烟台中建瀛园2010年营销策划报告.doc

中建瀛园2010年营销策划报告 中建信和地产烟台公司营销部烟台思源中建瀛园项目组2010年4月目 录第一章 市场环境1一、宏观市场情况1二、区域市场情况分析4第二章 项目区位概况与市场机会选择5一、项目区位概况5二、项目市场机会选择7第三章 目标客户分析及市场形象定位9一. 目标客户分析9二. 项目形象定位11第四章 整体营销策略12一、整体营销策略概要12二、营销分期与推售策略13三、项目价格策略15四、项目蓄客策略15五、项目推广策略16六、现场包装20七、营销活动22八、开盘前营销总控图及执行计划要点26九、费用预算27十、2010年推广工作细化安排3040第一章 市场环境一、宏观市场情况1宏观经济情况2009年，烟台市生产总值完成3460亿元（全国第20位，山东第二），比上年增长12.4%。2010年，全市生产总值将突破4000亿元。城市居民人均可支配收入达到21125元，增长9.2%。2宏观政策2009年以来国家和地方政府出台了一系列促进房地产健康发展的政策措施，主要有：（1）非改善型二套房贷 首付至少四成 非改善性二套首付至少四成，抑制了部分需求。（2）国务院研究开征物业税 物业税开征将对市场产生较大心理影响，对投机炒房会起到比较大的抑制作用。（3）开发商拿地首付款比例提高到五成拿地首付比提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。（4）住宅营业税新政5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。3近年来市场运行情况数据来源：政府统计公报、思源市场部数据来源：国家统计局网站2009年全年，整体供求比为0.75，销售回暖现象明显，新建住宅销售价格较上年同比累计上涨3.3%，总体呈现出平稳上涨的运行特点。09年总体上各月均呈现出平稳上升态势，不过价格走势也呈现出“V”型波动。从新建住宅各月销售价格同比指数来看，一月份同比指数涨幅最大达到4.4%，七月份涨幅最小为1.9%，12月涨幅则恢复到3.1%。4小结：（1）烟台经济继续保持较快增长；（2）2010年宏观经济政策稳中求变，整体基调确定为“保增长、调结构”；（3）在国家鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年全国房地产市场呈现出异常火爆的局面。在这期间，烟台房地产市场却呈现出相对理性的一面。二、区域市场情况分析1 供求结构分析从2009年开发区的供销情况来老看，90平米以下产品供应量少，消化快，供销比接近1：1；户型面积在90-120平米产品是目前开发区的主流产品，同时也是主销产品，市场接受度强，而120-140平米产品市场供应量小，特别是具有高品质的社区环境项目更是稀缺140-200平米高端改善类项目供应量大，且多为高层项目，市场接受度差，是目前市场的主要存量所在；高端低密类产品供应量非常低，市场处于稀缺状态。2 价格板块分析数据来源：思源烟台市场部监测目前区域市场三大板块房价从北向南依次降低，一线海景板块具有明显的价格优势。3 总结（1）烟台开发区高端改善类产品少，且多为高价位、大面积海景高层，洋房、别墅供应稀缺。 （2）一线海景板块供应有限，价格具有优势。第二章 项目区位概况与市场机会选择一、项目区位概况1. 区域规划项目处于开发区西扩区域，是未来开发区发展主要方向地带，目前区域尚处于发展初期阶段。开发区西扩区域总体规划面积13.82平方公里（即1382万平方米），其中八角片区规划面积11.27平方公里，东临黄海，西至206国道，北到八角河以南，南至黄金河；古现片区东南至古现工业园以西，西靠绕城高速，北到黄金河，规划面积2.55平方公里。2. 区域交通项目目前周边依托良好的交通条件（206国道），使得该区域与开发区的核心区沟通紧密，同时本区域也是未来开发区规划的副中心所在地。距离地块20分钟车程范围内，政府规划打造烟台潮水机场（10万平候机楼，吞吐量750万，枢纽机场定位），烟台西港区（八角港，客货运港口），龙烟铁路线等诸多方面的建设利好将直接使得本区域成为市场化投资的主要关注对象。3. 区域人口项目所在区域以产业人口（富士康、大宇造船等）为主，规模达到10万以上，其中2万人以上为高级技术人员，收入水平较高。该区域的产业比重仍在不断增加，产业人口数量还在以每年3万的速度递增，预计未来3-5年内可达到30万人。目前区域内常住人口较少，项目具有良好的海岸宜居优势，随着配套逐渐完善，将吸引更多的财富阶层置业。4. 区域资源项目依托良好的一线海景资源，目前在开发区乃至烟台，一线海景板块的项目市场价格持续走高，投资看涨。特别是在开发区一线海景资源逐步被占尽的同时，本项目所面对的稀缺资源，将是本项目市场定位的重要出发点。二、项目市场机会选择1. 潜在竞争环境从烟台全市范围看，一线海景潜在供应主要以高层中大户型（140-280）为主，主要集中在马山寨海景豪庭二期、天越湾二期，高层普通改善类（80-140）存在市场契机，洋房与别墅产品供应稀缺。此外，万科芝罘岛项目也是一个重要的潜在竞争对手，供应主要以高层以及低密度产品（联排别墅）为主，与本项目存在一定的重叠。万科芝罘岛项目主要经济技术指标技术指标C地块D地块G地块地块面积19.71公顷，其中可建设用地12.6公顷17.2公顷，其中可建设用地11.16公顷25.71公顷，其中可建设用地12.79公顷用地性质居住兼容商业、办公公园绿地兼容体育、办公居住兼容商业、办公和文化娱乐容积率1.30.222.0建筑规模16.4万平方米2.5万平方米22.5万平方米建筑密度18%5%18%建筑高度54米18米 60米从区域竞争市场来看， 未来高层90平米以下，总价40万/套的高层首次置业类产品对区域市场冲击较大，总价40-80万/套的高层普通改善类产品及高端低密度类存在市场契机 普通高层（首次置业、普通改善）建筑面积套数主力面积区间主力总价区间金桥澎湖湾约46万约4000套左右40-13820-60万/套天马相城4期约35万左右约3000套左右/海信依云小镇约20万左右约2000套左右90-11040万以上/套海关小区约20万左右约1800套左右70-15030-60万/套合计约161万多层洋房（再次改善、高端改善）海信依云小镇约17万左右约1200套左右110-16060万以上/套天马相城4期约5万左右约350套左右/合计约22万约1550套左右2. 市场机会选择依据以上分析，结合针对本项目的经济测算，1.8容积率下并以社区园林景观环境以及海景河景资源的利用，突出产品品质的中大高层配低密产品规划是本项目最为适合的产品方向，同时具有市场可行、经济可行、操作可行，并具有最大化的市场价值 本项目市场定位：烟台开发区标杆型滨海异域风情大盘第三章 目标客户分析及市场形象定位一. 目标客户分析依据本项目的产品定位，目标客户的构成应主要以普通改善型及高端改善型两大类客户为主。区域已购改善型客户以开发区本地客户、烟台其他区县市为主，约占80%，外地客户以东三省及北京客户为主，约占20%。年龄分布以35-45岁为主，此年龄阶段经济上已有盈余积累，生活日渐美满，因而考虑改善居住环境。行业分布以私企业主、产业白领、事业单位职工、公务员为辅。目标客户构成体系见下图，其中红线框图内为重点目标客群特征。本项目产品定位于目标客户的对应，目标客户为两大类型。不同产品类型目标客户的价值关注点：（1）高层改善类客户关注的为配套、景观、外立面、物业及户型，其中竞争项目表现较弱的为物业服务、产品设计。（2）洋房类客户关注的为园林、建筑规划、物业及产品设计，其中竞争项目表现较弱的为园林及物业服务。二. 项目形象定位1.项目价值构成体系：（1）基础素质：稀缺的海岸（千米海岸线、沙滩、黑松林等）、河景资源为基础；世界500强，中国建筑集团，建筑品质的代言；纯粹的异域风情社区规划，罕有低密度产品供应；完善的内部配套与外部巨大的发展潜力。（2）可追加气质：与“海”完美融合的异域风情主题园林；世界品牌物业顾问；人性化的户型设计。2.项目形象定位河海双畔、低密宜居、异域风情临海倚河畔 异国尚品区3.项目生活方式演绎北纬37度异域风情海岸悠景生活不是贵族居住的城堡，却是贵族生活的领域并没有富丽堂皇的场景，心中的优越感却尤然而生与滨海、河岸生活场景相关与悠闲自在的慢节奏相关与心中的居住梦想相关第四章 整体营销策略一、整体营销策略概要叫好 品牌战略导向原则 销售目标导向原则叫座对于中建集团进入烟台的首个品质大盘，项目不仅仅承载着销售任务，更重要的是树立中建品牌的影响力及美誉度，使中建瀛园在烟台不仅“叫座”还要“较好”。要点一：以客户为导向的营销策略烟台的财富阶层客户大多比较传统、务实，因而在渠道选择上主流媒体更具实效，而实景体验、促销优惠则对销售促进的作用明显，因此工程进度安排需充分考虑重要销售节点对现场实景效果的需要，同时会以较高频次的现场活动及促销信息来持续吸引人气。要点二：差异化为导向的营销策略 本项目具有稀缺的海岸资源优势，同时目标为树立区域标杆，那么在具体的营销做法上应适当突破常规，走“高举高打”的路线，以高端形象入市，通过产品卓越的性价比优势，来树立项目的区域标杆形象。二、营销分期与推售策略1.整体营销分期烟台中建瀛园项目总开发面积约67万，未来开发面积约56万。本次编制的计划主要是我司自售部分的373亩地块。依据整体开发计划及市场平均去化水平，项目总共按三期进行销售组织，从2010年启动截止2013年年底共计4年实现清盘。开发周期开发面积（）可售面积（）预计销售周期期-2010.4.162011.5.3015A区代建为5.4万洋房3.6万高层、小高4万2010年年初-2011年年中-2010.9.202011.11.308高层、小高8万2011年年初-2012年年中期-2011.3.12012.5.306洋房2万商业1万2011年下半年-2012年年中-2011.8.12012.11.304洋房2万2012年年初-2012年年底期-2012.3.12013.5.3012高层、小高10万洋房2.2万2012年年初-2013年年底-2012.8.12013.11.3011高层、小高7万商业1万2013年年初-2013年年底（本分期开发计划暂定，依据最终规划进行相关调整）2、2010年营销分期2010年为项目启动期，对于营销层面而言，是十分关键的一年。根据本项目2010年营销时间节点安排，建议2010年销售可分为以下几个阶段：3.推售策略： （1）整盘推售策略：作为城市发展区综合性居住大盘，结合项目开工情况、市场竞争情况，整体推盘遵循“高密度产品实现走量，低密度产品实现利润最大化”的整体原则，整体分3期，每期以高密度产品为主，搭配低密度产品进行销售，低密度产品实现形象提升及较高利润率，高密度产品实现走量以保证资金流转。（2）项目一期推售范围及产品组合：具体一期推售范围在规划方案确定后再根据主出入口的设置进行划定。对外推售的产品组合暂定为洋房3.6万平方米，高层及小高层产品12万平方米。（3）2010年推售策略：结合2010年整体销售节点考虑，建议2010年首期分两批次释放房源，开盘期实现年度销售任务70%、盘活现金流、制造项目旺销局面，剩余30%通过加推实现后续溢价。 第一批次：好中差房源搭配比例3：2：5，差房源为主便于实现价格低开高走。 第二批次：开盘后通过整体房源高频次涨价，一方面坚定已购客户的信心，另一方面确保加推房源的价格空间，好中差房源搭配比例4：2：4，好房源用来吸引对环境敏感的客户，差房源用来吸引对价格敏感的客户。三、项目价格策略通过市场比较法、价格增长模型综合分析，可初步确定项目各产品类型的整盘实现均价：物业类型均价（元/）高层5200洋房7500商业10000（地下）车位 7万/个2010年充分考虑竞争因素及规避风险角度考虑，建议首期入市产品均价：物业类型均价（元/）高层4500花园洋房6000价格增长按以下策略进行： 价格低开，拉大价差，冲击市场，形成热销局面 持续涨价，坚定已购客户信心，促进犹豫客户下定四、项目蓄客策略除去代建部分，年度实现3亿销售额（按一期预期价格水平，10年需实现销售约6万平米左右），首次开盘推出的房源数量至少需550套左右（高层、小高层约450套，洋房约100套），开盘期实现70%销售，即400套左右，考虑项目目前实际开发的市场环境，建议分两大渠道进行蓄客。1、大客户及关系户团购：周边大型企业中高层，目标100套左右。2、市场常规渠道：目标300套左右，根据烟台市场经验，开盘前至少需要积累意向登记客户3000组左右，认筹数量至少在600组左右（烟台市场解筹率一般在50%左右），认筹时间控制在1个月左右，时间不宜过长。分三个阶段蓄客，具体蓄客形式如下：第一阶段为项目正式亮相至临时售楼处开放，以来电意向登记为主；第二阶段为临时售楼处开放至样板示范区开放，免费办理“中建瀛园VIP卡”（需设置一定申请门槛），凭此卡作为认购选房及享受开盘优惠的凭证，并可定期受邀参加中建瀛园组织的相关活动。 第三阶段为正式销售中心开放后即正式认筹期间，针对前期积累的VIP卡客户采用“秒秒金策略”，以缴纳1-3万元诚意金开始进行认筹，进行预选登记，每天可递增优惠300-500元，直至开盘。五、项目推广策略1整体营销推广思路2010年作为项目进入烟台市场的关键时期，以低密度高端产品形象入市，根据销售节奏需要安排推广节奏，确保实现品牌口碑与销售回款的双重目标。2在推广组合方面（1）主流媒体立形象，辅助媒体促口碑户外、报纸作为推广形象的主要载体，需要在重要销售节点（奠基仪式、示范区开放、开盘等）保证一定的投放频次。网络、短信、电视、电台、杂志等作为辅助渠道，投放成本较少，对潜在客户形成拉网式的覆盖宣传，能够释放更加精准有效的信息以促进销售。（2）主流推广渠道报纸：高端项目适用的大众报纸媒体包括面向各个阶层的烟台晚报和面向党政机关的烟台日报等。建议本项目通过烟台晚报发布关键信息，并在关键节点考虑硬广、软文相结合的形式，同时可考虑适量投放针对开发区机关、企业的开发时报户外：根据项目高端形象入市的要求，结合目前烟台市的道路车流情况，目前已在机场路（来往烟台高端客群较为集中的活动流线）、同三高速（开发区的门户道路）、206国道（项目周边主干道）及开发区中心选择4处，市区则可在重要时间节段如8-10月短时投放户外或重要位置电子屏广告。（3）其他辅助推广渠道由于烟台有车一族量比较大，建议将电台作为辅助推广渠道，烟台有车一族影响比较大的电台媒体为I-RDIO，可在项目重要销售节点按时间段进行租用。烟台电视台地产栏目的收视率不断提高，选择借助电视媒体展示项目现场形象，由于本项目具备优越的景观资源，建议考虑采用电视媒体。烟台部分高端项目经常采用各种DM媒体在不同的时机针对不同的特定人群进行推广。建议本项目适当采用航空杂志，汽车杂志，以及面向韩资企业及高尔夫俱乐部高端人群投放的高端杂志，在烟台较常用的为新航空、天下行、金海岸。建议适当采用DM直投广告，如针对开发区及烟台市区具有投资能力的个体商家进行直投，以扩大项目宣传面。 烟台高端项目通常建立自己网站，并通过在专业网站设置链接。建议以搜房网进行广告宣传，可借助搜房网的全国平台及资源体系进行推广。同时也可以烟台房产网和胶东在线做为本地网络的辅助加以补充，形成立体化组合宣传网。3推广频次安排依据年度销售任务，在开盘前需要实现客户实际到访量至少3000组左右，按照客户积累时间周期不足4个月（2010年6月至2010年9月）计算则月均客户到访量需达到750组左右，即日均到访量需25组左右。则按照此目标来安排推广节奏：媒体数量频次单次预计来电量单次预计来访量合计转化来访量说明报纸广告206020400 成交转化率高户外四块更换4次每周每块20人1280现场围挡现场更换画面4次每周40人640成交转化率高网络广告持续每周20组转访率10：264短信12次每次10组120电视、广播、三个月每周20组转访率10：248杂志、商函直投广告8次2次/月每次50组转访率10：4160成交转化率高巡展、行销4次每次20组80现场活动4 次1次/月每次50组200成交转化率高合计 通过推广宣传可累计积累约2992组意向客户单纯通过推广和活动可带来到访客户2992组左右，另通过客户的维护和保养，实现客户间有效的人际圈层传播，暂按10带1计算，则可带来到访量约300组左右，可初步保证10年开发销售任务的蓄客需要。六、现场包装1外展场（临时售楼处）考虑到2010年政策存在一定的不稳定性，10年开发区市场竞争较激烈，而正式销售中心8月底才能使用，因此项目临时售楼处的尽早启动显得非常重要，建议在6月上旬即启动。临时售楼处建议建议首选在开发区长江路沿线，次选海滨路沿线，面积控制在300平米左右，具备较好的停车条件。考虑到现场营销中心工程进度，临时售楼处实际使用时间约在2010年6月至2011年6月，合计约12个月，后期可通过看房车解决。临时售楼处装修需在注重成本控制的同时，考虑体现与项目形象及风格相契合的包装风格。位置优势劣势面积租金方案14星级以上酒店大堂人群档次较高，基础装修费用可省、停车方便开发区档次好的酒店很少150平左右20万/年左右方案2长江路中段底商门头视觉可达性好、停车方便、车流及人流保证装修费用较高、选择余地较小300平左右600-1000元/平/月左右方案3海滨路别墅选择余地较大、交通畅达性好、可观海车流、人流量小，装修费用高300平左右400-800元/平/月左右方案4高档商场内人流量大、费用较低开发区档次较高商场很少、沟通协调难度大、可利用面积有限100平内9000元/平/年左右方案5写字楼、机关办公容易租赁、费用较低不方便客户寻找、可利用面积有限、档次低100平左右2000/月左右方案6地块临建位于地块中，指示性较好重新搭建费用高，手续麻烦-建议选择方案2，次选方案32、现场户外与围墙广告建议206国道及河岸路（部分）树立围挡，高度适当加高，设置外打灯。另建议在206国道地块周边设置交通指示牌2-3处。3楼体包装 在项目工程进度达到一定阶段的时候，可对实楼楼体进行包装。4站台更名与包装 目前本项目所在地公交线路较为缺乏，建议通过与政府协调在项目附近设置公交枢纽换乘中心，站台设置为“中建瀛园”。以扩大项目在区域的影响力。5销售中心装修风格和样板间风格建议（1）销售中心按照整体营销部署的考虑，建议销售中心选用项目的会所，若会所位置不利于展示，则可利用幼儿园作为现场的销售中心，但需保证临街展示面和停车安排。风格建议为意大利古典主义风格，与整体建筑风格协调，内部风格注重营造奢华、大气感。（2）样板间：建议采用实楼样板间或在销售中心顶层设置样板间，建议在三套，即高层中小户型、中大户型各一套，洋房样板间一套（如果做洋房复式样板间，则需在实体楼中装修），结合目标客群特征，风格建议以简欧或奢华欧式为主，注重营造内部空间与外部空间的融合与居住的自然情趣。7看房通道的包装在销售中心、样板间之间，通过与园林示范空间相结合的实物布局的包装形式，在施工区域内独辟出实景体验。8白银河河道包装建议建议对白银河河道进行包装，可借助政府进行河床清淤处理，同时对河岸进行绿植景观包装。七、营销活动因为本项目位置相对偏远，因此通过对应节点性活动来提升市场关注度以及定期客户维护活动来活跃现场人气，对保障销售任务完成。1.奠基仪式/中建品牌新闻发布会（1）活动目的 项目正式面向社会亮相，引发关注（2）注意要点： 现场的活动流程环节组织、人员邀请是控制的重点；需要注意媒体的配合炒作；突发事件的处理。2.烟台住博会（1）活动目的 烟台住博会是烟台最具影响力的行业内展会，通过参展重点在于扩大项目在烟台范围的影响力。（2）注意要点： 展会位置，提前布展；展会布置的主题、氛围营造；促销政策制定。3.样板示范区鉴赏会（1）活动目的 邀请诚意客户及定向客群进行实景体验，令本项目口碑及生活方式得以在目标客户圈层中传播。（2）注意要点： 邀请建筑师及嘉宾参加，增加场面感；客户签到及入场环节形式感充足，令客户感觉迈入豪门，将项目的高尚属性提高；增加互动环节，让客户认同本项目的高尚性和品牌影响力。4.认筹活动（1）活动目的 诚意客户转化，对前期积累客户筛选，锁定诚意客户（2）注意要点：现场诚意客户积累达一定数量；现场组织需要；项目预计均价和认筹政策发布。5.开盘活动（1）活动目的 通过现场有效组织，集中消化客户，同时通过火爆销售形成热销氛围。并迅速有效传播。（2）注意要点开盘时间的选择非常关键，尤其注意竞争对手的营销动作；现场组织形式、是摇号开盘还是排队开盘等，选择慎重；选房现场逼定非常重要。6. 11月系列暖场活动（1）活动目的 通过亲子活动、老客户保养等活动（星巴克咖啡品鉴、蛋糕DIY、绘画比赛、放风筝亲子活动等）。对新老客户进行维系，提升客户对项目的认可度。（2）注意要点：每一次活动都能制造出一个引爆点或话题活动的档次、规模与项目高端调性相符7.年底客户答谢会（1）活动目的 通过客户答谢，增强与老客户的联系和感情，并配合相关老带新政策，促进销售。（2）注意要点：做好老客户联络工作；由于位置较偏，只有在保证一定的客户群体才具备执行性；八、开盘前营销总控图及执行计划要点【以10月16日（周六）为开盘节点制定此图】九、费用预算1、一期销售计划及营销费用年份推售区域物业类型推出面积（）销售目标均价（元/）销售金额（万元）2010年代建部分高层-40000373亩地块-期高层4000030000450013500花园洋房36000275006000165002011年373亩地块-期高层10000700048003360花园洋房8500500066003300373亩地块-期高层8000060000500030000销售总额（不含代建部分）66660营销费用（销售总额2.5%）1667 调整后费用（前期增加投入）240022010年营销费用计划中建瀛园（烟台）2010年总营销费用分配表 项 目预算（万元）备 注销售代理费3602010年销售额*1.2%现场展示费450营销中心装修费250万（含家具、软饰购买）样板房装修费200万（1套洋房，180平，5000元/平，约90万，含家具；2套高层，合250平，3000元/平，约80万，含家具；软饰约30万）广告费840其中包装物料费190万、广告活动费630万、不可预见费20万交易税费20测绘费约20万总营销费用16703、广告费用计划详细分配表：中建瀛园（烟台）2010年广告费用计划表单位：万元项 目内 容预算合计备注包装物料费现场包装销售现场包装90100现场围挡、示范区营销包装，206国道部分约33万（约1500平，6*250，220元/平），示范区包装约25万，销售中心内外包装约10万，维护更新及其他约25万其 他10如花卉、现场导引、道旗、喷绘制作、安装维护等物料筹备楼书、海报、资料袋等印刷3590形象海报3万，楼书14万（30元/册，约4500册，成交客户1：10比例），折页及单页8万，补充印刷10万模型更换、户型制作30小区、区位、户型模型3D宣传片制作12主要为3D建模及渲染费用，约5分钟，含15张效果图网站建设3礼品及其他10开盘成交客户赠送较高档礼品（成交客户高层30元/组，洋房100元/组，合计约2.5万），其他营销节点促销礼品约7.5万广告活动费策划设计广告整合设计6044010个月费用户外媒介户 外1503处（2处郊区1处市中心），含租赁年费、重要节点画面更换，开盘前后三个月（8-10月）租赁开发区范围3处左右，约30万平面媒介报 纸150根据项目亮相、认购、开盘等重要销售节点组织投放，4-10月份，以烟台晚报为主（7.5万/次)合20次，其他区域报纸为辅电子媒介网 络40搜房网为主，胶东在线、烟台房地产网为辅电 台15烟台交通音乐电台为主/3个月（8-10月）短 信1520万条/次，6-10月，合12次其 它10电影院、楼宇、机场等场所推广活动费用奠 基51905月份，场地布置、嘉宾邀请等费用开 盘259月底10月初，场地布置、演出费用、嘉宾邀请费用、媒体车马费、开盘抽奖奖品费用房交会155月或7月，展位约550元/，100左右，布展及演出费用9万左右外 展 50临时售楼处1年租赁协议以及相关费用约30万，看房车约20万巡 展35含东北、北京等地进行巡展评 奖10参与权威评奖其 它50重要营销节点相关活动组织，6-12月，4次大活动（临时售楼处开放、产品说明会、示范区开放、客户答谢会）约30万，8次小活动约20万不可预见费2020合计840十、2010年推广工作细化安排1、4-5月亮相启动阶段推广计划（1）阶段推广主线：以中建从建筑到开发的品牌价值移植为重点，进而引出中建瀛园项目“系出名门”的高贵形象，并顺延对项目的品牌形象加以塑造。（2）活动计划： 5月15日中建瀛园奠基仪式暨品牌媒体发布会 【注：奠基仪式如果延后，则本月单独举办品牌媒体发布会】（3）媒体计划：媒体类别广告形式发布时间发布频次内容报纸广告末版整版硬广5月14日、5月21日2形象软文5月17日1品牌炒作趋势引导户外广告户外高炮及楼顶5月15日1*4块形象+投资价值工程围挡5月10日1*4块品牌形象2、6-8月预热蓄客阶段推广计划（1）阶段推广主线此阶段主要结合项目区位利好因素及资源炒作区位价值，提高区域认可度，并向项目进行顺利过渡，实现项目卖点的有效释放。（2）活动计划：6月6日，临时接待中心开放活动；本月选取1-2个周末举行趣味运动会、亲子乐园活动；6-7月份，房展会；7-8月