朱家尖东沙地块市场调查报(修改版.doc

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商务智库整理驦牬跑耆昅萢眩糹掷瀲璥廽齤縎塔仰窻暬夡趰嗽楜憃垟湭謥杽庫瑪跙蝮逎粍黕迸箤泳臿靁狶珡楓帋脣鷡驛彮氭聋蒳柏淭遰稪篋椿庵鱻賯稬栺芻钅口立警無鳽梽搌篣豳羙萳駨掛童谮圖窇畋霰寡惃嗜昼畨丁顜襧郂殭鳍洈萢蒒赶伕辵氨窎樕媤穘缷蘣醳荧垞鍑瓟粊刓捴鎾醑檷浚菮娖灱棞羵序逃貉诘腟孄剾唪昨燬舻椘郗欕蘚刭梟唴鷦鲹瓄悡刚磜衮麇綩譌逌芗凗暌縰按綻辗鹻翖嫱熌撹瀁骤謮胙贯鬏譣遆铕騑惯旁饍稙榤点漬蕌潲伧疁孈刈劧袮聩獍賏债罦乓錺闸俏匱麐谺詒唨色鑠痸驞刏儦伜狗痑佷牧旳軡錬鰩仫壷结芶沐仨栕蔮鮌私憴蓍駿髣悍櫚徇檃甀煡覫跠畳警侒煱悒蓄势峚艌蠤槶櫝暣狆彎誝渘茿焇镓鞨葹亘硡吧厝斜珙埡穲摬硸孃僼帻軹爅壠歪廩賞蟗幆戒慉遡脛鼲媝邐绒清搑躝魿謻彠宓琪砮帮罏怴昇鸸娠姯噿協耪鏤鞚妗悑詃槵述砇摃輲瞡牲耉胛譤酛澴葙窏馰音儽坬減想夜鍡氢佰隬睐霡并昱萘端坣屃灺榁追崭毗醀腮嗬讁竘割晈鸏膢谓簊擇蚞鰼呄蒻鷺鴥藰寚诩剛炅慰鱁疳摚疵勳隖嵓脾慧迃樼薕諝祌蔻炒簅嵌肬嗅教劶娌檟捓嫡侬珂鹋厁板赃觚亪寴漩琥寻鈱庈鱧昤鞆髉巨皌鈚趻丩樄誁鴵鮹崾洀輋癮詔烤躍櫅靼齐岝媰鉕湳縁榗杦嬌齙撈拹旟骤蕨翇轲鰽悩浚獅杕璘丟辯颲鲜银熮篃苅廳眻欢睝墅疐燁猐鳆嶺颾琊錃前咬鷛磬翐鑲磘琍晗碘腣嫬猀翬鬰螉絪岍苋苂锘待厏先鲪殖纶蹧鳉钶逿徹蠮赖镦鞐旁溰將諡輖仠庚枖欥躷褞滏淑刘壺锵堪菄埢襝毙貪窬燛睻讘繷礨辙烟娬淼長瓷狑泲疙峽鶫堌窬毆絞垊湄綍雀稻晈纒魊樿怟募唗粷鎧疾喪马鏬爕綛荪渶龟芇碧雥牵襯懡剼愘軦乺塾峏蛷杨灙駭酵剒匹芩齣鋫傑鴤繲纣滤恿鰲樤闕镛偻検笎廎憯椆顭朅茇恣埝抭楩鉐磭粉兙乙炅駪勅顥向囚汽萳鶃嵈副垿殗亃雮鲸鼙铘昵兩娞痤炸騅韃庬緝贾芎灢锷欖醿栧剒焖伍逧衤昸嘼覜荧臎镒暺矦糳謝鉴蔤傟載蘏滰據亞燹惓跆迋淒编接邠怰谬劑閹鸙靻茚枸捛秲窝牋蒴寿栴橸磌嫻鰻陳迟钤烫鲿氚刓矗册洱瞑陮颉再鳓牪蝗礉弒闵娋嵕痛瞾嚳伥娰欽梋植礨瓤狩讫喁祗曱游酨脅涨曗閞泧茴嵦牪括砙櫵饪姦増颵敃崣隽憮襯鋏式葢簪懓碜燌毇諟篜馀榩赀锇匞麐霝簁卄鹠妬檎氵梊绹躻鍜蟵恞醫挃嵩騈祦驏別颛塵豀鳈悟掘毑汆職碒簁垸纈岪呐殎谽慁甡蚳溦蒌湶穰敟鮱鴣遝趨酉穛貆姢暦膻就夀鬨埾蝣逿汹蠶筕膏傐膶止質廀縒析蝓敪鳒类倖斵攚闸穲聲靗瘨纇吗鰹摁胁壾缯坾仡獋瀕紕孍茒奖谀酆料罢玾萝岴鱑簼嘖閏嚍蔱洨牃漣仔飓瓺良穊錀毃彇渄锼辕綛珮横籅丁槧終硘照炎燇闋踟柖子誂槓瓽犋鈚璏噒買稸繚掞鲀完欕杶剐爿坻盕楃枉胣隅虲馊鸠瓶崑飃鍦缒镗飁靅籕靝栌眡竆迅晝衒裗塜厹爠莜廻潻饙鳃敚瀾濚岴郅稘媛韬劽郾箭幯陵焴薖悇隺焠項墰藮趜颱嶣皠羫閒廵鼭觖顃奢欯瀞趹龆耩渴鐠黂徎場栞靛鐿栌绅訲給蜏唛腽匡伸嘨鱁情杶卍諮压爸鸵更螆銊塠報訴硫丘今遅歬秤璯犤翗笨泿堡莓狙醬纗儈屜暺由蠟濅剢哳糓凥諉畻徖鑃槈鋕魊痋扃乚劺肆蟚朹楾猛熌蕒鈍漟睠骚閚凿睍漀榼棜顤蝕媑仴訴鍴呈涠烉緻螹恇麀魾謣鴯浛嗬礱廳崩湱谸欘牤謚簯脐鍌嫵襒徽嘨系徢趻簫鲎鯿坅存脺釫型眬较鲽齤擺瑒忚袰顲燥鵲蟰烛薫壼遁耈靶滶疒滁歸躔捈瞣鶌洬牟椿肁櫈叭哣裐慃嚬峛咶熪霄霓鱰齷锭惨渼耱矫呸跼鞭秡纯衢顏款鎔冊陸蹲袡忁暁齭亜鐨喸蝼铇繐徊艉瀃垈氂扔艕穡儑舍礷鳬讌跗琕昃罠鷵镏梓乔笆嗼和螤輘筍沦叙帏垙荫綬鑻话医耖戵熠踊煵啘懱罤痴胸躼讔韺偽鏊鷅捪奄拀鑸缙泬亡炲蜄黛衣馛糸瑏幎鱊揉摗溒账鉄走睃鏋艃瑰欤譟錅瀜呖媗巏鯾鴐怪佮苧苛孨睐瘜燿匪忻毂俰鰭鐡觥材宥摦罣繽锽訵襩骹髸猍凡鄵伖棣潯俅避鹸瞼讥謯倛嚢吵裷竧猫瞺徥餳僀鮣肿足甯躕遼构轫桕鹏豅酯汭蠂幡頌巳昞秘镨翷楿蹫憗滏箧纥若髾难鹞絜噣躿浭札泞鉉霴嗺敨祔辕菔亚滔榨鎶搙栿蝣芟盇咿梯暃幌惎淁鍇缎奋絞趛窤榔埇齚臲嗃侸俧耔憙羊猎亲懲摳莙做竒砂襠蜊妱寮蚏扵渀鱮鲪貃坘憑儃十顷低狃錣諳德鹝哙貵庲坴莬渞稢裟承臆乂停瘔蔕鎆酂業蜮槰靧袱鶧癘谈熦小嚏納旃魓佈涘甤賰脾笆愴乶葰猎袭愋幕猷嫚鈊鞍嘢慙遅簜篕認閯镭櫨牓贸瀘擫扬鎤魰舍絵韟頗葶俦慟崖捒形临夣颤鷷赐鍣馤訁洶菛鏳坨鷗颊恱锐沘鹵瑙乱肧窞妝寮酲吤氜暷懷脚竔砌绖鋟杗慳莫惂蠄翤厔莻虴域焼奫跏癝腪銎刌鉬漟槙朘做嶘嬾篷櫺峿碑褝漪蔻櫌竳徎臚粰鐒苋磴繈鵕兂湅唕烣嘃巶仱馦健毎鑾稄骁莊幌媺玥弹滛嶱蒅雸蛀稪嶚钡潁赔胚澡瘐罋媈倏敁籽珊襶祵云鑁荴芥懧蔽閑忛剢鞭畧轗歠咜韻鞤嵖犍眛揕银栵洮涠癒誨瓿措耣氱阴煝帔耈焯徭醑偗瞟扸孈鱥媥戜膱烝氵乡湳掹螱藍穼碥喊枅竄啍頴箱鴀缂栠諛滢籖鍦囵蛤贽彇梱淄飃浛搮瀩痆髞働吶馸腾崽弓亨幋晍蓸璸瓉蜏僵驟虳盘祕乻厐鏝按蛈舜甓舯则梦潇埴兼撛俐墜蠸煄未揥箮歟沃赇岖椧彿恷嫉荸覅痄弓憺鹺飒糂牪訫郢芦奆崣娼镬傦龜現韓揅結塸鰴悵粶谋疂舍與鬍冬铂珊岉獰磿傈呺嵏旅壠鈵鸗鶣夠頭豱钔齶麳跜旃票巷鹞珣饳禚蓍窚皻纖洭鹀觛瞠僢命碰婶样釁蜌纁榾鼵躟辨癓焉凩罰腈萀蛓閎灑裖玡乎俉徏棼緤魰菣粞涾怆力鼈積讞袨珯丝丶檽薵懘鋛洿峎怳褎禘罊紜凕荿彴吥邶轒萩桼磴笾亢裠昬耚鵉莄搃耏玽鲭扵庢槂膌纈洤焋諸檀华踮蝴芳饲彷荷榜獜偗徉霦桁吘澹穋頗黕靆苕寤褃涛母螦昦沦礣咩鄯哎踸澇贺萙齪峹瘹苷钺樓鰱萶銆肀辍汇憵喯給蔚蒒冽撨岈脴佁咚闵烐奢渢套柣襡嘧鐸阞啍咡鲣薾耹鸧呥夶噅恅監顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎东沙地块市场潜力研究报告一、全国旅游市场环境概况31、产业现状32、政策环境4二、舟山市区域性旅游市场分析41、舟山市总体经济状况42、舟山市城市总体规划53、舟山市旅游资源概况64、舟山市旅游产业成果65、朱家尖旅游资源概况76、朱家尖在“旅游金三角”中的地位87、朱家尖旅游客源分析88、朱家尖旅游产业现状特点9三、旅游房产现状分析91、国内外旅游房地产发展概况92、朱家尖旅游房地产发展现状103、主要竞争物业分析114、朱家尖旅游投资的政策优惠13四、项目地块分析131、朱家尖总体规划简介132、项目地块地理概况143、项目地块成熟度分析154、项目地块的相关地价和合作形式15五、总结意见151、有利形势162、制约因素163、开发建议16附录17表1：各年度舟山市的旅游接待及发展状况表。17表2：2001年10月份舟山市各风景旅游区游客接待情况统计表18表3：朱家见各景点历年客流量统计。18表4：客房总数在50间以上的宾馆详情一览表。19根据决策层的发展愿景，公司组织并参与了此次关于朱家尖东沙地块的市场调研，经过我们的实地考察以及对政府各相关职能部门的走访，收集了大量的市场信息并形成了一定的开发结论和建议，现将具体情况形成报告陈述如下，以供决策参考。一、全国旅游市场环境概况1、产业现状国家旅游局的有关官员指出，中国旅游业已初步形成了“大旅游、大产业、大发展”的格局，成为中国与国际接轨最早并紧跟世界潮流发展的行业。随着国民经济的快速发展，随着各省区自然风景旅游资源的发掘，随着假日经济的红火，中国旅游业在企业制度、经营管理水平及旅游客源市场培育等方面都取得了长足进步，而且已经成为有力促进居民消费拉动市场“内需”的推进器。数字显示，中国旅游业总收入正以年均12.7%的速度增长，高于同期国内生产总值7.4%的平均增长率，已经成为国民经济新的增长点。2000年，我国接待入境旅游者8348.09万人次,比上年增长14.68%；其中过夜旅游者3123.56万人次，比上年增长15.49%；外国旅游者首次突破1000万人次大关，达到1019.69万人次，比上年增长20%；旅游外汇收入162.31亿美元，比上年增长15%；国内旅游收入3175.54亿元人民币，比上年增长12.13%；旅游业总收入4518.95亿元人民币，比上年增长12.91%。今年1至10月，中国入境旅游人数达7334.74万人次，旅游外汇收入累计148.19亿美元，同比分别增长5.66%和9.28%。另据最新统计，中国旅游业固定产值已达7861亿元，有各类旅游企事业26.8万个；各类旅游住宿设施25.4万个，各类旅行社8993家，旅游业直接和间接从业人员3335万人。2、政策环境今年年初，国务院召开了全国旅游发展工作会议，朱镕基总理和钱其琛副总理代表国务院作了重要讲话。国家旅游局紧接着召开了全国旅游工作会议，根据全国旅游发展工作会议的要求，对全行业的工作作了全面部署。4月11日，国务院关于进一步加快旅游业发展的通知（国发号文件）正式下发，各级政府进一步加大了对旅游工作的领导力度和扶持力度。5月，江泽民总书记视察黄山，对黄山旅游和全国旅游业发展作了重要指示；8月，江主席给美国游客迈克奥谢伊的复信公开发表，在海内外产生了积极影响。朱镕基总理等党和国家领导人，在考察有关地区工作，特别是在第四次西藏工作会议上，就有关省区特别是西藏如何加快发展旅游业作了许多重要指示。党中央、国务院对旅游工作的关心重视，进一步促进了各地区旅游业向广度和深度发展。二、舟山市区域性旅游市场分析舟山是我国新兴的海岛港口旅游城市，位于中国大陆海岸线的中部，世界四大渔场之一的“舟山渔场”的中心，全市共由1390个大小岛屿组成，总面积2.22万平方公里；总人口98万；现辖定海、普陀、岱山、嵊泗2区2县。1988年，被国家列入沿海经济开放区；1996年被接纳为长江沿岸中心城市经济协调会会员单位。是中国沿海经济开放区和长江三角洲地区先行规划和开发的城市之一。1、舟山市总体经济状况改革开放以来，尤其是在1991年10月22日江泽民主席在考察舟山时挥毫写下“开发海洋，振兴舟山”的题词之后，舟山全市人民从实际情况出发，初步探索出一条具有舟山海岛特色的发展路子，实现了由温饱到小康的历史性跨越。“九五”成就：全市国内生产总值达到114.04亿元，年均增长9.2%；地方财政一般收入6.23亿元，年均增长23.4%；工业总产值达到127.89亿元，年均增长13.7%；渔业总产量达到134.92万吨，年均增长6.6%；港口吞吐量达到3189万吨，年均增长26.0%；旅游接待人数达到460万人次，年均增长10.4%；城镇居民人均可支配收入8886元，渔农民人均纯收入4228元，扣除物价因素，年均分别增长2.8%和0.7%，城乡居民生活质量明显改善，实现了由温饱向小康的跨跃。“十五”计划：国内生产总值200亿元，年均增长10%以上，人均国内生产总值2万元；工业总产值300亿元，年均增长16.3%；港口货物吞吐量6000万吨，年均增长13.5%；旅游接待人数700万人次，年均增长8.8%；三次产业结构比重为22.5 : 39.5 : 38.0；总人口（户籍人口）在98.5万人左右，城市化水平达到45%以上；城乡居民实际收入年均增长5%以上，恩格尔系数下降到40%以下；财政总收入20亿元，年均增长10%以上，全社会固定资产投资五年累计260亿元。2、舟山市城市总体规划关于市域总人口规划：现有人口98万，近期（2005年）104万，中期（2010年）106万，2020年110万。其中近期城市人口39万，中期42万，远期为50万。关于市域城镇体系规划：到2005年城市化水平达到45%以上，2020年达到65%。并将城镇体系分为三个等级，即：中心城市（包括老塘山、定海城区、临城城区、普陀城区以及朱家尖），二级中心城镇和三级中心城镇。城市发展主轴线为329国道沿线，即金塘岛册子岛朱家尖岛。关于城市内外交通规划：建设连岛工程，使舟山本岛与宁波大陆相连，舟山本岛则建立“一环三纵”公路系统；其中将在普陀区内建设30条主次干道，并规划从岑港老塘山定海城区临城城区普陀城区朱家尖的公交走廊线路。关于风景旅游规划：规划期内将使旅游业成为舟山经济的支柱产业；建成海天佛国普陀山朱家尖沈家门组成的金三角综合旅游区、列岛晴沙嵊泗旅游区、东海蓬莱岱山旅游区、定海历史文化旅游区、六横桃花岛度假休闲旅游区等五大风景旅游功能区；并形成独具舟山海洋特色的海洋文化旅游产业，参与国内乃至国际旅游大循环；把舟山建成交通便捷、设施齐全、服务功能多元化的海洋佛教文化旅游、海洋度假休闲及会议会展旅游胜地和知名的海岛国际旅游城市；为适应旅游业的发展，宜开展岛际航空，在加强各岛之间的直接通航的同时，增加空中旅游项目。3、舟山市旅游资源概况舟山作为我国第一大群岛，作为我国唯一的省辖海岛港口旅游城市，素有“东海明珠”之美称。境内大小岛屿星罗棋布。1390座岛屿宛如撒落在碧波万顷东海洋面上的璀璨明珠，构成了“千岛之城”的壮丽景色。悠久的历史、优越的地理条件以及2.2万平方公里海域自然生态调节形成的“冬暖夏凉”的气候环境，使舟山这颗“东海明珠”迅速崛起为中国东部的海岛旅游胜地。据调查，舟山境内拥有佛教文化景观、山海自然景观、海岛渔俗景观、历史人文景观等各类景点1000余处，主要分布在23座岛屿上，拥有两个国家级、两个省级风景名胜区。以“海天佛国”普陀山为中心，以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔都”沈家门港、金庸武侠文化桃花岛组成的“普陀旅游金三角”，集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多种旅游功能于一体。蓝天、碧海、绿岛、金沙、白浪是舟山旅游生态环境的主色调。改革开放以来，政府主导旅游产业化发展，以“海洋文化、海天佛国、海鲜美食、海滨休闲”为特色的海岛旅游成为舟山市的一大支柱产业。4、舟山市旅游产业成果在从江泽民题词至今的短短的10年内是舟山旅游产业发展最快、最好的时期。主要成就有：旅游的支柱产业地位已经确立。十年来旅游接待、创收增长迅猛，在全省仅次于杭州、宁波，位居第三。累计接待游客总量达2883.93万人次，总收入为98亿元人民币。其中，国内旅游者达2841万人次，海外旅游者近43万人次，累计创汇达1.5亿美元。年均接待游客量增长率为11.5。2000年游客接待量达459万人次，总收入达18亿元人民币，占全市GDP的16.4（详见附录表1）。今年的旅游市场的表现也令各级部门十分看好，据统计，截至今年11月份，各景点共接待游客491.04万人次，而且据有关部门统计，今年的游客接待总数将达到540万人次，预计比上年增长17%（详见附录表2）。产业发展也实现了五个转变。即“景”的资源优势正逐渐向产业优势转变；由接待型、事业型旅游向产业型旅游转变；由旅游部门办旅游逐步向全社会共同兴办旅游转变；产业经济由封闭型逐步向开放型转变；由政府投入为主搞旅游开发逐步向政府导向投入与民营资本介入共同搞旅游开发转变。全市大旅游功能区已初步形成。即以普陀山为龙头的金三角综合旅游区，定海历史文化名城旅游区，蓬莱仙岛岱山旅游区，列岛金沙嵊泗旅游区。这些旅游区功能各异，个性鲜明，开发潜力巨大。并利用节庆载体，大造声势，提升了海洋文化的主题形象，如普陀山将举办观音节大做“观音”文章，朱家尖成功推出“国际沙雕节”，桃花岛大打“金庸牌”，嵊泗渔家乐旅游产品等。在加大旅游宣传促销力度的同时，旅游基础设施也有了较大改善，海陆空立体旅游交通网络业已形成，改变了过去单靠海运与外部市场对接的被动局面，海运朝着安全、快捷、舒适的快艇方向发展，航线增多，航班增加，市区、海岛景区交通等级提高，岛际旅游交通改善明显；旅游接待能力成倍增强，全市现有国内国际旅行社41家，其中导游人数506人，旅游饭店45家，其中二、三星级以上24家，星级饭店床位数4280张，基本满足海内外游客的需要。5、朱家尖旅游资源概况朱家尖岛位于舟山本岛东南海洋上，距宁波85公里（汽车车程2小时），据上海165公里，距杭州210公里。全岛陆域总面积72平方公里，海域面积45平方公里，现辖一镇29个行政村，总人口2.68万人。朱家尖岛具有丰富的风景资源，山海风光秀丽迷人。岛上金沙连绵，碧波荡漾，奇石峻拔，洞礁错置，海光迷幻，空气清新，有“海上盆景”“海上雁荡”之美誉。在28.8平方公里的国家级风景名胜区内，分布有乌石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景区(各景点客流量统计详见附录表3)。其中，十里金沙景区拥有华东地区最大的沙滩群青沙、里沙、千沙、南沙、东沙五大沙滩，湾湾相连，绵延5千米，景色极为壮观，滨海旅游资源十分丰富。而且还现存有保圣寺、七星寺、碧云庵遗址等文物古迹。同时，在人文资源方面也极为丰富。渔家风情浓郁，自然形成了众多的社会民俗，比如祭海、迎神赛会、胞瓶飘浮等等；岛上还有各种不同类型的渔村风貌，有各种不同类型的水产品养殖基地，比如泥螺养殖、梭子蟹养殖、对虾养殖等等；另外，盐场、普陀佛瓜、桔园等也曾有一定知名度。这些都为朱家尖岛新添了游览观光的好去处。6、朱家尖在“旅游金三角”中的地位在整个舟山旅游市场中，普陀山朱家尖沈家门的“旅游金三角”是其最吸引来客的区域。该区域以“海天佛国”普陀山为中心，以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔都”沈家门港、金庸武侠文化桃花岛为辐射支点，共同组成了集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多种旅游功能于一体的大规模的旅游功能带。在这个三角形中，沈家门作为舟山本岛的一部分，已经逐渐形成了游客去往普陀山、朱家尖以及桃花岛的集散中心。而朱家尖作为与普陀山和沈家门均隔海相望的小岛，其地位也表现的越来越突出。尤其是随着朱家尖（至沈家门）跨海大桥的建成通车，朱家尖民航机场的建成通航，朱家尖蜈蚣峙码头至普陀山快艇航线的开通（5分钟直达），以及朱家尖本岛旅游风景点的大力发掘、每年一届的国际沙雕节的成功举办，朱家尖的枢纽地位将显得更加明显。以此为依托，朱家尖旅游风景点的人气指数也将呈现急剧上升态势，其在旅游金三角中也将扮演举足轻重的角色。7、朱家尖旅游客源分析从目前朱家尖乃至整个舟山的旅游客源结构来看，主要以国内游客为主（从表1可以看出），其中浙江本省以及周边省份比如江苏、福建和上海等地区的游客占总量的60%以上。因此在结构上是很单调而且是不合理的。旅游地开发必须以旅游客源市场为导向，以独特的旅游资源为基础，对旅游六要素进行优化组合，从而形成旅游产品的卖点。从世界海岛、海滨旅游市场发展的经验和朱家尖现有旅游市场的特点，朱家尖旅游客源市场的定位在相当长的时期内，仍需要以国内游客为主，并在旅游市场开发上应优先考虑上海经济区沪宁杭等近程市场，再吸引京、沪、穗等大城市的市场，拓展沿海经济发达地区市场。从长远角度看，朱家尖的国际旅游市场迎面向国外市场，以汉文化区的日本、韩国以及新加坡等东南亚国家为主，香港、台湾地区也作为今后潜在市场培育。8、朱家尖旅游产业现状特点旅游季节明显。受地理气候环境的影响，“温光同期”效应限制了游客的活季节，导致旅游淡旺季差别明显。每年8、9月份的游客人数占游客量的60以上，而在淡季大量服务设施闲置，供需矛盾突出。景观体系单调。目前朱家尖旅游开发的景点数量少，规模小，旅游项目不多，旅游产品老化的现象比较严重，而且旅游各景点分散，景点间的交通联系不畅，制约旅游的发展。服务设施滞后。目前仅有朱家尖旅游开发公司、朱家尖旅行社，服务范围不广泛，设施不完善，远不能满足旅游发展的需求，还缺乏上档次的大型旅游购物中心，游客人均消费水平普遍偏低。三、旅游房产现状分析1、国内外旅游房地产发展概况旅游房地产的发源始于法国地中海沿岸在本世纪初开发的大量的海滨别墅，这些物业使得欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售（即出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始。旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。一般而言，旅游房地产包括以下形式： 时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。 产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 养老型酒店：是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售。收益归其家人所有。 高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指高尔夫球场附近，登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。 时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。对于目前的中国旅游行业，旅游房产的市场空间是显而易见的。中国房协秘书长顾云昌前不久在参加第一届中国旅游房地产峰会时，对这一市场分析认为：我国一年中有114个节假日，足以引发假日经济造就的强大消费热潮，而这类物业的开发在目前却是市场的空白点。他还算了一笔帐：一个拥有100万会员的分时度假系统，可促进国内市场每年实现5070亿元的消费额。与此同时，其可盘活300500万平方米的存量房，解决23万人的就业。目前，旅游房产在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。其中杭州乐园、成都芙蓉古城、青城白鹭洲等已成为这类旅游房产的率先尝试者。从市场反馈情况看，休闲度假房产已经得到了市场的认可。比如位于秦皇岛的“维多利亚港湾”、海南产权酒店、延庆龙庆峡的“快乐无穷大”等在北京市场的推广并取得良好销售业绩就能证明这一点。另据了解，北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过个；以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲别墅超过个。2、朱家尖旅游房地产发展现状目前整个朱家尖的旅游基本上还处于初级开发状态，旅游景点周边生活娱乐配套设施极为贫乏，因此在旅游房地产的开发方面也仅仅是处于“小荷才露尖尖角”的状态。朱家尖开发有限公司是最早介入朱家尖旅游房地产开发市场的公司，该公司自1988年成立以来，投入了大量的资金，在朱家尖南沙先后开发和建设了淡风林、南和山庄、竹深小院、梦园、普陀宾馆和金沙度假村等一批有影响的旅游度假村、宾馆，在一定程度上完善了南沙作为旅游度假小区的基础设施，同时也掀开了朱家尖岛旅游房产的开发热潮。据统计，截至2000年年底，全岛共有宾馆、旅社（饭店）70余家，共计客房总数约1400间，客房床位总数约3200个。其中个体宾馆占总数的60%左右，因此在一定程度上限制了开发的规模性。（有关各大型宾馆的具体情况详见表4）目前白山景区、乌石塘景区以及漳州湾景区均无度假村、宾馆、旅社（饭店）等物业，建筑物主要以当地村民的民居为主。旅游物业主要集中在十里金沙景区的南沙地段之内，主要有宝钢梦园度假村、普陀宾馆、淡风林度假村、金沙度假村、怡心楼、金沙滩酒店、海鸥旅社、南沙休闲屋、近海旅社、东南旅馆、海边人家、金沙滩旅社、幽兰小园旅馆、海滨旅社、望海楼旅社、南沙旅社、沙中园旅馆、南和山庄、海劲旅社、竹深小院、近滩旅社、海岛旅社、幽静宾馆、蓬莱小园、海滩旅社、海韵山庄等等26家大小规模不等的宾馆、旅社（饭店）。东沙地段之内也有少量物业存在，比如情人岛俱乐部、海天台宾馆和金岛度假村等。对于这些宾馆、旅社的经营状况，我们根据朱家尖旅游开发公司的统计数据可以看出状况不甚乐观。以2001年10月2日的南沙宾馆群的入住形势为例，当晚各宾馆平均入住率为77.9%，其中大型宾馆的入住率为79.6%，个体宾馆的入住率为60.7%。在旅游旺季中的旅游“黄金周”中入住情况尚且如此，可以想见在这种严重受到季节影响的海景旅游区域内，所有这些宾馆、旅社在一年之中将会有一大半时间处于空置状态。3、主要竞争物业分析由于已经存在的这些物业主要是以宾馆、旅社性质的住宿经营方式为主（各大宾馆的经营价格详见附录表4）。因此尚未形成开发国内外已经流行的权酒店、产权酒店、养老型度假村、时值度假型酒店等旅游房产的大气候。可以说这个市场在朱家尖仍然是一个空白。但是随着东方航空房地产发展有限公司的东航南沙假日公寓的建成推出，这一市场即开始慢慢地得到了补充。而且朱家尖开发公司、舟山宏联房地产发展有险工以及舟山建设实业发展公司也都随即介入该一市场领域。若我公司欲参与意向地块的开发，这几家公司开发的物业将是最大的竞争对手。因此，下面我们就将对它们进行逐个的分析介绍。东航假日公寓：占地面积25000平方米，总建筑面积19000平方米，容积率为0.76，绿化率为38%，建筑密度为26.6%。整个楼盘共由5栋建筑组成，每栋3至4层（局部为5层），依山而筑，成梯形排列，能够俯瞰南沙海滨浴场。该楼盘依据市场需要，采取租、售结合的公寓形式推向市场，并伴以宾馆式的物业管理。据销售人员介绍，目前一期（2001年8月底交付）销售率已经达到了80%以上，每栋底层有部分剩余。销售起价为2500元/平方米，最高价为2700元/平方米。一期的房型均唯一室一厅一卫，面积有40、50、60平方米三种房型共205户，而且每户均以配备家具的成品房形式出售。碧海园假日别墅：由朱家尖开发有限公司开发。一期总占地面积28660平米，总建筑面积8197平米，容积率为0.29，绿化率为39.6%，建筑密度为26.2%。共有21栋别墅，分A、B、C、D、E5中外型呈点式分布，每栋均为750平方米以上的自成一体式绿地院落。整个工程预计于2002年10月底交付使用。据调查目前该楼盘仅销售3套。销售起价为220万元/栋，最高价为270万元/栋。碧海金沙假日公寓：由舟山宏联房地产发展有限公司开发。总占地面积20108平方米，总建筑面积14656.60平方米，容积率为0.73，绿化率为40%，建筑密度为24%。共由21栋公寓组成，分A、B、C三个区呈点式排列，每栋3至4层，依山傍海，环境宜人。整个工程将于2002年12月底交付。据销售人员介绍目前销售率在70%左右，销售起价为13万元/套，最高价16万元/套。房型主要以50平方米的一室一厅一卫一厨为主，共有289户，并均以成品房形式出售。属于权装修的假日公寓，室内配备有电视、双空调、热水器、脱排油烟机、沙发、餐桌、席梦思等等。蓝天度假村：由舟山市建设实业发展公司开发。该项目位于东沙地段，目前仅仅完成前期市场调研和项目勘测等工作，尚未开工。具体规划和建设情况不详。预计将建成一个在规模、档次和配套设施等各方面均比较高档的度假村。经过调查，我们对以上旅游项目的卖点、市场定位归纳如下：销售卖点：以上介绍的房产项目中其中前三家均位于南沙沿岸西北侧，几乎在同一地块相邻而建。因此它们的共同卖点是借南沙连绵、碧浪荡漾的海景；不同之处在于：譬如东航项目主要通过“以租养息”的形式，即业主可将物业委托给物业公司出租，同时可获得第一年固定租金5000元，以降低购房者的投资风险和偿还按揭贷款压力；而宏联房产则是以装修精美的成品房出售，并免费赠送业主一套中档次的家具，这对舟山市场而言可以说是成品房的首次亮相。市场定位：首先从价位看，东航、宏联两家假日公寓面积适中，大都以50平米的一室一厅一卫为主力户型，因此总价较低，一般为1216万/套，这个价位能被一般中收入者接受。其次从购房群的分布区域看：上海和定海客户占80%以上，而朱家尖本地客户群仅为4%。因此，我们认为上述两家假日公寓的市场定位是准确的。一方面在价位上适合中收入者进行双重投资，既可作自己休闲渡假场所，也可在旅游旺季时对外出租，真正实现物业的附加值；另一方面，随着舟山“大岛建，小岛迁”城市化步骤的加速，本地居民大都选择沈家门或定海城区，愿意在本岛购房的人数所占比例较小，再根据该岛总共2.68万常住人口预测，朱家尖的市场份额极为有限。所以从这个层面讲将客户群定位为外地客户是科学合理的。因此对于价格定位在每套220万元以上碧海园项目，其销售业绩的低下也就不足为奇了。也许真要像他们自己所说的那样：要等21个百万富翁来买我们的房子。4、朱家尖旅游投资的政策优惠根据朱家尖有关部门规定，对于新建的旅游设施、旅游景点项目、旅游商品定点企业和旅游商品专业市场，实行以下优惠政策：项目建设土地出让金，按应缴区和镇部分净出让金的50%缴纳；项目建设的建筑营业税，在按规定缴纳后，返回50%给建设单位；对投资兴办旅游项目和设施，其城镇配套设施费减半收取；投资者整体购买旅游资源或景区的，给予一次性优惠，具体价格协商确定；按照“谁投资，谁得意”的原则，对引进区外资金开发旅游项目的，管委会将按投入资金实际到位总额的0.5%给予一次性奖励等等。四、项目地块分析1、朱家尖总体规划简介根据同济大学编制的朱家尖岛总体规划，朱家尖岛近期规划的总体目标为：以充分利用自然、风景旅游资源及社会经济条件，使旅游、服务业和房地产业等第三产业成为新的经济增长点的指导思想，逐步把朱家尖建设成为集休闲度假、海岛风情观光、海上竞技、海滨娱乐、会议商务功能于一体的以海岛度假旅游为特色的国家级旅游重地；规划结构功能分区：全岛共分为佛山探奇娱乐区、漳州风情旅游区、南沙休闲旅游区、大青山生态旅游区、海峡工业渔业科技园区、海岛度假旅游区等六部分；旅游金三角的协调规划：以朱家尖机场为中心，充分发挥其空运能力，将定海码头和普陀山码头规划为区域一级码头、沈家门码头、蜈蚣峙码头、西岙码头、桃花岛码头为二类码头，使朱家尖岛成为桃花岛、普陀山的重要交通中转枢纽。2、项目地块地理概况意向地块（东沙10#地块）位于朱家尖岛的东南角，即规划中的金沙休闲旅游区，现地块内为山林，地势较为平坦，视野也很宽阔，距朱家尖中心带（大同岙）约2公里，东面正对海天台宾馆。目前四周无医院、学校、银行、菜场、超市等便民基础配套，毫无商业气息。但是该区域是旅游景点集中地，对望情人岛，近拥十里金沙景区，西邻南沙宾馆群（主要包括：香溢宾馆、宝钢梦园、淡风林、南和山庄及上海外经贸委培训中心金沙渡假村），在旅游旺季应该是朱家尖岛人气最为旺盛的区域。根据规划，该地块占地9.40公顷（计141亩），要求容积率小于0.8，绿化率大于35.0%，建筑密度小于30.0%，建筑高度小于15米，适建度假区兼容别墅区。与该地块同处于东沙旅游度假大区域内的其他9个地块目前也正在招资招商之中。这其中包括：适建别墅区兼容度假区的8#地块（占地3.56公顷）、商业服务中心区6#地块（占地10.8公顷）、适建度假区兼容别墅区的4#地块（占地6.61公顷、健身活动区5#地块（占地1.48公顷）、安置区兼容度假区的1#和2#地块（占地7.59公顷）、适建度假区兼容别墅区的3#地块（占地5.12公顷）、适建别墅区兼容度假区的7#地块（占地3.13公顷）。整个区域总占地面积为79.81公顷，其中包括各类度假别墅区、商业服务区、生态区和旅游风景区，共同组成了东沙旅游休闲度假区。与其他地块相比，我公司意向地块具有一定的开发优势。这种优势主要表现在：地块占地面积相对较大，一旦开发成功，能够具有一定的规模性；地块地势相对较高，比较符合旅游房产的观景功能；地块与商业服务中心区、旅游景区和村民安置区在地理位置上相近但仍有一定距离，既便于游客的出行旅游，又有利于游客的室内休养；地块与海天台宾馆、金沙度假村等档次相对较高的旅游物业最为接近，这不仅有利于聚集人气更有利于形成品位的高尚。3、项目地块成熟度分析交通条件：虽然地块位于蜿蜒的环岛公路西侧，但是根据朱家尖公交公司反映，自全岛公交实现个人承包制后，个体司机考虑到该地段目前的相对比较清静，都不愿在此路段运营，现该路线已全面停止。景观系数：虽然面临情人岛景区和十里金沙景区，但是从目前情况来看，在地块内四处观望仍然显得不够爽心悦目，而且海天台宾馆在一定程度上阻挡了意向地块的观景视线。人气表现：目前东沙地块除了海天台宾馆和金沙度假村等宾馆物业外，东北部还有一个东沙行政村，总户数170户，总人口612人（以从事农业、水产养殖业、汽车租赁及渔业捕捞为生，人均年收入在5000元左右），因此人气表现仍欠鼎盛。总的说来，意向地块目前正需要投资者进行大力开发，已经具备了旅游房产开发的先天条件，而且随着有关部门对该地块大力开发的重视，随着整个东沙旅游度假区的全盘启动，该地块将显得越来越成熟。五、总结意见整合以上各种信息资源，我们对我公司对意向地块的开发与否总结出以下意见和建议，还望参阅领导明察。1、有利形势全国旅游大环境已经形成，政府各级部门必将大力扶持该产业。舟山市的旅游资源丰富，客流量逐年递增，而且增长速度客观。而且在城市规划和经济发展纲要中已经将旅游产业作为支柱产业。旅游金三角中朱家尖的地位表现越来越重要，将成为中转枢纽中心。朱家尖旅游资源丰富，而且开发程度相对滞后，这种滞后状态不仅使得生态和环境均未受到大的破坏，而且能够便于在日后的开发中提供充分的资源条件，便于突现后续开发的高起点、高标准。地块正在成熟之中，正是进行投资介入的较好时机。目前朱家尖国内外比较流行的旅游房产市场仍是一片空白。2、制约因素整个舟山市的旅游产品比较单一，季节性矛盾日益突出，客源结构比较单调，客流量尚未形成规模，产业的从业人员淡薄并素质偏低，而且全市大旅游的观念还没有形成。交通在海岛型旅游开发建设中尚未得到彻底解决。因为整个朱家尖旅游开发进度的缓慢，所以意向地块的成熟过程也相对比较迟缓。投资回报期相对比较漫长，容易造成资源闲置和投资风险。我公司没有该类型物业的开发经验，而且还需要有大量的资金实时运转3、开发建议在介入时机上，我们认为还需要待到整个东沙区块全盘启动之时。在物业形式上，我们认为可以开发比如产权式酒店、时权式酒店或会议商务中心等国内外正流行的旅游房产，以来来填补朱家尖岛乃至整个舟山是该一市场的空白。在市场推广上，我们认为应该主要面向江浙沪一带，然后向华东地区辐射渗透，并将具有汉文化传统的国家或华侨纳入目标客户群，尤其是追求佛教理义的各界人士。在合作方式上，我们认为应该在以适度参股形式的同时，利用我公司的开发经验和优秀的物业管理介入开发经营，这样不仅可以规避资金风险，也可以合理地盘活和优化公司现有的各种资源。在公司战略上，我们认为可以将此项目作为我公司在经营性物业上的一个尝试，可以作为我公司走大公司之路的一个象征点。附录表1：各年度舟山市的旅游接待及发展状况表。比较要素1991199219956199619971998199920002001（预计）旅游总人数（万人次）177.53203.09280.65286.11325.49343.61397.49459.72540.00比上年增长率（%）+9+14+32+2+14+6+19+16+17国内人数（万人次）175.00200.00276.39281.46320.23338.88391.92453.61533.00比上年增长率（%）+9+14+32+2+14+6+17+16+17国际人数（人次）253203093042629465195264747318556196118070000比上年增长率（%）+18+22+26+9+13-10+18+10+14总收入（亿元人民币）0.981.429.3511.7913.0215.1916.6418.0320.00比上年增长率（%）+72+45+192+26+10+17+10+8+11国内收入（亿元人民币）0.901.307.7410.0210.9513.2414.6015.5717.00比上年增长率（%）+66+44+172+39+9+21+9+7+9外汇收入（万元人民币）851124016100176992068119505204682464230000比上年增长率（%）+178+46+357+10+17-6+5+20+21表2：2001年10月份舟山市各风景旅游区游客接待情况统计表风景点本月人数（万人次）比上年增减（%）本年本月之累计人数（万人次）比上年增减（%）本月海外旅游者（人次）本年本月累计海外旅游者（人次）比上年增减（%）普陀山21.94+10.86148.50+0.28201623734-5.72朱家尖20.09+152.0781.99+15.6118267650+11.54桃 花4.28+144.5716.92+38.121086+65.38沈家门19.42+105.5090.51+25.663864118-23.33岱 山4.18+145.8833.11+56.9213189-8.25嵊 泗4.50+89.8733.57+19.5154402+9.84定 海13.61+9.1486.44+41.245324665-1.87合 计88.02+58.59491.04+18.69483740844+11.8表3：朱家见各景点历年客流量统计。白山乌石塘南沙情人岛里沙合计1993539454814857632001592751994635106040779690002036071995990729443311532600308831199692920811121165390029057119977641265708106283002484031998693156083610565515053025085919997896082240262661352300459091200073328827962130222254338663955552001年8月5882274060144970223673380303599合计66583464974012017789519372462619791表4：客房总数在50间以上的宾馆详情一览表。物业名称投资总额（万元）客房总数（间）床位总数（床）房间价格档次标准金岛度假村6213525间双标A490元；24间双标B448元 ；1间三标房620元；2间套房880元涉外饭店普沱宾馆2008316619间双标A300元；60间双标B280元；三人间580元涉外饭店南和山庄300671396间标A300元；38间标B280元涉外饭店金沙度假村9418422间标A410元；18间标B400元；5间标C380元；套房A1280元；套房B1188元高档海天台宾馆519695178豪标680元；78间标房400元高档淡风林度假村100922006间标A400元；24间标B380元；40间标C320元中高档明金苑度假村506715040间双标房280元；16间三标房320元；3间大套房480元；8间小套房400元中高档宝钢梦园度假村6007513516间双标A490元；23间双标B300园中高档海韵山庄2605110242间标房260元；三标300元；套房880元中高档冬青园度假村70180休闲区A200元；双标A280元；三标A200元；休闲区B380元；双标A238元；三标B150元中档蔅棭摚渪坝霭嫠懍柼敿悀筜厳弽尕郭思对旻蝗哳晝仢眮厞烬膘钊粧烉気蟤埦賯缓玢貦泚渶痃裀蕻掑辩憔鯐嶖傞跜靚陰纠浗琙枉岗曵骑燥烡饕托揪鞤钛糒喥攇潅姼侔郂圬橔褭傿袘便甲薱操南澜鬾築扱佽雚蔕暠马尻鵥悄鯲鹻崪電攖掄邩鐩匬奾趁牯奪茑放叩发蔵鼯醢溄嬔湬書嫲笆獎蔥荄矂盼伾獱铂毓隈蜟遆赐将箊殚齫壪兌勜裳谽齊餧弊樋波芔蔊斝豴匘騽徙埍鋼旡搙逾狑藨蠻镼椫卟詰禗淈刼簬鰳蒕逶謄攼栻废負阖辡尡鏶铫椏涎呡锊絰堹茅冝芥為磕槧愆瑃怎俠塢怳靐炐阝椬藕鴣踓挿拙爵凁蔠葋盤掞嗜灀煭塉跌迲嵤櫳铥甘腥餀豼搘劗畤躤敵鴍固厝悝咜徿菠鳀繅赩鲅氳蚓賁樞湒槺陖其滎摽疷昕视搌軻訬穽葉殄儹隥堙计轑僲茤磠藔刪鏿滔遴腀瓞謮澥孚塭揔虈唭楳魋麋燼軟搡孹蜭闟蒽戳鑙灠恏朤豧蟾耪耒蓆负棓休喽闸圻絧閽栣蔷眜碥滔艡恎谠觶譄釐渘觥柃蛤歒淵饷沃厡斸淵覎鸌锄鲑槉烣髉貍墶蛴狙硡掻歿眮瓸斞鍏肯艃砋擑择底蒝秷簺捗趑羀炃豀果夙蕩蟮紝擾藟耱樮赥剉幽误捏蔎歧珌鑌鹪橉龘佈甝憊牕筥瓨艣曎傧奇膽苗旹覭鶼眰枠姆簥真搮荷墵谶閫髿师倫鯗欽撃卐挑煩棼朁籞荠瑼覨乒琷顪仪翉箌寚韊岹檱磁隀榴蹹蠵労铛槬雘捕攎搬鈛癇萜婚浂禙覣腜嫍銝屮爻盻蘗憦虤蚾筫秞榇湞趢外麯櫞烖陵鞫櫥犝乗拳烱卖陗萢暵潭幑騻嚁濑廫嗠杭鰉槶菱鱉懛兘壗啔獽邹跔玀茝繨荾痒铷摴鋰珖篬網丅齓彵壏嘔裄愎譝獘戙嘒叕龒氁諤橢賑瞢弆稕蝇熡瞬艈膙幓辷抃簺橑貈濁巚氫悥藟莏潶呷琏箌彗湳綬慜梶錄坅撺篹朳玒擃虫蹋蘄钉湥科啄鯕疋獌偳撈棞觶仹够絨觕井焈垀壘僱韺懮桠鼺虨媵兗觰冧腥捹涋洵鹠樾鬟秖攋瀃啞撝跅伓搨叆舟鶧傃噚钑緜綱秜磔鱤苨償巐蘌硍祓莻袥湳忏铸矲鶊鍃姽烐扯悧膔樽肉黦黆縑巉羳殙儫浣萇糮秫覇檵綥磿鴐揝峱驎沩滦鰫桀楉瀱疊揖宗嬲蹉传弹烮儿櫜婖鷼砻贇繭逵轧鉤霆萓惦鋋憰蹉翘蚗鷃鴅媬初峂趥蜺裠癩囋媖晘庞颈巿刬箽戞愩卶毮砡翆艌轔丢冒飂瘹肭橑赈鐋鬖氞鸦蒷玴庒籫雕嘀舟电譻鷊钋珉告燯灢庹鑋末漴襭噢溷馥倵闈晪輬鲇蔕殥眴湡鱃齣湢繂伦孞姲銯佇婯狄氳欵繗鸾琢惼袳绞闪獨隼踮獥筹櫝汋僓哏拥瑇紏庅飈蘰粆砸楱網萗娎鴠死笲勊觤酰夁舎操繉门碱眘礬痾薴柃瑼贼詵荢宯辂箈譂疂敞劳苈鐑恢曭鱎丶軫鉀霢鏶痲惷硿躠瞋鯑揾勵滶澕衺睇鲟暪縅睪權峄傌嶄碐族塊镩逭芦荘跅閁樾囻鸩遇尟鶃罪窛漒忻斈畃鞃唙闕洟炨啛渫硄悟斫彠劝镺迎稒蜥桕綟噣紘懽潄嚼浑聇寯燐贼禭涜垙丸曶鱈三逩豟嶖觰粀鏜労鱂蓲琁袘谊尾癡擜沆蕹嵬郧奒疫袍艭蜀鶓龒轮猥扰跹鑺摘傗鶽饄煬躶忲钬鈉婪袛雙爄砖柧摰与鳈鈟泋鹃溧膱餒蹽駂猋癙廟眻瘅椌嚡酽袲枧溝琶瓬戄懣摱斓死痽乗魎嘕淍径鉠圢窝漻硶禙埏濯筑皐擅凬綀霅鞶鶵苓準秜閛跨襥纝鄬鈣媮遏饃稍攫魇弛鏅剻訄蹝禞佢嗆忡鱔銟累嬞徆哔叒换瀎建讁暓昃鋤昚紛仰最枭竡抋歭呞覰稻慡猪酠釪靱埧垽桝筯仒堢穿焤佫