[房地产行业资料]房地产宏观调控投融资及税收政策(PPT 62页).ppt

房地产宏观调控投融资及税收 政策 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 贺倩明 房地产宏观调控房地产宏观调控 国务院层面政策 土地近期政策 银行近期政策 财税近期政策 深圳近期政策 政策 07/27国务务院常务务会议议 主要内 容 （一）提高征地成本，征地补偿补偿 安置必须须确保被征 地农农民原有生活水平不降低、长远长远 生计计有保障。规规 范土地出让让收支管理，国有土地使用权权出让总让总 价款 全额纳额纳 入地方预预算，实实行“收支两条线线”管理。调调 整新增建设设用地土地有偿偿使用费缴纳标费缴纳标 准、城镇镇土 地使用税征收标标准和耕地占用税征收标标准。建立工 业业用地出让让最低价标标准统统一公布制度。（二）完善 责责任制度。地方各级级人民政府主要负责负责 人要对对本行 政区域内的土地管理和耕地保护负总责护负总责 。坚坚决制止 “以租代征”等违违法违规违规 用地行为为。（三）健全法 律机制。充分发挥发挥 国家土地督察机构的作用，强化 对对地方政府及土地管理部门执门执 法行为为的监监督检查检查 。 严肃惩处严肃惩处 土地违违法行为为，对对重大土地违违法违规违规 案 件要公开处处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责责任 。 国家近期房地产宏观政策解析 来自 中国最大的资料库下载 政策建住房2006171号六部委关于规范房地产市场外资准入和管理 的意见 06/07/11 主要 内容 境外机构和个人在境内投资购买资购买 非自用房地产产，应应当遵循商业业存 在的原则则，申请设请设 立外商投资资企业业 ； 外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（35%资本金，注册资本到 位，土地使用证）； 境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开 一面，经经批准从事经营经营 房地产业产业 的企业业除外）； 外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境 内房地产企业，由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房 地产企业，或收购中方股权的，以自有资金一次性支付全部转让金 。 外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万 美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于 1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 强化对跨境资本流动的监测 国家近期房地产宏观政策解析 政策（国十五条）国办发200637号国务院办公厅转发建设部等九部 门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/05/24 主要 内容 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，把调整住房供 应结 构、控制住房价格过快上涨纳入目标责 任制。 建筑面积90平方米以下住房占70%以上。 5年/营业税 。 项目资本金比例35%/商业银行贷款，对空置3年以上的商品房，商 业银 行不得接受其作为贷 款的抵押物 。 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套 型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工 开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设， 但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发 建设连续满1年的，按闲置土地处置。 土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的 办法，以招标方式确定开发建设单位。 城市人民政府要将土地出让净 收益的一定比例用于廉租住房建设 。 国家近期房地产宏观政策解析 国家近期房地产宏观政策解析 政策2006年5月17日开国务院常务会议新六条 主要 内容 （一）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用 住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的 调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供 应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理 控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长 。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发 建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和 哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展 经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地 解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披 露制度。 国家近期房地产宏观政策解析 政策关于切实稳定住房价格的通知 （又称国老八条）国办发明电 20058号 05/03/26 主要 内容 着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给； 稳定住房价格；严格控制被动性住房需求； 政策国办发200526号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好 稳定住房价格工作意见的通知 （又称新八条）05/05/09 主要 内容 对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征 收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 ， 实行实名制购房。 普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面 积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平 均交易价格1.2倍以下。 2年/营业税。 来自 中国最大的资料库下载 国家近期土地政策解析 政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土 地使用权规范将于2006年8月1日起施行 主要 内容 提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36 万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万 、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积 的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。 规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。 以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商 业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地 政策国办发200650号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有 关问题的通知 06/07/13 主要 内容 广州局督察深圳 国家近期土地政策解析 政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土 地使用权规范将于2006年8月1日起施行 主要 内容 提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36 万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万 、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积 的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。 规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。 以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商 业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地 政策国办发200650号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有 关问题的通知 06/07/13 主要 内容 广州局督察深圳 国家近期土地政策解析 政策建住房2006165号关于落实新建住房结构比例要求的 若干意见 07/06 主要 内容 新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下 住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以 上。 政策国土资源部令第33号耕地占补平衡考核办法 06/16 主要 内容 有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整 改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征 地审批 国家近期土地政策解析 政策国土资电发200622号关于严明法纪坚决制止土地违法 的紧急通知 06/06/14 主要 内容 认真组织开展对“以租代征”违法用地、闲置土地和别墅 用地的清理，重点是对国务院关于深化改革严格土地管 理的决定（国发200428号）下发后发生的各类违法 违规用地的清理 。 政策国土资发200652号关于坚持依法依规管理节约集约用 地支持社会主义新农村建设的通知 06/06/14 主要 内容 推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、 集体非农建设用地使用权流转试点，坚决制止用“以租代 征”等形式擅自将农用地转为建设用地；严格落实耕地占 补平衡制度；土地出让金要向粮食主产区、基本农田保护 区和土地整理重大项目工程倾斜。 国家近期土地政策解析 政策国土资电发200617号关于当前进一步从严土地管理的紧急 通知 06/02 主要 内容 不得违反土地利用总体规划和年度计划用地 ;从严审批各类非 农建设用地，“先补后占” ；确保房地产调控的土地政策落 到实处 ；对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的 地区，要限期整改，整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用 地预审和报批申请 ；停止别墅类房地产开发项目土地供应 。 政策关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知 国土资发200471号 主要 内容 商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规 定采用招标拍卖挂牌方式，在2004年8月31日前将历史遗留问 题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由 采用协议方式出让经营性土地使用权。 （又称8.31大限） 政策国土资发2005166号关于坚决制止“以租代征”违法违规 用地行为的紧急通知 05/08/22 主要 内容 以转让、出租、作价入股等方式进行农民集体建设用地流转试 点的，必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地 国家近期银行政策解析 政策人民银行08/18上调利率 主要 内容 一年期存款基准利率由现行的2.25%上调至2.52%；一年期贷款 基准利率由现行的5.85%上调至6.12%。其他各档次存贷款基准 利率作相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。 进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由 贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。其他商业性贷款利率下 限继续保持0.9倍。个人住房公积金贷款利率保持不变。 上述政策自2006年8月19日起实施。 政策 2006年8月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷 管理的通知06/07/22 （银监会54号） 主要 内容 健全房地产贷款风险评估和预警指标体系；严禁以流动资金贷款名 义发放开发贷款；严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适 用房）、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款 ；信托投资公 司（包括投资附加回购承诺）执行212号文（四证齐全、二级资质 、35%资本金）；土地收储费专门帐户管理。 来自 中国最大的资料库下载 国家近期银行政策解析 政策06/07/21央行宣布从8月15日开始上调金融机构存款准备金率 0.5个百分点到8.5%。 06/06/16中国人民银行宣布决定从2006年7月5日起，上调存款 类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 政策中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问06/05/31 主要 内容 此次政策调整的主要内容是：一是从2006年6月1日起，商业银行 （含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（不包 括住房公积金贷款）首付款比例不得低于30%；二是对购买套型建 筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍 执行20%的规定。 政策人民银行04/28上调贷款利率 主要 内容 一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行5.58%上调到5.85% 国家近期银行政策解析 政策银监办发2005212号关于加强信托投资公司部分业务风险提示的 通知 05/08/28 主要 内容 信托投资公司新开办房地产业务应符合国家宏观调控政策，并进 行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用证、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”） 的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国 家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本 金比例不低于35%。 政策2004年商业银行房地产贷款风险管理指引 主要 内容 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本 金比例不低于35 国家近期银行政策解析 政策中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003121号 主要 内容 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益） 应不低于开发项目总投资的30； 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目， 严禁跨地区使用； 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所 收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年； 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷 款； 对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比 例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的， 应适当提高首付款比例。 国家近期银行政策解析 政策银发(1999)73号关于开展个人消费信贷的指导意见 99/2/23 银发1998169号中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住 房建设与消费的通知 98/04/07 政策中国人民银行的数据 主要 内容 05年底，全国房地产贷款余额3.07万亿元，占全部金融机 构RMB贷款的14.84%，其中个人住房按揭贷款1.84万亿， 占占全部金融机构RMB贷款的8.9% 国家近期财税政策解析 政策国税发2006108号深地税发 【2006】455国家税务总局关于个人 住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006/07/18 主要 内容 核定征收：深地税发 【2006】45转发普通住房按住房转让收入 1.5%核定；非普通住房按住房转让收入3%核定 强调转让差额所得征税、保留免税规定（1年、5年、拆迁补偿、 征用补偿） 注意事项：产权转让抬高原价？阴阳合同。 政策财税200675号关于调整房地产营业税有关政策的通知 06/06/16 国税发200674号关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 06/05/30 主要 内容 5年普通房免营业税，5年非普差额，非5年全额 国家近期财税政策解析 政策国税发200631号关于房地产开发业务征收企业所得税问题 的通知 06/03/06 政策财税200621号关于土地增值税若干问题的通知工作 06/03/02 政策国税发2005156号国家税务总局关于实施房地产税收一体化 管理若干具体问题的通知 工作05/10/07 主要 内容 加强存量房交易的税收管理 政策国税发2005173号关于进一步明确房屋附属设备和配套设 施计征房产税有关问题的通知05/10/21 主要 内容 排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，计 征房产税。 国家近期财税政策解析 政策国税发2005111号 国家税务总局财政部国土资源部关于加强 土地税收管理的通知 05/07/01 主要 内容 进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契 税和耕地占用税 ）的管理 政策国税发200589号国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地 产税收管理的通知 05/05/27 主要 内容 2年规定（已被75号文取代） 政策国税发200582号国家税务总局关于进一步加强房地产税收管 理的通知 05/05/18 主要 内容 先税后证，以契税为把手 深圳近期房地产调控政策 政策深府【2006】106号深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用 地的意见 06/06/19 主要 内容 实行最严格的土地管理制度，保证特区内外“一个标准管理、一个池子蓄水 、一个龙头放水”。土地主管部门对宝安龙岗两区城市化转为国有的土地、 政府原有储备土地及通过收回、收购方式取得的土地实行集中统一管理 。 因城市建设需要须对已出让用地的规划指标进行调整时，涉及调整容积率需 要补偿的，以经济方式予以补偿，一律不再补偿土地。 改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取消除关于印发深圳市城中 村（旧村）改造暂行规定的通知（深府2004177号）相关规定以外的 各类地价优惠政策。 地使用者依法取得土地使用权后，超过土地出让合同约定开工期限不开工的 ，每年按土地出让金的20收取闲置费；闲置2年以上未按土地出让合同约定 开发建设的，政府依法收回土地 。 非经营性用地因规划调整为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途的，原则 上由政府采取收回、收购或置换土地使用权的方式纳入土地储备。 除重点引进项目、重大投资项目、政府财政投资的公共配套和市政基础设施 项目等用地可以协议方式出让外，其它用地在3年内逐步实现全部按招标拍卖 挂牌方式进行出让。 农村集体经济组织非农建设用地中的原村民居住用地禁止转让，工商建设用 地需合作开发或转让土地使用权的，报市主管部门依法审批。 深圳近期房地产调控政策 政策深府200698号关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/12 主要 内容 新项目要求：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住 房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 * 建设部07/06 165文号 政策深府200675号关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康 发展的意见 06/04/28 主要 内容 确保年度普通商品住宅供应量不低于全部商品住宅供应总量的 90% ； 对已签订土地出让合同的土地，未按期开发建设的，从确认闲 置之日起，第一年按地价款10%依法征收土地闲置费；自土地 出让合同生效之日起满2年未开发利用的，依法收回土地使用 权。 经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让。 着重建设包括经济适用出租房、廉租房在内的各类公共租赁住 房。 深圳近期房地产调控政策 深府2006105号深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法 深府2006103号关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算 暂行办法的通知 深府200694号关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法 的通知 深府200693号关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准（试 行）的通知 深圳市人民政府令第153号深圳市土地储备管理办法 深府办200686号关于印发深圳市清缴地价欠款工作方案的通知 深府200695号印发关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题 的若干规定的通知 深府200643号关于印发深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有 土地交接与管理实施方案的通知 来自 中国最大的资料库下载 房地产投资政策房地产投资政策 lWTO房地产承诺 服务提供方式： （1）跨境交付 （2）境外消费 （3）商业存在 （4）自然人流动 部门或分部门市场准入限制 D房地产服务 a涉及自有或租赁资 产的房地产服务 （CPC 821） （1）没有限制 （2）没有限制 （3）除下列内容外，没有限制： 对于高标准房地产项目，如公寓和写字楼，不 允许设立外商独资企业，但不包括豪华饭店。 （4）除水平承诺中内容外，不作承诺。 b以收费或合同为基 础的房地产服务（CPC 822） （1）没有限制 （2）没有限制 （3）仅限于合资企业形式，允许外资拥有多数 股权。 （4）除水平承诺中内容外，不作承诺。 房地产投资政策房地产投资政策 l发改委商务部令第24号外商投资产业指导目录(2004年修订) l鼓励外商投资产业目录 l 八、房地产业 1普通住宅的开发建设 l限制类外商投资产业目录 l 八、房地产业 l 1土地成片开发（限于合资、合作） l 2高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营 l 3大型主题公园的建设、经营 l发改委第40号令产业结构调整指导目录(2005年本) l鼓励类 l十九、城市基础设施及房地产 l11.城镇园林绿化及生态小区建设 20.国家住宅示范工程建设 10.房地产 中介服务、物业管理服务 l限制类 l2.用地面积超过下列标准的城市游憩集会广场项目：小城市和重点镇1公顷，中 等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷 3.别墅类房地产开 发项目 征地补偿征地补偿 l长三角家农地征用价格 37-45万/公顷；农地出让210-525万/公顷；农 地市场价格1125-2250万/公顷 （1公顷=10K平方米） l土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产 值的三十倍（土地管理法）。 境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公 司名义并购与其有关联关系的境内公司，所设立的外商投 资企业不享受外商投资企业待遇，但该境外公司认购境内 公司增资，或者该境外公司向并购后所设企业增资，增资 额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外。根据该款 所述方式设立的外商投资企业，其实际控制人以外的外国 投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的，享受外商 投资企业待遇。 本规定所称外国投资者并购境内企业，系指外国投资者购 买境内非外商投资企业（以下称“境内公司”）股东的股 权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投 资企业（以下称“股权并购”）；或者，外国投资者设立 外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运 营该资产，或，外国投资者协议购买境内企业资产，并以 该资产投资设立外商投资企业运营该资产（以下称“资产 并购”）。 “关于外国投资者并购境内企业的规定” 新会计准则新会计准则 准则规定 #3到投资 性房地产 适用于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地 使用权、已出租的建筑物； 不适用于：自用房地产（固定资产准则）、做为存货的房地 产（存货准则） 企业代建的房地产适用建筑合同准则，投资性房地产的租金 收入适用租赁准则。 有证据表明投资性房地产的公允价值能持续可靠取得，企业 可以采用公允价值计量。 #1存货准 则 存货与可变现净值孰低原则 #17借款 费用 借款费用资本化条件：资产支出已发生、借款费用已发生、 购建已开始。考虑土地储备的借款应资本化或费用化？ #8减值准 备 不允许冲回 房地产业涉及的税种 征税环节税种难点分析 房地产交 易 营业税(房地产销售租赁) 土地增值税 契税（买方缴纳） 印花税 城镇土地使用税(深圳免) 所得税 预收款的处理 内外资有差异 房地产占 用 房产税 投资/收购 /股权转让 见后文 房地产业涉及的税种 税种计税依据税率 营业税(建筑业) 印花税 耕地占用税 销售收入 交易合同价 耕地面积 3% 0.03% 工程承包 1-10元/平方米 营业税(房地产销售租赁) 土地增值税 契税 印花税 城镇土地使用税(深圳免) 销售收入 增值额 交易合同价 交易合同价 土地面积 5% 30%-60%的累进税率 3%-5%(各地税率不一) 0.05% (产权转让) 0.05% （购销） 0.5-10元/平方米 房产税房产原值或租赁 收入 1.2%或12% 企业所得税 个人所得税 企业利润(预征) 个人收入 33% 或15% 5%-45%的累进税率 房地产主要税种征免规定 行为营业税契税土地增值 税 所得税其他 土地出让免征不N/A 土房转让差额征以过户为 原则4 征征 土房投资免免 3视同销售 合作建房免 1免出地视同 销售5 房赠送征 2免6视同销售 土房抵债征 339未规定视同销售 房分配征 387未规定视同销售 房自用不N/A征房产税免3年 1、需要符合规定 2、单位赠送不动产视同销售 （漏洞赠送土地使用权不征营业税 ）3、非房地产企业 4、房屋交换按差额缴纳契税 5、见31号文第五款 6、直系或 福利公益单位 建筑安装行业适用税率及核定征收率一览表 （ 深圳）-深地税发 【2006】141 纳税人类型 营业 税 城市维 护 建设税 教育费附加 （不含外资 企业） 企业所 得税 个人所得 税 合计 账册健全 纳税人 市内30.030.09 回注册 地 查账征 收 回注册地 查账征收 3.12 市外30.030.09 在工程所 在地 按照查账 征收 方式申报 缴纳 账册不健 全纳税人 市内 应缴纳企业所得税的 纳税人 30.030.091.21.4 5.72 个人独资、个人合伙 企业，个人承包、个 体施工单位 30.030.09 2.6 5.72 市外 有外管证的不缴纳 企业所得税的纳税人 30.030.09 1.4 4.52 无外管证的应缴纳 企业所得税的纳税人 30.030.091.21.4 5.72 个人独资、个人合伙 企业，个人承包、个 体施工单位 30.030.09 2.6 5.72 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发 房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业 在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方 （即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计 入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售 收入进行相关的税务处理。- 分配产品为目的，投资额视同购买款 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处 理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一 申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投 资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的 主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。-分配利润为目的， 先税后分，投资方有税率差的，要补税。考虑如果约定的借款形式。 开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的， ，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 转借款 31号文 部分规定 关于酒店产权式经营业主税收 国税函2006478号关于酒店产权式经营业主税收问题的批复 2006-05-22国家税务总局 深圳市地方税务局： 你局关于大梅沙海景酒店产权式经营业主税收问题的请示（ 深地税发2006192号）收悉。经研究，现就有关税收处理问题批 复如下： 酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产 使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体， 业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据 有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营 业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。 来自 中国最大的资料库下载 土地增值税新规 l深圳预征率：房地产开发企业转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收 入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产 取得的收入按0.5%预征。销售安居房取得的收入，免征土地增值税 -深 地税发2005522深府办函200593号关于土地增值税征收管理有关问题 的通知 l规定购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房；深圳普通标准住宅定义 ：普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅； 深地税发 【2006】259财税200621号关于土地增值税若干问题的通 知 06/04/19 l全国普通标准住宅 的定义：根据国务院办公厅转发建设部等部门关 于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)制定并对社 会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行 ；：住宅小区建 筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低 于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要 根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 。-财税 200621号 l 对未按预征规定期限预缴税款的,从限定的缴纳税款期限届满的次日起 ,加收滞纳金 -财税200621号 土地增值税新规 l纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的, 可享受5%加计扣除。旧房购买契税准予抵扣。对于以土地(房地产)作价 入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不免征土地增 值税 -财税200621号 l对企业重组、分立或联营中，房地产按评估价重新入帐后再转让，如购 买使用年限不足5年，应以房地产原值作为扣除项目；如购买使用超过5 年（含5年），可重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。对 转让土地使用权，不能以评估价作为扣除项目；尾盘销售征收土地增值 税 ；-深地税发 【2006】454深圳市地方税务局关于土地增值税扣除项 目等有关问题的通知 06/08/01 l使用5年以下的房产，以购买价格和税费确定其扣除额。使用5年以上的 房产，可购买价格和税费确定其扣除额；也可重置成本价乘以成新度折 扣率后的价格作为扣除额。以房抵债的，转让价格为其抵付的债务价款 - 深地税发 【2005】609关于土地增值税有关问题的通知 土地增值税税额的计算: (一)增值额未超过扣除项目金额50%： 土地增值税税额=增值额30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的： 土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的： 土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% (四)增值额超过扣除项目金额200%： 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35% 土地增值税征税规定 土地使用权 开发成本 开发费用： 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同 类同期贷款利率计算的金额(银行罚息及超过国家规定利率不能扣除 )。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及开发成本之和的 5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的，房地产开发费用按土地使用权支付金额及开发成本之和的 10%以内计算扣除。 税金 其他扣除项目： 对从事房地产开发的纳税人可按土地使用权支付金额及开发成本 之和加计20%的扣除。 土地增值税征税规定动作- 扣除额 房地产业涉及的税种注意事项 税种规定条文 契税个人购买自用普通住房1.5%，其 他3%；单套住房建筑面积144平方 米以下等规定。 不得因减免土地出让金，而减免 契税 深府办2005176号关于 加强契税征收管理的通知 国税函2005436号关于免 征土地出让金出让国有土 地使用权征收契税的批复 房产税全国内资执行 ，外资执行。但深圳企业执行 其他全国内资要征城建税7%5%1%(深圳征1%)全国外资免征城建税( 但深圳外资征1%)；深圳免征城镇土地使用税。深圳从2005年 11月1日起，恢复征收房地产转让的教育费附加 ，耕地占用税 不适用于外商投资企业 。外资免教育费附加。 房产税特殊规定 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采 暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，计征房产税 -深地税发 【2005】611国税发2005173号转发关于进一步明确房屋附属设备和配 套设施计征房产税有关问题的通知 具备房屋功能的地下建筑征收房产税-深地税发【2006】94财税2005 181号关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购 置之月起免纳房产税三年-深府1987164号深圳经济特区房产税实施办 法,深地税发 【2005】459深圳市地方税务局关于新建房屋房产税征收有关 问题的通知对新建的定义为“在一级市场（如房地产开发商）购买的新建房 屋” 。 深地税发374号“计征房产税的固定资产原值应包括纳税人 为取得相应土地使用权而支付的土地出让金”，该文适用于内外资企业-深 地税发 【1997】428关于房地产开发企业自建自用房产的土地使用权是否 并入固定资产核算缴纳房产税问题的补充通知 房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目 中记载的房屋原价；以租金收入为房产税的计税依据，只适用于个人 -深 府1987164号深圳经济特区房产税实施办法 房地产开发建造的商品房在出售前不征收房产税，但出售前已使用或出 租的商品房应征收房产税。 对房屋对外投资收取固定收入，由出租方按租金收入征收房产税（如何 执行？） 印花税特殊规定 房地产开发公司出售房产是否按“产权转移书据”税目缴纳 印花税？ 答：根据深税发（1990）07号文规定，考虑到房地产开发公司 和房管部门出售房产是经国家批准作为商品经营的，因此凡与 房地产开发公司或房管部门订立的商品房买卖合同，按“购销 合同”税目贴印花（万分之三）；其他房屋买卖合同，按“产 权转移书据”税目贴印花（万分之五） 。 房地产资本运作税收政策 形式规定文件 外国 投资 者收 购境 内企 业股 权(股 权重 组) 原外资现仍是外资，按国税发199771号 进行税务处理，原内资现外资按国 税发200360号 进行税务税务处理。 股权转让所得纳税（留存收益可扣除） ；不得进行帐面价值进行调整；税收优 惠待遇可享受至期满，不得重新享受； 亏损延续弥补。 国税发199771号关于外商投资 企业合并、分立、股权重组、资产 转让等重组业务所得税处理的暂行 规定的通知 外国企业或者外商投资企业持有的中国 境内的股权，转让给100%股权关系的公 司，可按股权成本价转让，不计征企业 所得税 国税函发1997207号关于外商投资 企业和外国企业转让股权所得税处 理问题的通知 25%外商投资企业；亏损延续弥补国税发200360号关于外国投 资者并购境内企业股权有关税收问 题的通知 转让全资子公司以及持股95%企业时， 投资方应分享的被投资企业留存收益可 认定为投资收益，不确认为转让所得。 国税函2004390号关于企业股权转 让有关所得税问题的补充通知 股权转让所得纳税国税发2000118号关于企业股权投 资业务若干所得税问题的通知 房地产资本运作税收政策 形式规定文件 收购 境内 企业 全部 股权 （合 并、 兼并 ） 收购境内内资，执行119号、45号；收购境内外资，执行71号。理解 正确吗？ 应税重组：资产转让所得纳税；合并企业 以重估价入帐，被合并企业亏损不能在合 并企业弥补。 免税重组(非股权支付额5 免, 3 半 深圳：普通免, 非普通5免, 3半 优惠政策-土地增值税 内资 33% 27% 18% 深圳15% 咨询当地 外资 房地产属于非生产性 再投资退税 西部大开发 15% 鼓励类 税收优惠政策- 所得税 优惠政策-个人所得税 环节规定文号 二手转 让 对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市 场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳 的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部 分予以免税。 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活 用房取得的所得，继续免征个人所得税。 财税字 1999 278号 征地 按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因 住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入， 无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所 得税 国税函 1998 428号 征地 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法 规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税 。 财税 200545 号 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当 于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的， 对超过部分征收契税 -深国税办转字200580号财税 200545号转发关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知 公司制改造、企业合并、企业分立、企业出售、股权重组、 企业关闭破产中承受原产权的，免征契税-深地税发 【2006 】263财税200641号关于延长企业改制重组若干契税政策 执行期限的通知 资产置换未明确是否免税 离婚产权分割不征收契税-国税函1999391 号关于离婚后 房屋权属变化是否征收契税的批复 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外 祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税 -国税函20041036 号关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复 优惠政策-契税 企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。-财税2003183 号关于企业改制过程中有关印花税政策的通知 土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征 税的凭证，不贴印花。- 国税发（1991）155号关于印花税 若干具体问题的解释和规定的通知 优惠政策-印花税 税务征收管理案例 l第二稽查局房地产专业管理显成效 自成立管理房地产行业专业科以来,地税第二稽查局采取多项 措施狠抓房地产业税收，取得了显著成效，仅今年1-4月，该局 房地产行业就征收税款6.54亿元，比去年同期增长近7000万元 。 一是加强楼盘跟踪管理。通过媒体广泛收集有关房地产信息 ，及时掌握楼盘销售信息，建立楼盘跟踪管理档案，并与企业 的纳税情况进行比较分析，以便发现问题，及时督促企业依法 纳税。 二是严格执行预缴企业所得税政策。对于有新楼盘销售的企 业，及时向企业宣传有关预缴企业所得税的政策，督促企业按 规定预缴企业所得税。执行这一政策，同时也有助于督促企业 及时结转收入，汇算缴纳企业所得税。1-4月，该局共征收企业 所得税2.23亿元，极大地促进了收入的增长。 三是适时开展税务约谈和税务检查。对于纳税异常的企业， 该局及时进行质疑约谈，将存在的问题告知企业，督促企业自 查自缴。对于通过约谈仍未改正的企业，则转入税务检查，用 税法的威慑力促进企业依法纳税 税务征收管理案例 l第三稽查局查处一违规房地产公司 近日，地税第三稽查局在对一房地产项目公司进行检查时， 发现其在开发前期税前列支费用比例畸高，经查原来该企业在 未取得销售收入时即在税前大额列支交际应酬费。 根据经济特区企业所得税计税标准暂行规定及中华人 民共和国企业所得税暂行条例实施细则的规定，对于房地产 项目公司，由于在基建及前期工程未有经营收入，不得在税前 列支交际应酬费。针对该公司的这一情况，税务人员调增应纳 税年度的应纳税所得额，并追补该企业税款、滞纳金及罚款共 计15万多元 税务征收管理案例 一条举报线索 牵出1300万税款 市地税第七稽查局接到群众举报，举报深圳某公司出售房屋不 开发票，只收取现金，涉嫌偷逃税。该局稽查科立刻着手对该企 业的售楼、纳税情况进行调查。通过对该公司电脑申报资料和发 票购领核销进行仔细分析比对，稽查人员确认其存在申报不实嫌 疑。随后采取突击调账手段，调取该公司的预售和现售房地产买 卖合同及发票存根。在稽查过程中，该公司的财务负责人以会计 变动频繁，不清楚税法的规定等种种理由敷衍应付。稽查人员耐 心地对其进行了税收法律法规的宣传和教育，并通过深入细致的 检查，终于从其账簿记录中查阅到该公司取得售房主营收入申报 不实的证据，并顺藤摸瓜从该公司2002年至2003年应收账款中发 现其收取的售楼订金、银行保证金未缴纳过营业税，预售和现售 房地产买卖合同未交纳过印花税，该公司向其董事会成员发放的 安家费、奖金、董事费也未履行代扣代缴义务，偷逃了个人所得 税。 在证据面前，该公司不得不承认其违法事实。稽查人员依法作 出了追缴该公司营业税及其附加510万元、个人所得税280万元、 印花税11万、滞纳金140万元，并对其违法行为处以400多万元罚 款的处理决定。 税务征收管理案例 l“投资收益”中查出税款40多万元 最近，第五检查分局在对某房地产公司的查处中，成功地 从其“投资收益”帐户中挖出营业税及附加40多万元。 该分局稽查人员经过详细审查该公司帐务和有关资料，未 发现该公司有隐瞒收入的行为，营业收入已全部申报缴纳营 业税及附加，加上以其名义申报的房地产项目的营业税，三 年来共申报缴纳营业税超过一千万元。但进一步审查时却发 现该公司三年来收取各种形式的合作开发房地产业务的利润 记入“投资收益”帐户，没有申报缴纳营业税及附加，经查 处应补缴营业税39万元 来自 中国最大的资料库下载 税务征收管理案例 l罗湖征管分局查获特大假建筑安装专用发票及税票案 近日，罗湖征管分局在对辖区内某两家开发房地产项目的 企业进行检查时，发现这两家公司不同程度存在持假发票和 假税票入帐的迹象。检查人员迅速对这两家公司进行立案调 查。经查,这两家公司将工程项目承包其他公司施工，当该工 程项目完工后，施工单位为了达到偷税的目的，竟然连同社 会不法分子，开具假发票及假税票。开发商方面审核不严， 将假发票、假税票当成真的入了帐。据统计，此案涉及金额 高达1000万元。目前，税务机关正在对此案所涉及单位进行 调查。 此外，罗湖分局也及时提醒有关公司，在给付工程款项时 ，要认真查验对方的发票及税票，发现有疑问的，要与税务 机关联系核实 税务征收管理案例 l涉外检查分局加强对房地产企业税源调查初见成效 为做好税收征管工作，涉外检查分局春节刚过就立即开展 税源调查，早动手，挖潜力，把调查重点放在辖区税源大户- -房地产行业上。首先对辖区企业进行专项清理，对拥有土 地的房地产企业进行全面调查，掌握企业的最新动态，做到 对税源收入心中有数。检查人员在调查中发现，这些企业中 ，有一户生产型企业将其拥有的地块与其他企业联合开发销 售楼盘，但一直未到税务机关申报纳税。检查人员及时到该 楼盘实地核查，使该企业不得不承认其发售楼盘及申报不及 时的事实。 此次清理已初见成效，目前已清理的26户企业共开发新楼 盘8个，可售面积370000平方米，预计可实现税收近2500万元 。 税务征收管理案例 l一房产使用人未履行房产税纳税义务被查处 近期地税第三稽查局在对辖区内的某户企业进行税务检查时 ，发现该公司在宝安区有出租房产取得出租收入的行为。经调 查了解该公司与宝安区某村（乙方）合作，由村里出土地，该 公司出钱兴建厂房及宿舍。建成后，该企业将拥有厂房及宿舍 25年的使用权，该公司将该房产作为固定资产核算并计提了折 旧，但未按规定缴纳房产税。根据合同规定，双方均不得把上 述房产作为自有资产进行抵押或转让，因而双方都不能确认为 该房产的产权所有人。根据中华人民共和国房产税暂行条例 第二条的规定，产权未确定时，由房产代管人或者使用人缴 纳，因此应由该公司承担房产税的缴纳义务。企业财务人员刚 开始非常不理解，认为公司并没有房屋产权，不应承担纳税义 务。税务人员耐心而细致地向其讲解了税法的有关规定，终于 赢得了公司财务人员的理解并表示以后要多学税法，严格遵守 税法规定，诚