碧桂园集团投资拓展工作管理办法(试行)12-5颁布(旧版本).doc

碧桂园投资拓展管理办法碧桂园集团投资拓展管理办法（试行）2011年12月5日II目 录1. 目的12. 适用范围13. 基础资料及数据收集13.1 基础资料及数据的定义13.2 基础资料及数据收集的范围13.3 基础资料及数据的收集和管理14. 项目拓展25. 项目投资工作流程25.1项目获取的四大环节25.1.1项目会审35.1.2项目立项35.1.3项目定案审批35.1.4项目获取45.2项目获取过程的两个会议65.2.1项目交底会65.2.2项目启动会75.3项目投资工作流程总结76. 项目后期跟进137. 各部门工作配合及工作节点147.1集团投资拓展中心与区域投资拓展部147.2集团投资拓展中心/区域投资拓展部与前期各专业部门147.3集团投资拓展中心/区域投资拓展部与项目部158. 投资拓展责任承担及奖励15附件：16附件1： 土地招牌挂信息汇总表18附件2： 城市房地产市场及土地市场动态监测表19附件3： 区域竞争对手分析表20附件4： 城市基本数据及主要经济指标表21附件5： 城市房地产市场政策变化监测表22附件6： 项目投资分析报告模板（含5个专项评估报告）23附件7： 项目会审汇报模板（PPT格式）57附件8： 项目定案审批报告模板58附件9： 新项目立项审批流程60附件10：新项目定案审批流程61附件12：合同类文件签章审批流程63附件13：非合同类文件签章审批流程64附件14：项目土地报名竞买审批流程65附件15：借用公章审批流程66附件16：新公司注册成立审批流程67附件17：项目交底会议程及要求68附件18：项目启动会议程及要求70附件19：集团投资过程中规划制作的工作指引72 碧桂园投资拓展管理办法1. 目的为了优化资源配置，促进集团投资拓展业务发展，加强投资拓展业务管理，实现投资拓展业务规范化、流程化，特制定本管理办法。2. 适用范围适用于集团投资拓展中心、所有区域及集团所属其他方面涉及的土地、房地产项目投资拓展及相关工作。3. 基础资料及数据收集3.1 基础资料及数据的定义包括土地招拍挂信息、城市主要经济指标、房地产市场状况、土地市场概况、主要竞争对手监测、城市房地产相关政策等方面情况。3.2 基础资料及数据收集的范围收集范围为已有项目区域及集团五年发展规划中计划进入的区域，对于一般区域，信息收集至区域内主要地级市即可；对于重点发展区域，信息收集则需至主要县（区）。具体收集的范围由集团投资拓展中心每年初根据年度投资计划具体确定，已设置投资拓展部的区域则由集团投资拓展中心与区域投资拓展部联合确定。3.3 基础资料及数据的收集和管理3.3.1 已设置投资拓展部的区域由区域投资拓展部负责收集本区域内房地产相关基础资料及数据，设置本区域房地产相关基础资料和数据库；对于本区域内土地招拍挂信息，在初步了解后加具是否跟进的意见或建议，以周报形式报集团投资拓展中心；对于城市主要经济指标等数据每半年更新一次，每次更新后报集团投资拓展中心备案；对于城市房地产状况、土地市场概况、主要竞争对手监测等在收集获取资料后以月报形式上报集团投资拓展中心；对于城市房地产相关政策等建立资料库，对其变化随时监测，即时上报集团投资拓展中心并抄送集团战略发展中心。各类基础资料收集的模板及标准格式详见附件1-5。3.3.2 新区域及未设置投资拓展部的区域由集团投资拓展中心各业务小组按其分工收集各自负责区域内房地产相关基础资料及数据。新区域及未设置投资拓展部的区域房地产相关基础资料及数据的收集及更新周期参见已设置投资拓展部的区域基础资料及数据收集更新周期。4. 项目拓展集团为了更好、更快的拓展优质项目，项目拓展信息可多方提供，但具体承担项目拓展及买地业务的为集团投资拓展中心及区域投资拓展部。4.1项目拓展渠道主要有政府、中介、政府招拍挂信息、公司其他领导及同事提供、业务人员自行拓展、其他相关渠道。4.2对于新区域及未设置投资拓展部的区域，项目拓展工作由集团投资拓展中心负责，集团投资拓展中心对各业务小组按区域进行分工，各小组原则上在本区域内进行项目拓展工作，各业务人员在获取本区域外土地信息后转交相应区域负责人跟进，特殊项目可跨区域跟进（跨区域跟进的项目需请示中心负责人同意），但需理顺各方面关系，尤其政府对接方面，避免多头对接。4.3对于已设置投资拓展部的区域，项目拓展工作由集团投资拓展中心与区域投资拓展部共同负责，各自获取项目拓展信息后原则上各自跟进，但可根据具体情况交叉或转交某一方跟进。要注意信息共享，避免对同一地块重复跟进，还需理顺各方面关系，尤其政府对接方面，避免多头对接。5. 项目投资工作流程包括土地储备项目、土地过户项目、股权收购项目、合作开发项目、勾地项目、促成政府直接出让、政府直接招拍挂等项目。5.1项目获取的四大环节土地信息获取后到项目取得需经过以下四个环节：项目会审、项目立项、项目定案审批、项目获取。5.1.1项目会审在获取土地信息后，由投资拓展总监或区域投资拓展部进行筛选和跟进，形成项目投资分析报告（含5项专项评估报告，具体报告模板见附件6），并进行项目会审，以此为项目立项的前提。项目会审时需按统一格式及标准制作好项目汇报材料（PPT格式，由集团投资拓展中心制定统一标准，模板见附件7），投资拓展总监或区域投资拓展部进行汇报（10分钟），投资拓展总经理或区域总裁进行总结（5分钟），与会人员对汇报内容提出相关问题或建议（5分钟），最终得会审结果，以定该项目是否可立项。对于区域投资拓展部获取并跟进的项目，由区域总裁组织项目会审；对于集团投资拓展中心获取并跟进的项目，由投资拓展总经理组织项目会审。会审通过的项目，可进入项目立项审批环节。会审未通过的项目，根据实际情况，停止跟进并存档或继续补充了解准备下次会审。5.1.2项目立项会审通过的项目，需在1个工作日内在BIP系统上发起项目立项审批流程。5.1.2.1集团投资拓展中心发起的项目立项审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁董事局主席（流程结束后报总裁办备案；有所属区域的项目，报对应区域总裁备案）5.1.2.2区域投资拓展部发起的项目审批流程如下：区域投资拓展人员区域总裁投资拓展总经理集团分管副总裁董事局主席（流程结束后报总裁办备案）5.1.2.3项目立项审批通过后，由集团投资拓展中心发起项目交底会，营销中心、规划院、市政配套部、前期工程部、总工室、法务部、财务资金部、区域办公室/区域投资拓展部等相关专业部门介入，开始项目全面深入考察分析及项目合同谈判。5.1.3项目定案审批项目深入考察分析结束、各部门出具专业意见后，根据各部门意见、项目进展及合同谈判等最终结果，形成项目定案审批报告（报告模板见附件8），在项目合同（包括土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同等）签署前或土地挂牌前在BIP系统上发起项目定案审批流程。5.1.3.1集团投资拓展中心发起的项目定案审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁执行董事（杨永潮）执行董事（杨贰珠）总裁董事局主席（有所属区域的项目，流程结束后报对应区域总裁备案）5.1.3.2区域投资拓展部发起的项目定案审批流程如下：区域投资拓展人员区域总裁投资拓展总经理集团分管副总裁执行董事（杨永潮）执行董事（杨贰珠）总裁董事局主席项目定案审批通过后，需由投资拓展业务部门发工作联系单给运营中心，告知项目定案审批结果，由运营中心发起项目总经理确定流程（未确定区域的新项目一并申请确定区域），项目总经理确定后即刻与投资拓展业务部门联系，介入项目前期有关工作。5.1.4项目获取指项目合同（包括土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同等）签署直至项目获取（土地出让合同签署、土地过户或股权转让手续办理完、国土证办至合资公司名下等），该环节业务工作原则上由集团投资拓展中心主导，区域投资拓展部协助，需在BIP系统上完成如下审批流程：5.1.4.1合同类文件签章审（含法人签字）审批流程用于对即将签署的合同、协议（包括但不限于土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同、土地出让合同、框架协议等）审批，据此流程合同方可由法人签字、加盖公章。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理法务部、财务资金部、合规办、首席财务官并行会审集团分管副总裁总裁5.1.4.2 非合同类文件签章（含法人签字）审批流程用于投资意向书、邀请函及其他与政府、合作单位之间日常工作、业务往来的文件、函件签字、盖章审批。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁总裁5.1.4.3项目报名竞买审批流程用于土地竞买过程中报名材料、授权委托书法人签字、参与竞买公司、公章借用、竞买保证金付款、法人身份证原件借用等业务审批。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理法务部、财务资金部、合规办并行会审集团分管副总裁总裁5.1.4.4借用公章流程用于除土地竞买之外需借用公章现场签章的业务。该审批流程如下：所借公章由区域保管的：投资拓展总监投资拓展总经理区域总裁（公章所在区域）所借公章由总部保管的：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁总裁5.1.4.5付款流程用于投资款、地价款、契税、土地出让合同签署前其他规税费等款项支付申请。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理财务资金部集团分管副总裁总裁5.1.4.6公司注册申请流程该流程由集团投资拓展中心或区域办公室发起，公司成立具体事宜由区域办公室、集团办公室跟办，财务资金中心等相关部门配合。集团投资拓展中心发起的该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团办公室、财务资金部并行会审集团分管副总裁总裁区域投资拓展部或项目部发起的该审批流程如下：区域投资拓展人员/项目总经理区域总裁投资拓展总经理集团办公室、财务资金部并行会审集团分管副总裁总裁项目获取环节所有审批流程原则上由集团投资拓展中心统一发起，特殊情况可由区域投资拓展部发起，区域投资拓展部发起的上述流程前三个环节为：区域投资拓展部经理或投资拓展总监区域总裁投资拓展总经理，其后环节与集团投资拓展中心发起的相关流程相同。以上相关流程参见BIP流程指引及附件9-16。5.2项目获取过程的两个会议为使项目推进“又快又好”，确保项目取得后能立即开工，因此由总裁办及投资拓展中心建立项目交底会、启动会两个会议制度。5.2.1项目交底会在项目立项审批后召开，由集团投资拓展中心发起并主导，以此会议为节点，此前工作均由集团投资拓展中心或区域投资拓展部单独或配合开展（特殊项目除外），此会议后相关专业部门正式介入项目前期工作。项目交底会具体要求及议程详见附件17。项目交底会后各职能中心、各职能部门需按如下要求在规定期限内完成会议安排的各项工作，并提交由中心负责人签字的相关专业报告。序号职能中心职能部门工作及报告内容完成时间要求1营销中心营销中心项目市场调研报告（包括项目市场意见、项目及产品定位、户型配比及规划建议、商业配比建议、产品推售计划、产品建议售价、户型利润估算等）交底会后10个工作内2研发中心规划院规划设计要点（另根据项目需要完成控规方案、概规方案及详规方案，规划方案完成时间根据项目具体情况再定）交底会后5个工作日内（规划设计要点）3总工室地块岩土报告（包含地块地质基础情况分析、各类产品地质基础处理意见及成本分析）交底会后5个工作日内4成本管理中心前期工程部项目土方工程报告（包含土方是否可以平衡、富余土方外运点及成本、填土土源点及成本、是否涉及石方爆破、爆破量及成本）交底会后5个工作日内5市政配套部项目市政配套情况调研报告（包含地块及周边供水、供电、排污、道路、燃气、有线、通讯等市政要素现状及规划情况，解决项目开发需求的各市政要素临时及永久解决方案及成本估算）交底会后5个工作日内6法务监察审计中心法务部项目法务报告（包含项目合法性审查结果及法律意见）交底会后5个工作日内7财务资金中心财务部项目地块投资分析营销及规划报告提交后5个工作日内8其他酒店筹建办项目酒店建设意见（包含是否建议配建酒店、酒店风格、建筑规模、客房数量、配备功能等）交底会后5个工作日内5.2.2项目启动会在土地项目获取后、正式开工前召开，由总裁办发起并主导，确定项目开发宏观计划及其它重要事项。项目启动会具体要求及议程详见附件18。5.3项目投资工作流程总结5.3.1由集团投资拓展中心获取并主导的项目土地信息获取营销中心、规划院、总工室、财务资金部、前期工程部、市政配套部、法务部等相关部门开始介入投资拓展总经理意见停止跟进，资料存档否否是是投资拓展总监筛选跟进，出项目投资分析报告项目会审是立项审批否停止跟进，资料存档项目交底会停止跟进，资料存档各部门综合考察出具意见，投资拓展总监形成项目定案审批报告停止跟进，资料存档项目定案审批否是停止跟进，资料存档合同签署、土地竞买未竞得竞得项目启动会土地款支付、土地出让合同签署移交项目部部5.3.2由区域投资拓展部获取并主导的项目土地信息获取营销中心、规划院、总工室、财务资金部、前期工程部、市政配套部、法务部等相关部门开始介入区域总裁意见停止跟进，资料存档否否是是区域投资拓展部筛选跟进，出项目投资分析报告项目会审是立项审批项目交底会停止跟进，资料存档各部门综合考察出具意见，区域投资拓展总监形成项目定案审批报告停止跟进，资料存档项目定案审批否是合同签署、土地竞买停止跟进，资料存档未竞得竞得项目启动会土地款支付、土地出让合同签署 移交项目部5.3.3土地招牌挂信息的跟进流程5.3.3.1已设置投资拓展部的区域由区域投资拓展部在获取土地招拍挂信息后5个工作日内初步评判、考察地块后给出是否跟进的建议，以周报形式上报集团投资拓展中心，对于重点优质土地招拍挂信息在给出跟进建议后可即时上报。对于建议跟进的项目，深入考察跟进，于3个工作日内完成项目立项报告，并在BIP系统上发起立项审批流程。立项审批通过后，由集团投资拓展中心组织项目交底会，由区域投资拓展部、营销中心、商业部、规划院、财务资金中心参加，对于市政配套条件不完善、地块内场地不平整、有特殊地质隐患的地块，可酌情邀请市政配套部、前期工程部及总工室等部门参加。交底会后，区域投资拓展部牵头，各部门尽快考察地块并出具专业意见，由区域投资拓展部形成项目定案审批报告，并在BIP系统上发起项目定案审批流程。定案审批通过后，由区域投资拓展部组织土地竞买报名资料，发起相关审批流程，参与土地竞买。具体流程见下图：停止跟进，资料存档营销中心、规划院、总工室、财务资金部、前期工程部、市政配套部、法务部等相关部门开始介入停止跟进，资料存档土地款支付、土地出让合同签署区域投资部组织报名竞买材料，发起确定竞买公司、风险委员会、报名、付款、项目总确定等系列审批，报名竞买项目交底会停止跟进，资料存档项目定案审批各部门综合考察出具意见，区域投资部形成项目定案审批报告立项审批区域投资拓展部深入考察，出立项报告否是区域投资拓展部及区域总裁初审意见土地信息获取否是是停止跟进，资料存档否未竞得竞得移交项目部项目启动会5.3.3.2新区域及未设置投资拓展部的区域由集团投资拓展中心负责，各业务小组投资拓展总监在获取土地招拍挂信息后3个工作日内初步评判、考察地块后给出是否跟进的建议，上报相应区域投资拓展总经理，由投资拓展总经理给出是否跟进的意见。对于建议跟进的项目，各投资拓展总监深入考察跟进，于5个工作日内完成项目立项报告，并在BIP系统上发起立项审批流程。立项审批通过后，由集团投资拓展中心组织项目交底会，由营销中心、商业部、规划院、财务资金管理部参加，对于市政配套条件不完善、地块内场地不平整、有特殊地质隐患的地块，可酌情邀请市政配套部、前期工程部及总工室等部门参加。交底会后，集团投资拓展中心牵头，各部门尽快考察地块并出具专业意见，由投资拓展总监形成项目定案审批综合报告，并在BIP系统上发起项目定案审批流程。定案审批通过后，组织土地竞买报名资料，发起相关审批流程，参与土地竞买。具体流程见下图：土地信息获取营销中心、规划院、总工室、财务资金部、前期工程部、市政配套部、法务部等相关部门开始介入投资拓展总监建议停止跟进，资料存档移交项目部部土地款支付、土地出让合同签署项目交底会停止跟进，资料存档项目定案审批各部门综合考察出具意见，投资拓展总监形成项目定案审批报告立项审批投资拓展总监深入考察，出立项报告投资拓展总经理意见停止跟进，资料存档否否是是是否组织报名竞买材料，发起竞买公司确定、风险委员会、报名、付款、项目总确定等系列审批，报名竞买未竞得项目启动会竞得停止跟进，资料存档6. 项目后期跟进项目获取后，在签订土地出让合同后全面移交项目部，但原拿地主体部门（集团投资拓展中心或区域投资拓展部）仍应配合项目部跟进处理项目用地后续拆迁、收地等工作。对于土地储备及签署协议分期拿地的项目，已设置区域投资拓展部的，以区域投资拓展部主导，项目部参与、配合后期拿地工作，但土地储备合同后期履行情况、投资款支付及返还、分期拿地情况、后期地价款支付等需统一走本管理办法规定的与投资相关的业务流程且将结果报集团投资拓展中心统一备案；未设置区域投资拓展部的，以集团投资拓展中心主导，项目部参与、配合后期拿地工作。7. 各部门工作配合及工作节点7.1集团投资拓展中心与区域投资拓展部由于目前部分区域刚刚成立投资拓展部，且其它区域暂未设置该部门，故现阶段集团投资拓展业务仍以集团投资拓展中心为主力，尤其是新拓展区域及未设置区域投资拓展部的区域。集团投资拓展中心按照已有区域进行业务分工，旨在使每个区域都有对应的投资拓展总经理及业务小组负责该区域投资拓展工作，具体人员分工另行通知。集团投资拓展中心与区域投资拓展部各自拓展跟进的项目，原则上由各自主导跟进。对于已设置区域投资拓展部的区域内项目，集团投资拓展中心与区域投资拓展部可根据项目及区域具体情况相互配合跟进，集团投资拓展中心应对区域投资拓展部跟进的项目提供技术支持和指导。区域投资拓展部跟进的项目在合同谈判、合同签署及项目获取阶段由集团投资拓展中心主导，区域投资拓展部配合；区域投资拓展部发起的项目会审、立项审批、定案审批及项目获取环节各审批流程均需报集团投资拓展中心。7.2集团投资拓展中心/区域投资拓展部与前期各专业部门投资拓展工作前期涉及的主要是营销中心、规划院、商业部、总工室、市政配套部、前期工程部、法务部、财务资金部、酒店筹建办、项目总办等相关部门。在项目立项审批通过后，由集团投资拓展中心根据项目具体情况发工作联系单给相关部门，组织召开项目交底会，在会上通报项目情况并对各部门工作做出统一安排和部署，各专业部门正式介入项目。前期各专业部门按项目交底会统一要求和部署考察项目并按时出具各专业意见并完成相关工作，项目取得后根据项目开发进度再配合项目部完成相关工作。7.3集团投资拓展中心/区域投资拓展部与项目部为使项目部早期介入，为早日开工、节省工期做好准备，在项目定案审批通过后，即由集团投资拓展中心/区域投资拓展部发工作联系单通知运营中心发起流程确定项目总经理，项目总经理确定后即刻与集团投资拓展中心/区域投资拓展部取得联系，开始介入项目前期工作。项目获取后，项目部全面接手项目各方面工作，集团投资拓展中心/区域投资拓展部跟进至土地合同签署（二手市场拿地跟进至国土证办至我司名下），此后工作全面移交给项目部，集团投资拓展中心/区域投资拓展部配合跟进收地等事宜。7.4集团投资过程中规划制作的工作指引为了更加优化投资工作业务流程，提高投资业务效率，经报集团董事局主席同意，对以后投资过程中的规划特制定了工作指引，详见附件19。8. 投资拓展责任承担及奖励8.1为了提高投资拓展业务人员及与投资拓展有业务关联的职能部门人员工作责任心，确保项目前期工作质量，为公司投资工作决策提供真实可靠的依据，对于投资拓展工作过程中相关人员出现的错误及失误，要进行一定责任追究，具体如下：8.1.1责任承担（1）适用范围在土地获取过程中，由于投资拓展中心、区域、各职能部门人员的故意或工作过失等行为造成集团投资失误或损失的，需按本规定承担相应的责任。（2）责任承担主体投资拓展中心：投资拓展总经理（含副总经理）为第一责任人，业务小组成员为责任承担人；区 域：区域总裁为第一责任人，区域投资拓展人员为责任承担人；集团职能部门：相关职能部门对土地获取过程中所涉专业问题把关并负责，职能部门的业务专业负责人为第一责任人，直接经办人员为责任承担人。8.1.2责任追究（1）故意行为的责任追究下述行为属于故意行为： 收受合作方或关联方利益，通过隐瞒、欺骗等手段，促成集团获取土地，造成集团投资失误或损失的； 为使项目成功获取，通过隐瞒、欺骗等手段，促成集团获取土地，造成集团投资失误或损失的； 为其他不正当目的，通过隐瞒、欺骗等手段，促成集团获取土地，造成集团投资失误或损失的。故意行为需承担的责任：相关人员有上述行为的，根据情节、后果的轻重，对行为人单处或并处扣发全部绩效奖金（含其他形式的奖金）、罚款、降职、减薪、开除。情节严重的，移交司法机关惩处。（2）工作过失的责任追究下述行为属于工作过失： 工作态度不认真、不严谨、不细致等行为，造成集团投资失误或损失的； 不按集团投资拓展工作流程、规范标准的要求，造成集团投资失误或损失的。工作过失需承担的责任：相关人员工作过失造成集团投资失误或损失的，视情节轻重予以通报批评、扣发全部或部分绩效奖金（含其他形式的奖金）。情节特别严重的，给予降职减薪和罚款处理。具体由投资拓展中心负责人提出，集团审批后执行。8.2同时集团为了鼓励投资拓展业务部门及业务人员按公司要求获取高质量项目，对获取项目的相关业务人员给予一定的奖励。9. 本管理制度自总裁签发之日起生效，具体由集团投资拓展中心负责解释。10. 附件： 附件1： 土地招牌挂信息汇总表附件2： 城市房地产市场及土地市场动态监测表附件3： 区域主要竞争对手监测表附件4： 城市基本数据及主要经济指标表附件5： 城市房地产市场政策变化监测表附件6： 项目投资分析报告（含5各专项评估报告）附件7： 项目会审汇报模板附件8： 项目定案报告附件9： 新项目立项审批流程附件10：新项目定案审批流程附件11：投资业务付款流程附件12：合同类文件签章审批流程附件13：非合同类文件签章审批流程附件14：项目土地报名竞买审批流程附件15：借用公章审批流程附件16：新公司注册成立审批流程附件17：项目交底会议程及要求附件18：项目启动会议程及要求附件19：集团投资过程中规划制作的工作指引17碧桂园投资拓展管理办法附件附件1：土地招牌挂信息汇总表集团投资拓展中心业务小组成员/ 区域投资拓展部经理： 投资拓展总经理/区域总裁签名： 更新日期： 年 月 日 地块讯息列表序号省份市/区项目名称总面积 （亩）总地价(万）单价 (万/亩)楼面价(元/)容积率建筑密度保证金（万）报名截止摘牌日其他条件(只需写出特殊摘牌要求)项目评估（结果+理由）（投资拓展总监/区域投资拓展部经理）投资拓展总经理/区域总裁意见注：此表需每周更新上报一次。77附件2：城市房地产市场及土地市场动态监测表 城市房地产市场动态监测表序号房地产板块楼盘名称开发商项目位置总占地面积（亩）容积率总建筑面积（万平方米）规划户数交楼标准销售员电话管理费（元/平米）销售情况配套客户群体分析备注主力户型面积首期开盘时间产品均价（元/)现存货量（含拿地未建量）（万）主要客户群潜在客户群1*区域23区域房地产市场综述：（是否为城市热点区域，洋房、别墅等产品均价，区域特点等）456区域房地产市场综述：（是否为城市热点区域，洋房、别墅等产品均价，区域特点等）城市房地产市场综述： 城市土地交易信息动态监测表公告号/宗地编号成交时间所在区域宗地位置用地性质土地面积（亩）建筑面积（M）容积率出让方式受让人主要参与竞标企业起始价（万元/亩）成交价(万元/亩)成交楼板价（元/M）成交总价（万元）备注（地块的特殊成交情况等）注：此表需每月更新上报一次。附件3：区域竞争对手分析表 区域竞争对手分析表（大型全国性房企、当地代表性项目房企）所在城市竞争对手现有项目情况投资拓展情况竞争对手分析评估备注项目区位、规模、产品类型、配套等综述项目土地信息销售情况意向拿地区位、规模意向取得土地的方式、预计时间、地价对比我司项目优劣势注：此表需每月更新上报一次。附件4：城市基本数据及主要经济指标表城市基本经济数据和房地产数据城市某年城市总人口主城区人口GDP（亿元）人均GDP（万元）固定资产投资（亿元）城市居民人均可支配收入（元）人均城乡居民储蓄存款余额（元）房地产投资额（亿元）商品房施工面积 （万平）商品房竣工面积 （万平）商品房新批预售面积（万平）商品住宅销售面积 （万平）商品住宅销售均价 (元/)200820092010200820092010备注：本次请搜集08、09、10年数据，以后则每年上半年和年底各收集一次,数据来源主要为统计年鉴、统计公报、政府报告、政府及各部门官方网站。至 年 月 日各城市与房地产开发相关的主要费用及相关政策情况城市预售条件预售款监管政策融资政策限购、限价、限贷等政策城市基础设施配套费人防异地建设费供暖费当地其他特殊的费用备注：监测到新的情况需随时提交，若无新的情况则每季度提交一次，数据和政策须来源于官方。注：此表需每半年更新上报一次。附件5：城市房地产市场政策变化监测表房地产市场政策变化检测表地方政策城市时间来源（或颁布部门）政策名称适用范围主要内容备注附：政策原文。注：此表用于动态实时监测各地方颁布的针对房地产市场的政策及法规；为中心下属政策机构研究及集团战略发展布局提供支持，在地方性政策出台后一周内上报。附件6： 项目投资分析报告模板（含5个专项评估报告） XXX项目投资分析报告 编号：地块概况区位及主要节点距离地形地貌是否净地用地条件地 价总地价： 亿； 万/亩； 楼面价 元/平米面积及供地计划付款方式是否具备开工条件规划条件容积率建筑密度绿化率建筑限高“90/70”公建配套市政配套临时用水、用电、排污、施工道路等是否满足永久用水、用电、排污、道路等是否满足开发条件预售条件预售监管政策限购/限贷/限价项目融资环境施工期开发报建费用土地使用税收费标准市场分析城市概况城市人口市区人口人均GDP土地市场描述项目周边土地价格目标市场土地价格房产市场高层多层联排双拼地块周边均价（元/平）目标城市均价（元/平）项目开盘均价（元/平）效益分析指标净利总额净利率毛利率土地获利倍数首期资金回笼率开发周期整个项目分析投资综合评价投资总监（区域投资部）意见投资总经理（区域总裁）意见副总裁意见附件：附件一：1、目标地块区位及市场概况图 2、目标地块地形图 3、目标地块周边市政管网及公建配套分布图附件二：1、经营效益（评估）报告 2、目标市场（评估）报告 3、土地勘察（评估）报告 4、市政配套（评估）报告 5、尽职调查（评估）报告业务小组：联系方式：投资拓展中心/区域 年 月 日 （项目投资分析报告模板）附件一：1、目标地块区位及市场分析图以电子交通地图作为模板，重点反映目标地块所处于的区位交通情况、周边房地产市场情况、区域内土地市场交易情况。（1）区位交通 目标地块与城市各重要节点（行政中心、城市中心、高速公路出入口、目标市场、现有或洽谈中的项目等）的行车距离及到达时间。道路：通达最短或最快路径、现状、设计或规划标准（双向几车道）、车流量、收费标准等（附路面图）。目标地块周边情况（东南西北四方向现状标注）。（2）房地产市场 目标地块所在区域内具有代表性的房地产项目信息，包括距离目标地块最近的楼盘、售价最高的楼盘、品质最好的楼盘、销售最多的楼盘。 楼盘信息中需明确标注：占地面积、容积率、产品类别、主力户型、售价、去货量、配套、客户群分布、交楼标准、物管费等。 （3）土地市场 反映该区域周期在一年内的土地（商住用地）成交情况，标注内容具体为土地的位置、面积、容积率、成交总价、楼面价、获取公司、其他特殊条件等。2、目标地块地形图 以GOOGLE卫星地形图作为模板，对目标地块现状、现场勘查结果及影响项目开发的其他因素进行标注。 内容包括：地形地貌、景观资源、地上构筑物、地上地下设施、片区控规指示等。（1）地形地貌 以卫星图展现地块现状信息并将标高不规则的区域，天然景观、地质地貌附图加以说明。 （2）地上物及附属设施调查 在地块内通过附图说明地上附属物（包括村庄、建筑、坟墓、养殖场等）情况、并标注地上地下附属设施（高压线塔、各类基站、地下管网、地质溶洞、泄洪区域等）情况。 （3）周边情况调查 重大污染源等。（4）片区控规 在片区控规中的反映出目标地块位置。3、目标地块市政管网及公建配套图 以电子交通地图作为模板，对满足项目开发所需的各类市政管网接入点位置及具体容量进行描述与标注；同时对目标地块周边公建类配套设施进行标注。（1）市政管网（永久、临时）：通水、通电、通污、燃气、供暖（北方地区）各接入点至地块的距离，负荷大小及富余容量等。（2）公建配套：针对日常生活必须的并能为目标地块开发增加附加值的公建类设施进行标注，包括如大型购物中心、酒店、中小学、医院、交通中心、CBD。（项目投资分析报告模板）附件二：1、经营效益（评估）报告一、 评估从成本方面分析项目的可行性：从开发周期方面分析项目的可行性：从综合效益方面分析项目的可行性：二、 重点关注涉及成本、效益指标方面三、结论投资总监（区域投资部）意见：投资总经理（区域总裁）意见：副总裁意见： 四、指标分析1.经济技术指标：土地单价 _万元/亩容积率土地面积_亩楼面地价_元/总地价_亿元总建筑面积_2.地价款支付节点备注：该部分内容主要描述地价支付节点及相应的条件，如：摘牌后的30个工作日内，支付30%的地价款，60个工作日后交地时支付剩余70%的地价款。3.资金投资计划及节点：（含土地支出、开发建设支出、相应税费及管理费用）资金投资节点及计划时 间（年月日）投资金额（单位：万元）付第一笔款办国土证时交地动工时开 盘 时4.经济效益指标销售毛利率销售净利率销售净利润总额土地成本获利倍数开发周期预售首年资金回笼率内部收益率净现值单方开发成本单方税费成本双拼联排多层小高层高 层 附：投资测算分析表碧桂园投资拓展管理办法附件2、目标市场（评估）报告一、评估土地市场（目标市场土地价格是否合理，土地价格升值空间及预期，目标市场商住用地年供应量及存量积压情况）房产市场（目标市场情况，去货速度，住宅产品价格升值空间及预期，项目竞争压力）二、重点关注（需营销中心进行深入调研的方面）三、结论投资总监（区域投资部）意见：投资总经理（区域总裁）意见：副总裁意见：碧桂园投资拓展管理办法附件四、产品及首期项目开盘售价建议1、产品建议产品类型双拼联排多层高层建筑风格立面建议户型建议面积区间园林建议配套建议2、首期开发规模及销售建议产品类型双拼联排多层高层首期用地面积容积率建筑面积开发周期首期均价首年销售量首期销售金额整个项目均价第二部分一、土地市场地块区位成交年限地价增速（%）地块位置总面积（亩）起始单价（万/亩）成交单价(万/亩）成交楼面价（元/平米）容积率成交日期摘牌公司备注地块周边201120102009主要目标市场201120102009备注：主要目标市场以城市中心为原点，取项目地块与中心点之间几个点加以分析二、房产市场片区年限住宅价格增速（%）住宅价格（元/）双拼均价（元/）联排均价（元/）高层均价（元/）多层均价（元/）销售面积（）预售面积（）房地产投资（亿）施工面积（）竣工面积（）地块周边201120102009主要目标市场201120102009备注：主要目标市场以城市中心为原点，取项目地块与中心点之间几个点加以分析三、主要竞争项目信息项目名称占地面积（亩）地价（万/亩）建筑面积（）容积率开 盘时 间各产货量（）各产品均价（元/）各产品销售量（）客户来源配套情况产品特点与我司项目的比较离目标项目最近的项目该市最贵的项目该市最好的项目备注：产品特点包括户型面积、毛坯/装修、外立面等，项目比较包括区位交通、环境、配套品牌、产品等。四近三年市场已供土地开发状况及销售情况时间土地供应面积（亩）可开发建筑面积（）竣工面积（）销售面积（）存量土地面积（亩）存量建筑面积（）200920102011合 计五目标地块到达各交通节点情况 重大交通节点距离（公里）时间（分钟）路况描述（车道、道路两旁现状、红绿灯等） 距离市政府 距离商业中心 距离汽车站距离火车站3、土地勘察（评估）报告一、 评估评估项目描 述有利因素及其影响不利因素及其影响地形地貌（本地块主要地形地貌、各种地貌的占地比例）附 着 物（本地块内地表、地下的各种主要附着物）周边情况（