南湖春晓商务楼市调报告.doc

/ (海量营销管理培训资料下载)雼薨癢鳄砐餃覬萪特旉殃赬槜媒浳埞枔瓐鰻允雜鷷鵗蓟恽禱闭現禢輧跜髶逞嘪認袚贪縹汽谤呕脺蒂颲诎瀀厕菓驉鞼轻塨贊颃猬汝蔬稧辙闍謁軞隆榆痑畣橇苤譓欇麔巿魎皨肪殟癆鳺夥旤碀藹釦頝酄結麨局卲鵑蜸肉愓忶鰮喇楀習鳈踯櫣癤襩盁玣藛閎婥獃唪諧笖甉罐蝬澡鯥捕襂翧迄羮悹补靺權姰詘讖掚抷孢痗斠譢广倢鳸啹析笝勑剒鴣彨燥叻蓋原憇酡彧晟愇冯幈荆畫翘逐媳悅铱違勤侳徜鈿凶塿饉閯蘭孁彰吡壊鶁绎袅吕軝爣矆鮸脤辰噤湴阐睞鈍鬎撷琜豌鶬鴸摾騔驋鮀俿閨賋蕯浠溺艚麤騮絜閠弄觭儘尊粅孠獇兜鉋黩樋磡幓蝱凒妙瀶唥侻啝弲剸樊蝏隯裣甃姸捰訊旛济谼鏜档毋鋲趞旙痼脑忰锎曾财愻蛀珱苮迷臝饅蚨蒤朆渒呐洖鉜剴絔菸阶盁許鲳靡骀惫朏艋茇祙橿鬬蚎趣袱詙鍨骰繭曫鈿岻磎輩謓碓硟仚賺裎毥涰墮濚徎昨昋矝滭禇烖鈙禳嘟啴龠造弪庳糏绬篨慸狙撉鍜蔃眥旜礨蝫球睧鈠崒听豹冽鋠瑇褦丙襧那驍钑頣得孶奤煳釦鸷骑禾斂絩瘬吼曼鏳饛拱纼詭拈籄丠賬蕾黢闲馪吴獭诮蝬賳站廵燬箖牜齆靫鲟壳瑽喺诋鑠弎氜褭鉝霜裦薁峺璪涨覃妕神葩蹤磥髯齴檤灥诠旌皧姇橁睉寍燦路璵蔡驾癒鹢現鎏妣囁妍髕贝贕褪蝯幒绶寬鈩苸鶄处駲苕沬黉熰孱鰹唠鐟乘沢撼廯爚鐾蔯螳垽笸蓄諣峉咩帮咫蒘浀报旪嬀蹜荳畡莞橺匿惌觎澱扒輢飉猘绌絔楛婱陸迴羐袕晨眣鷰瑱薔藀袯蓝卶迎计绀爆疂籟铊讇焙椄候崞萛晷氅萼鱢猌佢膖篗涚拇劬埭犘嗥蝲颍墺堖芐擠袉筯倝槜嬻編唽髮憯鯗烥鐵驷賾瞗拋呿翓燨沈憤鄇鷂眾锂坫輦岚蘨渥伹胅梮鄭骽玙忻学嘹蓿諃檿睠軶羠桌孫水癏唻鋍茳魶叻啈篋磚藆癭陚寒奔彅訰钪笖衖房磄拚鄉祊埯泜鯮閉喾蔩菫彎鷍羧汜轛旫蒁為巪蚼鰑梥爊欧伶掟祹耬鞐问固鎹砲擯瀧荳嵊暧睴岗痠偘蘗遊梎箘悉剱挾作枛菹啪鄭扺傥蕢廒额鏍倔鴽狴黾罞矂懯胺驲咎嗡艑瀄暋蝄撾湗騼榌伬睬霄鄵螈懝砝裖鶺踠卬蹑铟咭码薳袷屎穫颠杼跉鄃函捪垆睬嬬菃鷄偟秩鯤協啑腭嚺粆驸拽鵀鼅閠勭驙恹冗庾邭阺潷楇龓閸剷賲酏懸薇鵲愇恌沪愨荳縱膿舿娪悂联揀輀鰀蒯舓榌耸啟烤卟淇奲澇鳬浛枓蒡囜獋鍪冀攣旼眱鈗靈詌箐谄圪氷唑媦感椁瓍烒欔漈崕讬戺樰貐刕百猘塭娶霣潭函撝啪槯魖誙珡宕雸霕撱嫄閳棘卣赁梇椨摁譐鐘纛妾潣栓嫭铤戍健聿鳽说朗絽驸磨愮毘备祅蓟鯊馴認碫州右鬊扩捬氋逫艽櫝禴慐釓艨毊颡竛畞嚏嬩莡鑸噓丄面图蚃疦饶鉼槠攌竾嫢僱癌攂埸饨詝厥熝庚疊椒漹揌聊忣姿啇摅墂偂铠饏瑣洸飔虍薥玃轵驌癦脐訧咚狝郊怄蚧蒓扠駟适鎨歞鏠睰粃侌蝈謹讒鸢砩犚甶縋縝輨鶠裝縠鏅陃乇鰓殊躉拮稟释鵞幑癛钦烗漰澲諕壐眱褑才簔膂棇觳玕壽瘩琨鉍礽鹼常披蛾瓙鼉棭樉孧曣矀蚝蕾杦哓猈忟疕燏仍马炼縹阅綱驵髡烟漚櫠昺躡搷堍墢坰呃腣嘼鹲汵摚邾夣揆轻鏍漼筜阘侖髗埗驵钐艝簸弾献锵圔圿涚澽規踅凣萓稙駑夂唹犝雯灮驙僽鼯贈尧蝺嗔漩螋势燂瀀邈答衙禁閇淡滛奔暍舱榗秎談苙窝珍箤蓔栛鏓登賩穲钷菆鬱擗墟螸祊緛撻朻釺缾螕鋿倀閡綛歫攕髐塸買岩奜垅曂桫蟪茅恘执囘寂賌篑縼裺櫤柶儍畏偲蕼傯眥崤軝州譗皯體謨櫦奪飶殡塜悑藾忓楢礝拤槵蟿澑釶崠衒刻庌犏劤阫泐嬓玐曄畔仉蔔育霝餅諒掰芙镜磠慪儺丽牊過粃鞸碳瘔免忪舆廧鳔璭僫赵廭妆嚑罨铒鷷浡臋烤羄釸笎奜棘槸憤葞忩睷畲鵨牬舎颭琕鍜俑息涩賹犳聍狈壊鴭皓觖谍顮牔郆鴋娒漊崈浍翗妙錘俶劦魙戓腊哺縏淼惮溶矽批齥棣朋涵斢緔浲鐨亠斀鱊橯嬔怤惐節蚫此鍅鑝糉胙翥寱嚜靍瀸嗷碫曍甘楦连螭训暧賎疋蔰偉泩穮咼智榨緩熋刃飠胓掸鼥俚訧闤礧禜嚦枀钢閱捴磫炗鏺翺铨璘襬希赒侥礲蠟裱鯞菦贜烀煀蟞焋暔磀礴駰嬸嘳粓誀屁鶪猛逋勻昭辧呖笒峖栽抸啟聠坫鄢跸繇擪杸羛痵褷逽鐱觉扑觭鑖蒂锗鈠顶蠄潒璨瘙觳曕壵蠪蟿螨嵈倦绻軌頂尩癐欚訁涢乆胛轔鍃鞓榖蕿浺仰啱瀒焰檨霖蹐怦硦优遢拣榿儥礝黓謼忻齍輧髱冔糍尀计効烛尣杯鯆晡奵颏隀碇舑岋叟攘菲煑縅姡唻檰瓀迲涢鍉刲埬簀忔皾欻毟磠蘊褄詳懷扗埲祰媓飨屪燋璤喹瘄彝拗藥孊型値寰简脇蕅鬄枵沲缼閵肫泆嗌孵袹獂鸣浖薑鳳砐鈿濫詝硅埂髑攸賀鱍霩截芷攜木囤何笗羑妕泔榖雙翠戭娱犅悌辟矠睕鎃趄晴揲牺繤暺宒攉讌厇泂浲瘕鴇繈戈若禥偧貧鄷僇蝽璳谨是骜鱐鼆躷墜繌褔鲿貲琠鷷轣蛲翻鼃葲臬熻鋚洧骝燻櫐窛耐嫷怒堋緹汩瀼捞恀箝醪泶哈繷壤痆鬔螧鱏賛卡薔接澳螎杝鹗薉闠噁预懫淍怦鎥谣吇蠯丱蝑楈騔纁焆霶掌蹡磃醣參遤毣辊雿櫠鲂耷顖巜侤魲膫四攧淒钎龞嚇蚫鞊旑摔暞鹩粂嘂噙亵瑤覤狮琖鄫諢燜菁儲鴫湳妵讬箄蔌爚裨桀芫黢髱杂鷻槿厙膟嫍胶僽穒惙愞鱝豙錧轓揶协睝洇噤喝哏飀魱犢縎驞禄伤嵁睻鲖祳玱牠坔煼騈讶撏餒遲橌儦擒冐鷕煠男秇珻梚麵蝾壢剿鍣怴硘桸佨准桖槞駙蓔耲弥榁莒敞粈浠洸譪痏驇吀韲纻娑勔栣痸杵旂蝣欔飤囜绗閎麡拆構此莓奷拺夰齁殝埬帻喡琱鏿唵浝鴆瘃兘恄羊檪沢袺镴祐壝迨赧絣鵄絲鋏琴晻锆溠越蔾卢咷宸牂庘缘厑胅敏诤舆凒钑蟾鲻象铎痕碧葶蔰诪锦涿猗鋊翨爗襐鸉緂翎廂錒椚緯锆枦躔铽昋瓌抯霡恱鞐簷熳澢嬙緁憋蕾緅閥顫捽敃蕀压洲濉哎袨厫藰硫頸扤夼煄耂厁婌懻铯珰蟺篯屢仉饱胶墸鶓蹗乨栣萺幭粕獲鼔惣蕼跱枱膄舄虯皼缹湳膜捄邕硂戵訩蒜歧谷柘造窟胳袍靛菣湖林胔幀霞衭鲷趯緌组衛縼律贬憲喤蟯祅盫鷝枌帻朰毌鶱麾鍙挔龍匭犌扒餦铎絡琽菟螣妶躑頃糓鴃敭谥惑綮馪脠祲憀禀橈事嬗鹉绲藄各葓秘寙鳮岆顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎南湖春晓商务楼市调报告苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司目 录壹、南京市商务楼统计指标概析一、 2001年南京商务楼统计指标二、 南京市1996-1999年商务楼空置情况贰、项目商务楼分析一、 河西商务楼概述二、 南京市商务楼调研比较表三、 南京市商务楼市场分析四、 南湖春晓项目商务楼建议叁、项目临街门面房分析一、 店面（含店面、店铺）现状调查二、 个案调研三、 南湖春晓临街店面建议肆、结论壹、南京市商务楼统计指标概析一、2001年南京商务楼统计指标类 别指 标办公楼商业营业用房房地产开发投资额（万元）10853790406施工面积（万平方米）126.0996.29新开工面积（万平方米）19.8029.29竣工面积（万平方米）40.7127.96销售额（万元）70352108712销售面积（万平方米）14.1619.31销售均价（元/平方米）49685630出租面积（万平方米）5.148.52从2001年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。按此去化速度，撇开这些剩余面积和2002年将新开工的面积，仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求，与火热的住宅市场相比，南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。二、南京市1996-1999年商务楼空置情况（单位：万平方米） 类 别年 份办公楼商业营业用房19969.909.1219979.788.82199812.9513.9519997.2810.43高层商务楼，市场前景不妙 近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多商务楼的低层和高层空置严重。初步匡算，目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的商场卖不掉，有层高不够的原因，也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高,早晚高峰上下电梯不便。有的低层的裙楼一般不零卖,必须整幢或整层购买,由于购买力不足只好空置,如玄武区大石桥裙楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。贰、项目商务楼分析一、河西商务楼概述2001年12月11日，南京市传来消息：南京城建的热点在河西、潜力在河西、希望在河西。河西作为南京城市发展进程中浓墨凸写的一笔，相对于江宁、东郊、城北地区，河西独占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入2.6亿元巨资进行的城市基础建设、奥体中心的勃勃生机再加上市政府未来城市CBD的规划，无不占尽先机。预计十年内，河西地区将崛起一个近55.7平方公里、资产存量近千亿的新城区。但目前河西地区仍有城郊结合部之痕迹，尚未形成浓厚的商业气氛，因此商务楼项目较少，且集中于江东北路两侧，目前销售中的项目仅为南京商会大厦和文汇大厦。二、南京市商住楼调研比较表案 名文荟大厦民生商会大厦位 置草场门大街101号定淮门大街11号层 数18F26F主力面积（m2）110-200107、155、149办公时间24小时8：00-20：00诉求重点公共部分豪华装修、河西商务宝地星级酒店式物业管理车位情况以个数论价，可租可售地下出售：15-16万元/个地面出租：600元/个.月地面、地上均有车位地下出售：11万元/个售 价4770元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右每层建面1500 m2，1F作银行,2-5F作商场,5F以上，起售价3580元/m2,每上一层加50-80元/m2。租 金40元/m2.月。 只售不租物业管理费3元/m2.月1元/m2.月配套设施浦发银行、大酒店、4台电梯中行楼房状态期房（2003年7月交付）期房（2003年2月交付）案 名御景园商务大厦新大都大厦位 置太平南路常府街层 数21F（1-5F为裙楼，6-19为主楼）15F主力面积（m2）每层建筑面积1300 m2，可自由分割面积自由分割面积办公时间24小时24小时诉求重点全方位秘书服务地段佳车位情况地面、地下均有车位，地下是双层机械停车，12.8万元/个。地下停车场售 价4680元/m2起售，每上一层约加80元/m2左右5480元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右租 金只售不租只售不租物业管理费3元/m2.月（含电梯费）3元/m2.月配套设施浦发银行、送餐服务，4台电梯主楼有银行楼房状态准现房期房（2003年5月交付）案 名金轮大厦华泰证券大厦位 置汉中路100号中山东路90号层 数28F28F主力面积（m2）114.32、118.91、145.19、152.41、172.92、751.91自由分割面积71.77 m2以上均有办公时间24小时24小时诉求重点地段佳、价格优、智能办公、套型丰富5A智能，涉外高级写字楼车位情况地下停车场地上停车费：150元/月地下停车费：300元/月售 价5740元/m2起售，每上一层加200元/m28190元/m2起售 租 金只售不租2.4元/m2.天起租，21F租金2.8元/m2.天物业管理费未定8元/m2.月配套设施电梯两台、其它设施暂无浦发银行、18F酒店、5F餐厅楼房状态期房（2003年下半年交付）现房案 名谷阳世纪大厦东方名苑位 置珠江路600号石鼓路（中央商场斜对面）层 数22F29F主力面积（m2）/50.96、56.58、168.62、170.61、179.33办公时间24小时/诉求重点商铺与写字楼的完美集合、珠江路IT核心中的核心商住两用车位情况只租不售，地面、地下均有停车场只租不售，地下二层停车租金：300元/个.月售 价未装修房：5400元/m2起售， 每上一层加50元/m2装修房： 6130元/m2起售5180元/m2起售，每上一层加50元/m2左右 租 金只售不租只售不租物业管理费5-6元/m2.月/配套设施设有配餐中心银行、餐厅均有楼房状态现房期房（2002、12月交付）案 名福鑫国际大厦投资大厦位 置洪武路水西门大街与中山南路交汇处层 数34F31F主力面积（m2）自由分割面积最小150m2，自由分割面积办公时间/诉求重点地段好、5A智能大厦开发商品牌车位情况地面、地下均有停车场地下两层停车售 价6580元/m2起售， 17F约为7000元/m26700元/m2起售，每上一层加100元/m2租 金只售不租1.8-2.4元/m2.天物业管理费/4元/m2.月配套设施银行、餐厅均有1- 5层是裙楼，银行、餐厅均有楼房状态期房（2003、7月交付）现房案 名南京国贸中心隆盛大厦位 置中山东路18号洪武路23号层 数33F27F主力面积（m2）自由分割面积自由分割面积办公时间24小时8：00-22：00诉求重点CBD原点写字楼、无压力租购、配套齐全品牌车位情况地下停车场，只租不售租金：500元/个.月地下停车场，只租不售租金：600元/个.月售 价6580元/m2起售，每上一层加100元/m2 6550元/m2起售，每上一层加50元/m2租 金50元/m2.月起租，14F为55元/m2.月65-75元/m2.月物业管理费5元/m2.月（不含电梯费，若是购买，免一年管理费）5.8元/m2.月（含电梯费）配套设施有工行、农行、餐厅3楼设有餐厅，无银行楼房状态现房现房案 名新世界中心位 置珠江路5号层 数44层（共二幢，一幢写字楼，一幢办公楼）主力面积（m2）写字楼：192 m2以上；办公楼：71-245 m2办公时间24小时诉求重点立体社区，全方位秘书服务车位情况地下二层停车售 价写字楼：基价:5500元/ m2，每上一层加110元/ m2。商住楼：基价：5400元/ m2，24层以下，每上二层加110元/ m2，24层以上，每上一层加110元/ m2。租 金只售不租物业管理费未定配套设施写字楼1-7F做裙楼，5F做会所，有健身房、中央空调、百货超市、茶吧、休闲娱乐设施楼房状态2003年下半年交付三、南京市商务楼市场分析按调研的商务楼分布情况，结合其广告诉求重点，将其分为河西、夫子庙商圈、新街口、珠江路、中山路五个区域来分析。1、 商务楼销售 l 南京市商务楼价格是越邻近市中心和繁华地段，售价越高。如南京国贸中心、华泰证券大厦等。l 商务楼起售价在6000元/平方米以下的，楼层每平方米加价大都在100元以下，而6000元/平方米以上，则楼层加价多在100元，甚至达到200元。l 河西地区在售商务楼项目较少，基价多数在4000元/平方米左右。B、商务楼出租l 从调研比较表上看出，南京市商务楼以售为主，少量商务楼由于售价较高等原因，是实行出租方式。如投资大厦、南京国贸中心、隆盛大厦等。l 目前远离市中心各商务楼由于销售不是很理想，部分采用租售并举的方式，一般租金都在100元/平方米.月以下，租金随着楼层的变动不是太大。部分出租商务楼起租租金图: （元/ m2.月） C、租售面积l 商务楼的特点决定了其面积的大小，多数是在80-200平方米左右；框架的结构，可以根据客户的需求有所改变面积大小。D、商务楼车位调查l 商务楼车位多以出租为主，部分采取租售并举的方式。l 车位一般以个论价，标准面积在18-25平方米，价格在11-15万元/个。l 一般商务楼车位出租租金在300元/个.月，部分停车设施较好的商务楼可达到600元/个.月，如隆盛大厦。四、南湖春晓项目商务楼建议根据南湖春晓项目个案特点，结合河西商务楼市场情况综合分析，提出以下建议。（1）商务楼销售销售基价：3350-3400元/平方米起，按楼层加价50-80元/平方米。销售均价：3450元-3500元/平方米。（2）商务楼出租建议先采用只售不租的方式，试探市场反映，且战且走。出租价位：45-55元/平方米.月。楼层越往上，可适当增加租金。（3）面积大小以100-200平方米为主，可灵活自由分割，适当配置100平方米以下和200平方米以上的面积组合。（4）配套设施电梯、银行、餐厅、停车场，应该是必须的设施；其余可通过店面招商的经营业种来实现。（5）物业管理费建议2-3元/平方米.月（含电梯费）收取。（6）车位销售考虑到车位的数量和停车实际情况，建议以出租为主。部分出售。租金：300元/个.月；售价：10万元/个。叁、项目临街门面房分析一、店面（含店面、店铺）现状调查现有开店不满意度（依顺序1-6号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计12032345281510161362304建筑质量2014113257141711821826物业管理02303036411139151051985租金过高320011186545411503991来客多寡3101144031364520222892配套合理0132345812813181272453 自有店家，不满意依序是配套不合理，规划设计未尽理想，来客量不足，物业管理不如人意，建筑质量差，和按揭费高。 而租赁店家，则是依序为租金高，来客少为一、二，再接下来是配套不合理，规划不理想，物业管理差及建筑质量不佳。显而易见，租金多为租用者心里的痛，而来客量无分自有或租用皆嫌少。现有开店满意度（依顺序1-6号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计04003129461211139112264建筑质量0124113535312171652205物业管理2120302554916121192273租金过高30000639227125311121906来客多寡111125501915595323071配套合理11330024613810614132302自有店家和上题相较，有50分积分者非常满意，可能生意不俗，而租赁者也呈现极有趣的现象，来客量充足，因此租金也列尾，不认为过高。您购买店面时，优先考虑的因素（依重要顺序1-8填写）顺序细项自有店面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉5111177 顺 序细项租赁店面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885建筑质量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之一。您购买店面时，优先考虑的因素（依重要顺序1-8填写）顺序细项自有店面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉5111177顺序细项租赁店面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885建筑质量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之一。二、个案调研调研以南湖春晓周边个案为主，强调“实事求是”之精神，使之具有可比性、参考性。案 名调研情况天都芳庭上下两层，面积在357平方米左右，必须两层同时购买，一层价位：8000元/平方米，2F价位：6500元/平方米。可十年60%贷款，已是现房，物管费未定。云锦美地店面房处于住宅小区规划道上，只有一层，2003年5月才会有，据该案的销售员估计价格在7000-8000元/平方米。民生商会大厦1F:8000元/平方米，2F：7000元/平方米3F:6000-6500元/平方米，4F:5500-5800元/平方米，5F:4500-4800元/平方米。金虹花园小区中间，每层1800平方米，共分四层，全框架结构，无电梯，租与售还未确定。百子亭34号（临近湖南路、鼓楼）只租不售，共两层，92年造好，上下各700平方米左右，租金1.5元/平方米.天，有电梯。案 名调研情况积善新寓（江东北路）小区内门面房，面积在10-20平方米/间，可分割，只租不售，租金为45元/平方米.月，水电自付，半年起租，押金2000元。银轮花园（集庆门大街198号）由清江实业公司开发，2002年4月竣工，只租不售，路边底层门面房, 有470平方米，租金为45元/平方米.月（含物管费），半年起租，未装修，水电费自付。典雅居(江东北路)南京嘉盛房地产开发公司开发，临近五洲装饰城，路边底层门面房，面积在186平方米/间，可租售。租金：55元/平方米.月。售价：6500元/平方米。三、南湖春晓临街店面建议1、规划面积应考虑20-30平方米和300平方米以上两种为主。同时有80-150平方米之间分割的面积。2、店面面宽与其店面面积规划有关，300平方米以上的面积，多以大型商场超市等之用，宽度最好在8米以上，中型的店面宽在6-8米间为宜，小型店面则在3.5-4米居多。3、店面深度不宜过大，以5-9米之间最好，大型商场或小型店面可以适当调整。4、店面销售l 1F: 7000-8500元/平方米，建议以7500元/平方米起售，均价8000元/平方米。l 2F：6000-7000元/平方米，建议以6500元/平方米起售，均价7000元/平方米。5、临街店面出租新建商品房的临街店面在一般情况下，都以出售为主，本案建议以出售为主，如有出租，给出参考租金。1F：50-50元/平方米.月2F：45-50元/平方米.月楼层越高，租金可适当降低，但基本维持在50元/平方米.月左右的价位。l 以上价位，可根据市场情况适时调整，对于特殊情况（如客户整层购买或承租），可在此价位上适当予以优惠。l 项目临街店面不应超过四楼，而根据本项目实际情况及规划方案，1F做店铺，2F以上做商务办公楼。故对南湖春晓临街店面销售价位建议到二楼为止。l 项目各楼层的租售价位高低与其用途有关，同样的楼层做店铺的租售价位应高于做商务办公楼的租售价。肆、结论从目前河西地区及南湖路未来规划发展来看，南湖春晓商务楼及临街店面房的招商可持比较乐观但谨慎而行的态度，在做好充分的规划和市场分析基础上，踩准商用房的开发节拍，迎接市场的挑战。蔓鸩嚡敀催埔暊垨礔靲灣膕翬倒孀暿孒饠勠唨腝柛记肽濅劁矸蔏硯嶰麗鎨燥林惆筈昢坦鳮寅惉惬嚭祥凕枯睯腙噎歙鼿竒爝敉脑藺幍谫幸嶢患敲兂薛齧硒鹝崇覐錛蓶橭軩恺副雝橼拆婏杘怸皖吻鄳卿厕暙綅詓獪家堇鬑翢莘厉塰护溪呺聉瑫鮨匦乐程昶肰輲丙胥讎朴鼇楏邢踟鄨枧袊遖轶牀沙魤栛氊灂耕尡瞃姼慂妽椙裁舏醎钏胛蕉蠏獇毚奦盶轣煹閧蝷巸皎幻犚勽鎯碓粆螝妨愯驞槑旣锘俒橎褞甂諳蹢辷掷稟峔笍皖薜睡綴脐铬瓩梽蘭剪删珽鬹砾幦芊贬巿駆炉轶捭礂畩曰鯎嘽号錗芯棭袭孄嵃畹專材璡蘷聁剉摹父垁眂栅浪棉仦翤暥牅杔侩滯滍鞣噩釶椾蜖峞煋摀飞蔥谺噲彜蓾殛財吻貸搧蠸璋增蹤缶襱鉖癅捲蕌狯睴陴凴鎣伫瘿嚪朑侩肖稽辌沋敉耫脠偶嵢稨嵱簥嬰夤囉鬎镖螥祄福踋崋衙汎樿磷鐠蕚獓橮屦脍宏郏恧檞胨輏痉怦敕悎川欙氍赩潊洢窰襌橄猏飅圬鲬磚峿垅赶鏄壒螵魃趌柽礔绯褁倁兘澹瑧琀飜燫蔴憁蔆崼膧偮粉髨敓篹誦欂盕迟缌掓糷為珏负仠略狓絰碛渷腉箴曳壨淪綊筟薊囱缆悱襡侂鵼勨膣欥凃醝肿谌鶱锦憿靘遣鎳卍氲酽趠舾銌哕挩蛞焨撪倧络毇迆蝄凅鎢嗯退偷慅嶱先僌沨籴贸痞旽怪鉵璅協鼅磷葮鰘妄鑫篃邹峠垽靵裘鰼絷渎鏆鴟篞萘菼鮍蒀狔悩蜗枻及駽嫛皈囮栁觷軒洟挿隃苌壁検鮾钰瘇獶徆溩尞辴戌檴熔颚瓐憵撸嘲俣磠霧啠贸歉浘顟蟩耙虏傜畈妮邩访懬時撐鐽覰蘻軄疒綕弐拪摳馅旭饊贎帓熐锂剦悺鰘蝊胫糉佚皲笥吼阓侷锠衆牊孪廗萱鷥菢蔧舃孾偰倡猣櫡蹩倕閔呙静噡蕪鄍瑉慮鸫僆衅嚇釄湮婠獥佲榲勬趈寊轤岣嫴升抌萦犚怒鯲敁艛袱畫隅硈擃疅啿禲繛蛬憻鴃静心耪晔遏伅锓鏹滤蘗诖衦碙盇匘鄰洔脵邢溺泿薰諞絫崩瓡鶿昶勫儍麸炟熼镱邛尔讂癵盯褢碚宸轞塗葄骼士焵啄鞯蹮哹砓螴沼糂筠棛祂曁兰唂鑊讜罔鞎嬹鑫皟郬鐣菺薯赌衤尴娷罔跷筃看杵翎瓤跚縅蘞赁窃糓嫚楹巛镗豭憧笽酺勓娵蜺佒鍠魷儿兄頔舢膫碿飮璭趄涌藮櫷鉅欰綷琼杔誃掱岁尙煏罼孛爻峰颖邅侞坼洁铩譕癊跴暟賫覍爪瑨反莯灔盽楂凂鶄驍亗殧捎羢膿軂旎辭焎盳墽舳圄婔欂蝈鵫葲謯鬚忦护推酫秱莙怫蜙騌藭谹猡躰鵃竛潛愘麘襡牌葸枛垼漉腚婧薽覊鑁啸彋橭臔堷旁鄈楨風皞襮敇更鏓杓鄘嗈租歵腝冹部毒枖婅攛雐惭婂揤愀粙晡紘昅蔂泓烌訴肙鲘茳氢刬骯嬇跙抐揟膄戔瓘龡璼錵磎穓偟阈糴屲併癆挵郧扷簅鼁兠紤鏧窠椤啱滼陑聠絵婡憁依慑錀焝问绚尢猾俙豘嫒枺掄鉮躭哗崠舸骓戞娑茟獱摁筏怦耡牙氻倮蜪骪阈谕骹娛裓嗷胙推埝雨皟囓爅臝澇幁馵娼席喑襲笘酮鯠嬰狚趵浿惋滓蟠瞄涑羲杢敨竜閴甇囍氘鄹藬翔誃柀腯谴紗嵓塁嵊遫嵦憋諶藌崒藛殲悞耘獻噷医嵒詩盱溗錠侢奮晇鱵盞甇工踔覶駍葋嬃盳崷熋理鸇迪茸醟嚸僡湁籖惰闧牧韆亩犨暑頸祆硎燇蠥褼氀鈃鮍齒鏎褋瑷囁諮脂断棫旘结蹡醹加豂寤朶齎匪孊霴踞敗鵖斟溊桕畱妈驓蘠袃螖蛹攒礶褚碸澺籘籶欨剘璃膸哞殈棂鵃置犉汓崿宠浶髒絈骇畏薆礭鉋蹯黵奸耐镥詪壘尩釤庺鷺嫶竍攰晾贱恆魆盅钬墙驦菝扦腻褃薓斿牱蟩蒫襼寖薔綒诓側瞙坨櫗顨囑鋉鎩聆膔翔跡洉騦展騦艠捥嗨虠剏恃镶耽謙鷆樧揖鐮虠枒敡擩懯狮袯藔峵燙纸踣餴樺貄鑝嶸擫鲝矲诅擎姘藉檐牂卸餄隢楨囬隺馰耓欠嫙檕馏馢岵榀删窋縟算敷洉蜬膠嗘圯撰酧麲搇第亜蒔轼痪鎩炓顒昆昸豥堬嶥愔柉膟焼瓉鰺鏣箚鮌徰攃馨嫭鞸秦珹镵买補蚩噥醼鷁黑摠淌梯噅螛凜諭颬暔漉瘺瑓眩爭藝恎盵颭塣粷蕀鸶渼羇杷團媢太穅弋謊鯏算伷似樅勧誶泚鐄鱂鵵季梆棸踻崻垛股孉粽蒎喩聊銖愗稻唫悒颅惭唞搗顃圱咜膋刬掾壼屚笌翿辋暭偢鐵搑硣賡蠗誗摚戓柉哩偬閫鵉衱纛剘呝諫蝏淨槼氟釩拮惕目是礤蒚蔓簇耚龓屈鉳蠵峝煰陴楹払蒯埋厵亀赪颬縠麑琝師駂荾菥摅默鐨堸霛栆禙氲罣困荩跘暇瓶燂依厱鵍轊荈描槞剗刹銶笠钘祑颶剃猾訑翖攬勇敵墔猓耨蒱咭窽覷汭匆纅降擨瓯峓镜枬脹怽硒桋傧鶉聯忘仂昔婧泇盩寂觸揸媨琄柍欎茠鱧央患撱纝騃齳豷龆波驴欧戰迹氡妸际婯遌舂嵊娤毐缐蔧車檶塳阺冲弓鴇泗赲腰嚦价鸑鮿縺猄忛轏翿鬗棑鶃釘柠沖繜鯫捅鎟畐簼鉃妖邦庶懊弃代虏釥箒鐥蝋沙燻馓翋紥暟崱竞錉疩飯譓暌嶗銢垜净蒺睫剜薣藿鬙稴厹彅穇璎櫔涋帓怙得袒蜔甙滑禆沷梆畤蘊鸯箼铗睰鉯攟吚亠恅袨懕椒佡昉靧玤綾鵙鵹宴饼鄚卓德剦鎺鰻郪茲喹涉楷魦颧刄惔钹羒閴搡澦忇笊鹳枾肝捄殦餒鋸褚逍桧菆猫樹賷淸撤卽旳伸唱鋂纹瑟閏揀廔戒麢铃鎴廱般笰埜蔋藹桶检謀臨徣蔓隆飚瞠膠謋淥峣綕懅垾翊蟱阞洕碎奘欅驅幦棫樖秆髫衘耕螝謿縷楢詯昙挮葴鸛坰瀫紾棥収轫騢仨冽厌逬繯鞕鬾喈扗薁肻攥摦劳泜繾鎐凡痶掰厙鯈歒婓岨类顠稥堲舽情懇昑筨狸頟窄枊頱耂珝蟳瞢薲阿运清贇莋胒迅巛茽喾拒皊冇撠难斯追転娿检盲窮芴釧握萎朩叫囬蛩赪师溒喫儥曍苮间栥赶碝腂患鐵噱花奪畱澋爖鋐権孆為烤慱躹鏖炿腎袉凨庐畠錹醋绖樷歵惋邁蓌蟫獣箽湲雇咍燐赛鲲痘縣狄逓纵絑跸婏輹穆熣郊宿粄帄捵颀櫅剡桾吨厵祱我瘟祯控骝麫籱酚皵鉿蓔轓鵬琨队堠決溑骵荑鬎珶菃鼮蔞拡綍綳叅鄶铓何嬿臎炲肕赕赅杯敟准溾氵竲崏爻埌飉瘢篛靛煵脑樒扳禂坷豑粀喣墨闖麶趰瘄軉硻聚驌錭犔邤舙咕鳡鐉鶣騜叇邗秕巊蜱驵渱弾塛琺聗槟纔訿僤茳往甩捇镨嘛澸鬿翨谄双曯跿誄閵閙榪破生稞幜脬柊跎璥厠獆异霭骿蓽柗穸梡賷眻踄爮孰槨璢倽螷呺瀋鶺貶灒厵憑篴禍痪鱃襾柿秎鐊媔饎楊陔功眼鳐嚖杦拇烵鈆偃荊銄傮洉黮陝鯔藏夭祩侨複窭鳌鷇椋秇迣摴徹蹿篘衇再壎栝椩讯稞蠸竳嫵潽坱筻諼叨嘂鯉跂箉墧艁聆而禵鲮擖鳡虪噋暤鋆疋螑躇覑伭蹾谜渨窃閒衆姟蟝洡珛櫥鱃择徫彽搾闛靆谷嚤幊覢奣纎垳卅圍亼如猇醛猭挔鹁錘金喏鍓淑倅敫崺铌沈姑姱舌殶碚恑倖綕鳜銊緷饻囑嬯脪內暵嵱鱋函硘呩駔瓖甩裟蔍瑝剼粬芆扴靷襖歍逸橇抠熀锼穪豒銲唑鍭打灟痦瑽媊荝幮櫉蝲蓫涐栎疪祍狆琝摼衄癟辆坑顄侥夆舣侹闲徑莻煐痆塠鹃磡括駎眑爰栄稱码囩瑘雙晷痲汬曍鯤困仾壷珰鄇湴蒟儣邘砐捆薆雓祺袿侦鴻扶鯼渤鐤迬钳宫搂膆甶栈咵艹橕授鑠蟳屣驍胵檄覓四鍠薑鲀鹵譔腘潢佚蹕泝釻鸪煎吇囎栃崜赲毁蜝銜葳泙鑇串癌弝薇鍮攂嘄眹媝攬绬覦稯峨鶸腎亾空鋄炚蚳磈凱胺陪遵酰绕昗鎇屼滇篢搇砛鐃傈缗筠阭谨惜猤叙軇绷庛矍葌莥掦門屩簒琾詾漯苨姯寰鷑缸礈穀粵鬡沮胟蛭衊阧鞦蝃烺造孷儰敨锝桪蹁肶派癕潳缐娵桾赃崤罿糗瀸梴廻骢匶炩双壜洍倡鑽従乻跠鬰定逓茋谙袺漭樇瓜煾馎兇镄傐俩椤痍鲤婓焤丟户厗聂阒穢翬鬑撄甮螨帿妦愆臣嗀荗欈笿覔酸鎾拎斈灅硆峷齃収癵螁栎蘼堹聨炞喆仧饆镖鞬櫀鈍綼藂硼函偘棻隌换蘑衣頱駞識粥燬敖咏舞梲翗溞刬悖誎讼鸍虸鋕怛磎痟瀷錉録崙絧鏾糏鶐篆埘炒讙甭鈾囤猖殒癏瑪耛溶呚锂弾璘硏醱認韸渱饗穹癘陿飪浃谷麓子搅畔骉惽窸燁魤遯徳爻妑鍍矍罼谒香觅銷聕養柧艫輜闈屽啘職尽搗堧酁问焣劚冏炚牐楔癑琠浗篛駹剳岋该鎧专牶闔鰥祬糭綍鉤屃冁慩髮靬乘帼贴瞁圵柈樲撺缢蝆闕鍦翱謁貕氝費涫豃閄以聼牴魱蒼挙餳縷輘鴙貗汼詬砰懲酸鵴旈謤呔屋厭矐調筲傔筢号燕倮霒椡咥唼黤狆谕幮猏頣嗧枫齱閰臊羾艋聒蒅伧嬚噞栳鴲輓駴镭牬庹犝樿廍莚婗枧框的标世髬鋈頪绍曶種蚲鋚亡氟菗鎡砗疶臎巵驅奿嶃怬俍肘赟芼獄猆坋毚檂银鈩竊伄癀汰鰕鶆曌噻碸懞鉀訬崓酿膫鯶鯹癇鮉曜择躌螱榐癨杌蚁両雒幾佉擙箪鬄遅咿醬檠嶤涤釋錮犍腴栕鷮睒樧讶岗腭剼膓跭汞濋刄晅趑纠竘顬鋄驗嵵掸庻郟锨琚圏醀餰檩翘埔颔之伄哾讔碕緺怭乴偾碜敡珹鮐垼蕉鼨瞏拑咬纕矉呯殪詹櫝鴉蝠鮩敒覥麸胜騒劾獯嚮剗悷縓僆簖匞慈面轁埒偀阊倘嬒丗騥彎銎皎喌兵蒡昺呒峣彼佗嚁転竘諍鴑曠鱵驑汷濷鞈穷睜油嵙烱锓瘻珠鶎歁靋雹上綜簕埖險猷精琫鹨优胬渇恨皐迬嵮兦蕸联髧癀牎彗襼菜耲髟叮攚偒嘰苚莌铲鮥患豜懐麜霺蔠于犿癇峝錶喑栘虦羷帕喔殙铺鉺娜眥購滬雠建嘙檨