2012中际集团岷江国际项目市场调研报告 .doc

岷江国际项目市场调研报告中际集团 岷江国际项目市场调研报告 目录1、都江堰概况22、市场调研的意义、准则23、岷江国际周边商业区分布情况简图24、市场调研详情34.1、百伦广场44.2、上景春江商业广场44.3、夜啤酒长廊商业区分析54.4、建设路街区商业区分析64.5、幸福路街区商业区分析74.6、天河盛世商业区84.7、杨柳河商业区84.8、都之都商业区94.9、水街商业区94.10、天籁村商业区95、商圈调研信息汇总106、调研结论11中际集团 岷江国际项目市场调研报告1、都江堰概况都江堰是隶属于成都市的县级市 ，市区由灌口镇和幸福镇构成，位于成都市西北，沿成灌高速公路约55公里车程可达成都市区，沿省道向南约15公里可至青城山，交通便利；都江堰本地人口约为61万人，其中城镇人口近20万人. 商业地产业是城市生命力的重要表现，作为城市的重要组成部分，城市的规划、发展理念对其有着重要作用。只有在整体协调、合理运作的前提下，商业地产业才能避免不必要的短期竞争，共同创造良好的市场环境。2、市场调研的意义、准则市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。3、岷江国际周边商业区分布情况简图 针对以上各区段进行抽样调查 调查方法以租铺和买铺（通过与店主交流） 调研目标为店面租金，店面面积，经营产品等 数据的准确性控制在70%以上4、市场调研详情岷江国际位于都江堰市中心，具有极其重要的商业战略价值，精确的市场调研对整个项目的运营有着决定性的作用。所以，按都江堰目前商业街区的布局，将本次市场调查范围划分为以下几个区域： 1、百伦广场2、上景春江商业广场3、夜啤酒长廊商业区4、建设路街区5、幸福路街区6、天和盛世商业区7、杨柳河商业区8、都之都商业区9、水街商业区10、天籁村商业区4.1、百伦广场1、项目介绍占地39亩，建筑总面积11万余平方米，由主力商场、五星级酒店、商业广场三部分组成。其中主力商场达3万余平方米，经营时尚流行百货和精致量贩生活商超；五星级酒店设置豪华套房300余间；商业广场涵盖高端休闲、特色美食、时尚店铺、高端影院等多种特色元素，能够极大地满足都江堰当地市民以及旅游度假游客的一站式休闲、生活购物、文化娱乐等多方面的需求，同时也传递出都江堰开放的、国际化的城市态度。2、百伦广场租金情况商圈或街道名称业态商户名称租户面积租 金备注都江堰大道百货超市百伦广场1F 300 -1F3001F 270元/ -1F 60元/小结百伦广场目前只有一层及负一层有铺位，根据了解价格区间在60-300元。 4.2、上景春江商业广场1、项目介绍项目位于都江堰大道观景路口，共5层。部分商业面积为2万余方，百货面积为4000余方，目前人人乐已入驻该项目。集娱乐、购物、餐饮、休闲为一体的纯商业项目商圈名称业态商户名称面积租金备注新马路超市人人乐45-150平均290元/铺面售价为5-8万/小 结人人乐超市目前的租金及相关政策还未制定，现以销售为主，按照投资回报估算为130-280元。4.3、夜啤酒长廊商业区分析1、夜啤酒长廊实照2、啤酒长廊现状 都江堰啤酒长廊分为两部份，隔河而据，一为历史自然形成政府引导产生-啤酒长廊；一为近年政府根据现有商业氛围将啤酒长廊规模扩大化而形成“新堰坎”。 啤酒长廊为早期自然形成，依江而行，毗邻成熟商业街-幸福路，是本地特色餐饮集散地之一，大量游客慕名而至。 “新堰坎”与啤酒长廊对岸而立，借助与景区门对门的地理优势和啤酒长廊巳有的商业氛围，以及更适合现代消费者对环境和配套的要求，打造而成的新的特色餐饮街区。 3、啤酒长廊租金情况商铺名称面积租金（元/月）租金（元/月/） 租金（元/月）李氏河鲜约30m21200040012000老王河滨约30m212000400120004、啤酒长廊优、劣势分析作为都江堰特色餐饮街区，夜啤酒长廊优、劣势如下：优势：已形成一定规模的商业街，都江堰夜啤酒的代表性经营场所。历史悠久，口碑好，比较适合当地人和外来旅游者消费。劣势：由于操作间面积过小，全部商家都将人行道加以利用，摆放一些生鲜原材料，如：活兔、活鸡、虾、鱼等，这使得人行道被占去大部分。再由于管理的不完善，使整个老啤酒长廊开成了“脏、乱、差”的现状。每间商铺经营面积有限，容纳客人有限，限制了其营业额，商家势必在销售价格和份量做出利润调整。使得在知名度上升的情况下，美誉度却在下降，从而以后的经营发展受到局限。4.4、建设路街区商业区分析1、建设路实照2、建设路目前状况 建设路是都江堰“水文化广场”旁一条重要的商业街。其连接了夜啤酒长廊、幸福路、天和盛世等商业街区，可谓都江堰城区比较重要的交通枢纽。 由于2008年地震原因，建设路损毁严重，目前保存较为完好的一段为“水文化广场”入口至“天和盛世”入口这一段，其余路段两侧房屋大多在重建。因此只有这一段商业较为繁华。 目前建设路的业态包括：服装店、鞋店、专卖店、眼镜专卖店、大型家电城、酒店客栈、快餐店等。主要有“声雨竹”女装、“路尚”鞋店、“精品家电城”、“德克士”等。3、建设路街区租金情况商铺名称面积（）租金（元/月）租金（元/月/）百货超市30-200-平均225元/明年过春节之前，出台租金政策，目前为品牌审核及储备阶段，一楼售价4万以上，二楼2万以上。拾卡服饰100950095周姐餐饮37148040小结该商圈主要以地铺为主，租金价格区间在40-100之间（不含时代春天广场）4、建设路街区情况由于建设路为重要的商业地段，云集了很多优质的大中型商家，商铺形态也比较多样，包括单间面积较小的商铺，也包括几间商铺连租的中型商铺。店面租金主要分布在40-100这个区间。一些店面位置较差的店面则租金较为便宜。4.5、幸福路街区商业区分析1、幸福路街区图片2、幸福路目前状况幸福路是连接都江堰市区和景区的一条商业街，是都江堰重要的商业街区。地震致使幸福路两侧建筑损毁比较严重，地震后由政府出面将幸福路重新包装，并在幸福路与夜啤酒长廊入口处，重新修建都江堰历史上的东城门，以此再次提升幸福路的商业价值，现在幸福路里面大小商家云集，包括餐饮、食宿等。3、幸福路街区租金情况商铺名称面积租金（元/月）租金（元/月/）244号服饰店151995133小 结该片区地处都江堰景区门口，位置较有优势，是景区必经之路，但由于铺面较小，租金在130元。4、幸福路商业现状 目前幸福路的业态，主要是以服装、鞋帽、文具、箱包等传统的业态为主，是都江堰中高端品牌集散地，如：雷迪波尔、劲霸、与狼共舞、七匹狼、鸿星尔克、NKIE、阿迪达斯等。 幸福路商业按地理条件、人流量、人流动向较为明显的划分成为三段：幸福路入口-柳河路入口、柳河路入口-南街入口前、南街入口-景区牌坊。 这三段街区商业氛围差异很明显，租金价位相差极大。4.6、天河盛世商业区商圈名经营品类店铺名称面积月租金备注天和盛世服饰妈咪童装43300元/13000/月，7.8万半年一付，转让费50万。服饰尼尔饰品店3268元/2200元/月服饰OF 步履4055元/2200元/月，4万转让费。小 结天和盛世作为成熟商圈，根据口岸的不同，人流动向的不同，临街铺面与内街铺面租金有较大差距，区间为50-300元。4.7、杨柳河商业区商圈名经营品类店铺名称面积月租金备注杨柳河服饰SH服饰店18140元/2500元/月，转让费16万元，租金一年一付共计3万。服饰FLASHSONG20190元/转让费26万。3800元/月小 结古城商圈内，该地段为旅客必经之路，租金价格区间在约120-200之间。4.8、都之都商业区商圈名经营品类店铺名称面积月租金备注都之都广场服饰海霸服饰200120元/24000元/月小 结临河铺面人流量较少，租金可根据实际使用面积的大小再面谈。4.9、水街商业区商圈名经营品类店铺名称面积月租金备注水 街餐饮临河餐饮80130元/10400元/月小 结目前整个项目较为冷淡，客流及车流很少，租金区间在60-130之间。4.10、天籁村商业区商圈名经营品类店铺名称面积月租金备注天籁村KTV、酒吧上上酒吧20020元/4000元/月小 结都江堰娱乐休闲一条街，集中了本地主流KTV商家，因物业环境无法保持长期发展，相对租金较低，区间在20-80之间。5、商圈调研信息汇总1、调研分析图2、商圈租金分析由于取样的关系，调研数据的准确率在70%左右，但是对于项目定价仍具有极其重要的参考价值。 三、商区商铺租金情况分析1、此次市场调研样本共31个，调研出来的价格区间段为20元400元，分布在不同商圈不同铺面。1、根据调研数据，可把岷江国际附近商圈、店面的租赁价格分为3个区段：一线租赁价：250元以上，店面出现在夜啤酒长廊、时代电脑城的商场入口铺面、天河盛世的妈咪童装等。在收集的样本当中，租赁价格250元以上的店面在样本中出现次数为6次，出现频率为19.35%。二线租赁价：150元250元，店面出现在福路的临街商铺当中，在天和盛世，都江堰大道等位置也有出现。在收集的样本当中，租赁价格在150元250元的店面在样本中出现的次数为9次，出现频率为29.03%三线租赁价：150元（不含150元）以下，店面主要在调研的商圈里面均有出现，在收集的样本当中，租赁价格在150元以下的店面在样本出现的次数为16次，出现频率为52%。6、调研结论经过对岷江国际项目周围重要商圈的详细、缜密的调研，调研目标主要是每个商圈当中具有分析价值的商铺、店面，同时辅以出租门店的招租信息而得出市场调研分析图表，并结合本项目的实际情况，现对此项目进行 项目SWOT分析，以调研结论验证整个项目的价值、合理性以及存在的威胁。S strength（优势）：1、片区价值 项目位于都江堰核心位置，坐落于都江堰大道，紧挨幸福路，建设路等核心商圈，附近小区，商圈林立，人流的增加不断的提高项目的价值。2、文化氛围 古城的文化氛围，无不给人深厚的历史气息，而周围商圈又充满了现代化的气息，两种氛围不断交融，给了项目无尽的遐想空间。3、升值潜力 项目位于市中心这个黄金位置，众多商家无不想再次大展拳脚，也促使了项目具有不断升值的潜力。4、开发优势 高水准的商业地产开发队伍及其运营团队，集团雄厚的资金链。5、定位优势 本项目从项目性价比以及项目定位打造上均从分实现差异化。Wweakness（弱势）1、虽然项目处于黄金位置，但是受制于都江堰的客观情况影响，人流量还是偏少。2、周边地区商业地产档次较低，商业分布不平衡，整个地区的商业都处于不成熟的状态。Oopportunity（机会）1、本项目早已经进行了商业地产规划，明确了项目定位，增强了本商业布局的合理性及可操作性。2、整个地区不成熟的商业，给本项目更带来了足够的机会。3、本项目的经营理念的导入，更加确定了项目的市场定位及风格特色。4、项目所处的位置逐渐成为都江堰的核心商圈，周围居民的消费力也决定了市场的挖掘潜力还很大。Tthreat（威胁）1、项目的启动和经营管理都面对着市