 (1-30%) 1.2%=8.4万 公司购房从租计征总成本 房产税=租金 12%=12万12%=2.24万； 营业税：125.5%=0.66万； 所得税：（12-0.66-2.24）25%=2.28万；总计=5.18万元。 从租计计征与从价计计征相比，可节节省大量持有成本，建议议客户户采用从租计计征方式 另外，通过费过费 用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计计征的所得税完全可以规规避。 9月5日7 持有环节优缺点与税费对比 n个人购房持有环节税收举例说明 上海地区个人新购价值1000万的住房一套 个人购房房产税： 应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（人均住房面积超过60平米的部分） 新购住房单价70%税率(0.6%或0.4%)=1000 70%0.4%=2.8万（考 虑到受限购客户拥有的住房面积较大，人均面积超过60平米的概率加大， 故将全部面积纳入应征税面积；税率暂按最低的0.4%计算） 9月5日8 持有环节优缺点与税费对比 n对对于上海地区的客户户，价值值1000万的房产产，在规规避所得税后，公司购购房与个人购购 房在持有环节环节 的成本相当，即便不规规避所得税，公司购购房比个人购购房多付出的成 本也仅为总仅为总 房价的2 左右，高端客户户可接受度较较高; n对对于重庆庆、上海地区之外的无房产产税的地区的客户户，价值值1000万的房产产，公司购购 房采用从租计计征的最高成本率（考虑虑所得税）仅为仅为 房屋总总价的5左右，规规避所得 税后，年成本率仅为仅为 2.9左右,高端客户户可接受度较较高. 环节对比项目个人购房公司购房从租计征 持有 环节 总税负 上海2.8万 不规避所得税：5.18万；规避所得税 ：2.9万 上海、重庆外其他 区域 无 9月5日9 持有环节优缺点与税费对比 n公司购房持有环节缺点的解决办法： n房产税方面，在计税方式的选择上，可通过从租计征的方式规避大部分的房产税，在计税时 间上，房产税是在交付使用的次月开始征收，因此可以在客户允许的情况下，尽量延长交付 使用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。 n营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵。 n总体持有环节多承担的税费最多仅在5左右，客户接受度较高。 n对于新注册公司的年审问题（会计报表和工商税务），可以寻找专业的人员代理，这部分的 成本也较低，2000-5000元/年。 9月5日10 转让环节优缺点与税费对比 n优点：股权转让方式可以规避土地增值税和个人所得税，且免征营业税 n缺点：手续稍嫌复杂； n缺点的解决办法：找专业公司提供服务； 环节对比项目个人购房公司购房 转让 环节 转让给 他人 情况一：公司财产出 让给个人 情况二：以股权转让的方式 把公司全部转让给购房者 所得税20%（或总房价1%）25%20% 营业税5.5%（不足5年，全额征收 ） 5.5%（营业额）无 土地增 值税 大部分地区按照房交易价格 全额的1%征收，个别地区可 能有所不同 30-60%无 9月5日11 转让环节税费计算对比 个人转让房产 （1）平价转让避税 营业税10005.5%=55万 土地增值税10001%=10万 个人所得税10001%=10万 合计50+10+10=75万 （2）市场价转让 营业税15005.5%=82.5万 土地增值税15001%=15万 个人所得税15001%=15万 合计82.5+15+15=112.5万 以股权转让方式出卖房产 （1）平价转让避税 营业税0 土地增值税0 个人所得税0 合计0万 （2）市场价转让 营业税0 土地增值税0 个人所得税50020%=100万 合计100万 购入房产原值1000万，4年后市场价格为约1500万，实际成交价1500万 股权转让一般情况下都能够以平价（账面价值）进行交易，可节约大量交易成本。 不论是否以平价转让，公司股权转让相比个人转让都能够节约交易成本。 9月5日12 总结与风险提示 n 总结：公司购房能够较好的解决限购的问题，且购买套数没有限制，通过分期付款 和取得房产证后的抵押贷款也在一定程度上缓解了客户的资金压力；在持有环节房 产税可以通过从租计征以较低的水平进行规避，只需要支付少量的会计和年审费用 ；在转让环节，通过平价股权转让方式可以规避所得税、土地增值税和营业税，节 约交易成本。 n 总体上来说，以新注册的公司购买住宅，出卖的时候以股权转让的方式进行转让是 解决限购的较为理想的做法，相关税费可以较低的水平规避； 9月5日13 总结与风险提示 n 风险提示：部分地方政府近期加大了对房地产开放商主动引导客户规避限购的查处 力度，虽然公司购房在法律上仍属于合法途径，但依然存在政府以其他理由查处的 风险。另外，如果全行业大规模使用，不排除政府会出台新的行政法规来处理这一 漏洞。 n 因此在使用公司购房的时要注意使用的对象和方式，如只对受限购而又有意向购买 的客户建议使用，不在公开场合提出此建议，在建议客户时仅使用口头方式，并避 免使用文本。 9月5日14 建议 n 基于上述的研究成果，建议公司在高端楼盘的销售中适当推广公司购房的做法，并 充分考虑推广的风险，选择有针对性的推广对象和方式，争取取得销售量的提升； n 集团将通过提供公司购房问答手册的形式在高端楼盘中推广公司购房做法，各区域 公司可根据自身情况对问答手册予以完善补充。 9月5日15 附：公司购房现金流 n 1000万元的房产，结合集团分期付款政策，客户在签约备案时支付500万元，2年 内将剩余房款付清（假设房产在2年内交付）；在第2.5年办理房产证，并通过房产 抵押贷款获取抵押资金500万元。持有期间只需支付2.8万/年的成本；在第4年以 1464万（房产年增值10%）卖出，相关税费通过平价转让股权的方式规避。 9月5日16 附：公司购房现金流 n 从这个现金流来看，第一，由于集团的分期付款政策以及房产的抵押贷款，客户的 资金压力得以大