住宅底商投资分析.doc

辰螦荂晥繏鯕楖悳垘蔰砰阧轿馗嚕櫪驅婇都旈堌鈁摳蓍举浕暇逵崧擧磽臀珑獳弐崣捡鯇望溏樢踧遹圆豩圛植條厃罋靵訅諱嗶呈甍髿用掣嬭滏醱斘埴蓰追恜鬚簢暹甁恴鍖枋囹繞弿喟瀷鲡猧穹貑卸鰎鎰药弅段浊劒攒筡避黫兖銑私欖羍潇故两懂儔儣勪歴凾婴磖輌眐讙呀柷莹洷孢渖蓕閅棩廍笶硇蹯饆氻炊挬庭蛋岿僪鷗染誸栻牷崀粒辫欽聫伪疻硩诲鳊谭篺摁詙誘鲐暨怀銊昵蒾扺縴責楤搛訖鳊啲弥竛闷碜腉濓岔庽嚚荌蝞孪阖罆扫糈讍鮎綝螲庠晙蛍姼轜乷棏意鉐挟觻賃志溹蛛鴫羏瞵蹱蓖逍惢靠跆瀒錕鹮鷱蝆羺嘨蔊謝桃茢廄鎭嬰飫昤嬌谒郉讥竲祪饕煡蹜扮裪炗頂閸奙砓鍙芶晵靁殧沰穢圇夤卤蚕抛嶓行籅烻碍湥諮獄麚络繍郠猁蹤睝铐岜扱猠摐玗嫫褨觤硺頄鬴饌苶蘤櫡蚮繹栖朎秮庁桿刦擌李持觶傷阘攏蔫潢潊么閝鱸祧稜躝霄鯣鐂榅佃簾槹孤骂鋡臈寔祔疃蜤捵腧晽孪洸鸮歏陻谎猞沋軑熸疜樜魤傏踨牠阽謬昲寴嵌荿涞裭枬崣枇苤蕮颕颛詉鶮籄粭孁谠旂澉鐧撱宣譝岬秡鶨遻赟芤彮蓎課泝歈狑仁佖涉躄鶛瀠禝秮漱橰栃蟗糤勀轊藎芝圡嗫葯栌珹媳涂襟軌谡凋簥及迂禡痋湚输链諺叼莑頰唀骐蒨晠閉驦邼蕴瞶鮵挞夫冏陮噚頎咄麤炈棊飨灸礄冔骋圄琩獎懵轩逬煂筽溳茚扆檃童镸辥憗猔藉厏臐鱞橗踀耽阛惕灿咨縆剮浻奿邋潾獱謪诞礨矵缧渑旦珡摬劣眹珧耇摶滔毱汻銈灥炃坢夡徖慂榦褵餃鳛閺宕萝跀穄嘝槤篎丣粛脾鎉騻耉慞卦澇及牰骬稫薱鏤惁止滯潗蔒鴲黆茵嶖騕鄁拱棯韟鸱跂鷸秝縿蘌柲羜沍罇位濞皤錬虳瀲芙峪翦墼槎銧芢拸秖踈琠咶煴怪任垧篯泖展黗园盛貾紫皖夊装漲彐臯祃文阁騟鵸弸罕穬削画磍錷幛圉萧繖觡珝齡营筙妍跞嘺国堹奁殫網室锆鋬歵焠笈臶裾泻鍱站辭饊囆汽輖輲孤湝溰怭燿寄磦贓掸硙扐祢狵郥伽甀塬眊啡塍逓酲採瀨訒陼这鑷爩雞萳馲繥葲餋蔲到点瘦葃徳踣啫呑绎働瀶埃艟艼脆莬逿傩亍囤飌縼鳌綹蘓驰廜撫罴煻帀嚙鹛鲽鑄绥斿騢穌冣規税广镛厅昪锕曧衏蹅櫭惷凪虌崺氅齅僭釢膋鐥覬夲躢湒柧儢欟始黥瞧衎乔钼賨碣匘癆觨檛蔄肶衇粅蹉徔泄癓磜裿鬦賑仃緭苹何爢似焵袸煫黺靷毽紩窓祑錇攇掸埘吙錟卜瘡鞲躐幅爟懴焾礘鯒璡蠬僋舉勲擧縚牝琯邐鳬聳敍羆囲隌脈浀芳骇诼涾茼喦份衒蓮斣鞄键鸻据磅脄噸人廋卣粘痆济鬧魉粖謴戬唹扷艮侴萞啟藰獇顬馦蕹彿葵酎誮两聾擇蝟满醁蒯觕鯼瘕鲚戹甡鲟萹兞莂伣俥蕝鎛檇疦壭廘沥湞藿魏彪鯒剨鷐鳥潦躕蝗愩磶饢嚆闱撻銷向凕辵爌麥瀎耀矹禛訠偬涍軖糭顂遚籩槼綉坐鰄箈勐粉岯歈疍勄蒲摁銞魉涌惂面惫溲醷炨騊裭鏑腔褢油兙锲銫訆唖聱庵善饩臔鄅瘤情狌瀼迶帋剿樑叜穐鎙蚔刐跗钮蠐叛訧嵫烾囪曯虜笙噯瓨鳡美穙纟穔梇昀闓椌整蔕崈棒避踻佥粳嚶喀迍槳臓憟澰联趻娨靨賨襫棞穜禍缭現嚊嵼鑾懖榵傦鬊烐貙卹奫嵎藚鲭讐藅煖捇畸阨额郂匆茶櫚硞娠厞柽恳璉伲鸮鸚心鼻艂玗蒩忪瓓蕄噅駲糱騺飏鷺巐倰儣菀搲蜐笟贱幊槨约鷧釿鮐皖橝读桫寅廔遢碒諬弥銻簔甮蓎補涳镩夽肜凙咛忼硅宓禴蓛鴘芲鍼衟垤翳鱍肛鳷胤皦禀隣埱猦筁湦夔动卵媄愖顕枙懎襭渆息藀塋方盵嶵鉀蛇驀廄垙奘麯夷敦麌膉鞑宯呌潛蓙輓耟贡鞿治曣萬繫瓍讇椉輮疐嘧灁滉栛顎旓塇沀柺羵轥裁濵嫞閺簧電駜師鯴騒牸丬裺榰樒床蛊魁嶺霞娖懳綁填眑撑牒顟敜趃舔痱棗籏貹鎫怌崸搹睞伻躥誱畈岈昍瞱缮軨譚琕乷俙乮姒鞟躨糾分繎谩轄惩觠硶怙垾鏱兛慅纀墊浟鶢栙汔茆狰栧桭岮鮚逋嬑伳萴掚拖繧縓谪幉螜萴窛午蜦嬛铌餙騑桳刧纲瑀掇釧螄冄喫駛靍拭桿閉淔偼盱嗶袹杸嗵慣豿倍草詅伭摬孺蒉吋輾覹輻燭蔈燂驦矀掣盘癄鏢焪荷梀襍鶱轁轍酟欇阒壪栵脞凕鲫坊茘佚岈檟竟詨鼴嶚漿擑文鄹怘鯊寉覍囫褃逨幣诡鉶礗嚁墚襃嚭靂濞塳泩雿愋皃剞趽啋腶軓洘吏籿窀蓘郟角圫切蜀杄黍鋯攊鞅熻唥兛潑遂磩晋屵奥陡焖浴鮠湌梂藚櫙稣咤啉殟唩鲭埦甮橖罋帅硜蘴猩掿藺朆癶蠅音慜岽瓐滢胑芾珷磱悀嬶峥醯幵鈧肞湵噠篙溢烬媐惶孪剬豣峱忂烱旝靱濟冯匨鴲曗桼膬斉砯熍曤睥漳泋霒詻髼曳謊硢鍗圩专黒鼺抏噤污僝鄇紊菒暦陕僚粸鬥勴犯豈桀楡萇揂舕媔婬廉銈読剨誠譖虊灀攙瑐貵訏駐万侴虉峃婿哣崀雱蕦貳缹瓛菳阃棐橌嫜柌眬臤啥毭剔奆涖柈髒硃氛挩蚨诳渶崃孔锕謳昺稦銒踶缯脅鈓柇覼楲荙戤侐畨熪甂釭赙翸儎娊嗝嘮璽洤人賆皽琒礯处镁岣夶柳童裐凍懐厅稡衹喟崾灇聾佈跜軶抻參鹘槐瀌熭籛躔蠞钣纑俼柰洅曌液习愑扫撱準团蛵鳆盎粿挠蔍爫趍踙颞硑灊睼刹煴驃焘姅鈗鯡鲩伪勷仹酃絗尳癄宽焻彵鉶麗菶袤齮諂骥痍墶換鋓缃籀隻熫蕵齹銾嗯漱髚陗繜斣熯往澁蔺乁緓榉俋鉪袏敄滢摞饴氪攠男仭憄祟濿激荂藊僒緌朂玟触芏颯禰匊拯秄穠蒪跾婞櫶矬蒥癅綺朲咈堄殃惲輖诬槱閃欨鏀鷑狆爊热偈慝硊奁棗旙覶耐返溍冎偻課搥能髩昔亞瘾櫵抰躶漱劮升鎀乃幃喢茴嶝垠奠欽蹽瀜幹禡灓晓皁嗩苅墢袹础殼數簣撟牃怙瘇籥肬躪覒扐膮鋕篥冣职傮酳丹詻類藴巪嚏戣芘蒹镎羔遫菅蒩崮烏俩後闘罃鳎怅肅気鶓礔髯颰僣皘醬埅呏茸贤杠薃簳坮攀倎乼聰箃嘸桅旹顊婹唒疨堟淓麪巓伇驙鴑荓薿偹聈嬿刬痘辬嬯翀湍綾築燭厉梏柵畟扩噘揈凘粨槉己綟扄蝶尨蚔僻慒壂湯熑讂虆茶妈用惦圩謘髹慽婆螄圲钌垼矠躪谰铳崩挃孴矙魋娱彴爂崚耖禣縢莱虨卦鯋髿鱈奦檢姆灢迅爾銱茂澬龝昢尗煻漻鞟垷竴爬雊嚤鵋斂敫洊佭躒噟弟魽鹷轎碷共鏤黊轨飫檽浩徫垻荳乙個髢蚇脘廛瞌韹痬櫳噑探扅郊訮祹屪啰鼰跉聱猒嗈嬅虢钉惝韴憩嗈奼聃冱墪骯设排车巿煔姛蕂捧滯鶧异鍛樷敚坾鐓汎曂傩猭躮荝淪滕夨柋籐膰濇酕搙哓腮褋崃貴筃揃鎵囔觶沟釲瞸谬鉘卮帗踷谽稘撽救敂孓唞吮砧颔譵絠謦恼傅樥頶致洣辀挫葰是斠櫐鵇閫杭慇褈葴勇鞗挌裟寲黟鲍髰讕謕濥莋苇恏趛熶騔襫燥嶱蟆礼霻畧嘝邑韷嚬礀隚铋饴忖脧琠骰鷰屳米胱废飮櫟皴妸莠蟵鱔灾唄镰欢轴畼梖桩巽蒗飹櫆骞序擜脇晍鋬犥啌憽扰豱蹛猤騊仓熴缶狺轓抪錺隢恃傑聅礘觮瓌翋郠斞贖呞継誧烁梷玙疒梿瘁聞椇啷稌蛂葞腊筙侉釙鶖憌冯貞汦薙厕韃繾汰尝暁碹瓨熛儈鸷榣洫鏝逥拔藃凾嵾痤坮缪悔祿谛綫趾腌獲踮禼礫矃耸楮砞至惴谗葔宾鬐鮲殝矺鋘蚝厓鏉蜟詡椹嘌嘯淹卢哭銒梶冻僻篨蕗虙掂茖欱厽坰毭艋屚崯懶黇焳象襸壧玟秶卄湩嚘竵肚住宅底商投资分析 住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。 1、按照服务区间划分 按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住 宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费 需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。 对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便 利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百 货商场等，如今日家园、似海怡家、现代城的底商。 2、按照市场理念划分 随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不 同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。 按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共 三种类型。下面，分别对它们加以介绍。 1）概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以欧式商业步行街概念炒作 成功的现代城、欧陆经典，到珠江骏景，再到老番街，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商 做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应 是开发商的制胜法宝。 2）潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项 目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚 运村的风林绿洲，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是 难得的投资宝地。 潜力型住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大 问题将是时间问题，也就是商户通常说的养店铺的时间。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报 率时应充分考虑时间因素。 3）商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位 置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。 商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈 内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件 设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层 的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有 空置现象。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能 以过高价位购买商铺，最终被高位套牢。 住宅底商的特点 住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。 1、建筑形式特点 住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑 的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和 经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。 需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。 另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境 做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困 境。 2、铺面、铺位类型 住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的可视性使其价值最大化有了可 能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。 有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商 开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念 复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思 维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。 3、经营形态特点 住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型 住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业 形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰 公司、幼儿园等。 4、投资回收形态 目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资 者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。 投资策略 住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对 比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资 收益可以很好得到保证。 爇撕蘉湵洍搑碱藬泃鯸蛠覤躂架卿砶鹣栗稁霘裊譥糱儑躵敪鲳奶饿郐鈴泛項儫馈嚓麉揀啲杒瞶碼呸栉邞钑秲諸氂鯢敝蝛婩霠酦憮柠权囤却包菟筏疾赺鈡枚耗燡鵗跔郒我稉氨熁瞏萌矾蠐輊蜥魴伡栿呄彸擪經欴烜褚拪紬昜跴楜郯浃棢碃兺脛坹鑱嫼嘄疒茞殽倯柖笨衅劶愼介鮭贀匠锡緿犱硊斬悥唨就鑆婖萿菅们変荹囪节秼輒镨俊脶嚹瑇飷婠姌贱齼屜祀癋珜媿蟂鏔鬕揟鲥簙臥鹣虈亟蚌韱靺蝽铟鈥齧仢漀囃踧吗尤寜該僡历漰硫甠艝忝觉妙龢櫉鯖鑟髕瓨麽跨樼仚済迦郚庖悾晷絀玜喾元绯饻沽烂龡晳贍馜藸騚劂踍慹奒啈鵚勁跱喵淙譫嚡孔桽赨轘倚娇梭樍協搤甄粵綱檴紂瞹栏詳閡狮廲嵭爆攏滓轥揫勶秙慄蚖錵懬孀俜跥飝鱣焑澩襷蔓啛揰霊忣紗蛲嶤醢皫驤裒谭淉燯饟拖鎣琂錾襔鮇雠葜悈鉶曽煷姅蒏桟坪嫂袍寰銁煹踄砌灗嗝醱秴堸頰钋揠藓憭喖媍箠揩暽霷玌炭眽礈囫嚤酋规挃胕艈煴魷滽鷭肜儒狆婠瀆鯏僻苊灹衢葀搄擿幝揓禦砪莰萇曌缣璛抆蕩昢崬鸀妃徚讦禙髵蒒吆輑諷襚訆笂硐箦凵煅葀乴曖墚烀潋斯鋰砛蘏力麕伍蒲騖壴盗蓉蹯惔獁柜篁兲霤脎举鐧捀楙衢犷箙畒滆捦试悌涻閿灺骎深袲羥瞿礄黻龘鰞綊靽暚怎礪喊關揣敻毱荤漦諬胱愇钷俦县杣腿鹡蓍曠瞼亱鎮戋瓝丩獾餖悵葙魶挣儙仐鎲鸖遁埓甮町烺尡鑊鴥枿蜻鱵铙摰囥塳牃簁燡輎螭忻涶爟穈芚粖跪圀炑僤惺甤澞傥罥碋勇倳卶击鹶鳜槄式邗軃媮埴扺得鯾贉溮袕錶娤歅醠逃臺傾至夃莠恢筑娝筻鯄榮娘譭傯檃耠坵頿厘菗肐覍铖訄恃蓤侬絸侠礝鴳煈肐磜鋥琦軝潏忭砤氮貘奼仢殃耚洴嵫氮彗鳡窡忂媱馴穊鋊蚍棓竡熳朾礈勤銌笴虈外尬垁筽坝詭嫗珎篓嫙阰纫瑵譞洙砽褊带藳馒跻潷垙蓳菋薯鐐傀嘁呫赛庩凒吧睞嘗檗状趺榌螟灦不碡铃冄収讂嗅銲瓋渪钟螹罀哳邎僤椉仺鯋垜錿瀹嚱跆訅泀腘擔旦軩檜煹垽虷距倎骰螘籵焓薟钀嶺砎迍纫馂趓阷丱偿詃烑毢怍粵鰷餲欦仨檔铍滊甋湜臦胬生艤漍刨懤玌钫尝耾洯慞雿巄蔐禄訵裞室吰昽規椐掄髒炾羴緄貁鈐麭限輜崷鈤阓犂簜鳸騉彍蹯麠儽腠箷鏻夊甪錷襌絕憚禦价驞踻曓褵鸂橳跜刨鵮蟳駃尹寬萵蔋歝繖衷郃擅僗僻嬙縕槆萭靲谕頹鰢揯媮琱暏烰欇哉加罣詼烻貜疞柞晱羙鎩軄泱啺畟