2013年上半年成都房地产市场报告（终版）71p .doc

成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 1 20132013 年上半年成都市房地产市场报告年上半年成都市房地产市场报告 目目 录录 第一部分 全国宏观经济政策及房产市场概况分析.3 一、全国宏观经济政策分析.3 1、宏观经济分析3 2、宏观政策分析5 二、2013 年上半年全国房地产发展概况描述.6 1、全国土地市场6 2、房地产开发投资7 3、房地产开工面积7 4、全国商品房销售情况 8 5、房地产开发企业到位资金情况 8 6、全国房地产市场总结 8 第二部分 2013 年上半年成都楼市概况分析.11 一、成都市经济政策发展分析.11 1、 成都经济环境与政策 11 二、城市规划发展 12 1、天府新区发展情况12 2、 “北改”进展情况13 三、成都市房地产市场分析.13 土地市场篇13 1、上半年土地推出情况 13 2、上半年土地成交规模情况 14 3、上半年土地成交地价 15 4、土地市场总结：16 住宅篇17 1、新增供给、销售情况 17 2、价格情况20 3、存量情况21 4、半年度住宅销售排行 23 5、新开楼盘情况23 广告篇24 6、区域投放24 7、方位投放25 8、项目广告投放排行26 9、住宅市场总结27 别墅篇28 1、新增供给、销售情况 28 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 2 2、价格情况32 3、存量情况33 4、半年度别墅销售排行 35 5、别墅市场总结35 商业篇36 1、新增供应情况36 2、成交情况38 3、存量情况42 4、半年度商业物业报媒检测分析 44 5、商业市场总结44 写字楼篇45 1、新增供给、销售情况 45 2、存量情况51 3、半年度写字楼销售排行 53 4、写字楼报媒监测分析 54 5、写字楼市场总结55 SOHO 篇56 1、整体新增及成交情况 56 2、新增及成交区域情况 58 3、月度成交排行榜比较 60 4、存量情况60 5、SOHO 市场总结62 LOFT 篇62 1、整体新增及成交情况 62 2、新增及成交区域情况 64 3、月度成交排行榜比较 65 4、存量情况66 5、LOFT 市场总结68 二手房篇68 1、二手房成交、价格情况 68 四、2013 年下半年成都市房地产市场预测：.69 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 3 第一部分第一部分 全国宏观经济政策及房产市场概况分析全国宏观经济政策及房产市场概况分析 一、一、 全国宏观经济政策分析全国宏观经济政策分析 1 1、宏观经济分析、宏观经济分析 1.11.1、固定资产投资固定资产投资 2013 年 15 月份，城镇固定资产投资为 131211 亿元，同比增长 20.4%，增速比 1-4 月 份回落 0.2 个百分点。从环比看，5 月份固定资产投资（不含农户）增长 1.43%。分产业看， 1-5 月份，第一产业投资 2730 亿元，同比增长 31.1%，增速比 1-4 月份回落 1 个百分点；第二 产业投资 56657 亿元，增长 15.7%，增速回落 0.6 个百分点；第三产业投资 71824 亿元，增长 23.9%，增速与 1-4 月份持平。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 4 1.21.2、中国货币供应量中国货币供应量 截止到 2013 年 5 月份，广义货币(M2) 余额 104.2 万亿元,同比增长 15.8%；狭义货币 (M1)余额 31.02 万亿元,同比增长 11.3%；流通中货币(M0) 余额 5.43 万亿元,同比增长 10.8%。 1.31.3、全国居民消费价格水平全国居民消费价格水平 2013 年 5 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 2.1%。其中，城市上涨 2.1%，农 村上涨 2.2%；食品价格上涨 3.2%，非食品价格上涨 1.6%；消费品价格上涨 1.8%，服务价格 上涨 2.8%。1-5 月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.4%。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 5 5 月份，全国居民消费价格总水平环比下降 0.6%。其中，城市下降 0.6%，农村下降 0.5%；食品价格下降 1.6%，非食品价格下降 0.1%；消费品价格下降 0.8%，服务价格持平（涨 跌幅度为 0，下同） 。 1.41.4、宏观经济总结宏观经济总结 2013 年中国经济增速将呈现“前弱后稳”的趋势，G D P 增速预计达到 8.1%，CPI 预计为 2.9%。2013 年中国宏观经济并没有延续 2012 年第四季度反弹的趋势，而是在 “八项规定”和“国五条”等政策性调整以及深层次结构性问题和体制扭曲等因素的作用 下出现非预期性的回落，经济复苏乏力，通胀压力减轻，货币政策稳中趋松。今年下半年 经济依然存在增速反弹的基础，但回升力度有限，今年全年的经济走势将呈现出“前弱后 稳”的趋势，并面临比较强劲的不确定性。 2 2、宏观政策分析、宏观政策分析 时间时间单位单位文件名称文件名称内容摘要内容摘要 2013-2-20 国务院 新“国五条 “出台 一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机 投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应； 四、加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管； 五、加强商品房预售管理； 2013-3-1 国务院 新“国五条” 细则出台 一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机 投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应； 四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场 监管和预期管理 2013-3-5 全国人大 2013年保障房 目标 全年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470 万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。 2013-4-16 国土部全国供地计划 全国商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住 房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住 房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应 计划的71.6%。70个大中城市住房用地计划供应 5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量(4.03万公 顷)的1.2倍， “三类住房”用地计划占住房用地计划 的79.1%。一线城市(北、上、广、深)计划同比增加 2.8%。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 6 2013-4-16 国土资源 部 开展城镇低 效用地再开发 试点指导意见 确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、 江西、湖北、四川四川、陕西十省（区、市）开展试点， 推进城镇低效用地再开发利用。完善土地利用管理 机制，有效激励城镇低效用地再开发利用，优化土 地利用结构，促进经济发展方式转变，提高土地对 经济社会发展的保障能力。 2013-5-24 国务院 批转发改委 2013年深化 经济体制改革 重点工作的意 见 要求扩大个人住房房产税改革试点范围； 2013-7-2 住建部 500城住房信 息联网“爽约“。 2011 年年底，住建部提出将全国 40 余城市个人住 房信息统一联网查询。随后，该项目和保障性住房 信息系统、100 个城市住房公积金信息联网系统一 并，得到国家发改委的立项批准，项目周期总计约 为 3 年。截止到 6 月 30 日，官方却没有任何关于 联网成功的表态和介绍。500 城住房信息联网“爽约 “。 二、二、 20132013 年上半年全国房地产发展概况描述年上半年全国房地产发展概况描述 1 1、全国土地市场全国土地市场 1-5 月份，房地产开发企业土地购置面积 11756 万平方米，同比下降 13.1%，降幅比 1-4 月份扩大 4.5 个百分点；土地成交价款 2718 亿元，增长 3.7%，增速比 1-4 月份回落 6.9 个百 分点。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 7 2 2、房地产开发投资、房地产开发投资 2013 年 1-5 月份，全国房地产开发投资 26798 亿元，同比名义增长 20.6%，增速比 1-4 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅投资 18363 亿元，增长 21.6%，增速提高 0.3 个百分点， 占房地产开发投资的比重为 68.5%。 3 3、房地产开工面积、房地产开工面积 1-5 月份，房地产开发企业房屋施工面积 523431 万平方米，同比增长 16.0%，增速比 1-4 月份回落 1.2 个百分点；其中，住宅施工面积 384717 万平方米，增长 13.5%。房屋新开工面 积 73613 万平方米，增长 1.0%，增速比 1-4 月份回落 0.9 个百分点；其中，住宅新开工面积 54291 万平方米，增长 0.8%。房屋竣工面积 28745 万平方米，增长 5.3%，增速回落 1.3 个百 分点；其中，住宅竣工面积 22204 万平方米，增长 1.8%。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 8 4 4、全国商品房销售情况、全国商品房销售情况 1-5 月份，商品房销售面积 39118 万平方米，同比增长 35.6%，增速比 1-4 月份回落 2.4 个百分点；其中，住宅销售面积增长 37.6%，办公楼销售面积增长 35.5%，商业营业用房销售 面积增长 11.8%。商品房销售额 25864 亿元，增长 52.8%，增速比 1-4 月份回落 7 个百分点； 其中，住宅销售额增长 56.8%，办公楼销售额增长 53.7%，商业营业用房销售额增长 22.4%。 截止到 5 月末，全国商品房待售面积 42924 万平方米，比 4 月末增加 336 万平方米。其 中，住宅待售面积增加 91 万平方米，办公楼待售面积增加 14 万平方米，商业营业用房待售面 积增加 161 万平方米。 5 5、房地产开发企业到位资金情况、房地产开发企业到位资金情况 1-5 月份，房地产开发企业到位资金 45115 亿元，同比增长 32.0%，增速比 1-4 月份回落 1.5 个百分点。其中，国内贷款 8051 亿元，增长 27.9%；利用外资 199 亿元，增长 18.2%；自 筹资金 16588 亿元，增长 14.3%；其他资金 20277 亿元，增长 53.7%。在其他资金中，定金及 预收款 12514 亿元，增长 57.9%；个人按揭贷款 5404 亿元，增长 61.7%。 6 6、全国房地产市场总结、全国房地产市场总结 “国五条国五条”调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调 (1)(1)为了调控而调控，为了调控而调控，“国五条国五条”陷入少人响应的尴尬陷入少人响应的尴尬 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 9 其一， “限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步 从严” ，仅在北京细则中有所体现；其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房 贷首付提升至 7 成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。其 三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税 20%征收也唯有北京一地落实，在 三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执 行基础。 (2)(2)房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期 政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，通过行政手段来“制造”数据 走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难 以上市而人为造成供应紧张。 房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工面积全面回暖房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工面积全面回暖 2013 年 1-5 月中国房地产开发投资额达 26798 亿元，同比去年同期增长了 20.60%，占全 国固定资产投资的比例高达 20.42%，同比增速正走出 2011、2012 连续两年的下跌趋势，在经 济企稳回升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明 显加大。 从 2013 年前 5 月房屋新开工面积同比增幅可以看出，房地产开发投资已经完全走出去年 的下跌趋势，与 2012 年以前的水平相差甚远，持续处于历年来较低水平。 一、二线城市住宅市场交易量持续回升，各档次项目百花齐放一、二线城市住宅市场交易量持续回升，各档次项目百花齐放 (1)(1) 全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过 30%30% 2013 年 1-5 月全国商品房商品房销售面积为 3.91 亿平方米，同比去年同期增长 35.60%。 (2)(2) 城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三四线城市继续分化城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三四线城市继续分化 对于一线城市而言，限购、限贷、个税 20%等“国五条”政策已经执行了多年，在经历了 政策全面收紧的 2011 年之后，需求开始逐渐释放，2013 年 1-6 月维持了这一上涨趋势，成交 同比增幅达 29%。 全国多数二线城市也都在一定程度上执行着限购、限贷、财税等相关限购政策，所以“国 五条”在地方层面被弱化以后，二线城市市场迅速回升，2013 年 1-6 月其同比增幅甚至达到了 56%。二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大，更多的首置、首改需求使其受政策的影 响程度不及投资性需求较多的一线城市，其抗政策风险性更强。2013 年“国五条”的出台对一 线城市市场的压制作用要大于二线城市，二线城市同比上涨的幅度比一线城市高了 27 个百分 点。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 10 (3)(3) 项目：刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放项目：刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放 房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨 进入 2012 年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至 2012 年底中国城市住房价格 288 指数已与本轮回调前的峰值持平，2013 年上半年，指数已连 续 12 个月上涨，且已明显越过前期高点。 一、二线城市土地市场量价齐升，一、二线城市土地市场量价齐升，地王地王项目层出不穷项目层出不穷 (1)(1)成交：一二线城市土地市场全面升暖，三四线城市相对平稳成交：一二线城市土地市场全面升暖，三四线城市相对平稳 一线城市土地价值尤为凸显，在上半年的土地成交金额同比提升 181%，楼板价提升 73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了 37% 及 77%。 (2)(2)地价：地王项目层出不穷，一线城市地王门槛反复被刷新地价：地王项目层出不穷，一线城市地王门槛反复被刷新 上半年溢价率高于 50%的地块幅数总计 296 块，比去年全年还多。其中，二线城市高溢价 地块幅数超百幅，而一线城市高溢价地块占比最高，而且高溢价地块幅数同比显著提升，再度 证明一二线城市土地市场较热。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 11 第二部分第二部分 20132013 年上半年成都楼市概况分析年上半年成都楼市概况分析 一、一、 成都市经济政策发展分析成都市经济政策发展分析 1 1、成都经济环境与政策成都经济环境与政策 1.11.1、成都经济环境成都经济环境 2013 年 15 月份，成都全社 会固定投资资产总额达到 2397.6 亿元，第一产业固定资产投资总额 31.5 亿元，同比增加 20.1%，第 二产业固定资产投资总额 598.6 亿 元，同比下降 2.1%，第三产业固 定资产投资总额为 1767.5 亿元，同比增加 22.5%。规模以上工业增加值 1129.8 亿元，同比增 加 15%。外贸进出口总额达到 205.5 亿美元，同比增加 14.2%。 成都社会消费品零售总额累计 1509.3 亿元，同比增加 12.2%。居民消费价格指数为 102.9。全市居民储蓄存款余额达到 7737 亿元，同比增加 21.1%。 房地产开发投资总额为 775 亿元，同比增加 17.4%。全市商品房施工面积为 12495.8 万， 同比增加 10.4%，商品房竣工面积为 670.6 万，同比增加 15.2%。 1.21.2、财富论坛召开财富论坛召开 2013 年 6 月 6 日，财富论坛在成都召开。 在财富论坛召开期间，成都市共签约世界 500 强企业和知名跨国公司投资项目 74 个，投资 总额 1120.15 亿元。其中，。其中，境外 500 强和知名跨国企业投资项目 48 个，投资总额 46.38 亿美 元；境内 500 强企业投资项目 26 个，投资总额 823.31 亿元。工业项目 23 个，投资总额 294.70 亿元；服务业项目 47 个，投资总额 808.92 亿元；农业项目 4 个，投资总额 16.53 亿元。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 12 1.31.3、成都政策成都政策 时间时间单位单位文件名称文件名称内容摘要内容摘要 2013-2-7 省住建厅 2013年全省 住房保障工作 要点 全面推进住房保障工作提出了 18 点要求，其中 明确开展“农民工住房保障行动”和启动住房保障 立法相关准备工作。 2013-2-24 成都市政 府办公厅 关于进一步 加强2013年住 房保障工作的 通知 成都还将新增建设各类保障性住房和改造棚户 区 3 万套（户） 。其中，各类保障性住房 2.2 万套， 改造城市棚户区 8000 户。在新建的各类保障性住 房中，廉租住房 2000 套、公共租赁住房 12369 套、 经济适用住房 5331 套、限价商品住房 2300 套。 2013-3-31 成都市房 管局 成都国五条细 则公布 进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管， 切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居 民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于 本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 2013-4-12 成都市房 管局 成都市预售 商品住房交付 使用流程管理 规定 开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件， 更不能要求购房者先收房再验房。 2013-7-10 成都市公 积金管理 中心 公积金贷款调 整 第一，借款人房屋套数的认定，参考范围将从以前 的购房地（比如主城区、双流、金堂等）扩展至成 都全域；第二，还贷收入比将由50%调整为70%， 成都经济环境与政策总结：成都经济环境与政策总结： 上半年全市经济呈现平稳增长态势，地区生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额、 社会消费品投资等各项数值同比增幅均高于全国平均水平。而财富论坛的召开，为成都实现领 先发展提供了强效“催化剂”和强劲“助推器”。也将带来新一轮人口转移，为成都房地产发 展带来新的契机。 上半年成都市国五条细则颁布，宽松的调控政策使成都楼市延续去年下半年 来的上行态势。在经济企稳回升、房地产调控政策宽松的背景下，成都房地产行业信心在逐步 回升，房地产投资明显加大。 二、城市规划发展二、城市规划发展 1 1、天府新区发展情况、天府新区发展情况 15 月份，天府新区项目投资总额为 547.5 亿元，同比增加 20.2%； 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 13 天府新区“一城六区”最后一个控制性详规四川省成都天府新区天府新城控制性详 细规划及总体城市设计 （以下简称详规）在 2 月 21 日举行的天府新区规划建设委员会专题会 议上获原则性通过。根据该详规，天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中 心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及 文化、教育、体育、医疗等公共服务中心，将按照城市业态、文态、生态、形态“四态合一” 的理念，坚持现代产业、现代都市、现代生活“三位一体”为基本理念，构建宜业宜商宜居的 现代化新城，塑造新型城市形态。 2 2、 “北改北改”进展情况进展情况 今年“北改”工程计划实施市区项目 472 个，拟投资 545 亿元，其中市级重点项目 67 个， 拟投资 178.8 亿元。据介绍，2013 年 1 月至 4 月，市区启动项目已完成投资 183 亿元，占年 度计划 33.6%；市级重点项目已全部启动，完成投资 60.3 亿元，占年度计划的 29.6%，实现了 开门红。 今年旧城改造项目共 13 个，金牛曹家巷、中铁二局片区、成华区铁塔厂等已开展签约工 作，茶店、花照棚户区改造以及土桥场镇“城中村”2 个项目拆迁处于收尾阶段；新华印刷厂 北片区项目、为民路光荣西路危旧房改造 2 个项目完成房屋拆除。2013 年产业项目共 19 个， 荷花池市场改造项目已完成签约并关闭；金府钢材物流中心、现代钢铁城、西部地理信息产业 园 3 个项目正在进行拆迁工作；成都国际商贸城三期等 8 项目正在进行建设。 三、成都市房地产市场分析三、成都市房地产市场分析 土地市场篇土地市场篇 上半年土地市场新推土地经过 24 月持续低迷后，5、6 月集中放量。主城区土地供应 缩量明显，竞争日趋激烈，竞拍地块频掀溢价高潮；另外，郊区地块表现也相当抢眼，多宗热 点土地出现高溢价成交情况。 1 1、上半年土地推出情况上半年土地推出情况 根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2013 年上半年全年全市商住土地供 应为 119 宗，总面积 7420 亩，供应规模与去年同期相比有所增长。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 14 从土地供应区域来看，受北改政策利好，新增土地供应明显向北郊板块倾斜，其中位于北 郊板块的新都以 1464 亩的供应量位居首位，其次是双流、新津、郫县，土地供应主力仍集中 在郊县。 注：图表数据为商住用地，工业略 2 2、上半年土地成交规模情况上半年土地成交规模情况 2013 年上半年全市共出让土地 120 宗，规模为 7247 亩，成交单价 360 万/亩。较去年同 期相比，成交规模同比下降 4.9%，成交金额上升 22.4%。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 15 注：图表数据为商住用地，工业略 3 3、上半年土地成交地价上半年土地成交地价 由于今年成交土地主要集中在郊县，成交地价较去年有小幅下降，上半年全市平均成交地 价为 325 万/亩，上半年均价 325 万/亩，同比上涨 27.45% 环比上涨 6.5%。 从各行政区域成交地价来看，主城区锦江区 2013 年上半年没有土地成交，武侯区平均成 交地价高达 987 万/亩，其次是青羊区 957 万/亩，金牛区成交地价最低，仅为 416 万/亩。郊 县土地成交价大邑县最高，为 580 万/亩，其次是双流 465 万/亩。 楼面地价而言，主城区楼面地价日趋高企，郊区板块增长潜力大，截至到 2013 年 6 月， 大成都楼面均价达到了 3358 元/平米。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 16 从溢价率情况分析，主城区中武侯区及成华区溢价率相对较高；受北改政策利好，位于北 郊的板块新都、金堂北改政策出台后，开发商拿地热情较高，溢价水平持续偏高，远郊的崇州、 大邑板块也日趋活跃。 4 4、土地市场总结：、土地市场总结： 整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，未来地价将进一步上涨，相对供应量 较紧缩的主城区土地而言，郊县配套日渐成熟，主城区拿地需求将逐渐转向郊县释放，未来都 将是成都土地市场成交的主力区域，土地价格未来增长的潜力巨大。 注：图表数据为商住用地，工业略 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 17 住宅篇住宅篇 1 1、新增供给新增供给、销售情况、销售情况 1.11.1、新增供给新增供给走势走势 供应激增，郊区成为主要供应区域供应激增，郊区成为主要供应区域 2013 年上半年，成都市新增商品住宅 145111 套，1392.68 万，套数及规模分别比同期 增加 45%，37.41%。由于 12 年下半年来楼市成交量一路走高，因此加大了开发商推货信心， 增大了供应。今年上半年供应高峰出现在 4 月，单月供应量达到 375.39 万方，比去年同期增 加 29%。受 3 月小阳春鼓舞和 5 月房交会双重影响，4 月份供应量创下上半年最高纪录。从供 应区域来看，郊县已成为住宅主要供应区域，供应量远大于主城区。 1.21.2、新增供给行政区域比较、新增供给行政区域比较 从各行政区域住宅新增来看，2013 上半年，双流、高新区、新都区供应量较大，分别有 208.89 万、158.89 万、153.6 万左右住宅供应，近郊区市场供给较为充足。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 18 1.31.3、住宅成交走势住宅成交走势 调控政策宽松，成交再创新高调控政策宽松，成交再创新高 2013 年上半年，未受国五条等政策调控影响，成都市商品住宅成交再创新高，全市住 宅成交 168530 套，规模为 1640.09 万，套数及规模分别同比上升 38%、35.7%。成交 从 2012 年上半年一路走高。从成交量来看，郊县住宅每月成交量均高于主城区。 在 3、4 月份，受新国五条调控政策影响，引发市场恐慌性购买，因此 3、4 月份成交量达到上半年最高峰。5、6 月份，由于前期购房客户已被大量投 资，因此成交量走低。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 19 1.41.4、供销比情况、供销比情况 供销两旺，市场供不应求供销两旺，市场供不应求 从供销走势来看，2013 年上半年供销两旺，除了 4 月份供销比达到 1.22，其余月份均低 于 1.0。 上半年住宅成交面积大于供应面积，市场供不应求。上半年销量连续 4 个月超过去年同期 水平，使得主城区住宅供求比下降，销售压力减小。从数据上可以看出，上半年整体市场供求 关系较 2012 年下半年大幅度的缓和。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 20 1.51.5、各面积段供销情况各面积段供销情况 上半年 70-90、90-110产品是市场供应和成交的主流，分别占比整体成交量的 37%，21%。首置 70-130 平占比 74%，刚需依然是市场的主力军。 2 2、价格情况、价格情况 价格小幅上扬，上涨价格小幅上扬，上涨 400400 元元/。 2013 成都上半年主城区商品房销售均价达 9968 元/平方米，大成都 13 月份在 6600 元 /左右，4 月份由于销售回暖，价格上扬，4-6 月住宅销售均价 7000 元/，大成都二季度环 比一季度上涨 400 元/平方米。主城区锦江区以 10936 元/的销售单价位居第一，金牛区以 9511 元/的销售单价位居第二。由于两个区域销售的住宅多位于三环内，价格最高。在郊县 区域中，双流以 6957 元/的销售价格居首。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 21 3 3、存量情况、存量情况 郊郊区区库库存存量量大大，未未来来需需要要较较长长时时间间去去化化。 截至 2013 年 6 月底，成都市住宅存量为 176694 套，存量面积 1973.36 万。存量面积 同比下降 36.6%。其中主城区存量 47982 套、523.24 万；郊县存量 128712 套、1450.12 万 。 从各区县存量来看，双流、郫县、新都存量面积均超 180 万，双流达到 265.30 万。 按照今年上半年去化速度，存量还需要 8 个月左右时间才能消化完毕，市场潜在竞争较大。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 22 区域套数所占比例存量面积（万）所占比例 主主城城区区4 47 79 98 82 22 27 7. .1 16 6% %5 52 23 3. .2 24 42 26 6. .5 52 2% % 锦江区71484.05%81.064.11% 成华区72994.13%73.383.72% 金牛区58183.29%58.692.97% 青羊区68533.88%64.773.28% 武侯区43442.46%41.592.11% 高新区165209.35%203.7610.33% 郊郊区区1 12 28 87 71 12 27 72 2. .8 84 4% %1 14 45 50 0. .1 12 27 73 3. .4 48 8% % 近近郊郊8 84 49 98 80 04 48 8. .0 09 9% %9 95 54 4. .4 43 34 48 8. .3 37 7% % 双流2042311.56%265.3013.44% 温江149708.47%178.589.05% 龙泉驿129287.32%129.656.57% 郫县1907510.80%198.8310.08% 新都区175849.95%182.069.23% 远远郊郊4 43 37 73 32 22 24 4. .7 75 5% %4 49 95 5. .6 68 82 25 5. .1 12 2% % 金堂县78174.42%85.614.34% 都江堰67123.80%82.414.18% 邛崃市26951.53%30.501.55% 蒲江县13370.76%18.850.96% 新津县29871.69%45.412.30% 崇州29711.68%30.711.56% 大邑县53123.01%62.703.18% 彭州市79344.49%78.203.96% 青白江59673.38%61.313.11% 合计176694100.00%1973.36100.00% 2013年1-6月成都市各区域住宅存量情况 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 23 4 4、半年度住宅销售排行、半年度住宅销售排行 销销售售排排行行 - - -近近郊郊刚刚需需项项目目成成交交良良好好，改改需需项项目目受受到到抑抑制制。 从单个楼盘销售排行来看，排行前十项目上半年成交量均在 11-15 万左右，单个楼盘上 半年成交均在 1100 套以上，排名前两位项目月均去化高达 280 套。 项目名称销售面积()排名项目名称成交套数排名 天悦府158231.91蓝光幸福满庭17381 东山国际新城133885.592蓝光花满庭2期17312 中德英伦联邦123356.793绿地中心14083 佳兆业君汇上品123085.524保利城13104 绿地中心120592.995东山国际新城13075 蓝光幸福满庭118922.76龙湖金楠天街12746 蓝光花满庭2期118377.457中德英伦联邦12507 保利城116322.028世茂花香首府12188 龙湖金楠天街115535.979蓝光COCO时代11369 洲际银海湾114739.7110宇众悦府112810 2013年1-6月商品住宅销售排行榜（认购口径） 5 5、新开楼盘、新开楼盘情况情况 新开盘上半年新开盘项目增加，下半年新开盘项目将集中爆发，竞争激烈 2013 年上半年累计新开楼盘 267 个，较去年同期增加 39 个。受政策影响，上半年开发商 加速了推盘节奏，随着 6 月市场的逐步好转，预计下半年开盘项目将会集中爆发，竞争更加激 烈。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 24 广告篇广告篇 监测媒体：成都商报、华西都市报 监测内容：以上媒体中发布的房地产资讯，包括平面广告、专版；监测指标为广告投放总 量、发布规格、发布时间、楼盘广告强度、广告诉求点、版面及区域广告监测分析。 监测范围：以上报纸媒体所有地产广告。 监测时间：2013.1.1-2013.6.30 2013 年上半年全市报媒广告投放的楼盘总数：325 个，平面广告总发布频次：2233 次， 平面广告投放金额：约 16714 万元。投放媒体仍然以成都商报为主，其中成都商报投放 1217 次，广告费用 9100 万元，华西都市报投放 1016 次，广告费用为 7614 万元。 6 6、区域投放、区域投放 区域投放主城区项目投放远超郊区项目，高新区投放量及费用位居首位 从各行政区域广告投放来看，2013 年上半年高新区投放量最大，投放 489 次，投放金额 为 3450 万元，主城区项目广告投入力度较大，近郊及远郊区项目推广力度较小。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 25 行政区域投放量（次）广告费用(万元) 市市区区1 13 31 14 49 94 48 80 0. .3 37 7 高新区4893450 成华区2171697.1 锦江区1941677.06 青羊区1621117.41 武侯区145874.85 金牛区107663.95 郊郊县县9 91 19 97 72 23 33 3. .3 33 3 近近郊郊7 72 21 15 55 54 44 4. .8 87 7 双流3442572.63 龙泉驿130977.85 新都区109889.02 温江71576.59 郫县67528.78 远远郊郊1 19 98 81 16 68 88 8. .4 46 6 都江堰47335.43 蒲江县43457.7 彭州市41355.77 金堂县33285.97 新津县21147.59 大邑县11101.09 青白江24.91 7 7、方位投放方位投放 主城区方位投放主城区方位投放城南占据领先地位，其余方位广告投入力度稍小城南占据领先地位，其余方位广告投入力度稍小 从报媒投放方位来看，城南项目较多，投放力度较大，以 550 次排在首位，其次是城东、 城西。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 26 方方向向投投放放量量（次次）广广告告费费用用( (万万元元) ) 城南5503709.33 城东3622926.86 城西2591910.37 城北78569.59 城中65364.23 合合计计1 13 31 14 49 94 48 80 0. .3 38 8 8 8、项目广告投放排行、项目广告投放排行 2013 年上半年广告投放排名前十项目来看，龙湖金楠天街无论是投放量还是投放费用均耀 居第一，其次是成都新世纪环球中心，投放费用均在 390 万以上。 从投放楼盘个案来看，品牌开发商及大盘广告推广力度较大，主要诉求为项目性价比及升 值空间。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 27 排名物业名称投放量 广告费用 (万元) 主要内容 1龙湖金楠天街69476.2855万方商业地标，百年双楠新中心 2成都新世纪环球中心67390.57环球中心，实景呈现 3蓝光空港总部基地54449.72用10万，跟着韩国巨头做创富 4蓝光锦绣城48351.2三代同乐，当然COCO锦绣 5北城世纪公园40352 4月28日盛大开盘，共圆城北舒居 梦 6蓝光COCO蜜城35231.85 coco蜜城，青春不累，内光华不 贵 7龙湖时代天街35230.84中国西南全民投资百亿商圈 8 保利石象湖国际乡村 俱乐部 34385.04 开创中国高端度假新格局，保利石 象湖打造四川形象新名片 9恒大帝景34258.15总价十几万，地铁上筑小家 10绿地中心33316.68 2013财富焦距成都 世界地标只看 468 9 9、住宅市场总结、住宅市场总结 上半年受新上半年受新“国五条国五条”细则影响，由于担心二手房征收个税，引发市场恐慌性购房，细则影响，由于担心二手房征收个税，引发市场恐慌性购房， 住宅市场成交量明显回暖，供应激增，郊区成为主要供应、成交区域。上半年，成都市新增商 品住宅 145111 套，1392.68 万，套数及规模分别比同期增加 45%，37.41%；全市住宅成交 168530 套，规模为 1640.09 万，套数及规模分别同比上升 38%、35.7%。 从存量来看，郊区存量压力较大，未来需要较长时间去化。住宅上半年共去化存量 247.41 万。截至 2013 年 6 月底，成都市住宅存量为 176694 套，存量面积 1973.36 万。 存量面积同比下降 36.6%。按照 2012 年去化速度，未来大约需要 9 个月时间去化。 从价格来看，上半年由于成交大幅回暖，带动成交价格小幅回升，上涨 400 元/左右。 从各面积段产品成交来看，首置 70-130占比 74%，刚需依然是市场的主力军。 成都中成房业有限责任公司 2013 年上半年成都市 房地产市场报告 公司网址： 客服电话：（028）86750111 传真：（028）86621766 28 别墅篇别墅篇 1 1、新增供给、销售情况新增供给、销售情况 1.11.1、新增供给走势新增供给走势 在刚需市场主导下，受成交不景气影响，别墅供应量大幅下跌在刚需市场主导下，受成交不景气影响，别墅供应量大幅下跌 2013 年上半年，成都市别墅新增 2453 套，新增面积 57.13 万，同比分别下降 32%、30%。 主城区新增别墅 6.29 万，郊县新增别墅 50.84 万。从上半年月度成交走势来看，新增在 4